Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku, działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 16.02.2007 r. stwierdza, że uzyskany dochód ze sprzedaży nieruchomości, którego dokonano przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Dochodem jest natomiast różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości a kosztami uzyskania tego przychodu.

Pismem z dnia 16.02.2007 r., zwrócił się Pan z prośbą o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, przedstawiając następujący stan faktyczny:

Od 7 lat oszczędza Pan pieniądze w kasie mieszkaniowej jednego z banków. Przy podpisywaniu umowy z bankiem zaznaczył Pan wszystkie możliwe opcje, na które w przyszłości przeznaczone zostaną zaoszczędzone środki, w tym na zakup działki budowlanej. W chwili obecnej zamierza Pan kupić działkę, na której planuje Pan wybudowanie domu. W związku z tym złożył Pan do gminy wniosek o wydanie warunków zabudowy na przedmiotową działkę. Na działkę wydano warunki zabudowy i zgodnie z tym teren jest przeznaczony pod budowę domu. W gminnym rejestrze gruntów działka ta figuruje jako grunt rolny. Jako pełnomocnik właściciela wystąpił Pan z kolejnym wnioskiem, na podstawie którego otrzymał Pan prawomocne postanowienie o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. W rejestrze gruntów działka będzie jednak figurowała jako grunt rolny do czasu wybudowania na niej domu. Na podstawie powyższych dokumentów notariusz deklaruje, że sporządzi akt notarialny, w którym będzie mowa o zakupie/sprzedaży nie zabudowanej działki gruntu. W akcie będzie również mowa o tym, że sprzedający/kupujący załączył odpis ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy (wydanej wobec braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego), z uzasadnienia której wynika, że przedmiotowa działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Również w księdze wieczystej do czasu wybudowania domu teren ten nadal będzie figurował jako grunt orny. Zakupioną działkę zamierza Pan sprzedać przed upływem 5 lat od jej nabycia, a uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczyć na zakup innej działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. Istnieje prawdopodobieństwo, że kolejna działka będzie tańsza od poprzedniej.

W związku z powyższym sformułował Pan następujące pytanie:czy w przypadku sprzedaży działki przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia i przeznaczeniu części uzyskanych środków na zakup kolejnej działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową będzie Pan zobligowany do zapłaty podatku od różnicy ich wartości?

Sformułował Pan też własne stanowisko w sprawie stwierdzając, iż:będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku, gdyż środki pieniężne pozostałe z różnicy pomiędzy transakcjami traktowane będą jako przychód.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę i stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia tego zdarzenia, postanawia udzielić następującej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity z 2000 r. Dz.U. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 w/w ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Przepis ten ma zastosowanie do zbycia nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2006 r.

Stosownie do ust. 2 powołanego artykułu, podstawą obliczenia podatku, o której mowa wyżej, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości. Podatek ten jest płatny w terminie złożenia zeznania podatkowego, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4).

W myśl art. 19 ust. 1 w/w ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa wyżej, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż zamierza Pan nabyć działkę, a następnie sprzedać ją przed upływem 5 lat od daty jej zakupu. Za część uzyskanych środków ze sprzedaży przedmiotowej działki zamierza Pan nabyć kolejną, tańszą działkę przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz cytowane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, iż odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w 2007 r., przed upływem 5 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło jej nabycie, będzie stanowić dla Pana źródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W tym przypadku opodatkowany będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a udokumentowanymi kosztami jej nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości i zostały poczynione w czasie posiadania nieruchomości. Zatem w przedstawionym stanie faktycznym należy uznać, iż dochodem z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki będzie różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z jej zbycia, a udokumentowanymi kosztami nabycia przedmiotowej działki.

Ponadto należy zauważyć, iż na mocy art. 1 pkt 14 lit. a) ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588) z dniem 1 stycznia 2007 r. został uchylony art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z powołanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego. Jednakże przepis ten ma zastosowanie wyłącznie do nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. Tak więc w przedmiotowej sprawie nie istotny jest cel, na jaki przeznaczy Pan środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży działki.

Zatem Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku uznaje, że stanowisko podatnika przedstawione we wniosku z dnia 16.02.2007 r. jest nieprawidłowe.