INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Z 2007 r. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 lutego 2008r. (data wpływu 5 marca 2008 r.) uzupełnionego w dniu 21.04.2008 r. (data wpływu 23.04.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie w zakresie wystawiania faktur z tytułu najmu lokalu użytkowego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 marca 2008r. wpłynął ww. wniosek (uzupełniony w dniu 23.04.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie w zakresie wystawiania faktur z tytułu najmu lokalu użytkowego.

W przedmiotowym wniosku został opisany następujący stan faktyczny.

W 1992 r., prowadząc działalność gospodarczą pod nazwą „S...”, zawarłem z instytucją państwową ( W ) umowę bezterminową na najem lokali użytkowych, w budynku będącym we władaniu przez W na mocy decyzji administracyjnej, ważnej do końca 1995r. W wyniku zaległości czynszowych, wynajmujący mi lokale - W- w dniu 10 kwietnia 1995r. wypowiedział mi umowę ze skutkiem natychmiastowym i nie czekając na rozstrzygnięcie sądowe w sprawie o eksmisji, o którą wystąpił - zablokował mi dostęp do pomieszczeń, odciął energię elektryczną i jedyną linię telefoniczną czym uniemożliwił mi prowadzenie działalności gospodarczej. Powyższe zdarzenie miało miejsce 25 kwietnia 1995r. W związku z zaistniałą sytuacją w dniu 27 kwietnia 1995r. złożyłem pozew do Sądu Rejonowego o ochronę naruszonego posiadania. Naruszenie posiadania trwało w sposób ciągły. W wyniku stosowania różnych wybiegów prawnych, stosowanych przez wynajmującego, proces trwał prawie 7 lat i dopiero w 2002r. zakończył się korzystnym dla mnie prawomocnym wyrokiem, nakazującym W zaniechania dalszych naruszeń. W czasie trwania naruszenia posiadania wynajmujący nie wystawiał faktur dotyczących zajmowanego przeze mnie lokalu. Po półrocznej przerwie, w październiku wynajmujący wystawił jednorazowo plik faktur, które nie zostały przyjęte, gdyż zdaniem najemcy były wadliwie wystawione. Obejmowały one nie dostarczane świadczenia za odłączone media oraz były obciążone podatkiem VAT, który zdaniem najemcy, w okresie naruszonego posiadania, czyli za korzystanie z rzeczy wbrew wynajmującemu nie obowiązywał.

Na przełomie 1995 i 1996 roku zmieniła się sytuacja prawna dotycząca nieruchomości w której zajmowałem sporny lokal. W została pozbawiona podstawy prawnej do nieruchomości, albowiem Decyzja Administracyjna na podstawie której W zarządzała budynkiem wygasła z dniem 31 grudnia 1995r. Nadto, cała nieruchomość będąca własnością Gminy została od grudnia 1995r. wydzierżawiona innemu podmiotowi (Spółce z o.o. B ) na mocy zawartej umowy dzierżawy z Zarządem Terenów Publicznych. W dniu 31 grudnia 1995r. zajmowany dotychczas lokal opuściłem i przekazałem nowemu zarządcy — spółce z o.o. B, sporządzając na tą okoliczność pisemny protokół. Z poprzednim wynajmującym nie wiązała mnie już żadna umowa, lecz W działając w złej wierze, wystawiał w dalszym ciągu faktury za należności czynszowe oraz media za czas do października 1997r. czyli za okres, kiedy już nie byłem najemcą.

W złożonym uzupełnieniu Strona dodała iż:

• Sąd w uzasadnieniu wyroku z dnia 1 lutego 2002r. o ochronę posiadania potwierdził, iż umowa najmu wygasła dnia 25 kwietnia 1995r. W kwestii rozliczeń finansowych Sąd nie zajął stanowiska, stwierdził jedynie iż elektryczność została odłączona jako jedna z form nacisku na powoda,
• po dacie 25 kwietnia 1995r. korzystałem z lokalu użytkowego w budynku do dnia 31 grudnia 1995r.,
• umowa została rozwiązana w trybie natychmiastowym, jednakże w związku z toczącym się procesem o ochronę naruszonego posiadania zajmowałem lokal do dnia 31 grudnia 1995r. licząc na szybkie zakończenie postępowania sądowego. Ponieważ postępowanie to z winy wynajmującego przewlekało się w czasie, w dniu 31 grudnia 1995r. opuściłem zajmowany lokal i przekazałem go protokólarnie nowemu zarządcy,
• przedmiotowe faktury dotyczyły czynszu a nie odszkodowania, zawierały podatek VAT i dotyczyły okresu od 25 kwietnia 1995r. do 31 grudnia 1995r., czyli okresu po wygaśnięciu umowy - kiedy w lokalu przebywałem oraz okresu od 1 stycznia 1996r. do 31 października 1997r. a więc okresu, kiedy już lokal opuściłem i już z niego nie korzystałem.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy zapłata za korzystanie przez najemcę z przedmiotu najmu bez tytułu prawnego, wbrew wynajmującemu, który naruszał posiadanie najemcy powinna być opodatkowana podatkiem VAT, i w którym momencie...
2. Czy wystawianie jednorazowo pliku faktur - z półrocznym opóźnieniem jest prawidłowe...
3. Czy można rościć należności z tytułu faktur nie akceptowanych przez nabywcę z powodu obciążenia za nie realizowane świadczenia z powodu naruszenia posiadania - w tym przypadku za wszystkie media związane z wynajmem...
4. Czy można dochodzić zapłaty za wynajem, w sytuacji kiedy najemca opuścił lokal, a wynajmujący utracił prawo do nieruchomości i przestał być zarządcą... W tym przypadku, były wynajmujący żąda zapłaty za czynsz i media za okres 2-lat od daty, kiedy wynajmujący przekazał lokal i już z niego nie korzystał.
5. Czy w przypadku rozliczenia nie otrzymanych od najemcy kwot VAT-u wynajmujący nie naruszył przepisów finansowo-księgowych...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

AD. 1 wynajmujący (W) naruszył posiadanie najemcy i wystąpił o eksmisję, czyli bezumowne korzystanie z lokalu było wbrew wynajmującemu – czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT,

AD. 2 wystawienie faktur czynszowych z półrocznym opóźnieniem i opatrzenie ich tą sama datą wystawienia i tym samym terminem płatności było nie prawidłowe,

AD. 3 nie można rościć należności za faktury, które dotyczyły niezrealizowanych usług i z tego tytułu nie były przez najemcę przyjęte,

AD. 4w sytuacji kiedy najemca opuścił lokal, wynajmujący utracił prawo do nieruchomości, przestał być zarządca a strony nie łączyła już żadna umowa, wystawianie faktur za wynajem lokalu w okresie po 31 grudnia 1995 roku było bezzasadne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Z kolei art. 5 ust. 2 ustawy stanowi, iż czynności określone w art. 5 ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Powyższe oznacza, że przy określeniu, czy istnieje przedmiot opodatkowania, mniej istotna jest strona formalnoprawna danej czynności, a bardziej jej faktyczny przebieg i osiągnięty rezultat, zgodny z zamiarem umawiających się stron. Żeby uznać daną czynność za opodatkowaną, pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy oznaczający, że jeden podmiot, w zamian za wynagrodzenie, zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Nie podlegają opodatkowaniu czynności, które następują wbrew woli świadczeniodawcy, poza przypadkami wyraźnie w ustawie wskazanymi (przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie – art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy, a także świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa – art. 8 ust. 1 pkt 3 ustawy).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że W, wypowiedział umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, nie czekając na rozstrzygnięcie sądowe w sprawie eksmisji, o którą wystąpił (zdarzenie miało miejsce 25 kwietnia 1995 r.). W dniu 27 kwietnia 1995 r. złożył Pan pozew do sądu o ochronę naruszonego posiadania. Sąd w uzasadnieniu wyroku z dnia 1 lutego 2002 r. potwierdził iż umowa najmu wygasła 25 kwietnia 1995 r. Jak wynika z opisu stanu faktycznego korzystał Pan z lokalu do grudnia 1995 r. (czyli jest to okres kiedy umowa już wygasła). Należy podkreślić, że brak zgody na kontynuowanie najmu lokalu oznacza, że W mógł podjąć wszelkie prawem przewidziane kroki zmierzające nie tylko do wyegzekwowania należnego czynszu i odszkodowania, ale przede wszystkim do zwolnienia lokalu przez dotychczasowego najemcę.

Ponadto tutejszy organ podatkowy zauważa iż bezumowne korzystanie z cudzej własności regulują przepisy art. 224, 225 oraz art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). W warunkach określonych w art. 224 i 225 k.c. właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy. W sytuacji rozwiązania umowy dzierżawy (najmu) ustaje łączący strony stosunek dzierżawy (najmu), co powoduje po stronie dzierżawcy (najemcy) obowiązek oddania przedmiotu dzierżawy (najmu). Do chwili wydania przedmiotu najmu (dzierżawy) po stronie byłego dzierżawcy (najemcy) zachodzi tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy. Zapłata w tym przypadku określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej dla właściciela rzeczy szkody z tytułu bezumownego używania rzeczy. Żądane wynagrodzenie (roszczenie pieniężne) stanowi w istocie odszkodowanie. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości obejmuje spodziewane korzyści z tytułu umowy najmu (dzierżawy), która zostałaby zawarta gdyby nieruchomość nie została zajęta. Przepisy prawa przyznają właścicielowi prawo do roszczenia o odszkodowanie, które obejmuje kompensatę utraconych korzyści, jakie właściciel by uzyskał gdyby rzecz wynajął. Utratą korzyści jest w szczególności szkoda polegająca na nieuzyskaniu pożytków cywilnych (czynszu) , które rzecz przynosi. W takim przypadku odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego lub z gruntu jest ekwiwalentem z tytułu nienależytego wykonania umowy (najmu, dzierżawy) i nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT.

W powstałej sytuacji faktycznej wystawianie faktur VAT (w których wykazano opodatkowanie podatkiem od towarów i usług z tytułu odpłatnego świadczenia usług) jest w zaistniałej sytuacji zasadne, gdyż określając stan prawny zajmowanej nieruchomości jako „bezumowne zajmowanie” właściciel na tym etapie nie wnosi w stosunku do byłego najemcy roszczeń odszkodowawczych. Jeżeli bowiem w ocenie właściciela nieruchomości dochodzone należności wynikają z wystawianych faktur VAT, to nie stanowią one odszkodowania. Prawo podatkowe normuje zasady wydawania interpretacji, przy wydawaniu których organ nie może określać charakteru tych należności w sposób inny niż zaprezentowany przez Wnioskodawcę. Ocena taka może być dokonana wyłącznie w postępowaniu podatkowym, gdy organ dokonałby ewentualnej analizy rozliczeń stron byłej umowy najmu.

Kwestie terminu wystawiania faktur normuje art. 19 ust. 4 ustawy o podatku od towarów i usług zgodnie z którym jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7 dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi ( w związku z powyższym wystawienie faktur z półrocznym opóźnieniem i opatrzeniem ich tą sama datą wystawienia jest nieprawidłowe). Zgodnie zaś z przepisem art. 108 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku gdy podmiot wystawi fakturę, w której wykaże kwotę podatku, jest zobowiązany do jego zapłaty.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji.

Odnośnie pytania (3 i 4):

• czy można rościć należności za faktury, które dotyczyły niezrealizowanych usług i z tego tytułu nie były przez najemcę przyjęte,
• czy w sytuacji kiedy najemca opuścił lokal, wynajmujący utracił prawo do nieruchomości, przestał być zarządca a strony nie łączyła już żadna umowa, wystawianie faktur za wynajem lokalu w okresie po 31 grudnia 1995 roku było bezzasadne,
  
  

Organ podatkowy informuje iż zagadnienia te w swej istocie należą do zagadnień sfery prawa cywilnego, gospodarczego i nie są przedmiotem regulacji podatkowych. Wystawianie faktur w tym przypadku nie ma podstaw prawnych gdyż zgodnie z art. 106 ustawy o podatku od towarów i usług podatnicy o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2,4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16, jeśli więc świadczenie usług nie miało miejsca, wystawienie faktury jest bezpodstawne. Dochodzenie należności z tak wystawionych faktur także nie jest możliwe, gdyż to nie faktura kreuje prawo do dochodzenia należności lecz zobowiązania cywilne stron. W związku z powyższym wyżej zadane pytania nie mogą być rozstrzygnięte w formie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.