INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 sierpnia 2012 r. (data wpływu 10 sierpnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 października 2012 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 24 października 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie podstawy obliczenia podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2012 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 22 października 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie podstawy obliczenia podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 22 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca, Jego małżonka, szwagier i małżonka szwagra, nabyli od Gminy na mocy umowy zamiany gruntów – nieruchomość o wartości 54.677 zł. W zamian za ww. działkę Wnioskodawca przekazał na rzecz Gminy działkę o wartości 8.034 zł, zaś szwagier działkę o wartości 13.990 zł. Nabywcy ww. nieruchomości dokonali ponadto – w równych częściach - dopłaty na rzecz Gminy w wysokości 32.653 zł. Przedmiotowa działka została przez nich sprzedana dnia 31 maja 2012 r. za kwotę 84.260 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, do kosztów uzyskania przychodu należy zaliczyć wartość zamienionych gruntów oraz kwotę dopłaty dokonanej na rzecz Gminy..
2. Czy podatek dochodowy Wnioskodawca powinien zapłacić od różnicy wartości tej działki istniejącej w momencie jej sprzedaży i nabycia...

Zdaniem Wnioskodawcy, działki które zostały zamienione posiadały określone wartości. Kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży działki uzyskanej na skutek zamiany jest wartości działek zbytych na skutek zamiany (22.024 zł) oraz dopłata dokonana na rzecz Gminy (32.653 zł). W ocenie Wnioskodawcy 19% podatek dochodowy powinien zapłacić od różnicy pomiędzy wartością wynikającej z umowy sprzedaży ww. działki (84.260 zł), a wartością tej działki istniejącą w momencie jej nabycia w drodze zamiany (54.677 zł).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w dniu 22 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca, Jego małżonka, szwagier i małżonka szwagra, nabyli od Gminy na mocy umowy zamiany gruntów – nieruchomość o wartości 54.677 zł. W zamian za ww. działkę Wnioskodawca przekazał na rzecz Gminy działkę o wartości 8.034 zł, zaś szwagier działkę o wartości 13.990 zł. Nabywcy ww. nieruchomości dokonali ponadto – w równych częściach - dopłaty na rzecz Gminy w wysokości 32.653 zł. Przedmiotowa działka została przez nich sprzedana dnia 31 maja 2012 r. za kwotę 84.260 zł.

Przez pojęcie „nabycie”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności a zatem m.in. zamianę.

Zgodnie bowiem z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Natomiast w myśl art. 155 § 1 ww. Kodeksu, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest koniec roku, w którym dokonano zamiany nieruchomości. Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że z uwagi, iż sprzedaż nieruchomości nabytej od Gminy w 2010 r. została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, przy czym każdy ze współwłaścicieli uzyskuje przychód proporcjonalnie do udziału, jaki przysługiwał mu w sprzedanej nieruchomości.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu, ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Mając na uwadze ww. przepisy należy stwierdzić, że dla Wnioskodawcy przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości jest wartość - proporcjonalnie do udziału, jaki przysługiwał Mu w sprzedanej nieruchomości - wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast do kosztów uzyskania przychodu - zgodnie z art. 22 ust. 6c – Wnioskodawca może zakwalifikować koszty nabycia działki będącej przedmiotem sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa nabytego w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu z tej sprzedaży jest wartość nieruchomości lub prawa przekazanego na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży (ustalona w umowie zamiany) oraz kwota dopłaty dokonanej na rzecz Gminy. Aby bowiem nabyć przedmiotową działkę Wnioskodawca oddał w zamian inną działkę i dokonał stosownej dopłaty.

Wyjaśnić przy tym należy, że w sytuacji, gdy Wnioskodawca był współwłaścicielem nieruchomości zbytej na skutek zamiany, wówczas do kosztów uzyskania przychodu może zakwalifikować kwotę odpowiadającą wartości udziału, jaki Mu przysługiwał w tej nieruchomości.

Opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlega różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży tj. wartością wyrażoną w cenie wskazanej w akcie notarialnym pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia – proporcjonalnie do udziału który przysługiwał Wnioskodawcy w nieruchomości, a kosztami uzyskanymi przychodu, do których należy zaliczyć wartość działki (udziału w działce), którą Wnioskodawca zbył w drodze zamiany i kwotę dopłaty, którą Wnioskodawca faktycznie uiścił na rzecz Gminy. W sytuacji, gdy Wnioskodawca był współwłaścicielem sprzedanej nieruchomości, a ponadto w związku z zamianą Wnioskodawca i szwagier przekazali na rzecz gminy działki o różnej wartości, nie sposób zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawcy, że podatek dochodowy powinien zapłacić od różnicy pomiędzy wartością wynikającej z umowy sprzedaży ww. działki, a wartością tej działki istniejącą w momencie jej nabycia w drodze zamiany.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Zaznaczyć przy tym należy, iż interpretacji nie podlegały przedstawione przez Wnioskodawcę wyliczenia, albowiem podatnik zobowiązany jest sam ustalić z uwzględnieniem powyższej zasady (proporcjonalnie) wysokość uzyskanego przychodu, poniesionych kosztów nabycia, dochód uzyskany z tej sprzedaży oraz należny podatek dochodowy.

Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.