INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 30.04.2008 r. (data wpływu 05.05.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy lokalu mieszkalnego i komórki lokatorskiej wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 05.05.2008 r. ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy lokalu mieszkalnego i komórki lokatorskiej wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. z siedzibą w W zamierza zrealizować inwestycję „O”, to jest wybudować zespół czterech budynków mieszkalnych z garażami podziemnymi - z przeznaczeniem do sprzedaży. Sp. z o. o. z siedzibą w W zamierza sprzedać na rzecz kupujących wolny od wszelkich obciążeń, hipotek i praw osób trzecich:

• lokal mieszkalny wraz z przynależnym udziałem w elementach wspólnych budynku i w prawie odpowiadającym stosunkowi kupowanego lokalu mieszkalnego do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali mieszkalnych i usługowych, które będą znajdować się w budynku oraz komórkę lokatorską, a także udział we współwłasności wielostanowiskowego garażu podziemnego pod budynkiem będącego oddzielną nieruchomością wraz z ustanowieniem ma rzecz Kupujących prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego. Komórka jest wydzielonym pomieszczeniem na poziomie garażu podziemnego przynależnym do konkretnego lokalu mieszkalnego. Dostęp do komórki jest możliwy jedynie z konkretnego miejsca postojowego.
  
  

Ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego W związku z tym należy posłużyć się definicją zawartą w art. 2 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, która stanowi, iż samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi które wraz pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio równie do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne do lokalu mogą przynależeć zgodnie z art. 2 ust 4 ww. ustawy jako jego części składowe pomieszczenia choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności piwnica strych, komórka garaż zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi.

W świetle wyżej wymienionych przepisów można uznać, że dokonując sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz ze sprzedażą komórki przynależnej do tego lokalu dokonywana jest jedna dostawa służąca zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych podlegająca opodatkowaniu stawką 7%. Za przyjęciem stawki 7% poza tym, że jest dokonywane jedną dostawą przemawia, i to że pomieszczenie to pełni funkcje pomocniczą służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Sprzedający Sp. z o.o. oraz kupujący ustalają, że cena sprzedaży obejmuje - cenę lokalu wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu na którym usytuowany będzie budynek i udziałem we własności części wspólnych budynku służących do użytku ogółu mieszkańców wraz z komórką lokatorską oraz - cenę udziału we współwłasności wielostanowiskowego garażu podziemnego pod budynkiem będącego oddzielną nieruchomością wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego według wyliczenia.

Do ceny zostanie doliczony należny podatek VAT według stawek obowiązujących w momencie powstania obowiązku podatkowego zgodnie przepisami ustawy o VAT.

Stawka podatku VAT wynosi:

• 7% od ceny lokalu mieszkalnego - komórki lokatorskiej wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego udziałem w częściach wspólnych oraz
• 22% od ceny udziału we współwłasności garażu wraz z ustanowionym na rzecz kupującego prawem do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego.
  
  

Kupujący zobowiązują się wpłacić cenę wraz z należnym podatkiem VAT przelewem na specjalnie wyodrębniony przez Spółkę rachunek bankowy.

Strony ustalają, iż cena płatna będzie w ratach. Wpłaty kupujący dokonywać będą na podstawie umowy, natomiast faktury VAT obejmujące raty ceny będą wystawiane przez Spółkę po dokonanej wpłacie na kwoty, jakimi został uznany rachunek bankowy Spółki z pominięciem ewentualnych opłat i prowizji pobranych przez banki od tych wpłat, które to koszty będą obciążać kupujących. Niezapłacona część ceny będzie waloryzowana jeden raz w miesiącu pierwszego dnia każdego miesiąca, począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podpisano umowę przedwstępną, według wskaźnika 0,5% miesięcznie, co oznacza, iż jednorazowo wpłata całej umówionej ceny w terminie płatności pierwszej raty nie podlega waloryzacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Jaką stawką podatku VAT powinna być opodatkowana przez dewelopera sprzedaż lokalu mieszkalnego i komórki lokatorskiej wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, udziałem w częściach wspólnych oraz udziału we współwłasności garażu wraz z ustanowionym na rzecz kupującego prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego...
2. Jaka stawką podatku VAT jest opodatkowana waloryzowana niezapłacona część ceny lokalu mieszkalnego i komórki lokatorskiej wraz z udziałem w prawie użytkowanie wieczystego, udziałem w częściach wspólnych oraz udziału we współwłasności garażu wraz z ustanowionym na rzecz kupującego prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokalu mieszkalnego i komórki lokatorskiej wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, udziałem w częściach wspólnych jest opodatkowana według stawki 7%. Natomiast sprzedaż udziału we współwłasności garażu wraz z ustanowionym na rzecz kupującego prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego jest opodatkowana według stawki 22%. Waloryzowana niezapłacona część ceny lokalu mieszkalnego i komórki lokatorskiej wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, udziałem w częściach wspólnych oraz udziału we współwłasności garażu wraz z ustanowionym ma rzecz kupującego prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego opodatkowana będzie według stawki właściwej do przedmiotu sprzedaży tj. dla lokalu mieszkalnego i komórki lokatorskiej wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, udziałem w częściach wspólnych jest to stawka 7%, a dla sprzedaży udziału we współwłasności garażu wraz z ustanowionym na rzecz kupującego prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego jest to stawka 22%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Podstawowa stawka podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy wynosi 22%. Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

Od 1 stycznia 2008 r. na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług stawkę 7% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Według art. 41 ust. 12a powołanej ustawy przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

W § 5 ust. 1a pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2007 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 249, poz. 1861), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 – w zakresie, w jakim wymienione obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12 – 12c ustawy.

Od dnia 1 stycznia 2008 r. pod pojęciem obiektów budownictwa mieszkaniowego, w myśl art. 2 pkt. 12 ustawy o VAT rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego. W związku z tym należy posłużyć się definicją zawartą w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), która stanowi, iż samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wyodrębniona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć, zgodnie z art. 2 ust. 4 ww. ustawy, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi.

Treść powyższych przepisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy pomieszczeniami pomocniczymi a pomieszczeniami przynależnymi. Pomieszczenie pomocnicze służy bezpośredniemu zaspakajaniu mieszkaniowych potrzeb ludzi, podczas gdy pomieszczenie przynależne, które stanowi część składową lokalu mieszkalnego, jest przeznaczone do realizacji potrzeb innych niż mieszkaniowe osób korzystających z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Jednocześnie Minister Infrastruktury w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690) określił, że lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, niebędących mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym, natomiast pomieszczeniem gospodarczym w budynku jest pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku oraz przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, a także opału lub odpadów stałych.

Ponadto zgodnie z objaśnieniami do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych część mieszkaniowa budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Przedstawiona analiza przepisów prawnych prowadzi do wniosku, iż 7% stawka podatku od towarów i usług może być stosowana wyłącznie w stosunku do będących przedmiotem obrotu (sprzedaży) samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali służących zaspokajaniu właśnie „mieszkaniowych" potrzeb społeczeństwa. Preferencyjna stawka podatku od towarów i usług nie ma zastosowania do sprzedaży lokali użytkowych, czyli lokali, które nie pełnią funkcji mieszkalnych.

Zatem nie są nią objęte stanowiące część składową sprzedawanego lokalu mieszkalnego miejsca postojowe, których w świetle ww. przepisów nie można zaliczyć do tzw. pomieszczeń pomocniczych do lokalu mieszkalnego, lecz zalicza się je do kategorii tzw. pomieszczeń przynależnych do tego lokalu, które w sensie funkcjonalnym służą do zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi.

Natomiast piwnice, które co do zasady mogą przynależeć do lokalu mieszkalnego, nie powinny być traktowane jako lokal użytkowy, gdyż stanowią pomieszczenie gospodarcze lokalu mieszkalnego służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, dla przechowywania materiałów, przedmiotów, opału lub produktów żywnościowych użytkowników lokalu.

Z treści wniosku wynika, że Spółka zamierza sprzedać lokal mieszkalny wraz z przynależnym udziałem w elementach wspólnych budynku i w prawie odpowiadającym stosunkowi kupowanego lokalu mieszkalnego do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali mieszkalnych i usługowych, które będą znajdować się w budynku oraz komórkę lokatorską, a także udział we współwłasności wielostanowiskowego garażu podziemnego pod budynkiem będącego oddzielną nieruchomością wraz z ustanowieniem na rzecz kupujących prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego przedstawiony przez Spółkę w złożonym wniosku oraz treść powołanych przepisów, sprzedaż miejsc parkingowych znajdujących się w obiekcie budownictwa mieszkaniowego podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż lokalu mieszkalnego mieszczącego się w definicji budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wraz z przynależną komórką lokatorską (piwnicą) – 7% stawką tego podatku.

Ponadto zgodnie z § 5 ust. 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) obniżoną do wysokości 7% stawkę podatku stosuje się również do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7%.

Oznacza to, że gdy przedmiotem dostawy będą budynki i budowle lub ich części opodatkowane stawką 7%, trwale związane z gruntem objętym prawem użytkowania wieczystego, do całej transakcji zastosowanie ma ta sama stawka podatku od towarów i usług w wysokości 7%.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca wraz z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi zamierza sprzedać także udział w elementach wspólnych budynku, udział w prawie użytkowania wieczystego odpowiadającym stosunkowi kupowanego lokalu mieszkalnego do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali mieszkalnych i usługowych, oraz udział we współwłasności wielostanowiskowego garażu podziemnego pod budynkiem będącego oddzielną nieruchomością wraz z ustanowieniem na rzecz Kupujących prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego.

W świetle przytoczonych przepisów stwierdzić należy, iż dostawa lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, udziałem w częściach wspólnych budynku (z wyłączeniem miejsc postojowych) podlega opodatkowaniu według stawki 7% podatku, natomiast sprzedaż udziałów we współwłasności garażu wraz z ustanowionym ma rzecz kupującego prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego podlega opodatkowaniu według stawki 22% podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do drugiego pytania Strony zawartego we wniosku wskazać należy, iż zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

A zatem waloryzowana niezapłacona część ceny lokalu mieszkalnego i komórki lokatorskiej wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, udziałem w częściach wspólnych oraz udziału we współwłasności garażu wraz z ustanowionym ma rzecz kupującego prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego opodatkowana będzie według stawki właściwej do przedmiotu sprzedaży tj. dla lokalu mieszkalnego i komórki lokatorskiej wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, udziałem w częściach wspólnych podlega opodatkowaniu stawką podatku 7%, zaś dla sprzedaży udziału we współwłasności garażu wraz z ustanowionym na rzecz kupującego prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 22%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).