INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 15.06.2009 r. (data wpływu 03.07.2009 r.) uzupełnione pismem z dnia 15.09.2009r. (data wpływu 18.09.2009r.) - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stosowania jednolitej stawki dla usług najmu na cele mieszkaniowe oraz usług dodatkowych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 03.07.2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usług wynajmu lokali na cele mieszkaniowe.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

1. P. Sp. z o. o. jest jednoosobową spółką utworzoną w 2002 r. przez Instytut w W.

Na mocy umowy z 12.08.2002 r. w sprawie oddania do używania niektórych nieruchomości z prawem do pobierania pożytków Instytutu — P. Sp. z o.o. dzierżawi niektóre zabudowane nieruchomości będące własnością Instytutu. Spółka w zamian za prawo do czerpania z dzierżawionych nieruchomości pożytków ma obowiązek dbania o należyty stan techniczny nieruchomości oraz płacenia Instytutowi czynszu dzierżawnego.

2. Jedną z nieruchomości dzierżawionych od Instytutu jest nieruchomość przy ul. P. w W. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta, obejmująca m.in. zabudowane działki gruntu o numerach ewidencyjnych X, Y i Z położona jest na terenie oznaczonym symbolem U/2 (teren usług hotelarskich). W rejestrze gruntów dzielnicy W. w odniesieniu do działek X, Y i Z, w rubryce Opis użytków figuruje określenie „inne tereny zabudowane”, a w kartotece budynków w rubryce Funkcja budynku figuruje określenie „inne budynki niemieszkalne”. Budynek przy ul. P. wzniesiony został na terenie objętym decyzją administracyjną „o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej”. W ślad za tym, Skarb Państwa wywłaszczył teren pod realizację — według uzasadnienia decyzji — „hotelu dla personelu C.”. W połowie lat 60-tych XX wieku na wywłaszczonej nieruchomości wzniesiono podpiwniczony, 4-kondygnacyjny, murowany budynek zwany w dokumentacji projektowej „hotelem pielęgniarek”. Stosownie do nazwy — pierwszymi najemcami lokali były pielęgniarki zatrudniane w C., przy czym C. było w owym czasie jednostką budżetową Skarbu Państwa.

Obecnie w budynku przy ul. P. znajdują się:

• 134 lokale określane w umowach najmu jako „lokale hotelowe” lub „pokoje hotelowe”, w tym:
  
  

• 1 lokal kwalifikowany jako 1-osobowy o powierzchni ok. 35 m²,
• 88 lokali kwalifikowanych jako 1-osobowe o powierzchni ok. 24 m²,
• 6 lokali kwalifikowanych jako 1-osobowe o powierzchni ok. 12 m²,
• 29 lokali kwalifikowanych jako 2-osobowe o powierzchni ok. 24 m², 6 lokali kwalifikowanych jako 3-osobowe o powierzchni ok. 24 m²

(razem: 171 miejsc noclegowych)

• 4 lokale wyłączone z eksploatacji, do gruntownego remontu, o pow. ok. 24 m²; (dodatkowo: od 4 do 8 miejsc noclegowych).

• 1 lokal typowo mieszkalny o powierzchni 214 m² (powstały w efekcie przebudowy holu i pomieszczeń użytkowych);

• kilka lokali użytkowych (fryzjer, kaletnik, ortodonta itp.).

Lokale (pokoje) 1-osobowe o powierzchni 12 m² oraz 3-osobowe pozbawione są tzw. wygód (kuchenek, łazienek i ubikacji). Osoby w nich zakwaterowane korzystają ze wspólnych łazienek i ubikacji znajdujących się na korytarzach. W pozostałych lokalach (1- lub 2-osobowych o pow. ok. 24 m² wydzielone są korytarzyki wejściowe, kuchnie, łazienki z WC i pokoje mieszkalne o pow. ok. 16 m². Przykładowy rozkład pomieszczeń przedstawia załączony projekt modernizacji pokoju nr 219 (załącznik nr 1). W żadnym z tych lokali (pokoi) nie ma urządzeń pomiarowych, które mierzyłyby zużycie wody, energii elektrycznej, energii cieplnej lub gazu. Lokale 1-osobowe o pow. 12 m² nie były pierwotnie przeznaczone do zamieszkania; były to pomieszczenia pomocnicze przeznaczone dla obsługi hotelu pracowniczego. Wkrótce po rozpoczęciu użytkowania budynku przystosowano je do zamieszkiwania z powodu deficytu miejsc noclegowych.

3. Zgodnie z umową z Instytutem spółka P. przejęła funkcje wynajmującego m.in. lokale w budynku „hotelu pracowniczego” przy ul. P. Z chwilą wydzierżawienia obiektu nazwa „hotel pracowniczy” stała się o tyle nie przystająca do rzeczywistości, że nie mieszka w nim ani jeden pracownik Spółki. W dalszym ciągu w obiekcie kwaterowani są przede wszystkim pracownicy Instytutu, jednakże pojedyncze miejsca noclegowe, zwłaszcza w pokojach wieloosobowych, wynajmowane są również osobom nie związanym stosunkiem pracy lub podobnym ani z Instytutem ani ze Spółką.

Z osobami zajmującymi lokale hotelowe podpisywane są umowy najmu (a w przypadku lokali wieloosobowych — współnajmu) z reguły na czas nieoznaczony. Zakłada się pobyty wielomiesięczne lub wieloletnie, z płatnością w okresach miesięcznych.

W zakresie najmu „lokali hotelowych” funkcjonują dwa rodzaje umów: starego i nowego typu. Umowy nowego typu wprowadzono do stosowania w drugiej połowie 2008 r.; zawierane są z osobami nowo kwaterowanymi w „hotelu pracowniczym”. Jednocześnie obowiązują umowy starego typu — zawierane wcześniej. W obu typach umów występuje podział płatności na dwa zasadnicze składniki: czynsz za lokal i opłaty za świadczenia dostarczane do lokalu przez wynajmującego (centralne ogrzewanie, ciepła woda, zimna woda i odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci, woda na cele ogólne, energia elektryczna, gaz, antena TV). Stosowany w umowach podział płatności na wyżej wymienione składniki jest taki sam jak stosowany w typowych budynkach mieszkalnych. Jednakże z powodu braku urządzeń pomiarowych opłaty za wszystkie świadczenia w „hotelu pracowniczym” mają charakter ryczałtowy i są kalkulowane przez wynajmującego w oparciu o koszty uzyskiwania tych świadczeń dla potrzeb całego budynku. W praktyce występują odchylenia pomiędzy kosztami świadczeń dostarczanych do budynku a sumą opłat wnoszonych przez lokatorów (co wpływa na wynik finansowy Spółki; nadwyżki lub niedobory nie są wykazywane jako należności lub zobowiązania wobec lokatorów). W załączeniu przedstawiamy wzory umów najmu:

załączniki nr 2 — umowa najmu lokalu hotelowego starego typu (pokój 1-osobowy),

załączniki nr 3 — umowa najmu lokalu hotelowego nowego typu (pokój 1-osobowy),

załączniki nr 4 — umowa najmu lokalu hotelowego starego typu (pokój 2-osobowy),

załącznik nr 5 - umowa najmu hotelowego nowego typu (pokój 2-osobowy).

W niektórych umowach starego typu funkcjonuje zapis o stosowaniu, w sprawach nieuregulowanych postanowieniami umowy m.in. przepisów ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (vide załącznik nr 4, § 11). Przepisy wymienionej ustawy mają co do zasady zastosowanie do lokali kwalifikowanych jako „lokale mieszkalne”. Dlatego w większości przypadków, zapisy te zostały już z umów najmu lokalu hotelowego wyeliminowane — za pomocą aneksów do umów wprowadzanych w życie od początku 2009 roku (przy okazji wprowadzania podwyżek czynszów), z pozostawieniem zapisu o stosowaniu przepisów Kodeksu cywilnego.

4. Najemcy meldowani są w „hotelu pracowniczym” na pobyt czasowy, z reguły 1-roczny. Po upływie okresu rocznego zameldowanie przedłużane jest na kolejne okresy roczne. Sprawy meldunkowe prowadzą pracownicy wydzielonej administracji, która funkcjonuje w dni robocze obsługując „hotel pracowniczy” i osiedle mieszkaniowe jak ma to miejsce w spółdzielniach mieszkaniowych.

Pracownicy administracji prowadzą dla „hotelu pracowniczego” książkę meldunkową z wpisami potwierdzanymi przez Urząd Dzielnicy W. oraz dostarczają do Urzędu wnioski meldunkowe osób zakwaterowanych w tym „hotelu”.

Jednakże 17 osób zameldowanych jest w „hotelu pracowniczym” na pobyt stały. Dotyczy to części pielęgniarek — pracownic Instytutu, które zajmują lokale hotelowe od przeszło 10 lat. Decyzje o zameldowaniu na pobyt stały wydane były jeszcze przed powstaniem spółki P. Na pobyt stały zameldowani są także mieszkańcy jedynego lokalu typowo mieszkalnego znajdującego się w tym budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaka stawka podatku od towarów i usług powinna być zastosowana w odniesieniu do sprzedaży usług zakwaterowania w „hotelu pracowniczym” przy ul. P. w W. w zakresie opłat za świadczenia dostarczane do lokalu (centralne ogrzewanie, ciepła woda, zimna woda i odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci, woda na cele ogólne, energia elektryczna, gaz, antena TV)...

W uzupełnieniu do wniosku Spółka wskazała, iż istotną wątpliwością jest, czy tego rodzaju usługa powinna być traktowana jako usługa jednolita (zwolniona od podatku względnie opodatkowana stawką 7% - w odniesieniu do łącznego wynagrodzenia za usługę), czy też powinny być wyodrębnione i opodatkowane według odrębnych stawek poszczególne elementy składające się na łączną opłatę za lokale: osobno czynsz podstawowy oraz osobno tzw. świadczenia: energia cieplna, energia elektryczna, dostawa wody, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci, gaz i antena TV. Faktem bowiem jest, że wyżej wymienione składniki są wyspecyfikowane w umowach najmu, chociaż opłaty za tzw. świadczenia – z powodu braku urządzeń pomiarowych – są zryczałtowane.

Zdaniem Wnioskodawcy ze względu na to, że usługa tego rodzaju ma charakter jednolity, bez znaczenia – z punktu widzenia ustawy o VAT jest wyodrębnienie w opłatach za lokale składników takich jak czynsz i opłaty za świadczenia dostarczane do lokalu. Nie powinno się stosować odrębnych stawek dla poszczególnych składników.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Natomiast na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 8 ust. 3 ustawy o VAT, usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych i usług turystyki, o których mowa w art. 119 ustawy.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze, mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych i usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zatem przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach usług. Wobec powyższego podstawą opodatkowania w przedmiotowej sprawie jest wartość usługi najmu lokalu.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca świadczy usługi w zakresie wynajmowania lokali o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, za co pobiera opłaty składające się z czynszu oraz innych opłat za dostarczane świadczenia (centralne ogrzewanie, ciepła woda, zimna woda i odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci, woda na cele ogólne, energia elektryczna, gaz, antena TV). Ponadto przedmiotowe lokale są wynajmowane na cele wyłącznie mieszkaniowe.

W świetle cytowanych wyżej przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego, stwierdza się, iż wydatki za dostawę mediów do poszczególnych lokali obowiązani są pokryć korzystający z lokali, czyli najemcy tych lokali. Opłaty za dostarczone media w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu na rzecz lokatorów. Zatem ww. wydatki są świadczeniem należnym Wynajmującego z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży czy przeniesienia na najemców kosztów mediów. Tym samym wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Reasumując, pobierane przez Wnioskodawcę od najemców opłaty za media, są ściśle związane z usługą najmu i podlegają opodatkowaniu według stawek właściwych dla świadczonych usług najmu. Tutejszy Organ informuje, iż niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wątpliwości Podatnika w zakresie uznania usługi najmu wraz z usługami dodatkowymi za świadczenie jednolite.

W części dotyczącej ustalenia stawki na świadczone usługi sprawa zostanie przedstawiona w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.