Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź - Polesie, działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4, art. 217 § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 21.02.2007r., o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków wspólnoty mieszkaniowej uznaje za prawidłowe stanowisko przedstawione w złożonym wniosku

W dniu 21.02.2007r., Wspólnota wystąpiła z wnioskiem w trybie art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa do tutejszego Organu podatkowego w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego

Pytanie podatnika brzmi: Czy w związku z nowelizacją ustawy z dnia 15 lutego 1992r., o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) wprowadzającą opodatkowanie dochodów wspólnot mieszkaniowych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 - istnieje możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków wspólnoty poniesionych na:
1.remont elewacji zewnętrznej w tym ocieplenie budynku,
2.modernizację instalacji wewnętrznych w budynku (instalacja grzewcza, wodno - kanalizacyjna, gazowa, elektryczna),
3.ubezpieczenia budynku,
4.wynagrodzenie z tytułu zarządzania lub administrowania nieruchomością.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że:
Na podstawie umów najmu Wspólnota Mieszkaniowa wynajmuje fragment elewacji na cele reklamowe. Z tego tytułu uzyskuje przychody, które do dnia 31.12. 2006r. były zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych (w całości były przeznaczone na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem budynku). Zdaniem Wspólnoty - w celu umieszczenia reklamy na elewacji budynku i uzyskiwania z tego tytułu przychodów konieczne jest ponoszenie nakładów na utrzymanie budynku. Wydatki te mają na celu zachowanie substancji budynku w stanie zapewniającym użytkowanie. Ponoszenie tych nakładów jest konieczne, albowiem w innym przypadku z czasem nieruchomość ulegnie degradacji, co uniemożliwi osiąganie przychodów z wynajmu ściany na reklamę. Stąd też, wydatki te stanowią koszt uzyskania przychodu z tego tytułu. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy pdop ,,kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów(...)". Niewątpliwie, wydatki na utrzymanie nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu.

Również wydatki ponoszone przez Wspólnotę na ulepszenie nieruchomości (ocieplenie elewacji budynku i jej malowanie) - zdaniem Wspólnoty - są kosztem uzyskania przychodu ponieważ służą zachowaniu i zabezpieczeniu źródła przychodu. Elewacja, która nie jest odnowiona nie stanowi atrakcyjnego miejsca umieszczenia reklamy. Jest to istotny czynnik (poza lokalizacją budynku) warunkujący zawarcie umowy najmu na umieszczenie reklamy na elewacji.

Wspólnota uważa, że kosztami uzyskania przychodu są również wydatki wspólnoty wskazane w pkt 2, 3 i 4. Brak dbałości o instalacje, w jakie wyposażony jest budynek doprowadza do degradacji nieruchomości. Ubezpieczenie budynku zabezpiecza w przypadku zdarzenia losowego skutkującego całkowitym lub częściowym zniszczeniem nieruchomości możliwość odbudowy nieruchomości i zamieszczenia na elewacji źródła przychodów. W przypadku zaś wydatków ponoszonych przez Wspólnotę na obsługę administracyjno - biurową nieruchomości (wynagrodzenie zarządu lub z tytułu administrowania), obejmują one dokonywanie czynności niezbędnych dla pozyskania i zachowania źródła przychodów, takich jak: przygotowywanie i zawieranie umów najmu, obsługę księgową.

Wspólnota Mieszkaniowa oświadczyła, iż w niniejszej sprawie nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani postępowanie przed sądem administracyjnym.

Po przeanalizowaniu przedstawionego we wniosku stanu faktycznego Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź - Polesie dokonując oceny stanowiska zajętego przez Stronę informuje, iż:Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną. Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, zatem na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych podlega przepisom tej ustawy.

Wspólnoty mieszkaniowe z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca o czym stanowi przepis art. 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903). Zakres wydatków, które jako najczęściej występujące mogą składać się na koszty zarządu nieruchomością wspólną określony został w przepisie art. 14 powołanej ustawy o własności lokali. Zgodnie z jego brzmieniem na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Czynności polegające na realizowaniu wyżej wymienionych opłat, tj. czynności ściągania od członków wspólnoty kwot na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, oraz wykonywanie przez zarząd innych obowiązków nie są działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 1 ustawy z 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U z 2004r. Nr 173, poz. 1807). W myśl art. 12 ust. 1 ustawy pdop przychodami są m.in. otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest tutaj źródło pochodzenia tych, środków tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości bądź otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jej przychód. Dotyczy to również uiszczonych przez jej członków zgodnie z art. 15 ww. ustawy o własności lokali zaliczek w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu, o których mowa w art. 14 tej ustawy. Przedmiotowe zaliczki są więc dla wspólnoty mieszkaniowej przychodem podatkowym. Jednocześnie do wpłat tych, nie ma zastosowania przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy pdop, gdyż nie są to zaliczki na poczet dostaw towarów czy usług, które zostaną wykonane w następnych okresach, lecz zaliczki na pokrycie ponoszonych przez wspólnotę kosztów.

Z kolei kosztami podatkowymi, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy pdop, w przypadku wspólnoty będą wszelkie wydatki ponoszone na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz związane z utrzymaniem lokali. Jeżeli po potrąceniu od uzyskanego przychodu kosztów jego uzyskania powstanie dochód, to dochód ten zgodnie ze zmianami od 01.01.2007r., na zasadach określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych będzie zwolniony z opodatkowania o ile uzyskany zostanie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Do dnia 31.12.2006r., na podobnych zasadach obowiązywał przepis art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy pdop, pierwotnie uchylony z dniem 01.01.2004r., a ustawą z dnia 18.11.2004r., o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 254, poz. 2533) w art. 2 przedłużono czas obowiązywania tego przepisu do dnia 31.12.2006r.

Zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów Znak: DD6-8213-438/WK/06/339/391 z dnia 22.12.2006 r. przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych należy rozumieć:
1) budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami jak w szczególności:
- dźwigi osobowe i towarowe;
- aparaty do wymiany ciepła;
- kotłownie, hydrofornie wbudowane;
- klatki schodowe,
- strychy, piwnice, komórki;
- garaże miejsca parkingowe

2) pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
- budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej;
- kotłownie i hydrofornie wolnostojące;
- osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno remontowe;

3) urządzenia i uzbrojenie terenów na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:
- zbiorniki - doły gnilne, szamba;
- rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej;
- sieci elektroenergetyczne i telefoniczne;
- budowle inżynieryjne;
- budowle komunikacyjne, jak drogi osiedlowe, ulice, chodniki;
- inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami) obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Natomiast, opodatkowaniu tym podatkiem będą podlegały: dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi np. wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej - bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone. Opodatkowaniu podlegać będą zatem dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych

W świetle powyższego po przeanalizowaniu stanu faktycznego i obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa podatkowego Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź - Polesie informuje, iż: zgodnie z powyższymi przepisami koszty wymienione w pkt 1, 2, 3 i 4 pisma wspólnoty są kosztami uzyskania przychodu zgodnie z art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W związku z powyższym, stanowisko jednostki przedstawione we wniosku jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14 a § 1 wyżej wymienionej ustawy - Ordynacja podatkowa niniejsze postanowienie zawiera interpretację co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego dla opisanego przez Jednostkę w przedmiotowym wniosku stanu faktycznego i w stanie prawnym obowiązującym na dzień wydania postanowienia. Niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia na podstawie art. 14 b § 1 i § 2 w/w ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa.