INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 23 lipca 2008r. (data wpływu do tut. BKIP w dniu 25 lipca 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 lipca 2008r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w 2005r. zakupiła lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. We wrześniu 2008r. planuje go sprzedać. Ponieważ sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od jego nabycia należny będzie podatek w wys. 10% uzyskanego przychodu z tej sprzedaży. Wnioskodawczyni przychód ze sprzedaży mieszkania w całości przeznaczy w ciągu dwóch lat od sprzedaży na zakup nowego mieszkania od dewelopera, któremu w ciągu dwóch lat od sprzedaży będzie zobowiązana wpłacać w ratach całość uzyskanego przychodu ze sprzedaży mieszkania. Wydatki te udokumentowane zostaną dowodami wpłat a wyrażona przez nią wola zakupu tego mieszkania zostanie udokumentowana umową cywilno – prawną z deweloperem (umowa przedwstępna), która zostanie zawarta w pierwszym półroczu 2009r. Mieszkanie o którym mowa będzie budowane w trakcie dokonywania wpłat na poczet jego zakupu. Istnieje możliwość że deweloper zakończy budowę po upływie dwóch lat od daty sprzedaży „starego” mieszkania i wtedy nastąpi przeniesienie aktem notarialnym prawa własności z dewelopera na osobę wnioskodawczyni.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy uzyskane przez wnioskodawczynię przychody ze sprzedaży mieszkania zostaną zwolnione z opodatkowania w sytuacji kiedy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostaną w całości przekazane na konto dewelopera w celu zakupu nowego mieszkania przed upływem dwóch lat od daty sprzedaży „starego” mieszkania i będzie ten fakt udokumentowany dowodami wpłat oraz umową cywilnoprawną z deweloperem a przeniesienie własności na wnioskodawczynię nastąpi po upływie dwóch lat...

Zdaniem wnioskodawczyni w związku z tym, że wszystkie środki ze sprzedaży „starego” mieszkania zostaną w wymaganym terminie – do dwóch lat od dnia sprzedaży (art. 21 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych) wydatkowane na zakup nowego mieszkania, uzyskany przychód ze sprzedaży ulega zwolnieniu od opodatkowania. Wnioskodawczyni uważa tak ponieważ przychód zostanie w całości wydatkowany w wymaganym terminie na konkretny cel mieszkaniowy, co będzie udokumentowane umową cywilnoprawną (przedwstępną) z deweloperem, natomiast termin przeniesienia prawa własności jest niezależny od wnioskodawczyni a zależy od dewelopera.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nowe zasady opodatkowania zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do przychodów (dochodów) uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw, nabytych po 1 stycznia 2007r.

Jak wskazuje wnioskodawczyni we wniosku, sprzedane mieszkanie stanowiące odrębną własność nabyła w 2005r. i we wrześniu 2008r zamierza je sprzedać. Zatem do rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania tej sprzedaży będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r.
W świetle art. 28 ust. 1, 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust 1 pkt 32 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów
  
  

Z treści wniosku wynika, że wnioskodawczyni zamierza środki uzyskane ze zbycia mieszkania nabytego w 2005r. przeznaczyć na zakup nowowybudowanego mieszkania od dewelopera. Wnioskodawczyni w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży mieszkania będzie wpłacać w ratach całość uzyskanego przychodu ze sprzedaży. Mieszkanie będzie budowane w trakcie dokonywania wpłat na poczet jego zakupu. Wydatki ponoszone przez wnioskodawczynię udokumentowane będą dowodami wpłaty a wola wnioskodawczyni zakupu mieszkania zostanie udokumentowana umową cywilnoprawną (umowa przedwstępna) zawartą z deweloperem w pierwszym półroczu 2009r. Istnieje możliwość że deweloper zakończy budowę po upływie dwóch lat od daty sprzedaży „starego” mieszkania i wówczas zostanie zawarta umowa w formie aktu notarialnego przenosząca własność z dewelopera na wnioskodawczynię.

W związku z faktem iż wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć uzyskane ze sprzedaży środki zgodnie z powołanym powyżej przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) na nabycie nowego lokalu mieszkalnego od dewelopera podstawową kwestią dla skorzystania ze zwolnienia pozostaje zachowanie okresu wydatkowania tych środków na cel mieszkaniowy w sytuacji gdy przeniesienie własności będzie miało miejsce po upływie dwóch lat od sprzedaży.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157. § 2 kodeksu cywilnego).
Zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
Z kolei art. 389 § 1 kodeksu cywilnego stanowi iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży tej nieruchomości. Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy.
Również zawarta w formie aktu notarialnego umowa jedynie zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawarta pod warunkiem, lub z zastrzeżeniem terminu, nie przenosi tej własności. Do przeniesienia własności nieruchomości niezbędne jest w tym przypadku zawarcie w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej – umowy sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego przez wnioskodawczynię zdarzenia przyszłego wynika że akt notarialny przenoszący własność lokalu, w zależności od przebiegu inwestycji może zostać podpisany po upływie dwóch lat od daty sprzedaży „starego” mieszkania.Zatem nabycie nowego mieszkania w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpi w tym właśnie momencie. Jednocześnie wnioskodawczyni twierdzi, iż środki uzyskane ze sprzedaży „starego” mieszkania zostaną wpłacone na rzecz dewelopera prowadzącego budowę mieszkania, które wnioskodawczyni od niego nabędzie, w przeciągu wymaganego przepisem ww. ustawy okresu dwóch lat. Wszystkie te wydatki udokumentowane zostaną odpowiednio umową cywilnoprawną (przedwstępną) i dowodami wpłat.

Wobec powyższego należy uznać iż o ile faktycznie wnioskodawczyni dokona zapłaty za mieszkanie na konto dewelopera w wymaganym okresie dwóch lat od sprzedaży „starego” mieszkania i kwota ta będzie równa wartości otrzymanej z tej sprzedaży i zostanie to odpowiednio udokumentowane – skorzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego do osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit a), gdyż spełni określone w nim warunki.
Bez wpływu na zwolnienie w tym wypadku pozostaje fakt zawarcia definitywnej umowy przenoszącej własność dopiero po upływie dwóch lat . Istotne tutaj znaczenie ma fakt (data) faktycznego wydatkowania przychodu tj. data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży. Zawarcie w przyszłości ostatecznej umowy przenoszącej własność lokalu będzie potwierdzeniem, że wydatkowane w okresie dwóch lat środki zostały w rzeczywistości przeznaczone na nabycie lokalu mieszkalnego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.