INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 17.04.2008 r. (data wpływu 28.04.2008 r.), uzupełnionego w dniu 04.08.2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabytych niezabudowanych gruntów (wg „Studium uwarunkowań” należących do strefy N) i prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury potwierdzającej ich zakup - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28.04.2008 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabytych niezabudowanych gruntów (wg „Studium uwarunkowań” należących do strefy N) i prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury potwierdzającej ich zakup. W dniu 04.08.2008 r. wpłynęła odpowiedź na wezwanie tutejszego organu nr IPPP1/443-830/08-2/SM z dnia 25.07.2008 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sxxxxxxxxxxx Sp. z o.o. (dalej „Spółka” lub „Sxxxxxxxxx”) zamierza nabyć w najbliższym czasie szereg nieruchomości od Exxxxx Sp. z o. o. (dalej „Exxxxx”). Spółka oraz Exxxxx zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, na mocy której Exxxxx zobowiązała się sprzedać kilkanaście niezabudowanych nieruchomości gruntowych oraz jedną nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym (dom jednorodzinny wybudowany więcej niż 6 lat temu, w stosunku do którego Exxxxx nie miała prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego, gdyż taki podatek nie wystąpił). Na żadnej z posiadanych nieruchomości dotychczasowy właściciel, tj. Exxxxx nie prowadzi i nie prowadził żadnej działalności (w tym także rolniczej). Nieruchomości te położone są na terenie miasta Łxxxx. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży są oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne (w przeważającej części), grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione nieużytki. W stosunku do sprzedawanych nieruchomości nie zostały również wydane jakiekolwiek decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Charakterystyka nabywanych nieruchomości gruntowych

Przedmiotowe nieruchomości były objęte w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Łxxxx, obowiązującym na mocy uchwały Rady Miejskiej w Łxxxx z dnia 02.06.1993 r. Plan ten przewidywał, że nieruchomości posiadane przez Spółkę były przeznaczone pod zabudowę, w tym:

• tereny mieszkaniowe,

• pod budowę trasy klasy G (ulicę),

• tereny otwarte z zadrzewieniami, z dopuszczeniem zabudowy rezydencjonalnej.
  
  

Wyżej wymieniony plan miejscowy, zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), utracił jednak swoją ważność z dniem 01.01.2004 r.

Cały teren posiadany przez Exxxxx jest objęty uchwałą Nr XŁ/771/2000 Rady Miejskiej w Łxxx z dnia 24.05.2000 r. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miasta Łxxx położonej w rejonie ulic Sxxxxxxxxxxx i Oxxxxxxxx oraz doliny rzeki Łxxxx. Warto przy tym wskazać, że przedmiotowa uchwała Rady Miejskiej została podjęta na podstawie wniosku Exxxxx o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dla terenu posiadanego przez Exxxxx), złożony jeszcze w 1998 r. Jak stanowi § 3 tej uchwały, przedmiotem ustaleń planu będzie przeznaczenie, funkcja i sposób zagospodarowania obszaru dla realizacji wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego, ochrona doliny rzeki Łxxxx oraz korekta układu komunikacyjnego. W związku z postępowaniem prowadzonym w celu przystąpienia do sporządzania tego planu miejscowego, Wojewoda Łxxxxx wydał decyzję (z dnia 12.03.2002 r.), na mocy której wyraził zgodę na przeznaczenie przedmiotowych terenów na cele nierolnicze. Decyzja Wojewody została wydana na wniosek złożony przez Zarząd Miasta Łxxxx (wniosek z 23.04.2001 r.).

Jednak do dnia składania niniejszego wniosku nie zapadła uchwała o przyjęciu tego planu przez Radę Miejską i plan ten nie wszedł w życie. Wobec powyższego nieruchomości objęte wnioskiem nie są obecnie objęte żadnym planem zagospodarowania przestrzennego, a określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy tego terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony przez inwestora.

Nieruchomości będące obecnie własnością Exxxxx zostały przez nią nabyte w latach 1998-2000, tj. w okresie, w którym obowiązywał ww. plan miejscowy ogłoszony na mocy uchwały Rady Miejskiej w Łxxxx z dnia 02.06.1993 r. Nieruchomości te były nabywane przez Exxxxx w celu ich późniejszego przeznaczenia pod zabudowę; zadaniem Exxxxx miało być nabycie przedmiotowych nieruchomości, doprowadzenie do zmiany (uchwalenia nowego) planu miejscowego (teren pod budowę centrum usługowo-rekreacyjno-handlowego) i w konsekwencji sprzedaż tych nieruchomości dla inwestora.

Plany Exxxxx znajdowały odzwierciedlenie w działaniach podejmowanych przez nią w stosunku do posiadanego terenu: poczynając od ww. wniosku z 1998 r. o przystąpieniu do sporządzenia planu zagospodarowania dla obszaru obejmującego posiadany teren, poprzez np. wniosek z 03.01.2000 r. o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu centrum usługowo-handlowego w rejonie ulicy Sxxxxxxxxxxx w Łxxxx, kolejne wnioski zgłaszane przez Exxxxx do poszczególnych uchwał Rady Miejskiej w Łxxxx dotyczących przystąpienia do sporządzenia zmiany czy uchwalenia nowego „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łxxxx” w sprawie uwzględnienia przeznaczenia i funkcji oraz sposobu zagospodarowania terenu pod realizację wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego i rekreacyjno-sportowego wraz z możliwością lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m kw. (wniosek z 06.01.2006 r. do uchwały LI/923/05 z 22.06.2005 r., zmienionej uchwałą LVI/1079/05 z 26.10.2005 r., wniosek z dnia 06.03.2007 r. do uchwały IV/60/07 z dnia 17.01.2007 r.).

Należy zauważyć, że pomimo braku uchwalenia na dzień dzisiejszy nowego „Studium uwarunkowań” z uwzględnieniem wniosków Exxxxx, przedmiotowe nieruchomości Exxxxx są objęte w całości obowiązującym na mocy uchwały z dnia 03.04.2002 r. (LXXVII/1793/02) „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łxxxx”. W piśmie Urzędu Miasta Łxxxx z dnia 05.03.2008 r. skierowanym do Exxxxx ws. wypisu i wyrysu ze „Studium uwarunkowań” stwierdza się, że „Przedmiotowe tereny objęte są uchwałą nr XL/771/2000 Rady Miejskiej w Łxxxx z dnia 24 maja 2000 r. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Łxxxx w rejonie ulic Sxxxxxxxxxxx i Oxxxxxxxx oraz doliny rzeki Łxxxx. Przedmiotem ustaleń planu będzie przeznaczenie, funkcja i sposób zagospodarowania obszaru dla realizacji wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego, ochrona rzeki Łxxxx oraz korekta układu komunikacyjnego”.

Jak wynika z wypisu i wyrysu do „Studium uwarunkowań”, nieruchomości posiadane przez Exxxxx znajdują się w przeważającej części na terenach oznaczonych jako tereny strefy niezurbanizowanej N - wolne od zabudowy lub zabudowane w stopniu znikomym i przeznaczone do przyszłej urbanizacji także na zasadach (określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego) związania możliwości inwestowania ze spełnieniem istotnych warunków służących optymalizacji efektu procesów realizacyjnych. W pozostałej części nieruchomości te znajdują się na terenach strefy niezurbanizowanej, naturalnej (N), która ze swej istoty nie jest terenem budowlanym i obowiązuje w nim zakaz wszystkich form zabudowy, w tym także służących czasowemu użytkowaniu terenów.

W ramach kategorii N zostały wyróżnione:

• wolne od zabudowy tereny stref niezurbanizowanej, których pełne udostępnienie do celów zabudowy (wraz z określeniem przeznaczenia i intensywności zagospodarowania) powinno nastąpić wyłącznie w ramach zorganizowanych form działań inwestycyjnych obejmujących w szczególności wyposażenie i urządzenie układu terenów publicznych; warunkiem inwestowania w strefie jest wyprzedzająca budowa systemów kanalizacji;

• tereny zieleni;

• tereny stwarzające (w przewadze) różnorodne formy zagrożeń dla środowiska przyrodniczego i krajobrazu otwartego, wymagające działań dla rehabilitacji i rewaloryzacji otoczenia oraz przywrócenia ładu przestrzennego (w granicach strefy niezurbanizowanej N).
  
  

Natomiast w strefie N znajdują się tereny dolin rzecznych, wymagających bezwzględnej ochrony przed zabudową i formami zagospodarowania konfliktowymi z warunkami środowiska przyrodniczego.

Przy czym należy podkreślić, że brak jest jasnego (precyzyjnego) podziału, w jakiej części nieruchomości są przeznaczone pod zabudowę (tereny strefy NA), i podział ten jest bardzo trudno mierzalny. Spółka pragnie również zauważyć, że zapisy „Studium uwarunkowań” są na tyle ogólne, że brak jest możliwości precyzyjnego określenia zakresu (obszaru) obowiązywania (na poszczególnych nieruchomościach) przeznaczenia danego terenu wynikającego ze „Studium uwarunkowań”, także w zakresie przeważającego charakteru danej nieruchomości (tereny strefy N albo tereny strefy N).

Cel nabycia przedmiotowych nieruchomości

Spółka chciałaby zauważyć, iż nieruchomości, które ma zamiar nabyć od Exxxxx mają zostać nabyte z przeznaczeniem pod zabudowę - wybudowanie zabudowy mieszkalnej (lokale mieszkalne na sprzedaż). Nabywany teren przeznaczony zostanie na cele zabudowy mieszkalnej, a w części, w której zabudowa nie byłaby możliwa (z uwagi na ewentualne warunki zawarte w decyzji o warunkach zabudowy), na zabudowę niemieszkalną (infrastrukturę towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu - np. ścieżki, place zabaw, park itp.). Na obecnym etapie Spółka nie jest w stanie wykluczyć, iż na nabytych nieruchomościach wybudowane zostaną budynki inne niż mieszkalne (komercyjne) lub budynki mieszkalne, w których położone są również lokale użytkowe. W takim przypadku budynki takie lub lokale przeznaczone byłyby na sprzedaż lub wynajem.

W stosunku do nieruchomości niezabudowanych zbywca (Exxxxx) zamierza wystawić na rzecz Spółki fakturę VAT z wykazanym podatkiem według stawki 22%, a na dostawę nieruchomości zabudowanej będzie miało zastosowanie zwolnienie od VAT.

Spółka oraz Exxxxx zostały zarejestrowane jako podatnik VAT czynny.

Z ww. odpowiedzi na wezwanie wynika, że wniosek dotyczy jednej planowanej transakcji dotyczącej szeregu nieruchomości. Przedmiotem transakcji będzie 15 odrębnych nieruchomości (każda z tych nieruchomości jest objęta odrębną księgą wieczystą. Poszczególne nieruchomości (objęte odrębnymi księgami wieczystymi składają się z jednej lub więcej działek gruntu (w sumie w skład 15 nieruchomości wchodzi 30 wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu) określonych w „rejestrze gruntów” wg użytkowania i klas.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy nieruchomości gruntowe oznaczone w Studium uwarunkowań jako tereny strefy N (tereny dolin rzecznych - wymagających bezwzględnej ochrony przed zabudową i formami zagospodarowania konfliktowymi z warunkami środowiska przyrodniczego) w świetle podatku od towarów i usług (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT) należy traktować jako tereny przeznaczone pod zabudowę, a w konsekwencji, czy Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej w takich okolicznościach przez Exxxxx...
   
   

Zdaniem wnioskodawcy:

Ad. 7).

W opinii Spółki, tereny strefy niezurbanizowanej, naturalnej N nie są generalnie przeznaczone pod zabudowę (rozumianą jako urbanizację tych terenów), co wynika z wypisu i wyrysu do Studium uwarunkowań. Jednak tereny te mogą być w inny sposób zagospodarowane: tworzenie parków miejskich, budowa zbiorników wodnych, budowa ścieżek spacerowych lub rowerowych, oraz innych obiektów budowlanych (budowli), które nie będą niszczyły walorów ekologicznych i przyrodniczych tych terenów.

Wskazuje na to także fakt, że tereny te zostały objęte uchwałą Rady Miejskiej w Łxxxx o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem którego będzie przeznaczenie, funkcja i sposób zagospodarowania obszaru dla realizacji wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego, ochrona rzeki Łxxxx oraz korekta układu komunikacyjnego.

Wobec powyższego, w opinii Spółki także tereny oznaczone jako N (tereny dolin rzecznych - wymagających bezwzględnej ochrony przed zabudową i formami zagospodarowania konfliktowymi warunkami środowiska przyrodniczego) mogą być traktowane jako tereny przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji podlegają opodatkowaniu stawką 22% VAT.

W związku z powyższym, jeżeli Exxxx wystawi fakturę VAT z wykazanym podatkiem według stawki 22% w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, których teren oznaczony został w Studium Uwarunkowań jako N, Sxxxxxxxxxx będzie przysługiwało prawo do odliczenia całości takiego podatku naliczonego. W takiej sytuacji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” - w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy - kwotę podatku naliczonego stanowi z zastrzeżeniem ust. 3-7, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Najistotniejszym warunkiem umożliwiającym podatnikowi podatku od towarów i usług skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest zatem związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Realizacja tego prawa została ograniczona m.in. w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze, jednak transakcja nie podlega opodatkowaniu.

Przez budowę, zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) rozumie się wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu. Z kolei obiektem budowlanym jest budynek, budowla, obiekt małej architektury (art. 3 pkt 1 powołanej ustawy).

Nie ulega wątpliwości, iż w myśl cytowanych powyżej przepisów, teren zielony bez prawa zabudowy, dla którego zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego dopuszcza się jednak zagospodarowanie w formie np. parków miejskich, budowy zbiorników wodnych, ścieżek spacerowych lub rowerowych oraz innych obiektów budowlanych (budowli), które nie będą niszczyły walorów ekologicznych i przyrodniczych tych terenów, stanowi w istocie teren przeznaczony pod zabudowę. Postawienie bowiem budowli (w tym przypadku np. ścieżek rowerowych) stanowi budowę, w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane.

Reasumując, dostawa gruntów podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym do sprzedaży działki oznaczonej w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zielony bez prawa zabudowy (z dopuszczalnością zabudowy w formie tymczasowych obiektów budowlanych oraz obiektów małej architektury, tudzież budowli) nie znajdzie zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 powołanej ustawy o podatku od towarów i usług, który zwalnia od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę i Spółka będzie mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury, wystawionej przez sprzedającego (tj. Exxxxx).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.