W wyniku sprzedaży mieszkania w roku 2006, podatniczka uzyskała przychód w kwocie 187500,00zł. Chcąc skorzystać ze zwolnienia podatkowego złożyła oświadczenie, że uzyskane środki przeznaczy na cele mieszkaniowe. Termin wydatkowania uzyskanej z odpłatnego zbycia nieruchomości kwoty upływa z dniem 08 sierpnia 2008r. Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, część uzyskanego przychodu podatniczka przeznaczyła na spłatę kredytu i wniosła opłatę do biura nieruchomości. Pozostałą kwotę podatniczka zamierza przeznaczyć na zakup innej nieruchomości. Jak wskazano we wniosku, nieruchomość, nabyciem której podatniczka jest zainteresowana, może zostać sprzedana w styczniu 2009r .

Podatniczka stoi na stanowisku, iż podpisanie umowy przedwstępnej dotyczącej zakupu nieruchomości będzie wystarczające, aby przychód uzyskany ze sprzedaży był wolny od opodatkowania, wskazując jednocześnie, iż opodatkowaniu, w przypadku niewydatkowania środków w terminie, podlegać będzie kwota uzyskana ze sprzedaży pomniejszona o wydatki poniesione na spłatę kredytu.

Tutejszy organ podatkowy nie zgadza się z zajętym przez podatniczkę stanowiskiem w części dotyczącej zastosowania zwolnienia z opodatkowania przychodów ze sprzedaży w przypadku podpisania tylko umowy przedwstępnej. Jednocześnie uznaje za prawidłowe stanowisko w części dotyczącej podstawy opodatkowania w przypadku niewydatkowania środków we wskazanym terminie.

Zgodnie z przepisem art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006r o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych do dnia 31 grudnia 2006r stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r, Nr 14 poz. 176 ze zmianami), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. W myśl natomiast unormowań prawnych zawartych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r, wolne od podatku dochodowego są przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m. in. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., wolne od podatku są także przychody wydatkowane na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Zwolnienie nie ma jednakże zastosowania w stosunku do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991r, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r (tzw ulga odsetkowa).

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, iż zwolnienie przychodu z opodatkowania ma miejsce w przypadku wydatkowania środków we wskazanym terminie, nie natomiast z faktem zawarcia umowy. Istotne znaczenie ma bowiem data faktycznego wydatkowania przychodów np. data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży. Pod warunkiem jednakże sfinalizowania transakcji i właściwego udokumentowania. Warunkiem zatem zastosowania zwolnienia z opodatkowania uzyskanych przychodów, będzie przekazanie sprzedającemu części ceny (zadatku, przedpłaty) na podstawie przedwstępnej umowy zobowiązującej strony do przeniesienia własności nieruchomości, która, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, winna być zawarta w formie aktu notarialnego. Powyższe jest zgodne z wytycznymi Ministra Finansów zawartymi w piśmie z dnia 10 stycznia 2002r sygn. PB2/MK-033-02-4/02.

Mając na uwadze stanowisko zajęte przez podatniczkę, zauważyć należy, iż zawarcie tylko umowy przedwstępnej, nie jest wystarczającym do zastosowania zwolnienia z opodatkowania uzyskanych przychodów.

Z uwagi na powyższe zauważyć także należy, iż ta część środków, które zostały przez podatniczkę wydatkowane na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki, przy zachowaniu warunków wskazanych w ustawie, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania. Pozostała kwota, jeżeli nie zostanie wydatkowana w terminie 2 lat od dnia sprzedaży, podlegać będzie opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10% uzyskanego przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Wówczas podatek ten jest płatny bez wezwania wraz z odsetkami naliczonymi:

1. od 14 dnia od dnia sprzedaży do dnia, w którym upłynęły 2 lata, licząc od dnia sprzedaży- w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

2. począwszy od dnia następnego po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty- w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Tym samym stanowisko podatniczki, w części dotyczącej kwoty podlegającej opodatkowaniu, w przypadku nie wydatkowania wszystkich środków uzyskanych ze sprzedaży jest prawidłowe.

Interpretacja jest aktualna według stanu prawnego na dzień jej wydania i stanu faktycznego przedstawionego przez pytającego.