INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 21.04.2008 r. (data wpływu 24.04.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych

• jest prawidłowe w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości przed zakończeniem rozbudowy oraz po oddaniu do użytku i sprzedaży budynku jako całości,
• jest nieprawidłowe w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości po ustanowieniu samodzielności każdego z lokali i sprzedaży ich osobno.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 24.04.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W czerwcu 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła budynek jednorodzinny. Zameldowała się w nim i zamieszkała. Chcąc w przyszłości zamieszkać z dorosłym wnukiem postanowiła budynek powiększyć poprzez nadbudowę i rozbudowę w celu uzyskania w nim dwóch samodzielnych mieszkań. W związku z tym było konieczne pozwolenia na budowę, które Wnioskodawczyni uzyskała w październiku 2007 r. Łączna powierzchnia obu mieszkań przekroczy pierwotną powierzchnię użytkową zakupionego budynku. Pojawi się też część wspólna składająca się z klatki schodowej i wewnętrznego garażu stanowiącego integralną część budynku. Oddanie do użytku budynku po rozbudowie może nastąpić na początku 2009 r., a więc po upływie prawie dwóch lat od momentu zameldowania się. W związku z tym, że może nastąpić zmiana planów rodzinnych i konieczność przeniesienia się do innego miasta Wnioskodawczyni rozważa możliwość sprzedania budynku. Sprzedaż taka byłaby jednorazowa, a więc nie w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie prowadzi, nie prowadziła i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej związanej z budową domów, ani żadnej innej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy i w jakim zakresie Wnioskodawczyni przysługuje zwolnienie z podatku dochodowego czyli ulga meldunkowa, jeśli sprzedałaby budynek jednorodzinny po upływie 12 miesięcy od zameldowania się w nim:

1. w przypadku sprzedaży przed zakończeniem rozbudowy,
2. w przypadku sprzedaży po oddaniu do użytku i sprzedaży budynku jako całości,
3. w przypadku sprzedaży po oddaniu do użytku, ustanowieniu samodzielności każdego z lokali i sprzedaży ich osobno z udziałem w gruncie i części wspólnej...
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Uważa, że przysługuje jej prawo do ulgi meldunkowej w każdym z trzech przypadków, ponieważ ulga meldunkowa zostanie uzyskana w czerwcu 2008 r. po upływie 12 miesięcy od zameldowania się w budynku. Wnioskodawczyni twierdzi, iż fakt że po upływie tego okresu zostanie on powiększony i podzielony na dwa mieszkania nie ma wpływu na możliwość skorzystania z ulgi. Ustawa informuje o sprzedaży budynku mieszkalnego i nie precyzuje metrażu zbywanego budynku. Nie określa konieczności, aby budynek był taki sam w momencie kupna i sprzedaży, ani czy ma on być jednorodzinny, czy jednorodzinny dwumieszkaniowy.

W myśl prawa budowlanego budynek jednorodzinny może być dwumieszkaniowy, a garaż, jeśli nie jest wolnostojący wlicza się do powierzchni użytkowej budynku.

Ponadto uważa, że ustawa nie zabrania rozbudowy budynku mieszkalnego w trakcie lub po 12 miesięcznym okresie zameldowania, a więc dopuszcza ją.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

• jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.
  
  

Należy zaznaczyć, że zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy objęty jest wyłącznie przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale związanych z budynkami, stanowiących część składowa nieruchomości. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z lokalem podlega opodatkowaniu na zasadach wymienionych powyżej.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Oznacza to, że nie złożenie oświadczenia lub złożenie go po terminie spowoduje brak prawa do zwolnienia.

Zgodnie z art. 21 ust. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126, ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Wymóg złożenia w terminie tego oświadczenia jest bowiem, obok zameldowania na pobyt stały w sprzedanym lokalu przez okres 12 miesięcy, warunkiem koniecznym do zastosowania omawianego zwolnienia. Warunek ten wynika wprost z przepisu art. 21 ust. 21, dotyczącego zwolnień przedmiotowych, przez co stał się on nieodłącznym elementem regulacji dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z § 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008 r. (Dz. U. Nr 59, poz. 361) w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych, podatnikom, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym, jeżeli przychody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy uzyskane zostały w 2008 r. przedłuża się do dnia 30 kwietnia 2009 r. termin do złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Określony w ustawie dwunastomiesięczny okres zameldowania odnosi się do daty zbycia nieruchomości. Żaden przepis prawa nie uzależnia też obowiązku zameldowania od posiadania tytułu własności do lokalu. Nie jest więc konieczne, by Wnioskodawczyni była właścicielką nieruchomości przez cały ww. wymagany okres. Istotny jest tu tylko sam fakt zameldowania na pobyt stały w danym lokalu czy budynku, natomiast istniejące stosunki własnościowe przypadające na ww. 12 miesięcy pozostają bez wpływu na możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Z analizy zdarzenia przyszłego opisanego w złożonym przez Panią wniosku wynika, iż w czerwcu 2007 r. nabyła Pani budynek jednorodzinny, który postanowiła Pani powiększyć poprzez nadbudowę i rozbudowę w celu uzyskania dwóch samodzielnych mieszkań. W przyszłości rozważa Pani sprzedaż nieruchomości. Łączna powierzchnia obu mieszkań przekroczy pierwotną powierzchnię użytkową zakupionego budynku. Pojawi się też część wspólna składająca się z klatki schodowej i wewnętrznego garażu stanowiącego integralną część budynku. Oddanie do użytku budynku po rozbudowie może nastąpić na początku 2009 r., a więc po upływie prawie dwóch lat od momentu zameldowania się.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przed zakończeniem rozbudowy oraz po oddaniu do użytku (sprzedaż całości) po upływie 12 miesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały będzie stanowić źródło przychodu podlegające zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy. Przychód uzyskany przez Panią z opisanej powyżej sprzedaży będzie korzystał ze zwolnienia z 19% podatku dochodowego od osób fizycznych pod warunkiem, że będzie Pani zameldowana w przedmiotowym budynku na pobyt stały przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia oraz złoży Pani w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia ww. nieruchomości oświadczenie o spełnieniu warunków do skorzystania ze zwolnienia. Natomiast jeśli dokona Pani wydzielenia dwóch lokali i sprzeda poszczególne lokale mieszkalne wyodrębnione z ww. nieruchomości, a nie będzie w nich zameldowana przez okres 12 miesięcy przed datą zbycia, to sprzedaż tego lokalu, w którym nie będzie Pani zameldowana, będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach wymienionych we wstępie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wniosek z dnia 21.04.2008 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczy jednego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast opłata została uiszczona w kwocie 225 zł, tj. w wysokości odpowiadającej 3 zdarzeniom przyszłym.

Z uwagi na powyższe dodatkowa opłata dokonana w dniu 22.04.2008 r. w wysokości 150 zł – zostanie zwrócona zgodnie z § 18 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29.06.2006 r. w sprawie gospodarki finansowej jednostek budżetowych, zakładów budżetowych i gospodarstw pomocniczych oraz trybu postępowania przy przekształceniu w inną formę organizacyjno – prawną (Dz. U. z 2006 Nr 116, poz. 783) na wskazany przez Panią adres:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.