INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 05.02.2009r. (data wpływu 09.02.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów ze zbycia ekspektatywy - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 09.02.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów ze zbycia ekspektatywy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W miesiącu listopadzie 2007 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną sprzedaży z developerem, której przedmiotem było zobowiązanie developera do wybudowania lokalu mieszkalnego i zobowiązania do ustanowienia odrębnej własności tego lokalu za cenę 240.000 PLN. Wnioskodawczyni kwotę tę uiściła w całości: z kredytu bankowego 216.000 PLN oraz z własnych środków w wysokości 24.000 PLN.

W grudniu 2008 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przeniesienia praw (cesji) wynikających z umowy na rzecz osoby trzeciej za łączną cenę 265.000 PLN, w wyniku czego uzyskała przychód w wysokości 25.000 PLN. Strona wskazuje, iż koszty które poniosła aby uzyskać ten przychód to odsetki i opłaty bankowe z tytułu ww. kredytu w wysokości 11.021,35 PLN.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy strona może wykazać w PIT 38 (rub. D1 pkt 7 poz. 75) kwotę 11.021,32 PLN z tytułu kosztów kredytu, jako koszt uzyskania przychodów...

Czy tylko cena zapłacona developerowi stanowi ten koszt...

Zdaniem Wnioskodawczyni gdyby nie poniosła kosztów okołokredytowych i odsetek nie uzyskałaby żadnego przychodu. Koszty te w ocenie strony były niezbędne do jego uzyskania i stanowią dla niej realny, faktyczny koszt uzyskania przychodów. Zdaniem strony prawo podatkowe nie reguluje w żaden szczególny sposób ekspektatywy. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku szeroko pojętego pojęcia nieruchomości do źródeł przychodów z tego tytułu zalicza się m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części albo udziału w nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego. Sprzedaż ekspektatywy nie została wymieniona przez ustawodawcę w opisanym katalogu, co rozciąga się na ewentualne ulgi związane ze zbyciem nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy źródłami przychodu są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Jak wskazuje art. 18 ww. ustawy, za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.

Zawarte wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Należy zatem przyjąć, iż do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 ww. ustawy, można zaliczyć także inne prawa nie wymienione w tym przepisie. Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw jak również z ich sprzedaży lub zamiany.

Wskazać więc należy, iż zbycie ekspektatywy, jako że jest to prawo tymczasowe, przygotowujące i zabezpieczające prawo przyszłe, które dopiero ostatecznie zaspokaja interesy podmiotu uprawnionego, stanowi przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z zasadą zawartą w art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24 - 25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają ich sumę, różnica jest stratą z tego źródła przychodów.

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w listopadzie 2007 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną sprzedaży z developerem. Przedmiotem umowy było zobowiązanie developera do wybudowania lokalu mieszkalnego i zobowiązania do ustanowienia odrębnej własności tego lokalu za cenę 240.000 PLN.

Ww. kwotę Wnioskodawczyni uiściła z kredytu bankowego w wysokości 216.000 PLN oraz z własnych środków w wysokości 24.000 PLN.

Następnie w grudniu 2008 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przeniesienia praw (cesji) wynikających z umowy na rzecz osoby trzeciej za łączną cenę 265.000 PLN. Uzyskała z tego tytułu przychód w wysokości 25.000 PLN. Koszty które poniosła w celu osiągnięcia przychodu to odsetki i opłaty bankowe z tytułu ww. kredytu w wysokości 11.021,35 PLN.

Dochód uzyskany ze zbycia prawa do ekspektatywy, stosownie do dyspozycji art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, winien być wykazany - wraz z pozostałymi dochodami podlegającymi opodatkowaniu według skali podatkowej - w rocznym zeznaniu podatkowym, składanym do urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonano zbycia ww. prawa. W tym samym terminie należy zapłacić podatek z ww. tytułu.

Mając na uwadze powyższe podkreślić należy, iż Wnioskodawczyni nie może wykazać przychodu, jak i kosztów jego uzyskania z tytułu przeniesienia praw (cesji) do odrębnej własności lokalu na rzecz osoby trzeciej w formularzu podatkowym PIT-38.

Wskazać bowiem należy, iż formularz PIT-38 jest przeznaczony dla podatników, którzy w roku podatkowym uzyskali przychody:

1. z odpłatnego zbycia:
   1. papierów wartościowych,
   2. pożyczonych papierów wartościowych (sprzedaż krótka),
   3. pochodnych instrumentów finansowych oraz realizacji praw z nich wynikających,
   4. udziałów w spółkach mających osobowość prawną,
2. z tytułu objęcia udziałów (akcji) w spółkach mających osobowość prawną albo wkładów w spółdzielniach w zamian za wkład niepieniężny w innej postaci niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.
   
   

W ww. katalogu nie zostały wymienione przychody uzyskane w roku podatkowym przez podatnika z praw majątkowych.

Stwierdzić również należy, iż strona dokonując cesji przedmiotowego prawa do lokalu mieszkalnego uzyskała przychód w kwocie 265.000 PLN, a nie jak wskazuje we wniosku w kwocie 25.000 PLN.

Reasumując mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz wskazane przepisy prawa podatkowego uznać należy, iż uzyskany przez Wnioskodawcę przychód w wysokości 265.000 PLN z tytułu sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu jako przychód z praw majątkowych, po pomniejszeniu zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy podatkowej o poniesione koszty:

• wpłaty na rzecz developera kwoty 240.000 PLN,

• oraz odsetek i opłat bankowych z tytułu zaciągniętego kredytu w wysokości 11.021,35 PLN,
  
  

podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 tej ustawy. Dochód ten winien być wykazany - wraz z pozostałymi dochodami podlegającymi opodatkowaniu według skali podatkowej - w rocznym zeznaniu podatkowym, składanym do urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonano zbycia ww. prawa w formularzu podatkowym PIT-37 lub PIT-36 – jeżeli Wnioskodawczyni osiągnęła dochody np. dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej lub dochody z innych źródeł.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.