POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 oraz art. 216 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 roku Nr 8 poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 06.12.2006 roku w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Ostrowi Mazowieckiej

postanawia

• uznać stanowisko przedstawione we wniosku za nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 06.12.2006 roku zwrócił się Pan do tutejszego Organu podatkowego o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego . Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 09.11.2005 roku podpisał Pan umowę wstępną sprzedaży nowo budowanego lokalu mieszkalnego w Olsztynie. Lokal został oddany do użytkowania w stanie surowym w dniu 21.09.2006 roku. Od 01.10.2006 roku zaczął Pan wykonywać prace związane z wykończeniem i wyposażeniem lokalu, na które posiada Pan faktury. Od 01.12.2006 roku powyższy lokal zaczął Pan wynajmować. Wyżej wymieniony lokal zakupiony został za kredyt zaciągnięty w banku. W wyniku umowy podpisanej z bankiem poniósł Pan następujące koszty:

• prowizję bankową,

• koszty związane z ubezpieczeniem do czasu ustanowienia hipoteki,

• koszty związane z ubezpieczeniem na życie,wymaganym przez bank do zawarcia umowy o kredyt,

• koszty związane z ubezpieczeniem mieszkania od zdarzeń losowych.

Koszty powyższe poniesione zostały zanim lokal został wybudowany i będą ponoszone nadal.

Do końca 2006 roku zostanie podpisany akt notarialny, z tytułu którego również poniesie Pan koszt. Na tle przedstawionego stanu faktycznego wniósł Pan zapytania:

1. Czy prace takie jak wykończenie podłóg (położenie płytek ceramicznych, wykładzin dywanowych, wykładzin PCV), zakup i montaż schodów wewnętrznych, drzwi wewnętrznych, urządzeń sanitarnych wraz z armaturą, malowanie ścian – można zaliczyć do prac wykończeniowych, a koszt poniesiony na ich wykonanie podniesie wartość mieszkania ...
2. Czy zakup i montaż szafy wnękowej, kuchenki elektrycznej oraz zlewozmywaka wraz z armaturą można zaliczyć do prac remontowo-modernizacyjnych...
3. Czy wydatki poniesione z ww. tytułu można wliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu, jeśli ich wartość nie przekroczyła razem 3.500 zł ...
4. Czy koszty poniesione na zakup rolet i kinkietów montowanych przy pomocy kołków rozporowych w ścianie można wliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu, jeśli ich wartość jednostkowa na zakup i montaż nie przekroczyła 3.500 zł ...
5. Czy koszty poniesione na prowizję bankową, ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki, ubezpieczenie na życie wymagane przez bank do zawarcia umowy o kredyt, ubezpieczenie lokalu od zdarzeń losowych - do momentu oddania lokalu przez dewelopera do używania podniosą jego wartość ...
6. Czy koszty poniesione na ubezpieczenie na życie z chwilą wynajęcia lokalu można wliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu ...
7. Czy koszty poniesione na podpisanie aktu notarialnego mogą podnieść wartość już amortyzowanego lokalu, wprowadzonego od 1.12.2006 roku do wykazu środków trwałych ...

We wniosku przedstawił Pan następujące stanowisko w sprawie:

1. Prace wymienione w pytaniu 1 są pracami wykończeniowymi i poniesione na nie koszty podniosą wartość lokalu,
2. Prace wymienione w pytaniu 2 można zaliczyć do prac remontowo-modernizacyjnych,
3. Wydatki poniesione na ww. prace można wliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu, jeśli ich wartość nie przekroczyła razem 3500 zł,
4. Koszty poniesione na zakup środków trwałych wymienionych w pytaniu 4 można wliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu, jeśli ich wartość jednostkowa na zakup i montaż nie przekroczyła 3500 zł,
5. Koszty wymienione w pytaniu 5 podniosą wartość lokalu,
6. Koszty poniesione na ubezpieczenie na życie z chwilą wynajęcia lokalu można wliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu,
7. Koszty poniesione na podpisanie aktu notarialnego mogą podnieść wartość już amortyzowanego lokalu.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Ostrowi Mazowieckiej wyjaśnia, że kwalifikacja wydatków do kosztów uzyskania przychodów następuje z uwzględnieniem zasad określonych w art. 22 i 23 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 roku nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006 roku kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Zatem aby dany wydatek mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów musi zachodzić związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy poniesionym wydatkiem a źródłem przychodu.

Poniesione przez Pan wydatki związane z nabyciem lokalu oraz przygotowaniem go do wynajęcia niewątpliwie mają wpływ na osiągnięcie przychodów z najmu. Jednak nie wszystkie wydatki pozostające w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem stanowią bezpośrednio koszt jego uzyskania.

W odniesieniu do wykończenia lokalu należy mieć na uwadze przepis art. 23 ust. 1 pkt 1 lit.b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiący, iż nie uważa się za koszt uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Z kolei przepis art. 22 ust. 8 ustawy stanowi, że kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych /odpisy amortyzacyjne/ dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o z uwzględnieniem art. 23. Z powołanych wyżej przepisów wynika, że wydatki na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów jednorazowo. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej ustalonej zgodnie z przepisami art. 22g.

Zatem wykonane w zakupionym w stanie surowym lokalu prace, takie jak: wykończenie podłóg (położenie płytek ceramicznych, wykładzin dywanowych, wykładzin PCV), zakup i montaż schodów wewnętrznych, drzwi wewnętrznych, urządzeń sanitarnych wraz z armaturą, zlewozmywaka z armaturą oraz malowanie ścian - są pracami wykończeniowymi. Wydatki na tego rodzaju prace stanowią wydatki na przystosowanie lokalu do wynajmu i zwiększają wartość początkową lokalu, od której zgodnie z przepisami art. 22a-22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może dokonywać Pan odpisów amortyzacyjnych i na podstawie art. 22 ust. 8 powołanej ustawy zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów.

Przedstawione w tej kwestii stanowisko jest prawidłowe.

W odniesieniu do remontu należy mieć na uwadze przepis art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c ww. ustawy stanowiący, iż nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust.17 powiększają wartość początkową środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Jednocześnie w myśl art.22g ust. 17 cytowanej ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1,3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Z uwagi na brak w przepisach prawa podatkowego definicji remontu należy się odnieść do definicji sformułowanej przez przepisy prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt.8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz. U. z 2006 roku Nr 156 poz. 1118 ze zm. ) remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Wobec powyższego różnica między remontem a ulepszeniem polega na tym, iż remont zmierza do przywrócenia pierwotnego stanu technicznego, a ulepszenie do przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej zmianę cech użytkowych. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że wszystkie wydatki związane z instalacją elementów i urządzeń pierwotnie nie istniejących, jak również prace skutkujące zmianą cech użytkowych mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne. Odstępstwem od tej reguły będą wydatki poniesione na modernizację, na którą w roku podatkowym wydatkowano nie więcej niż 3.500 zł. Wydatki nieprzekraczające tej kwoty oraz wydatki mające charakter odtworzeniowy, przywracający stan pierwotny czyli remont mogą być bezpośrednio zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że poniesione przez Pana wydatki na zakup i montaż: szafy wnękowej, zlewozmywaka z armaturą i kuchenki elektrycznej, zostały poniesione przed wynajęciem lokalu, w celu przystosowania go do wynajmu.

W świetle ww. przepisów, należy stwierdzić iż ww. prace nie mają charakteru remontu, jak również nie można potraktować ich jako ulepszenie lokalu.

Szafę wnękową i kuchenkę elektryczną należy potraktować jako wyposażenie lokalu, natomiast wydatki poniesione na zakup i montaż zlewozmywaka z armaturą jako prace wykończeniowe, o których mowa wyżej.

Stanowisko Pana w tej kwestii jest nieprawidłowe.

W odniesieniu do wyposażenia należy mieć na uwadze art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego amortyzacji podlegają wymienione w pkt. 1-3 składniki majątku stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi. Zgodnie zaś z art. 22d ww. ustawy podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wymienionych składników majątku, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g nie przekracza 3.500 zł. Wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Z przedstawionego przez Pana we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wartość jednostkowa wydatków poniesionych na zakup i montaż szafy wnękowej, kuchenki elektrycznej oraz rolet i kinkietów montowanych przy pomocy kołków rozporowych w ścianie nie przekroczyła 3.500 zł. Mając powyższe na uwadze poniesione wydatki podlegają zaliczeniu bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów z najmu. Ponadto zaznacza się, że jeżeli przedmiotem najmu jest mieszkanie umeblowane oraz wyposażone w sprzęty gospodarstwa domowego, to umowa najmu powinna zawierać listę wszystkich składników wyposażenia.

Stanowisko Pana w tym zakresie jest prawidłowe.

Ustosunkowując się do zapytania dotyczącego kosztów poniesionych na: prowizję bankową, ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki, ubezpieczenie na życie wymagane przez bank do zawarcia umowy o kredyt, ubezpieczenie lokalu od zdarzeń losowych, podpisanie aktu notarialnego, należy stwierdzić, iż zgodnie z art. 22 cytowanej wyżej ustawy kosztami uzyskania przychodów są wszelkie uzasadnione wydatki, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.23. W świetle powyższego, aby wydatek mógł być uznany za koszt podatkowy, nie może znajdować się w katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów zawartych w art. 23 ustawy. Brak jednak takiego wydatku w tym katalogu nie stanowi wystarczającej przesłanki do zaliczenia go do kosztów. Musi być również spełniony warunek, że wydatek ma związek ze źródłem przychodu, a jego poniesienie ma, bądź może mieć wpływ na wysokość osiągniętego przychodu (jego powstanie lub zwiększenie). Charakteru takiego związku nie należy jednak zawężać wyłącznie do związku bezpośredniego. Istnieją bowiem sytuacje, w których wydatek jest jedynie pośrednio związany z przychodami. Kosztem uzyskania przychodów będą również te wydatki, które można uznać za poniesione w celu zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości.

W przypadku środków trwałych – stosownie do art. 22 ust. 8 ustawy – kosztami uzyskania przychodów są odpisy amortyzacyjne dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 ustawy. Definicję środków trwałych zawiera art. 22a ust. 1 ustawy. W punkcie 1 tego przepisu wskazano, że amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania między innymi lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a ust.1, zwane środkami trwałymi. Z powyższego zapisu wynika, że środki trwałe kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania podlegają odpisom amortyzacyjnym, których stosownie do art. 22f ust.1 ustawy – dokonuje się od ich wartości początkowej. Za wartość początkową środków trwałych w razie nabycia w drodze kupna uważa się zgodnie z art. 22g ust.1 pkt 1 ustawy – cenę ich nabycia. Definicję ceny nabycia zawiera natomiast art. 22g ust. 3 ustawy, zgodnie z którym jest to kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszona o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że poniesione przez Pana wydatki na: prowizję bankową, ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki, ubezpieczenie na życie wymagane przez bank do zawarcia umowy o kredyt zaciągnięty na zakup lokalu przeznaczonego następnie na wynajem, ubezpieczenie lokalu od zdarzeń losowych, poniesione do dnia przekazania środka trwałego do używania (dnia ujawnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych) będą wchodziły w skład wartości początkowej środka trwałego.

Stanowisko Pana w tej kwestii jest prawidłowe.

Natomiast ubezpieczenie na życie wymagane przez bank do zawarcia umowy o kredyt oraz koszty związane z podpisaniem aktu notarialnego poniesione po dniu przekazania środka trwałego do używania będą stanowiły wydatki uznane za koszty uzyskania przychodu ze źródła przychodu jakim jest najem.

Stanowisko Pana w tej kwestii jest nieprawidłowe.

Nadmienia się iż w odniesieniu do kosztów poniesionych od dnia 01.01.2007 roku ma zastosowanie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01.01.2007 roku, zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast organy podatkowe i organy kontroli skarbowej właściwe dla wnioskodawcy do czasu jej zmiany lub uchylenia (art. 14b § 1 i 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Na niniejsze postanowienie służy stronie prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Ostrowi Mazowieckiej, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia (art. 14a § 4 w związku z art. 236 § 2 pkt 1 ustawy – Ordynacja podatkowa).