Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że 18 listopada 2004 r. postanowieniem Sądu Rejonowego w podatnikowi przysądzono za cenę 207.282,68 zł własność lokalu użytkowego położonego w K przy wraz z udziałem we współwłasności do pozostałych części wspólnych budynku. Wypełniając wcześniej warunki licytacyjne podatnik wpłacił do depozytu sądowego cenę nabycia z potrąceniem przysługującej mu wierzytelności, tj. kwotę 58.361,88 zł. W dniu 24 stycznia 2005 r. dokonany został wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, gdzie w dziale II w miejsce dotychczasowego właściciela został wpisany wnioskodawca, natomiast w dziale III wykreślono ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości wpisane z wniosku wnioskodawcy na podstawie wniosku komornika Sądu Rejonowego w K. W związku z tym, że przysądzenie własności lokalu użytkowego nastąpiło za długi, w celu odzyskania pieniędzy Podatnik zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość, a ponieważ wcześniej zakupił już lokal mieszkalny po sprzedaży przedmiotowego lokalu użytkowego nie będzie ponosił wydatków na cele mieszkaniowe.

Podatnik stoi na stanowisku, że sprzedaż lokalu użytkowego, nabytego w drodze przysądzenia nie będzie podlegała opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10% uzyskanego przychodu, gdyż sprzedając lokal użytkowy odzyska zaległy dług, ponadto poniesione koszty związane z rozprawą sądową, odwołaniami i opłatami adwokackimi oraz komorniczymi przekraczają wartość sprzedawanego lokalu użytkowego.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego stwierdza, że stanowisko Podatnika jest niezgodne z prawem.

Jedną z cech podatku dochodowego od osób fizycznych jest powszechność opodatkowania dochodów osiąganych przez osoby fizyczne. Znajduje ona swój wyraz w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zwanej dalej „ustawą” - zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Wyliczenie tytułów powstania źródeł przychodu, pogrupowanych według podobnego charakteru zawiera art. 10 ust. 1 ustawy. Zgodnie z pkt 8 lit. a tego przepisu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawodawca wskazując pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, nie zdefiniował jednocześnie tego pojęcia dla własnych celów. W związku z tym, skoro pojęcie „nabycie” nie zostało zdefiniowane w ustawie, to należy przyjąć, iż chodzi tu o nabycie rozumiane w sensie potocznym, a więc odnoszące się do wszystkich przypadków przeniesienia własności. Jedną z form przeniesienia własności nieruchomości jest jej przysądzenie. O przyznaniu własności nieruchomości w drodze przesądzenia rozstrzyga sąd w formie postanowienia. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności – stosownie do art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego (Kpc) – przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru oraz tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Prawo do przysądzenia własności nieruchomości uzyskuje – stosownie do art. 995 Kpc - osoba na której rzecz udzielono przybicia, jeżeli wykona warunki licytacyjne.

Zgodnie z powyższym ostateczne postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości wywołuje więc następujące skutki prawne:

1. Przenosi własność nieruchomości na nabywcę.
2. Stanowi tytuł do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub podlega złożeniu do zbioru dokumentów.
3. Stanowi tytuł egzekucyjny do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.
4. Stanowi podstawę dla nabywcy do pobierania pożytków z nieruchomości;
5. Zobowiązuje nabywcę do ponoszenia danin publicznych przypadających z nieruchomości, zasada ta odnosi się tylko do danin publicznych, których płatność przypada w dniu, w którym postanowienie o przyznaniu własności stało się ostateczne, lub po tym dniu.

Przeniesienie własności nieruchomości rodzi określone skutki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku przesądzenia Podatnik nabywa bowiem na własność określoną nieruchomość, która może być przedmiotem sprzedaży. Sprzedaż jest natomiast czynnością ze swojej istoty odpłatną, dlatego też realizacji umowy sprzedaży zawsze towarzyszy zapłata sprzedawcy ceny, traktowana w kontekście podatku dochodowego jako przychód, ale jedynie w przypadku, gdy sprzedaż taka następuje przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta i nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że sprzedaż przedmiotowego lokalu użytkowego nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie. Dlatego też przychód z tej sprzedaży stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodu z tej sprzedaży – stosownie do art. 28 ust. 1 i 2 ustawy - w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. - nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek z tej sprzedaży ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e ustawy.

Jak wskazano wyżej przepis ten obowiązywał do dnia 31 grudnia 2006 r., jednakże w stosunku do nieruchomości nabytych do dnia 31 grudnia 2006 r. – jak to ma miejsce w przypadku podatnika – stosuje się zasady określone w tym przepisie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Wynika to z art. 7 ust. 1 ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, zgodnie z którym do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z powyższym, jeżeli podatnik sprzedał lokal użytkowy, który nabył przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie to uzyskana w ten sposób kwota pieniężna stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy, w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości – zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy - jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Zapis ten wyraźnie wskazuje, że przychód ze sprzedaży nieruchomości można pomniejszyć jedynie o koszty sprzedaży takiej nieruchomości. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało zdefiniowane przez ustawodawcę, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Do takich kosztów można zaliczyć np. poniesione przez podatnika:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizję pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Jak z powyższego wynika przychodu ze sprzedaży nie można pomniejszyć o koszty związane z nabyciem nieruchomości, ale jedynie o koszty odpłatnego zbycia, tj. o koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą nieruchomości.

Końcowo Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu informuje, że przedmiotowa interpretacja przepisów prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia. Interpretacja ta nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia (art. 14b § 1 i 2 Ordynacji podatkowej).

Na postanowienie – zgodnie z art. 14a § 4 i art. 236 § 1 i 2 Ordynacji podatkowej przysługuje zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Szczecinie, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia stronie, za pośrednictwem Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu.