INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 13 maja 2009 r. (data wpływu – 18 maja 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 maja 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem, iż w złożonym wniosku w części D. 2. jako rodzaj sprawy w poz. 45 zaznaczono Ordynacja podatkowa oraz w kontekście sformułowanego pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, tut. organ zwrócił się do Wnioskodawcy o wskazanie, czy wniosek ten dotyczy ustawy Ordynacja podatkowa, czy ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ponadto wskazano, iż w sytuacji nieuzupełnienia wniosku w wyznaczonym terminie o informacje dotyczące zakresu ustawy Ordynacja podatkowa i nieuzupełnieniu o brakującą kwotę 40 zł, wniosek będzie podlegać rozpatrzeniu wyłącznie w zakresie stanu faktycznego w odniesieniu do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie poinformowano, iż stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Zainteresowanego nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 9 lipca 2009 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 15 lipca 2009 r.).

W związku z brakiem odpowiedzi na wezwanie z dnia 9 lipca 2009 r. oraz wpłaty kwoty 40 zł, wniosek podlega rozpatrzeniu wyłącznie w zakresie stanu faktycznego, zgodnie z pouczeniem zawartym w przedmiotowym wezwaniu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 2007 r. zamieszkiwał na terytorium Stanów Zjednoczonych. Posiada obywatelstwo polskie. W 2007 r., transzami wpłacanymi poprzez rachunki bankowe dokonał na rzecz swoich rodziców czterech kolejnych darowizn. Wszystkie darowizny zostały wykazane zgłoszeniami SD-Z1.

Darowizny na rzecz matki wyniosły łącznie - 721 410,00 zł.

Darowizny na rzecz ojca wyniosły łącznie - 182 010,00 zł.

Ponadto Zainteresowany wyjaśnił, że łączna kwota transferów wyniosła 903 420,00 zł.

Poinformował również, iż Jego rodzice (małżeństwo) 16 lutego 2007 r. na podstawie aktu notarialnego nabyli do majątku wspólnego nieruchomość gruntową, działkę budowlaną wraz z domem mieszkalnym w stanie surowym otwartym za łączną cenę 263 000,00 zł.

W cenie sprzedaży zawarty był podatek VAT w kwocie 17 205,61 zł. Cenę w kwocie 92 000,00 zł zapłacono przed podpisaniem umowy sprzedaży, pozostała cena w kwocie 171 000,00 zł została opłacona przelewem na rachunek sprzedającego z zaciągniętego na ten cel kredytu bankowego. Kredyt został udzielony kupującym na zakup nieruchomości oraz na sfinansowanie budowy domu mieszkalnego w łącznej wysokości 369 626,36 zł. Tytułem zabezpieczenia kredytu oraz należnych odsetek, na zakupionej nieruchomości została ustanowiona hipoteka kaucyjna do kwoty 739 252,72 zł.

W dniu 14 maja 2008 r. aktem notarialnym - umową darowizny rodzice Wnioskodawcy przenieśli na Jego rzecz przedmiotową nieruchomość. W dziale IV KW tej nieruchomości wpisana była hipoteka kaucyjna do kwoty 739 252,72 zł na rzecz banku z tytułu kredytu udzielonego na rzecz darczyńców – rodziców Zainteresowanego.

Wartość przedmiotu darowizny strony określiły na kwotę 600 000,00 zł. Od tej czynności nie pobrano PCC ( art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn).

W dniu 5 listopada 2008 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca zbył przedmiotową nieruchomość na rzecz osób trzecich. Na dzień sprzedaży okazano zaświadczenie z banku, z którego wynikało, że zadłużenie z tytułu kredytu udzielonego rodzicom Zainteresowanego wynosi 364 339,99 zł. Cenę sprzedaży strony ustaliły na kwotę 670 000,00 zł.

Cena została opłacona w następujący sposób.

Na poczet ceny zaliczono zadatek wręczony przed podpisaniem aktu w kwocie 30 000,00 zł. Pozostała kwota 640 000,00 zł została opłacona z kredytu udzielonego kupującym, gdzie 364 464,99 zł została zapłacona na rachunek banku tytułem spłaty wierzytelności z tytułu kredytu udzielonego rodzicom Wnioskodawcy, a pozostała część ceny w kwocie 275 535,01 zł została zapłacona bezpośrednio na rachunek Zainteresowanego.

Wnioskodawca poinformował również, że w dniu 18 listopada 2008 r. nabył (ze środków pochodzących ze sprzedaży) za kwotę 300 000,00 zł kolejną nieruchomość z przeznaczeniem na cele mieszkalne.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z faktem, że czynność dokonana w dniu 14 maja 2008 r. między Wnioskodawcą a Jego rodzicami była faktycznie czynnością odpłatną, to czy przysługuje Zainteresowanemu prawo do ustalenia podstawy do obliczenia podatku dochodowego w wysokości 19%, z prawem do pomniejszenia podstawy do opodatkowania o faktycznie zapłacone wierzytelności w kwocie 364 464,99 zł z tytułu udzielonego na rzecz rodziców kredytu bankowego...

Zdaniem Wnioskodawcy, art. 199a § 1 Ordynacji podatkowej stanowi, że organ podatkowy dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności. W rozpatrywanej sprawie poza sporem jest, iż Zainteresowany podpisał w dniu 14 maja 2008 r. umowę zatytułowaną „umowa darowizny". Nie kwestionuje On samego faktu zawarcia takiej umowy, jak też jej formy. Kwestionuje jedynie rzeczywisty charakter dokonanego świadczenia tytułem wskazanym w tej umowie, który to tytuł rodzi określone konsekwencje podatkowe.

W tej sytuacji - zważywszy na cytowany już wcześniej art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn - organy podatkowe winny w ramach przyznanych im w art. 199a Ordynacji podatkowej kompetencji w zakresie możliwości dokonywania oceny podejmowanych przez strony czynności cywilnoprawnych, określić, iż umowa darowizny w istocie rzeczy jest umową sprzedaży. W ocenie Wnioskodawcy analizując przedstawiony stan faktyczny należy sięgnąć do przesłanek darowizny. Art. 888 § 1 K.c. stanowi, iż przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W tym wypadku, wobec faktu, iż poniósł On faktyczny koszt związany z nabyciem przedmiotowej nieruchomości, umowa ta nie wypełnia przesłanek niezbędnych dla jej kwalifikacji jako umowy darowizny. Przyjmując, że wartość nieruchomości w dacie dokonania czynności wynosiła 600 000,00 zł to jedynie kwota ponad różnicę pomiędzy zapłaconą przez Zainteresowanego kwotą 364 464,99 zł, a zadeklarowaną prawidłowo wartością, stanowiła darowiznę. Natomiast kwota 364 464,99 zł zapłacona przy umowie sprzedaży z dnia 5 listopada 2009 r. na rzecz spłaty zobowiązań Jego rodziców, stanowiła w rzeczywistości uiszczoną cenę sprzedaży. Art. 535 K.c. stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić cenę. W analizowanym przypadku faktyczny skutek umowy wypełnia essentialia negotii umowy sprzedaży.

Zatem w przypadku darowizny konieczne jest wykazanie, że zachodzą przesłanki uzasadniające umowę darowizny wraz ze skutkiem podatkowym dla tej czynności przewidzianym, tj., że świadczenie to stanowi nieodpłatne nabycie przez uczestnika własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej tytułem: 1) spadku; 2) darowizny; 3) zasiedzenia; 4) nieodpłatnego zniesienia współwłasności; 5) zachowku, lub, że zostało uzyskane w wyniku nabycia praw do wkładu oszczędnościowego na podstawie dyspozycji wkładcy na wypadek jego śmierci, bądź nabycia jednostek uczestnictwa na podstawie dyspozycji uczestnika funduszu inwestycyjnego otwartego albo specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego na wypadek jego śmierci. Świadczenie spełnione przez Wnioskodawcę wobec Jego rodziców winno być zaklasyfikowane nie jako dokonana darowizna, lecz jako przychód z innych źródeł w rozumieniu art. 20 ust. 1 updof w związku z art. 9 i art. 10 ust. 1 pkt 8 tejże ustawy, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tak więc Wnioskodawca stoi na stanowisku, że z tytułu sprzedaży nieruchomości w dniu 5 listopada 2008 r. przysługuje prawo zaliczenia do kosztów odpłatnego nabycia następujących poniesionych wydatków:

• kosztów zawarcia umowy w formie aktu notarialnego,

• opłaty sądowej za wpisy do KW,

• opłaty sądowej za wypisy z KW,

• udokumentowanych kosztów nakładów poniesionych na rzecz a zwiększających jej wartość w czasie jej posiadania (od daty nabycia do daty sprzedaży),

• kosztów poniesionych na nabycie nieruchomości w kwocie 364 464,99 zł,

• pozostałych kosztów określonych zgodnie z art. 22 ust 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
  
  

Ponadto Zainteresowany stoi na stanowisku, że od kwoty 364 464,99 zł, stanowiącej cenę nabycia nieruchomości winien zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych obliczony na podstawie art. 7 ust 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (2%).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W rozpatrywanej sprawie, z uwagi na nabycie przedmiotowej nieruchomości w 2008 r., zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla zaprezentowanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Natomiast w kwestii dotyczącej nabycia nieruchomości w drodze darowizny tut. organ wyjaśnia co następuje.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „darowizna”, a zatem należy odwołać się do odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Z powyżej zacytowanego przepisu wynika, że podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za otrzymane świadczenie. Istotą darowizny – jako czynności nieodpłatnej – jest więc brak po drugiej stronie ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że w 2008 r. Wnioskodawca tytułem darowizny otrzymał od rodziców nieruchomość, gdzie w dziale IV KW tej nieruchomości wpisana była hipoteka kaucyjna na rzecz banku z tytułu kredytu udzielonego na rzecz darczyńców. Wartość przedmiotu darowizny określona została na kwotę 600 000,00 zł. Od tej czynności nie pobrano podatku od czynności cywilnoprawnych.

W dniu 5 listopada 2008 r. na podstawie aktu notarialnego Zainteresowany zbył przedmiotową nieruchomość na rzecz osób trzecich. Na dzień sprzedaży okazano zaświadczenie z banku, z którego wynikało, że zadłużenie z tytułu kredytu udzielonego rodzicom Wnioskodawcy wynosi 364 339,99 zł. Cenę sprzedaży strony ustaliły na kwotę 670 000,00 zł. Cena została opłacona w następujący sposób.

Na poczet ceny zaliczono zadatek wręczony przed podpisaniem aktu w kwocie 30 000,00 zł. Pozostała kwota 640 000,00 zł została opłacona z kredytu udzielonego kupującym, gdzie kwota 364 464,99 zł została zapłacona na rachunek banku tytułem spłaty wierzytelności z tytułu kredytu udzielonego rodzicom Zainteresowanego, a pozostała część ceny w kwocie 275 535,01 zł została zapłacona bezpośrednio na rachunek Wnioskodawcy.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące uregulowania prawne w tym zakresie, należy stwierdzić, iż w związku ze sprzedażą nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny (w dniu 14 maja 2008 r.), Zainteresowanemu nie przysługuje prawo do pomniejszenia podstawy do opodatkowania 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych o zapłacone wierzytelności w kwocie 364 464,99 zł, z tytułu kredytu udzielonego przez bank rodzicom Wnioskodawcy.

Zapłacone przez Niego wierzytelności z tytułu kredytu bankowego udzielonego rodzicom nie stanowią kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, bowiem Zainteresowany otrzymał ją w drodze darowizny, tj. jako nieodpłatne świadczenie.

Jednocześnie tut. organ informuje, że Wnioskodawcy przysługuje prawo do ustalenia podstawy do obliczenia podatku dochodowego w wysokości 19% po uwzględnieniu kosztów odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy) i kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (art. 22 ust. 6c ustawy), tj.:

• kosztów zawarcia umowy w formie aktu notarialnego,

• opłaty sądowej za wpisy do KW,

• opłaty sądowej za wypisy z KW,

• udokumentowanych kosztów nakładów poniesionych na rzecz a zwiększających jej wartość w czasie jej posiadania (od daty nabycia do daty sprzedaży),

• pozostałych kosztów określonych zgodnie z art. 22 ust 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

- przy założeniu, że ww. koszty mają bezpośredni wpływ na ten przychód.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.