P O S T A N O W I E N I E

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olkuszu, działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu Państwa wniosku znak: L.dz. ZN W 01 B/06 z dnia 24.04.2006 r. (data wpływu do US w Olkuszu w dniu 09.05.2006 r.) w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w sprawie możliwości podwyższenia kosztów amortyzacji nieruchomości wspólnej przy zastosowaniu współczynnika 1,2 stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe (po spełnieniu niżej wymienionych warunków).

UZASADNIENIE

Stan faktyczny przedstawiony przez Stronę, będący przedmiotem analizy organu podatkowego:
Wnioskodawca w złożonym w dniu 09.05.2006 r. wniosku przedstawił następujący stan faktyczny: nieruchomość zlokalizowana jest przy ....................... w ... tj.
w bezpośrednim sąsiedztwie najruchliwszego odcinka drogi w mieście.Ulicą tą przebiega również najintensywniejszy w powiecie ruch autobusowy.Znaczne drgania związane z tak dużym natężeniem ruchu powodują przyspieszone zużycie obiektu,objawiające się m. in. spękaniem ścian, sufitów i innych elementów budynku.

Pytanie wnioskodawcy:
Czy w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, Wspólnota może podwyższyć współczynnik amortyzacji o 1,2 biorąc pod uwagę opisany wyżej stan faktyczny?

Stanowisko Wnioskodawcy:
Zdaniem wnioskodawcy logicznym i bezsprzecznym jest, że usytuowanie budynku w bezpośrednim sąsiedztwie tak dużego natężenia ruchu samochodowego powoduje fakt przyspieszonego zużycia tegoż obiektu budowlanego i zasadnym jest zastosowanie w tym przypadku podwyższonego współczynnika amortyzacji – 1, 2.

Ocena prawna stanowiska pytającego, dotycząca stanu faktycznego wynikającego z treści wniosku:
Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określone zostały w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).
Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli (osoby fizyczne i osoby prawne, np. Gmina), których lokale (zarówno mieszkalne jak i użytkowe) wchodzą w skład określonej nieruchomości.
Nie są członkami wspólnoty lokatorzy (najemcy) – i to bez względu na to, od kogo i w jakim trybie wynajmują lokal.
W budynkach wspólnot mieszkaniowych istnieje:
1. indywidualna własność poszczególnych lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych (np. lokale handlowe, zakłady usługowe),
2. współwłasność pozostałej części nieruchomości, tzw. nieruchomości wspólnej, którą stanowi:
a) grunt (lub prawo wieczystego użytkowania gruntu) oraz
b) części budynku i urządzenia, które służą wszystkim właścicielom lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych znajdujących się w danej nieruchomości (czyli stanowią współwłasność wszystkich właścicieli) – są to przykładowo:
- klatki schodowe, korytarze i windy,
- pralnie, suszarnie, wózkarnie, piwnice, strychy, garaże itp. pomieszczenia, z wyjątkiem tych, które zostały sprzedane nowym właścicielom razem z nabytymi przez nich lokalami,
- dachy, rynny, przewody kominowe wraz z kominami,
- instalacje: wodociągowo – kanalizacyjne, sieć centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, gazowa, elektryczna itp. - w części nie dotyczącej indywidualnych lokali użytkowych.
Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej oraz powołanego w tym celu zarządu wspólnoty jest zarządzanie częścią wspólną budynku (nieruchomością wspólną).
Do obowiązku właściciela lokalu należy uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Wspólnota mieszkaniowa osiąga przychody, którymi są obowiązkowe bieżące wpłaty jej członków na poczet zarządu nieruchomością.
Ponadto źródłem przychodów wspólnoty mogą być także opłaty pobierane za wynajem pomieszczeń należących do nieruchomości wspólnej, czy też ścian budynków na reklamę.
Przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem.
W przypadku, gdy przychody są wyższe od wydatków, nadwyżka przypada właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
Z wpłat członków wspólnota mieszkaniowa pokrywa bieżące wydatki związane z zarządem nieruchomością wspólną oraz mediami (energia elektryczna, cieplna, gaz, woda, ścieki, wywóz śmieci itp.)
Kosztem uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej będą wszelkie wydatki poniesione zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych(t.j. Dz. U. Nr 54, poz. 654 ze zm.) z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 tej ustawy.
Jeżeli we wspólnocie mieszkaniowej powstanie różnica pomiędzy uzyskanymi przychodami, a poniesionymi kosztami – to różnica ta w świetle art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych powołanej wyżej traktowana jest jako dochód.
Dochód ten jest jednak wolny od podatku bowiem stosownie do przepisu art. 17 ust. 1 pkt 4m w/w. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - dochody wspólnot mieszkaniowych wolne są od podatku w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowane na rzecz członków wspólnoty.
Zwolnienie to dotyczy również przypadków, gdy w skład wspólnoty wchodzą właściciele lokali użytkowych.
Zwolnienie to nadal obowiązuje, gdyż ustawą z dnia 18 listopada 2004 r. przedłużone zostało na lata 2005-2006.
Podstawowym przepisem dotyczącym ewidencji rachunkowej wspólnot mieszkaniowych pozostaje art. 29 w/w. ustawy o własności lokali, zgodnie z którym zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę pozaksięgową ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.Prowadzenie w ten sposób ewidencji jest obowiązkowe, co wynika wyraźnie z postanowień art. 29 ust. 1 ww. ustawy o własności lokali. Oznacza to obligatoryjne prowadzenie dla każdej wspólnoty mieszkaniowej ewidencji pozaksięgowej w sposób przez nią określony we własnym zakresie, w podjętej uchwale zarządu lub zawartej umowie z zarządcą nieruchomości wspólnej.
Z treści art. 29 cyt. wyż. wynika, że wspólnoty mieszkaniowe nie mają obowiązku prowadzenia ksiąg rachunkowych według zasad określonych ustawą o rachunkowości.
Nie dotyczą ich również przepisy rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej.
Nie wyklucza to jednak możliwości prowadzenia przez wspólnoty mieszkaniowe ewidencji księgowej zamiast ewidencji pozabilansowej nakazanej w art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Decyzję w tej sprawie podejmuje zarząd wspólnoty lub zebranie właścicieli lokali, dając temu wyraz na piśmie w podjętej większością głosów uchwale.
Zatem wspólnota mieszkaniowa, może wybrać obowiązujący ją pozaksięgowy sposób prowadzenia rachunkowości lub zamiennie sposób księgowy ujęcia dokonywanych przez nią operacji dostosowując się do specyfiki działalności wspólnot mieszkaniowych i wymagań określonych dla tych jednostek ustawą o własności lokali.
Przedmiotem ewidencji zarówno pozaksięgowej jak i księgowej powinny być:
1) koszty zarządu nieruchomością wspólną – w szczególności określone w art. 14 ww. ustawy o własności,
2) opłaty od właścicieli lokali na pokrycie tych kosztów,
3) rozrachunki z poszczególnymi właścicielami lokali tworzącymi wspólnotę mieszkaniową oraz z innymi osobami fizycznymi lub prawnymi z tytułu wykonywanych przez nich świadczeń na rzecz wspólnoty mieszkaniowej,
4) rozliczenia pieniężne dokonywane za pośrednictwem r-ku bankowego,
5) inne niewymienione w pkt 1-4 operacje, także zdarzenia spowodowane przyczynami losowymi lub związane z ryzykiem prowadzenia działalności,
6) budynki mieszkalne i związane z ich obsługą obiekty infrastruktury oraz grunty (chociaż ustawa o własności lokali nie wymaga, aby były one objęte ewidencją- wskazane jest objęcie ich ewidencją pozaksięgową).
Jednak prowadzenie ewidencji księgowej wymaga zastosowania przewidzianego ustawą o rachunkowości zakładowego planu kont (art. 10 ust. 1 pkt 3 lit. a) – ustalającego wykaz kont księgi głównej (syntetycznych), przyjętych zasad klasyfikacji zdarzeń, zasad prowadzenia kont ksiąg pomocniczych (analitycznych) oraz ich powiązania z kontami księgi głównej.
Jak z powyższego wynika ustawa o własności lokali nie przewiduje obowiązku dokonywania odpisów amortyzacyjnych budynków mieszkalnych oraz innych składników majątku trwałego tworzących nieruchomość wspólną ale też nie ustanawia w tym względzie zakazu.
Sądząc po treści dokumentacji Wspólnoty oraz informacji zgromadzonych przez Urząd Skarbowy na temat funkcjonowania podmiotu dotychczas Wspólnota prowadziła pozaksięgową ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów a także korzystała ze zwolnienia przedmiotowego dochodu z opodatkowania.
W przypadku jednak, gdyby Wspólnota wybrała do stosowania ewidencję księgową opartą o ustawę o rachunkowości, zamiast przewidzianej ustawą o własności lokali ewidencję pozaksięgową przy przy założeniu , iż spełnione zostaną warunki przedstawione poniżej, mogłaby zastosować koszty uzyskania przychodów skorygowane o odpisy amortyzacyjne.
Regulacja prawna dotycząca amortyzacji wymaga jednak stosowania się do reguł i zasad przedstawionych poniżej:
1 - stosownie do art. 16a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, amortyzacji podlegają m. in.: budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością jeżeli spełnią następujące warunki pozwalające je zaliczyć do środków trwałych:
- stanowią własność lub współwłasność podatnika (czyli wspólnoty),
- zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,
- są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
- ich przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok,
- są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
Aby odpisy amortyzacyjne były dokonywane w prawidłowej wysokości, podatnik musi prawidłowo ustalić wartość początkową oraz zastosować odpowiednią metodę amortyzacji;
2 - z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika prawo podatnika dokonania wyboru metody amortyzacji dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji, pod warunkiem stosowania wybranej metody do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego. Możliwe są przy tym do wyboru m. in. niżej wymienione metody prowadzenia amortyzacji:
- metoda liniowa – art. 16 i ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przy której można podwyższyć stawki amortyzacyjne podane w Wykazie stawek amortyzacyjnych z uwagi na – używanie budynków i budowli w pogorszonych warunkach – podwyższenie stawki następuje współczynnikiem nie wyższym niż 1,2, ewentualnie:
- indywidualne stawki amortyzacyjne dla środków trwałych używanych lub ulepszonych,
po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika – art. 16 j ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Przepisy regulujące zasady dokonywania odpisów amortyzacyjnych metodą liniową uregulowane zostały w art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, natomiast warunki regulujące zasady ustalania stawek amortyzacyjnych w sposób indywidualny ustawodawca określił w art. 16 j tej ustawy.
Zasady określone w tych przepisach można stosować tylko w ściśle określonych warunkach.
Przyjęty do używania środek trwały zgodnie z art. 16 g. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych należy wycenić tj. ustalić jego wartość początkową, która będzie podstawą naliczania odpisów amortyzacyjnych.Wartość początkową ustala się w zależności od sposobu nabycia środka trwałego.
Zatem, jeżeli Wspólnota zastosuje się w przyszłości tj. na przykład od nowego roku podatkowego do przedstawionych powyżej zasad, a przede wszystkim:
- prowadzić będzie ewidencję księgową według zasad określonych przepisami ustawy o rachunkowości, z czym związany jest obowiązek posiadania dokumentacji opisującej przyjęte zasady rachunkowości, w tym zakładowego planu kont oraz przestrzegania nadrzędnych zasad rachunkowości określonych w art. 4 – 8 ustawy o rachunkowości,
- wprowadzi środek trwały , którego jest właścicielem lub współwłaścicielem do ewidencji środków trwałych Wspólnoty,
- przyjmie do stosowania dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji wybraną metodę (jedną spośród opisanych wyżej), którą stosować będzie do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego to przy wystąpieniu przesłanek uzasadniających podwyższenie stawki amortyzacyjnej określonejw Wykazie stawek amortyzacyjnych dla budynków i budowli używanych w warunkach pogorszonych - będzie możliwe stosowanie podwyższonej stawki amortyzacyjnej dla środków trwałych stanowiących własność Wspólnoty.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę.
Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.

W dacie złożenia wniosku jak i wydania postanowienia nie toczyło się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym dotyczące podatnika, w zakresie o jakim mowa w niniejszym postanowieniu.

Pouczenie:
Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Olkuszu w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.