Decyzja

Na podstawie art. 14b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), po rozpatrzeniu zażalenia ..., na postanowienie Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w Gdańsku z dnia 9 lutego 2007r. Nr DF/415-62/07/FW w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego

– uznając, że zażalenie zasługuje na uwzględnienie zmienia się postanowienie organu pierwszej instancji.

Uzasadnienie

Pismem z dnia 12 grudnia 2006r. podatnik zwrócił się do Naczelnika Urzędu Skarbowego o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że podatnik w 1994r. nabył udział (1/4) w prawie użytkowania wieczystego gruntu z rozpoczętą budową budynku wielorodzinnego. W dniu 8 września 2006r. w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali i częściowego zniesienia współwłasności podatnik otrzymał na wyłączną własność dwa wyodrębnione z budynku wielorodzinnego lokale mieszkalne wraz ze związanym z nimi udziałem we współwłasności części wspólnych budynku i współużytkowaniu wieczystym działek. Przy akcie notarialnym, na podstawie którego podatnik nabył prawa do lokalów mieszkalnych, złożony został wniosek o odłączenie ich z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie nowej oraz o wpisanie w dziale II nowych ksiąg prawa własności na rzecz podatnika. Następnie jeszcze w tym samym dniu tj. 8 września 2006r. podatnik – na podstawie umowy sprzedaży ekspektatywy nabycia lokalu mieszkalnego - sprzedał ogół praw powstałych w wyniku zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i częściowego zniesienia współwłasności obejmujących prawa do nabycia własności jednego lokalu mieszkalnego wraz ze związanymi z nim udziałami. Następnie podatnik złożył oświadczenie w Urzędzie Skarbowym, że przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczy w całości na cele mieszkaniowe. Zdaniem podatnika przychód wynikający z umowy sprzedaży ekspektatywy nabycia lokalu mieszkalnego jest przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości. W tym przypadku podatek powinien być ustalony w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Postanowieniem z dnia 9 lutego 2007r. Nr DF/415-62/07/FW Naczelnik Urzędu Skarbowego stwierdził, że stanowisko przedstawione w przedmiotowym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego. W uzasadnieniu stwierdził, że: dochód z tytułu odpłatnego zbycia ekspektatywy nabycia lokalu mieszkalnego podlega kumulacji z innymi dochodami uzyskanymi w roku podatkowym, w którym nastąpiła transakcja zbycia, objętymi zgodnie z art. 45 ustawy, zeznaniem o wysokości osiągniętego dochodu i jest opodatkowany według obowiązującej skali podatkowej.

Podatnik korzystając z przysługującego mu prawa, wniósł zażalenie w którym zarzuca naruszenie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 9 tej ustawy. Ponadto twierdzi, że przedmiotem sprzedaży było samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego oraz ustawach i rozporządzeniach o tematyce mieszkaniowej, a nie prawo tymczasowe – zabezpieczające i przygotowujące prawo przyszłe.

Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku po rozpatrzeniu zażalenia stwierdza, co następuje:

Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r.o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r., nr 14, poz. 176 ze zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami– odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. „a” – „c”- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W polskim prawie podatkowym nie została odrębnie uregulowana ani zdefiniowana problematyka nabycia i sprzedaży ekspektatywy.

W znaczeniu normatywnym ekspektatywa to inaczej oczekiwanie prawne, prawo do określonych dóbr, których rzeczywiste objęcie ma nastąpić dopiero w przyszłości. Natomiast pojęcie „ekspektatywy odrębnej własności lokalu” zdefiniowane zostało jedynie w ustawie z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119 poz. 1116 z późn. zm.). Stosownie do treści art. 19. ust. 1 – 3 tej ustawy z chwilą zawarcia umowy z członkiem spółdzielni o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej "ekspektatywą odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Przepis art. 23 stosuje się odpowiednio. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W przedstawionym stanie faktycznym podatnik nie miał podpisanej umowy o budowę lokalu ze spółdzielnią mieszkaniową. Dlatego też zarówno zdefiniowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000r. pojęcie ekspektatywy odrębnej własności lokalu jak i wszelkie konsekwencje prawne związane z jej sprzedażą nie będą miały w tym przypadku zastosowania. W rozpatrywanej sprawie Podatnik w dniu 8 września 2006r. sprzedał nieruchomość stanowiącą wyodrębniony na własność lokal mieszkalny wraz ze związanym z nim udziałem we współużytkowaniu wieczystym działek i taki sam udział we współwłasności części wspólnych budynku. W związku z tym, że zbywany lokal został wyodrębniony na własność tego samego dnia, nieruchomość ta nie posiadała jeszcze nowej księgi wieczystej ze stosownym wpisem w dziale II - prawa własności na rzecz podatnika. Konsekwencją sprzedaży przez podatnika tej nieruchomości było zbycie ogółu praw powstałych w wyniku umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu, a w tym również prawa do oczekiwania na wpis jako właściciela do księgi wieczystej. W tym stanie faktycznym nie może być zatem mowy o sprzedaży ekspektatywy nabycia lokalu mieszkalnego - w ustawowym znaczeniu tego słowa - bowiem sprzedający nie oczekiwał na ten lokal, ale był jego prawnym właścicielem i swobodnie mógł nim dysponować. Podatnik oczekiwał jedynie na stosowny wpis do księgi wieczystej. W polskim prawodawstwie nie nabywa się jednak nieruchomości z chwilą wpisu do księgi wieczystej, lecz z chwilą podpisania aktu notarialnego kupna – sprzedaży tej nieruchomości. W takim znaczeniu wpis prawa własności do księgi wieczystej jest już jedynie czynnością materialno – techniczną.

W powyższym kontekście przychody uzyskane ze sprzedaży niniejszej nieruchomości mieszczą się w zakresie przedmiotowym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy z dnia 26 lipca 1991r. Przy czym wobec faktu, że budynek mieszkalny stanowił tu odrębny od gruntu przedmiot własności, bowiem został wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. powinien być liczony odrębnie dla nieruchomości stanowiącej działkę i odrębnie dla nieruchomości stanowiącej wyodrębniony z budynku wielorodzinnego lokal mieszkalny. Ponadto - przy spełnieniu wszelkich ustawowych wymogów - do przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia tej nieruchomości będą miały zastosowanie zwolnienia przedmiotowe zawarte w treści art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991r.

W tym stanie faktycznym i prawnym postanowiono jak w sentencji.