P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 216, art. 14a § 1, § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. t.j. z 2005 r. Nr 8 , poz. 60 z późn. zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego po rozpatrzeniu wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnych sprawach, w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych odsetek ustawowych za zwłokę w uiszczeniu opłat za wynajmowane lokale użytkowe, pomieszczenia wspólnego użytku, powierzchnię zewnętrzną budynków otrzymanych przez Spółdzielnię a przeznaczonych na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, uznaje stanowisko Podatnika za nieprawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

W dniu 19 marca 2007 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa wystąpiła z wnioskiem, o udzielenie pisemnej interpretacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego dotyczących przychodów i kosztów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych oraz o dokonanie interpretacji przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie definicji “gospodarki zasobami mieszkaniowymi w spółdzielniach mieszkaniowych”. W dniu 5 kwietnia 2007r. Spółdzielnia uzupełniła przedmiotowy wniosek i sprecyzowała go o wyjaśnienie: czy odsetki ustawowe za zwłokę w uiszczeniu opłat za wynajmowane lokale użytkowe, pomieszczenia wspólnego użytku, powierzchnię zewnętrzną budynków otrzymanych przez Spółdzielnię a przeznaczonych na utrzymanie zasobów mieszkaniowych są zwolnione od podatku dochodowego od osób prawnych? Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że celem Spółdzielni Mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności Spółdzielni wg PKD jest: 01.41.B. działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zielonych, 45.21.A.wykonywanie robót ogólnobudowlanych związanych z wnoszeniem budynków, 70.11.Z. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 70.20.Z. wynajem nieruchomości na własny rachunek, 70.32 A. zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, 70.32.B. zarządzanie nieruchomościami niemieszkalnymi,92.31.F. działalność domów ośrodków kultury, 92.32.Z. działalność obiektów kulturalnych.

Spółdzielnia zarządza zasobami mieszkaniowymi w skład, których wchodzą lokale mieszkalne zajmowane na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa odrębnej własności, lokale użytkowe zajmowane na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa odrębnej własności oraz umowach najmu, a ponadto garaże zajmowane na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa odrębnej własności. Ponadto Spółdzielnia posiada biuro spółdzielni i lokale użytkowe stanowiące własność spółdzielni nie oddane do używania osobom trzecim. Spółdzielnia nie prowadzi działalności społeczno-kulturalnej. Wynajmuje części zewnętrzne budynów do potrzeb reklamy oraz wynajmuje pomieszczenia wspólnego użytku. Opłaty pobierane przez Spółdzielnię od wszystkich lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży zajmowanych na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa i prawa odrębnej własności odpowiadają wyłącznie rzeczywistym kosztom utrzymania tych lokali. Ewentualna różnica na koniec okresu obrotowego między kosztami, a przychodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi zwiększa odpowiednio koszty lub przychody tej gospodarki w roku następnym a zatem przeznaczona jest na cele związane z utrzymaniem zasobów gospodarki mieszkaniowej. Jedynie nadwyżka powstaje przy wynajmie lokali użytkowych, pomieszczeń wspólnego użytku oraz zwnętrznych części budynków dla potrzeb reklamy, która zostaje przeznaczona na zwiększenie funduszu remontowego. Natomiast nadwyżka powstała na przychodach i kosztach finansowych, na sprzedaży materiałów oraz pozostałych przychodach i kosztach operacyjnych (odsetki za zwłokę w uiszczaniu opłat, w tym opłaty za wynajmowanie lokali użytkowych, pomieszczeń wspólnego użytku, powierzchni budynków, odszkodowania, kary umowne, odpisanie należności i zobowiązań przedawnionych, umownych, przychody i koszty sądowe, komornicze związane z dochodzeniem należności na drodze sądowej i inne określone w ustawie o rachunkowości) jest przeznaczona na zmniejszenie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Wątpliwości Spółdzielni dotyczą interpretacji zapisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, czy odsetki ustawowe za zwłokę w uiszczeniu opłat za wynajmowane lokale użytkowe, pomieszczenia wspólnego użytku, powierzchnię zewnętrzną budynków otrzymanych przez Spółdzielnię a przeznaczonych na utrzymanie zasobów mieszkaniowych są zwolnione od podatku dochodowego od osób prawnych?

Zdaniem Spółdzielni przychody finansowe z tytułu odsetek ustawowych za zwłokę w uiszczaniu opłat dotyczą w całości gospodarki zasobami mieszkaniowymi są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych.

Naczelnik Urzędu Skarbowego uwzględniając obowiązujące przepisy prawa podatkowego nie podziela stanowiska Podatnika w wyżej przedstawionej sprawie.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zwolnieniu od podatku podlegać będzie zatem tylko dochód uzyskany przez spółdzielnie mieszkaniowe z gospodarki zasobami mieszkaniowymi o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ponadto zgodnie z art. 17 ust. 1 a ww. ustawy zwolnienie, o którym mowa wyżej nie dotyczy: dochodów uzyskanych z działalności polegającej na oddaniu środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych do odpłatnego użycia na warunkach określonych w art. 17a - 17k, dochodów, bez względu na czas ich osiągnięcia, wydatkowanych na inne cele niż wymienione w tych przepisach. Zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub na inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiacych kosztu uzyskania przychodów.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będą jedynie dochody (nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania): uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W związku z powyższym dla ustalenia dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych w spółdzielni mieszkaniowej, istotne jest ustalenie przychodów i kosztów ich uzyskania z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz przychodów i kosztów ich uzyskania z innych źródeł, a także przeznaczenia ewentualnego dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W związku z powyższym dla ustalenia dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych w spółdzielni mieszkaniowej, istotne jest ustalenie przychodów i kosztów ich uzyskania z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz przychodów i kosztów ich uzyskania z innych źródeł, a także przeznaczenia ewentualnego dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Zgodnie § 66 Statutu Spółdzielni Mieszkaniowej prawa i obowiązki stron umowy najmu, wysokość czynszu i innych opłat, czas trwania najmu i jego przedmiot określa umowa zawierana z najemcą przez Zarząd Spółdzielni. Do najmu mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego.

Zasadniczym tytułem do żądania przez Spółdzielnie odsetek od zaległości z tytułu czynszu jest art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), w myśl którego obowiązek zapłaty odsetek powstaje z uchybieniem przez dłużnika terminowi świadczenia pieniężnego. Przesłanką żądania odsetek jest tu sam fakt opóźnienia w zapłacie świadczenia pieniężnego bez względu na fakt poniesienia szkody z powodu opóźnienia. Zgodnie z § 2 cytowanego wyżej przepisu wysokość odsetek może określać umowa, a w razie braku określenia w umowie wysokości odsetek wierzycielowi należą się odsetki ustawowe.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie regulują kwestii pobierania przez spółdzielnie odsetek od niewpłaconych w terminie czynszów i innych opłat przez najemców lokali użytkowych. Spółdzielnia nie jest zobowiązana na mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do pobierania odsetek od zaległych należności z tytułu obowiązkowych opłat (czynszy), wobec czego pobierane odsetki nie są odsetkami ustawowymi lecz umownymi.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz 13 i 14 są otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. W myśl art. 12 ust. 4 pkt 2 ww. ustawy do przychodów nie zalicza się kwot naliczonych, lecz nie otrzymanych odsetek od należności, w tym również od udzielonych pożyczek (kredytów).

W związku z powyższym odsetki od zaległości z tytułu czynszu i innych opłat za używanie lokali stanowią przychód podatkowy w dacie ich otrzymania.

Biorąc pod uwagę fakt, że: przedmiotowe odsetki od zaległości związane są z nieterminowym uiszczaniem czynszu i innych opłat w związku wynajmem lokali użytkowych, pomieszczeń współnego użytku, powierzchni zewnętrznej budynków, nieterminowo wpłacony czynsz i inne opłaty w związku wynajmem lokali użytkowych, pomieszczeń współnego użytku, powierzchni zewnętrznej budynków nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, otrzymane przez Spółdzielnię odsetki od zaległości z tytułu czynszu nie są odsetkami ustawowymi a umownymi, odsetki za zwłokę w uregulowaniu opłat czynszowych nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Uwzględniając obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz przedstawiony stan faktyczny, otrzymane przez Spółdzielnię odsetki za zwłokę w uiszczeniu czynszu i innych opłat z tytułu wynajmu lokali użytkowych, pomieszczeń wspólnego użytku, powierzchni zewnętrznej budynków nie podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W przypadku, gdy po uwzględnieniu kosztów uzyskania przychodów ww. przychodów, określonych zgodnie z art. 15 i art. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wystąpi dochód, będzie on podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie, bez względu na przeznaczenie jego na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
W związku z powyższym postanowiono jak na wstępie.
Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Spółdzielnię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia w trybie określonym w art. 14b § 2 ww. ustawy Ordynacja podatkowa.