INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z 16 sierpnia 2008 r. (data wpływu 21 sierpnia 2008 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 października 2008 r. (data wpływu 20 października 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 10 października 2008 r. nr ILPB2/415-544/08-2/WM, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia – w terminie 7 dni od dnia doręczenia niniejszego wezwania – braków formalnych wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 10 października 2008 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 15 października 2008 r.), zaś w dniu 20 października 2008 r. (data nadania 17 października 2008 r.) do tut. organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 19 lipca 2006 r. AX i ZX dokonali, na podstawie aktu notarialnego, przeniesienia na rzecz PY i JK zabudowanych działek gruntu o łącznej powierzchni 0,2234 ha za kwotę 24.500,00 zł. Wnioskodawca wskazuje, że w paragrafie 3 ww. aktu notarialnego jest zapis o następującej treści: „Strony oświadczają, że cena przedmiotu sprzedaży wynosi 224.000,00 zł, w tym cena budynku mieszkalnego199.500,00 zł, a cena gruntów 24.500,00 zł, którą kupujący zobowiązują się zapłacić w następujący sposób:

• część ceny w kwocie 14.500,00 zł została zapłacona, co sprzedający potwierdzają,
• kwotę 10.000,00 zł kupujący zobowiązują się wpłacić w dniu dzisiejszym,
• a kwota 199.500,00 zł została zaliczona tytułem nakładów poczynionych przez kupującego na wybudowanie budynku mieszkalnego opisanego wyżej”.

Zainteresowany podaje, że w dniu 08 lipca 2008 r., w tej samej kancelarii notarialnej, na podstawie aktu notarialnego, został sporządzony aneks będący sprostowaniem błędu popełnionego przy sporządzaniu aktu notarialnego z dnia 19 lipca 2006 r. – przez wprowadzenie zapisu w paragrafie 2 pkt 1 i pkt 2 aktu notarialnego – aneksu o następującej treści: „W związku z wybudowaniem przez JK i PY na działkach nr 5/X i 5/Y budynku mieszkalnego i poniesieniu przez nich w całości nakładów na wybudowanie tego budynku – wolą AX i ZX, jako właścicieli działki 5/X i 5/Y, na których został wybudowany przez JK i PY budynek o wartości znacznie przewyższającej wartość gruntu, aby przenieść na nabywców za wynagrodzeniem własność działek gruntu oraz przenieść na nabywców własność wybudowanego przez nich budynku o wartości znacznie przewyższającej wartość gruntu.

AX i ZX oraz JK oświadczają, że oświadczenia woli zostały złożone pod wpływem błędu, co do treści złożonych oświadczeń, a wolą zgodną stron umowy było przeniesienie na nabywców własności działek za wynagrodzeniem i przeniesienie własności budynku wybudowanego przez nabywców ze środków własnych o wartości znacznie przewyższającej wartość działek gruntu, na której znajduje się budynek (art. 231 par 2 Kodeksu cywilnego), a nie sprzedaż nieruchomości".

Zainteresowany wskazuje, że w dniu 01 sierpnia 2006 r. AX i ZX złożyli w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze zbycia przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaka jest podstawa opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym (art. 28 ust 2 w/w ustawy) – kwota 224.000,00 zł, czy faktycznie otrzymana kwota 24.500,00 zł...

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym jest faktycznie otrzymana kwota 24.500,00 zł za grunt.

Zainteresowany wskazuje, że nie była to sprzedaż nieruchomości, a jedynie wynagrodzenie otrzymane za przeniesienie na nabywców własności działek i przeniesienie własności budynku wybudowanego przez nabywców ze środków własnych o wartości znacznie przewyższającej wartość działek gruntu, na której znajduje się budynek (art. 231 par. 2 Kodeksu cywilnego).

Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek o wartości przenoszącej wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Tak też jest w tym przypadku. Wynagrodzenie otrzymane za przeniesienie własności działek stanowiło kwotę 24.500,00 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

nbspnbsp - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Art. 231 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) stanowi, że właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Powyższy przepis nie określa jednakże w jaki sposób i w jakim trybie własność ta winna być przeniesiona. Kwestia ta została uregulowania w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących nabycia i utraty własności, w tym przeniesienia własności (Rozdz. I, Dział III, Tytuł I ks. II k.c.).

Przepisy art. 155 i dalsze ww. ustawy wyraźnie określają, iż własność rzeczy możliwa jest do przeniesienia m.in. w drodze umów zobowiązujących do jej przeniesienia.

Jedną z takich umów jest umowa sprzedaży, która ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie z uwagi na treść art. 231 Kodeksu cywilnego, w świetle którego własność budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną). Jest to, praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, obowiązany jest zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.

Należy jednak wskazać na wyjątkowość cytowanego uregulowania art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, co nakazuje odstąpić przy określaniu wartości sprzedanej nieruchomości na potrzeby zryczałtowanego podatku dochodowego, od reguł rządzących obrotem nieruchomościami – w tym od zasady, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się także na jej części składowe (art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego), a więc i na budynki, co – zgodnie z ogólną zasadą – powoduje określenie wartości nieruchomości z uwzględnieniem wartości jej części składowych. Według zasad ogólnych, właściciel mógłby żądać wydania gruntu z jego częściami składowymi i rozliczać się z posiadaczem gruntu z tytułu dokonanych nakładów, a nawet żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, że w dniu 19 lipca 2006 r. nastąpiło przeniesienie na nabywców własności działek oraz wybudowanego na nich przez nabywców ze środków własnych budynku o wartości znacznie przewyższającej wartość tych działek (a więc sprzedaż, o której mowa w art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego). Stwierdzić zatem należy, że przychodem podlegającym opodatkowaniu będzie kwota uzyskana wyłącznie z tytułu zbycia działek gruntu, na których został wybudowany budynek mieszkalny.

W związku z faktem, iż zbycie nieruchomości nastąpiło w 2006 r., a więc jej nabycie musiało nastąpić jeszcze wcześniej, w przedmiotowej sytuacji będą miały zastosowanie przepisy dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości obowiązujące do końca 2006 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone m.in. w art. 21 ust. 1 pkt 32.

Reasumując, stwierdzić należy, że w przedmiotowej sytuacji mamy do czynieniaz dokonanym przez Wnioskodawcę odpłatnym zbyciem nieruchomości w trybieart. 231 Kodeksu cywilnego. Przychodem z tytułu dokonania ww. czynności prawnej jest kwota odpowiadająca wysokości wynagrodzenia dla właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przewyższającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, za nabycie od niego własności działki, a więc w przypadku Zainteresowanego – kwota 24.500,00 zł.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.