INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni, przedstawione we wniosku z dnia 11 grudnia 2007 r. (data wpływu 18.12.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opłat wnoszonych na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 grudnia 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opłat wnoszonych na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia Mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Przedmiotem działalności Spółdzielni jest m.in.:

• zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte mienie członków na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,
• prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz zarządzanie majątkiem własnym,
• zarządzanie nieruchomościami nie stanowiącymi mienia Spółdzielni lub jej członków, na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielem) tej nieruchomości.

Spółdzielnia prowadzi również działalność polegającą m.in. na wynajmie lokali użytkowych. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w sposób jednoznaczny określa obowiązki członków Spółdzielni, najemców mieszkań spółdzielczych oraz właścicieli mieszkań niebędących członkami Spółdzielni w zakresie konieczności pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. W związku z tym, użytkownicy lokali mieszkalnych i użytkowych co miesiąc wnoszą opłaty, z których pokrywane są bieżące koszty utrzymania nieruchomości. Spółdzielnia na podstawie ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2001 r. Nr 72, poz. 747 z późn. zm.) oraz ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 54, poz. 348) – zobowiązana jest dostarczyć do każdego lokalu media, tj. zimną wodę, energię cieplną, jednakże nie ma wpływu na wysokość ponoszonych kosztów z w/w tytułów. Jest tylko pośrednikiem między dostawcą tych świadczeń a odbiorcami (użytkownikami lokali mieszkalnych i użytkowych).

Na poczet tych kosztów wnoszone są co miesiąc „zaliczki”, z których na bieżąco finansowane są wydatki poniesione przez Spółdzielnię na nabycie tych mediów. Powyższe zaliczki jak i poniesione koszty nie wpływają na wynik eksploatacji i utrzymania poszczególnych nieruchomości, który rozliczany jest zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Nadwyżka przychodów nad kosztami, bądź kosztów nad przychodami z tytułu mediów podlega rozliczeniu z użytkownikami lokali mieszkalnych i użytkowych po zakończeniu okresu rozliczeniowego (ustalonego w wewnętrznych regulaminach Spółdzielni), tj.:

• dla energii cieplnej (od 1 lipca do 30 czerwca roku następnego),
• dla dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków (od 1 stycznia do 31 grudnia każdego roku).

Po rozliczeniu wynik na gospodarce mediami jest zerowy, gdyż Spółdzielnia dokonuje indywidualnego rozliczenia z użytkownikiem lokalu użytkowego i mieszkalnego: następuje zwrot nadpłaconych „zaliczek”, bądź użytkownicy zobowiązani są dokonać dopłaty w przypadku, gdy wniesione zaliczki były mniejsze niż poniesione koszty przypadające na ich lokal.

Wnoszone co miesiąc opłaty na poczet sfinansowania kosztów dostarczanych mediów, Spółdzielnia uznaje jako przychody podatkowe, zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), natomiast koszty dostawy energii cieplnej, zimnej wody i odprowadzania ścieków – stosownie do regulacji art. 15 ust. 1 w/w ustawy, stanowią koszty uzyskania przychodów. Nadwyżka sumy przychodów (suma „zaliczek”) nad kosztami ich uzyskania z tytułu dostawy mediów w trakcie trwania okresu rozliczeniowego, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) będzie wolna od podatku dochodowego w stosunku do:

• lokali mieszkalnych i użytkowych objętych spółdzielczymi prawami do lokalu (lokatorskie prawo do lokalu, własnościowe prawo do lokalu),
• lokali mieszkalnych i użytkowych na prawie odrębnej własności,
• lokali mieszkalnych w najmie.

Natomiast dochód ustalony na gospodarce mediami w stosunku do lokali użytkowych w najmie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy dochód na gospodarce mediami powstały z tytułu wnoszenia co miesiąc opłat („zaliczek”) na pokrycie bieżących kosztów dostawy energii cieplnej, zimnej wody oraz odprowadzania ścieków przez:

• użytkowników lokali mieszkalnych i użytkowych objętych spółdzielczymi prawami do lokalu (lokatorskie prawo do lokalu, własnościowe prawo do lokalu),
• użytkowników lokali mieszkalnych i użytkowych na prawie odrębnej własności,
• użytkowników lokali mieszkalnych w najmie,

jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.)...

Zdaniem Wnioskodawcy, przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi rozumie się, w myśl art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116), m.in. zarządzanie i administrowanie nieruchomościami tworzącymi zasoby mieszkaniowe, które zgodnie z art. 2 w/w ustawy obejmują lokale mieszkalne, a także lokale o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). W związku z tym, uzyskane przez Spółdzielnię opłaty (kalkulowane na podstawie poniesionych kosztów i nie uwzględniające zysku) od użytkowników lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o innym przeznaczeniu (lokale użytkowe na prawach własnościowych, lokale będące odrębną własnością) przeznacza się na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją danej nieruchomości. Natomiast inną działalnością Spółdzielni niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi jest najem lokali użytkowych, gdzie mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. Spółdzielnia w przypadku tej działalności dolicza marżę do opłat pobieranych z tytułu najmu lokali użytkowych. Nadwyżka przychodów nad kosztami (dochód) nie jest rozliczana zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zgodnie z ustawą Prawo energetyczne oraz ustawą o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, Spółdzielnia zobowiązana jest rozliczyć wniesione zaliczki do wysokości kosztów dostawy energii cieplnej, zimnej wody i odprowadzeniu ścieków, zarówno z użytkownikami lokali mieszkalnych i użytkowych objętych spółdzielczymi prawami do lokali, lokalami na odrębnej własności, jak i najemcami lokali użytkowych. W związku z tym, po zakończeniu okresu rozliczeniowego Spółdzielnia nie osiąga dochodu z tytułu dostawy mediów do lokali.

Spółdzielnia Mieszkaniowa stoi na stanowisku, iż z uwagi na fakt, że część gospodarki mediami dotyczy innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, tj. najmu lokali użytkowych – wynik powstały w trakcie roku podatkowego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Natomiast dochód powstały z wniesionych opłat na pokrycie bieżących kosztów dostawy energii cieplnej, zimnej wody oraz odprowadzania ścieków przez:

• użytkowników lokali mieszkalnych i użytkowych objętych spółdzielczymi prawami do lokalu (lokatorskie prawo do lokalu, własnościowe prawo do lokalu),
• użytkowników lokali mieszkalnych i użytkowych na prawie odrębnej własności,
• użytkowników lokali mieszkalnych w najmie,

jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.)...

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Jak wynika z art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni i inne osoby wymienione w tym przepisie, obowiązani są uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W związku z tym, że wszelkie opłaty (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji), należy więc stwierdzić, że na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się wpływy z opłat (czynszów) pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty.

Uwzględniając charakter opłat w postaci czynszów oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jako - nie tylko - lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, t.j: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami ( pomieszczeniami ), obiektami i urządzeniami opłaty ( czynsze ) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Jeżeli jednak dochody uzyskane z gospodarowania ww. zasobami nie zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wówczas zwolnienie, o którym mowa w cytowanym art.17 ust.1 pkt 44, nie będzie mieć zastosowania.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Opodatkowaniu podlegać będą zatem dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez spółdzielnię mieszkaniową.

Oceniając przedstawiony przez Spółdzielnię stan faktyczny na gruncie obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że dochody uzyskane z tytułu wnoszenia opłat na pokrycie bieżących kosztów dostaw energii cieplnej, zimnej wody oraz odprowadzania ścieków przez użytkowników lokali użytkowych objętych spółdzielczymi prawami do lokalu oraz na prawie odrębnej własności, nie będą korzystały ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy od podatku dochodowego od osób prawnych. Działalność prowadzona w ww. lokalach nie jest bowiem niezbędna do prawidłowego korzystania z lokali mieszkalnych. Natomiast dochody uzyskiwane z tytułu opłat eksploatacyjnych wnoszone przez użytkowników lokali mieszkalnych objętych spółdzielczymi prawami do lokalu, na prawie odrębnej własności oraz w najmie, mogą podlegać zwolnieniu przedmiotowemu, pod warunkiem, że zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Spółdzielni.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.