POSTANOWIENIE

Działając na podstawie art. 14 a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (jednolity tekst: z 2005 roku Dz.U. nr 8 poz. 60 z późn.zm.)

• po rozpatrzeniu wniosku z dnia 29 listopada 2007 roku

o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego z tytułu przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sopocie stwierdza że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

Uzasadnienie

Pismem z dnia 29 listopada 2006r. uzupełnionego w dniu 24 stycznia 2007r. o własne stanowisko w sprawie, Podatnik zwrócił się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Sopocie z wnioskiem o wydanie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w przypadku dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Podatnik jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w Sopocie od dnia 15 lutego 2004 roku. Podatnik zamierza sprzedać wyżej opisany lokal przed upływem pięciu licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i dochód uzyskany z transakcji sprzedaży przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego w miesiącu maju 2004 roku - na własne cele mieszkaniowe, w tym na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego.

Wątpliwości Podatnika dotyczą kwestii: czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości - lokalu mieszkalnego wydatkowany na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w miesiącu maju 2004r. na zakup innej nieruchomości będzie wydatkiem poniesionym na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i czy w związku z tym zostanie zwolniony z obowiązku płacenia 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Podatnik stoi na stanowisku, iż przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sopocie stwierdza, że stanowisko Podatnika wyrażone w piśmie uzupełniającym skierowanym do tutejszego Urzędu Skarbowego w dniu 24 stycznia 2007r. jest prawidłowe.

Z uregulowania wynikającego z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (jednolity tekst z 2000r. Dz.U. nr 14 poz. 176 z późn.zm.) wynika, że źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Z uregulowania wynikającego z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw opublikowanej w Dzienniku Ustaw nr 217 z 2006 roku poz. 1588, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r.

Nieruchomość którą podatnik zamierza sprzedać została nabyta 15 lutego 2004 roku, w związku z tym stosownie do postanowień art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - według stanu prawnego obowiązującego na dzień 31.12.2006r. - dochodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami z innych źródeł.

Podatek zaś od tego dochodu, ustala sie w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że Podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) , z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w taki prawie,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne,

- własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

1. w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
2. w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
3. w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
4. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W ust. 2 art. 21 zastrzeżono, że ww. przepisy ust. 1 pkt 32 nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
   a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 21 ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 b ustawy.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaż, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Z treści przedstawionych przepisów wynika, że każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego.

Wyjątek od tej zasady stanowi cytowany przepis zawarty w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a)-e) ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r.

Ustosunkowując sie do pytania Podatnika, dotyczącego kwestii przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, na spłatę kredytu hipotecznego , zaciągniętego na zakup innej nieruchomości stwierdza się, iż artykuł 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) cytowanej ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006r., przewiduje zwolnienie uzyskanego przychodu w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele określone w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Powołane przepisy prawa nie ograniczają więc prawa do zastosowania zwolnienia z przedmiotowego podatku do sytuacji, gdy przeznaczy się przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości innej niż zbywana.

Należy jednak mieć na uwadze, iż w myśl art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) tego artykułu, nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b, tj. pomniejszają w zeznaniu rocznym dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych o kwotę spłaconych odsetek od kredytu lub pożyczki.

W związku z powyższym, kwota przychodu, która przeznaczona zostanie w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, może skorzystać ze zwolnienia z 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych.