INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, reprezentowanej przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 27 października 2008 r. (data wpływu: 31 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania bezumownego korzystania z gruntu po wygaśnięciu umowy najmu – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 października 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania bezumownego korzystania z gruntu po wygaśnięciu umowy najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Gmina jako czynny podatnik VAT wynajmuje i wydzierżawia nieruchomości, m. in. gruntowe, stanowiące jej własność.

Zainteresowana zawarła umowę najmu z wynajmującym na czas określony, w której umieszczono zapis, że najemca zobowiązany jest w terminie trzech miesięcy przed wygaśnięciem umowy powiadomić o zamiarze dalszego najmu. Umowa milcząco przedłużona być nie może. Po wygaśnięciu umowy najemca nie opuszcza nieruchomości, pomimo monitów ze strony Gminy i nie powiadamia Gminy o dalszym zamiarze najmu. Zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta Miasta, Gmina wystawia fakturę VAT za bezumowne korzystanie z gruntu w wysokości 200% stawki czynszu wynikającego z dotychczasowej umowy, opodatkowując tę usługę podstawową stawką VAT w wysokości 22%.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy opłata za bezumowne korzystanie z gruntu naliczana w wysokości 200% stawki czynszu najmu, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie, nie podlega przepisom ustawy o VAT, a faktu jej otrzymania nie należy dokumentować fakturą VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, ww. sytuację należy potraktować jako świadczenie usługi w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Gmina stosuje się do zapisu art. 19 ust. 13, art. 29 ust. 1 i art. 106 ust. 1 ustawy o VAT oraz § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 ze zm.). Wnioskodawca wystawia fakturę VAT za bezumowne korzystanie z gruntu opodatkowując tę usługę podstawową stawką VAT w wysokości 22% na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy i określa termin płatności. Obrót i podatek należny Gmina deklaruje w comiesięcznej deklaracji VAT-7.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust.1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast, na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Wskazane czynności, jak wynika z art. 5 ust. 2 ww. ustawy podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

Aby uznać daną czynność za opodatkowaną pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy oznaczający, iż dany podmiot w zamian za wynagrodzenie zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Istotną cechą wynagrodzenia jest więc istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą, należną z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Wystąpić musi zatem bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl zasady określonej w art. 19 ust. 1 cyt. ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Natomiast, jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, to zgodnie z art. 19 ust. 4 cyt. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7 dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

Przepis art. 19 ust. 13 pkt 4 cyt. ustawy określa szczególny moment powstania obowiązku podatkowego, zgodnie z którym, z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, a także usług ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, usług w zakresie pośrednictwa ubezpieczeniowego oraz usług stałej obsługi prawnej i biurowej - obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze.

Ponadto, podstawą opodatkowania - w myśl art. 29 ust. 1 ww. ustawy jest obrót. Obrotem natomiast jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Z przepisu art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Kwestie korzystania z cudzej własności bez tytułu prawnego, tj. bez zgody wynajmującego regulują przepisy art. 224 - 225 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 224 § 1 i § 2 ww. ustawy, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

W myśl natomiast art. 225 Kodeksu cywilnego, obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

O tym, czy bezumowne korzystanie z rzeczy po zakończeniu umowy najmu (dzierżawy) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydują w każdym przypadku konkretne okoliczności.

W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący dążąc do odzyskania rzeczy podjął kroki o tym świadczące, np. wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuacje, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), płacąc z tego tytułu określone kwoty. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że pomiędzy Gminą a wynajmującym została zawarta umowa najmu na czas określony, w której umieszczono zapis, że najemca zobowiązany jest w terminie trzech miesięcy przed wygaśnięciem umowy powiadomić Gminę o zamiarze dalszego najmu. Umowa milcząco przedłużona być nie może. Po wygaśnięciu umowy najemca nie opuszcza nieruchomości, pomimo monitów ze strony Gminy i nie powiadamia o dalszym zamiarze najmu. Gmina wystawia fakturę VAT za bezumowne korzystanie z gruntu w wysokości 200% stawki czynszu wynikającego z dotychczasowej umowy, opodatkowując tę usługę podstawową stawką VAT w wysokości 22%.

Odnosząc się do sytuacji przedstawionej we wniosku należy stwierdzić, iż pomiędzy stronami, tj. między Gminą a najemcą nieruchomości brak jest porozumienia wyrażającego wolę świadczenia usługi najmu, niemniej jednak Wnioskodawca po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta nie podjął stanowczych kroków (poza monitami) oraz nie powziął wszystkich możliwych czynności mających na celu odzyskanie nieruchomości. W tym stanie rzeczy, pomimo wygaśnięcia umowy najmu, stwierdzić należy, iż mamy do czynienia z „dorozumianym przedłużeniem umowy”. W związku z faktem, iż pomimo wygaśnięcia umowy najemca nie opuszcza nieruchomości, a następnie obciążany jest fakturami VAT w wysokości odpowiadającej kwocie w wysokości 200% czynszu wynikającego z umowy, uznać należy, iż spełnione zostały przesłanki pozwalające potraktować otrzymane kwoty jako wynagrodzenie z tytułu świadczonej usługi, opodatkowane podatkiem od towarów usług.

Następstwem uznania stosunku łączącego Spółkę z najemcą za usługę, jest właściwe udokumentowanie świadczonych czynności.

Stosownie do treści art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Faktura ta – do dnia 30 listopada 2008 r. – powinna spełniać wymogi, o których mowa w § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 ze zm.). Od dnia 1 grudnia 2008 r. natomiast weszło w życie rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337). Od tego dnia warunki jakie powinna zawierać faktura VAT zawarte są w § 5 ww. rozporządzenia.

Odpowiadając na zadane we wniosku pytanie należy stwierdzić, iż opłata za bezumowne korzystanie z gruntu naliczana w wysokości 200% stawki czynszu najmu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz winna być udokumentowana poprzez wystawienie faktury VAT.

W niniejszej interpretacji odpowiedziano na wniosek w części dotyczącej opodatkowania bezumownego korzystania z gruntu po wygaśnięciu umowy najmu.

Rozstrzygnięcie dotyczące opodatkowania bezumownego korzystania z gruntu, na którym umieszczono nośnik reklamowy, zawarte zostało w odrębnej interpretacji o nr ILPP1/443-1023/08-3/BD z dnia 7 stycznia 2009 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.