INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 22.07.2009 r. (data wpływu 27.07.2009 r.), uzupełnionym na wezwanie tut. organu z dnia 19.08.2009 r. (skutecznie doręczone w dniu 21.08.2009 r.),o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania opłat z tytułu bezumownego korzystania z lokalu - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27.07.2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania opłat z tytułu bezumownego korzystania z lokalu.

Wniosek uzupełniony został w dniu 28.08.2009 r. ( data wpływu 31.08.2009 r.)

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca – (Wynajmujący) jest właścicielem nieruchomości położonej w W. przy ulicy D. Od dnia 01.10.2007 r. na podstawie umowy najmu lokal ten udostępniono innemu podmiotowi gospodarczemu (Najemcy) na cele prowadzonej działalności – gabinet kosmetyczny. Umowa powyższa została zawarta na czas oznaczony do dnia 28.02.2009 r. i automatycznie się przedłuży do dnia 28.02.2011, jeżeli którakolwiek ze stron nie złoży do dnia 31.01.2008 r. oświadczenia na piśmie, że nie wyraża zgody na jej przedłużenie poza termin 28.02.2009.

Zgodnie z § 4 ust. 2 powyższej umowy możliwe jest jej rozwiązanie ze skutkiem na dzień doręczenia wypowiedzenia m.in. w przypadku, gdy Najemca opóźnia się z zapłatą czynszu dwa pełne okresy płatności i mimo udzielenia przez Wynajmującego dodatkowego jednomiesięcznego terminu zadłużenie z tytułu czynszu nie zostanie w całości uregulowane.

Za dzień złożenia oświadczenia uważa się dzień doręczenia Najemcy listem poleconym, przesyłką kurierską oraz bezpośredniego wręczenia Najemcy lub osobom upoważnionym po stronie Najemcy. Czynsz miesięczny z tytułu tego najmu wynosił 18 EUR za metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni plus podatek VAT. Przeliczenia dokonywano w oparciu o kurs średni NBP z dnia wystawienia faktury. Zgodnie z § 7 ust. 1 czynsz powyższy powinien być regulowany do dnia 15-go miesiąca kalendarzowego, za który przypada należność. Ponadto na podstawie umowy najmu Najemca obowiązany jest regulować za pośrednictwem Wynajmującego lub bezpośrednio do dostawców wszelkie opłaty eksploatacyjne.

Ponieważ Najemca zalegał z zapłatą czynszu oraz opłatami eksploatacyjnymi za październik, listopad i grudzień 2007, Wynajmujący pismem z dnia 04.01.2008 (potwierdzenie odbioru 09.01.2008) wezwał do uregulowania zaległości wraz z należnymi odsetkami w terminie jednego miesiąca od odbioru wezwania, jednocześnie informując, że w przypadku niespełnienia wymagania umowa najmu zostanie wypowiedziana. Najemca nie uregulował powyższych należności, nie uregulował również należności za następne dwa okresy rozliczeniowe. W związku z powyższym Wynajmujący pismem z dnia 26.02.2008 (potwierdzenie odbioru 06.03.2008) wypowiedział umowę najmu ze skutkiem na dzień doręczenia wezwania i prosił o opuszczenie lokalu. Najemca, mimo przedsądowych wezwań do zapłaty i żądania zwolnienia lokalu a także skierowania przez Wynajmującego sprawy do Sądu Rejonowego lokalu nie opróżnił. Na konto bankowe Wynajmującego dokonywał wpłat traktując je jako wpłaty za bieżący okres:

28.07.2008 – 6.295,06 zł opłata administracyjna za okres 03-07.2008 oraz czynsz najmu za miesiąc.

22.09.2008 – 5.255,94 zł opłata administracyjna za okres 08 i 09.2008 oraz czynsz najmu za miesiąc.

20.10.2008 – 2.701,82 zł opłata administracyjna za okres 10.2008 oraz czynsz najmu za miesiąc,

10.11.2008 – 2.832.73 zł opłata administracyjna za okres 11.2008 oraz czynsz najmu za miesiąc,

15.12.2008 – 3.042,38 zł opłata administracyjna za okres 12.2008 oraz czynsz najmu za miesiąc;

19.01.2009 – 3.282,89 zł opłata administracyjna za okres 01.2009 oraz czynsz najmu za miesiąc;

09.02.2009 – 3.476,31 zł opłata administracyjna za okres 02.2009 oraz czynsz najmu za miesiąc.

Łącznie 26.887,13 zł.

Wynajmujący uznał powyższe kwoty, jako wpłaty na poczet dochodzonego na drodze sądowej odszkodowania za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody, a nie jako płatność za świadczone usługi najmu lokalu użytkowego.

Na wypowiedzenie umowy najmu z dnia 26.02.2008 r. Najemca w piśmie z dnia 04.04.2008 oświadczył, że wypowiedzenie nie może zostać uznane za zasadne. Najemca zwracał się do Wynajmującego o dokonanie potrącenia należności czynszowych z wpłaconej w kwocie 40.000 zł kaucji. Kaucja powyższa zgodnie z § 10 ust. 1 stanowi zabezpieczenie roszczeń Wynajmującego względem Najemcy i zgodnie z § 10 ust. 2 niniejszej umowy nie może być zaliczona na poczet roszczeń z tytułu czynszu lub innych opłat a ponadto podlega rozliczeniu i zwrotowi wyłącznie po wygaśnięciu najmu i zwolnieniu przez Najemcę lokalu.

W dniu 16.02.2009 strony podpisały ugodę sądową przed Sądem Rejonowym, Wydział XV Gospodarczy. W punkcie 4 tej ugody został zawarty zapis następującej treści :”Powód zobowiązuje się wystawić dokumenty księgowe za dotychczas dokonane wpłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokalu i doręczy je pozwanej w terminie 7 dni od podpisania ugody”.

W związku z powyższym zapisem Wynajmujący wystawił notę obciążeniową tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Najemca domaga się wystawienia faktury VAT.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 28.08.2009 r. Wnioskodawca wskazuje ponadto, iż ugoda sądowa zawarta w dniu 16.02.2009 r. dotyczyła opuszczenia lokalu przez pozwaną Ewę S. Treść podpisanej ugody :

1. Pozwana Ewa S. zobowiązuje się opuścić lokal użytkowy należący do powoda S. Sp. z o.o. w W. przy ul. D. wraz ze wszystkimi rzeczami i osobami jej prawa reprezentującymi do dnia 15 kwietnia 2009 r.
2. Pozwana zobowiązuje się zapłacić za korzystanie z lokalu do dnia 15 kwietnia 2009 r. kwotę stanowiącą równowartość 18 euro za każdy metr kwadratowy lokalu plus podatek VAT miesięcznie. Kwota powyższa będzie przeliczana na złote polskie na podstawie kursu średniego NBP z dnia wystawienia faktury.
3. Pozwana zobowiązuje się także ponosić opłaty eksploatacyjne w postaci opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową w części odnoszącej się do zajmowanego lokalu.
4. Powód zobowiązuje się wystawić dokumenty księgowe za dotychczas dokonane wpłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokalu i doręczy je pozwanej w terminie 7 dni od dnia podpisania ugody.
5. Pozwana zobowiązuje się zwrócić powodowi kwotę 2,517 zł tytułem kosztów procesu.
6. Strony oświadczają, iż niniejsza ugoda wyczerpuje ich roszczenia objęte niniejszym postępowaniem i zgodnie wnoszą o jej umorzenie.
   
   

Strony nie zawarły porozumienia wyrażającego wolę zawarcia nowej umowy najmu. Zgodnie z ugodą pozwana Ewa S. dnia 15.04.2009 r. opuściła przedmiotowy lokal i nie ma do niego żadnego tytułu prawnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy otrzymane od Najemcy środki pieniężne należy opodatkować podatkiem VAT, skoro nie było po stronie Wynajmującego intencji dalszego podtrzymania stosunku najmu ...

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z cudzej własności. Zgodnie z przepisami art. 224 i 225 Kodeksu Cywilnego w przypadku bezumownego korzystania z lokalu, Korzystający jest zobowiązany do wypłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków oraz odszkodowania z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Obowiązkiem wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy objęte jest wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby na podstawie odpowiedniego stosunku prawnego oddał rzecz do odpłatnego korzystania innemu podmiotowi.

Według Wnioskodawcy, od dnia doręczenia wypowiedzenia tj. 06.03.2008 do dnia podpisania ugody nie istniał między stronami żaden jawny ani dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego były świadczenia wzajemne. Wynajmujący dążył możliwymi środkami do odzyskania przedmiotu najmu, zaś Najemca nie chciał opuścić nieruchomości – czyli korzystał bez tytułu prawnego do tego lokalu. Świadczenie podatnika nie oparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wpłaty dokonane przez Najemcę w kwocie ogólnej 26.887,13 zł na rzecz Wynajmującego stanowią rekompensatę za pozbawienie właściciela możliwości swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody, a zatem jest to odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Odszkodowanie to stanowi dla Wynajmującego w całości przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych ale nie podlega podatkowi od towarów i usług, co powoduje konieczność udokumentowania otrzymanych wpłat notą księgową a nie fakturą VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust.1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast, na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Wskazane czynności, jak wynika z art. 5 ust. 2 ww. ustawy podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

Aby uznać daną czynność za opodatkowaną pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy oznaczający, iż dany podmiot w zamian za wynagrodzenie zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Istotną cechą wynagrodzenia jest więc istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą, należną z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Wystąpić musi zatem bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

W przedmiotowej sprawie kwestią wymagającą interpretacji jest ustalenie czy w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym otrzymane przez Wnioskodawcę opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu podlegają czy też nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisu art. 8 ust. 1 ww. ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług.

Z przepisu art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Kwestie korzystania z cudzej własności bez tytułu prawnego, tj. zgody wynajmującego regulują przepisy art. 224 – 225 Kodeksu cywilnego. W sytuacji ustania umowy najmu wygasa łączący obie strony stosunek najmu, co powoduje po stronie najemcy obowiązek zwrotu przedmiotu najmu. Do chwili wydania przedmiotu najmu po stronie byłego najemcy zachodzi tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy. Zapłata w tym przypadku określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej dla właściciela rzeczy szkody z tytułu bezprawnego używania rzeczy. Żądane wynagrodzenie (roszczenie pieniężne) może stanowić w istocie odszkodowanie. Przepisy prawa przyznają bowiem właścicielowi prawo do roszczenia o odszkodowanie, które obejmuje kompensatę utraconych korzyści, jakie właściciel by uzyskał, gdyby rzecz wynajął. Utratą korzyści jest w szczególności szkoda polegająca na nieuzyskaniu pożytków cywilnych (czynszu z najmu, dzierżawy), które rzecz przynosi.

O tym, czy bezumowne korzystanie z rzeczy po zakończeniu umowy najmu (dzierżawy) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydują w każdym przypadku konkretne okoliczności.

W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący dążąc do odzyskania rzeczy podjął kroki o tym świadczące, np. wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuacje, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), płacąc z tego tytułu określone kwoty. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego Spółka (Wynajmujący) na podstawie umowy najmu udostępniła lokal użytkowy innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą (Najemcy). Ponieważ Najemca nie regulował należności przewidzianych ww. umową, Wynajmujący pismem z dnia 26.02.2008 r. wypowiedział umowę najmu ze skutkiem na dzień doręczenia wezwania (06.03.2008 r.) i prosił o opuszczenie lokalu. Najemca mimo przedsądowych wezwań do zapłaty należności i żądania zwolnienia lokalu a także skierowania przez Wynajmującego sprawy do Sądu Rejonowego, przedmiotowego lokalu nie opróżnił, dokonując jednocześnie wpłat z tytułu najmu za bieżące okresy rozliczeniowe (łącznie 26.887,13 zł.). W dniu 16.02.2009 r. pomiędzy Stronami zawarta została ugoda sądowa zgodnie z którą, Najemca zobowiązał się opuścić przedmiotowy lokal użytkowy do dnia 15.04.2009 r., jednocześnie regulując do tego dnia należności za korzystanie z lokalu (czynsz, opłaty eksploatacyjne). Spółka ( Wynajmujący) zobowiązała się natomiast wystawić dokumenty księgowe za dotychczas dokonane wpłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokalu i doręczyć je pozwanej (Najemcy) w terminie 7 dni od dnia podpisania ugody. Strony oświadczyły, iż niniejsza ugoda wyczerpuje ich roszczenia i wniosły o umorzenie sprawy.

Odnosząc się do sytuacji przedstawionej we wniosku należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z tzw. „dorozumianym przedłużeniem umowy”. Pomimo wygaśnięcia umowy najmu Najemca, wskutek podpisanego przez obie strony zgodnego porozumienia (ugody sądowej) użytkował lokal gospodarczy do dnia 15.04.2009 r., płacąc z tego tytułu określone kwoty. Taka sytuacja wskazuje na kontynuację dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego łączącego obie strony. W przedstawionych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela lokalu (Spółkę) z tytułu bezumownego korzystania z lokalu spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ww. ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Następstwem uznania stosunku łączącego Spółkę z Najemcą jest właściwe udokumentowanie świadczonych czynności. Stosownie do treści art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Reasumując, określone przez Wnioskodawcę wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz winno być udokumentowane poprzez wystawienie faktur VAT.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedmiotowym stanie faktycznym.

Jednocześnie Organ podatkowy zauważa, iż na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), która zmieniała treść art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, od dnia 20 września 2008 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40zł. Oznacza to, że wszystkie wnioski, które wpływają do organów od wymienionej daty podlegają opłacie w wysokości 40 zł. Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 75 zł w dniu 22.07.2009 r. różnica w kwocie 35 zł zostanie zwrócona zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji, na adres Spółki wskazany we wniosku ORD-IN.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.