INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 08.10.2008 r. (data wpływu 22.10.2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze zbycia ekspektatywy - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22.10.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze zbycia ekspektatywy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 4 czerwca 2007 r. i 22 czerwca 2007 r. zawarł (wraz z małżonką, z którą posiada wspólność majątkowa) ze spółdzielnią - budowlano mieszkaniową umowy realizacyjne na wybudowanie lokalu mieszkalnego wraz miejscem postojowym w garażu.

Na sfinansowanie 100% kosztów tej inwestycji został zaciągnięty przez małżonków kredyt w banku w łącznej kwocie 879.935,29 zł, w tym 855.429,00 na sfinansowanie całkowitego kosztu inwestycji oraz 19.056,29 zł na pokrycie opłat okołokredytowych wymaganych przez bank. Z kredytu wykorzystali na sfinansowanie inwestycji kwotę 713.920,00 zł.

W dniu 1 lutego 2008 r. małżonkowie zawarli notarialną umowę sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu mieszkalnego i miejsca w garażu za kwotę łączną 978.490,00 zł.

Koszty które zostały poniesione w związku z przedmiotową sprzedażą wynoszą:

1. Razem wkład wniesiony do spółdzielni mieszkaniowej 713.920,00 zł.
2. Razem jednorazowa składka ubezpieczenia na życie i od niezdolności do pracy zarobkowejoraz składka na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (opłaty okołokredytowe wymagane przez bank) 19.506,26 zł.
3. Razem zapłacone odsetki od zaciągniętego kredytu zgodnie z umową kredytową 17.321,40 zł.
4. Prowizja agencji nieruchomości za sprzedaż lokalu 20.496,00 zł.

Razem poniesione koszty wynoszą 771.243,69 zł.

W związku z powyższym dochód jaki małżonkowie osiągnęli ze sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu mieszkalnego i miejsca w garażu wyniósł:

978.490,00 - 771.243,69 = 207.246,31 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z uzyskaniem przychodu ze sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu mieszkalnego i miejsca w garażu wszystkie wyżej wymieniony poniesione przez nas koszty w kwocie 771.243,69 zł będą uznane za koszty uzyskania przychodu, w konsekwencji czego podstawa opodatkowania wynosić będzie 207.246,31 zł...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ekspektatywy odrębnej własności lokalu mieszkalnego i miejsca w garażu mieści się, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 7 oraz art. 18 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) w źródle przychodów - odpłatne zbycie praw majątkowych. W myśl zasady zawartej w art. 9 ust. 2 ustawy, dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania. Wobec braku szczególnych unormowań co do określenia kosztów uzyskania przychodów z przedmiotowych praw majątkowych zastosowanie ma ogólna zasada wyrażona w art. 22 ust. 1.

Poniesione przez małżonków koszty na wkład mieszkaniowy (713.920,00 zł), jednorazową składkę ubezpieczenia na życie i od niezdolności do pracy zarobkowej oraz ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (19.506,29 zł), zapłacone odsetki od kredytu (17.321,40 zł) jak również prowizja agencji nieruchomości za sprzedaż lokalu (20.496,00 zł) w całości są kosztami uzyskania przychodu w myśl przepisu art. 22 ust. 1 w/w ustawy.

Powyższy przepis stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Koszty przez nas poniesione pozostają w ścisłym związku przyczynowo-skutkowym z osiągniętym przychodem, a żaden z tych wydatków nie został wymieniony w art. 23 w/w ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) ekspektatywa odrębnej własności lokalu to roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, które powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu. Ekspektatywą w prawie cywilnym określa się zatem prawo oczekiwane, prawo tymczasowe, którego treścią jest jedynie przygotowanie i zabezpieczenie ostatecznego nabycia określonego prawa. Ekspektatywa jest zatem podstawą do uzyskania prawa własności lokalu po zakończeniu jego budowy, jednakże uzyskanie ekspektatywy prawa do lokalu w żadnym wypadku nie jest równoznaczne z nabyciem tego prawa. Ekspektatywa nie jest prawem własności do nieruchomości ani spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Należy także zauważyć, że z art. 171 ust. 1 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym w 2003 r. wynika, że przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Zgodnie ze wskazanymi przepisami Kodeksu cywilnego, formalne nabycie mieszkania następuje dopiero w chwili podpisania umowy o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jako niezbędnej do przeniesienia tego prawa.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłami przychodu są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Jak wskazuje art. 18 ww. ustawy, za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.

Zawarte wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Należy zatem przyjąć, iż do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 ww. ustawy, można zaliczyć także inne prawa nie wymienione w tym przepisie. Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw jak również z ich sprzedaży lub zamiany.

Zbycie ekspektatywy, jako że jest to prawo tymczasowe, przygotowujące i zabezpieczające prawo przyszłe, które dopiero ostatecznie zaspokaja interesy podmiotu uprawnionego, stanowi przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z zasadą zawartą w art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24 - 25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają ich sumę, różnica jest stratą z tego źródła przychodów.

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Dochód uzyskany ze zbycia prawa do ekspektatywy, stosownie do dyspozycji art. 45 ust.1 ww. ustawy, winien być wykazany - wraz z pozostałymi dochodami podlegającymi opodatkowaniu według skali podatkowej - w rocznym zeznaniu podatkowym, składanym do urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonano zbycia ww. prawa. W tym samym terminie należy zapłacić podatek z ww. tytułu.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca 2007 r. zawarł wraz z małżonką, z którą posiada wspólność majątkowa ze spółdzielnią mieszkaniową umowy realizacyjne na wybudowanie lokalu mieszkalnego wraz miejscem postojowym w garażu.

Na sfinansowanie 100% kosztów tej inwestycji został zaciągnięty przez małżonków kredyt w banku. W dniu 1 lutego 2008 r. małżonkowie zawarli notarialną umowę sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu mieszkalnego i miejsca w garażu.

Małżonkowie ponieśli koszty związane z ekspektatywą z tytułu wkładu wniesionego do spółdzielni mieszkaniowej, składki ubezpieczenia na życie i od niezdolności do pracy zarobkowej oraz składki na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, zapłacone odsetki od zaciągniętego kredytu zgodnie z umową kredytową, prowizja agencji nieruchomości za sprzedaż. Razem poniesione koszty wynoszą 771.243,69 zł.

W odniesieniu do zawartego w pytaniu zapytania dotyczącego prawidłowości obliczonej kwoty podstawy opodatkowania organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawcę.

Natomiast dokonując na tle tego pytania wykładni przepisów prawa podatkowego tut. organ wskazuje, iż zasady określania przychodów i kosztów uzyskania przychodów z tytułu przychodu ze sprzedaży ekspektatywy, normują wskazanie powyżej przepisy art. 10 ust. 1 pkt 7, art. 18, art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując należy stwierdzić, iż uzyskany przez Wnioskodawcę przychód z tytułu sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu, jako przychód z praw majątkowych, po pomniejszeniu zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych o koszty poniesione w celu uzyskania tego przychodu, podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 tej ustawy.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana, jako występującego z wnioskiem. Nie chroni natomiast Pana żony.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja nr 10, 09-402 Płock.