INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 13 maja 2009r. (data wpływu do tut. Biura 15 maja 2009r.), uzupełnionym w dniu 01 lipca 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia podlegającego opodatkowaniu dochodu ze zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 maja 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia podlegającego opodatkowaniu dochodu ze zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismem z dnia 26 czerwca 2009r., znak: IBPB II/2/415-530/09/JSz wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 01 lipca 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 03 sierpnia 2007r. aktem notarialnym wnioskodawca zakupił nieruchomość za kwotę 450 000,00 zł. Kwota 399 730,00 zł pochodziła z kredytu hipotecznego.

W dniu 8 stycznia 2009r. wnioskodawca aktem notarialnym sprzedał nieruchomość za kwotę 700 000,00 zł. Łączne zadłużenie wynikające z zaciągniętego kredytu indeksowanego kursem franka szwajcarskiego w dniu sprzedaży wyniosło 587 137,80 zł plus prowizja bankowa z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu 9 724,15 zł.

Saldo końcowe kredytu w dniu ostatecznej spłaty wynosiło 606 836,62 zł. Odsetki w trakcie kredytowania wynosiły 28 953,26 zł. Koszt sprzedaży nieruchomości, prowizja agencyjna wynosiła 24 766,00 zł (faktura VAT). Koszty notarialne zakupu płatne u notariusza wynosiły 13 371,08 zł. W związku z powyższym pojawiły się wątpliwości w jaki sposób określić dochód do opodatkowania i obliczyć podatek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy od udzielonego kredytu hipotecznego w kwocie 399 730,00 zł należy zapłacić podatek dochodowy 19% od dochodu... Czy kredyt w tej kwocie stanowi dochód do opodatkowania... Czy należy tę część kredytu uwzględnić w odliczeniu należnej kwoty do zapłaty... Czy koszty notarialne, prowizje agencyjne i odsetki kredytowe stanowią koszty do odliczenia od uzyskanego dochodu ze sprzedaży...

Zdaniem wnioskodawcy, realny dochód przy sprzedaży nieruchomości wynosił 700 00,00 zł – 606 836,62 zł = 93 163,38 zł. Część tego kredytu zgodnie z umową kredytową pokrywała u wnioskodawcy zobowiązanie finansowe. Część, która pokrywała zakup nieruchomości wynosiła 82,2% udzielonego kredytu w kwocie 486 207,65 zł czyli 399 730,00 zł. Całkowity koszt spłaty 606 836,62 zł z tego 82,20% wynosi 498 819,70 zł. Czyli 700 000,00 zł – 498 819,70 zł = 201 180,30 zł. W związku z indeksowaniem kredytu w walucie franka szwajcarskiego kwota w dniu spłaty była znacznie wyższa niż w dniu uzyskania kredytu.

Wnioskodawca uważa, że kredyt w odpowiedniej proporcji zgodnie z umową kredytową udzielony na zakup tej nieruchomości nie stanowi dochodu do opodatkowania.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego)
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z art. 8 ust 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8

lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 w/w ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży ww. nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej. Cenę tą strony określiły na 700 000,00 zł. Przychód ze sprzedaży pomniejszyć można o koszty odpłatnego zbycia, do których można zaliczyć prowizję agencyjną za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zapłaconą w związku z tą sprzedażą w kwocie określonej przez wnioskodawcę w wysokości 24 766,00 zł.

Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu. Do kosztów tych co do zasady można zaliczyć cenę nabycia nieruchomości czyli 450 000,00 zł, koszty notarialne związane z zakupem (13 371,08 zł).

Z treści wniosku wynika również, że na zakup nieruchomości został zaciągnięty kredyt. Kwota kredytu jedynie w 82,2% pokrywała koszt zakupu nieruchomości. W pozostałej części finansowała inne zobowiązania wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że zaciągnięty kredyt nie stanowi dla wnioskodawcy przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodów nie może także zostać zaliczona pobrana przez bank prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu albowiem jej poniesienie nie ma związku ani z nabyciem nieruchomości jak również z jej odpłatnym zbyciem. Jest to wyłącznie koszt wcześniejszej spłaty kredytu.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy staja się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych czyni wyjątek jedynie w stosunku do odsetek od tego kredytu.

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Oznacza to, że kosztem uzyskania przychodu mogą być jednak odsetki od kredytu o ile zostały faktycznie zapłacone.

Tym samym można uznać, że w przedmiotowej sprawie odsetki – naliczone i zapłacone do dnia zbycia nieruchomości - będą mogły stanowić koszt uzyskania przychodu za zbycia tej nieruchomości, ale tylko w takiej proporcji, w jakiej przypadają na tę część kredytu jaka została przeznaczona na zakup nieruchomości (82,2%).

Kosztem absolutnie nie będą inne wydatki na spłatę kredytu, w tym prowizja za wcześniejszą jego spłatę i różnice kursowe.

Wydatki na spłatę kredytu (poza odsetkami) nie mogą być kosztami uzyskania przychodów podobnie jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

Podsumowując, za nieprawidłowe należy uznać stanowisko wnioskodawcy, w którym wywodzi on, iż kosztami uzyskania przychodów będą spłaty kredytu a tym samym, iż o koszty spłaty można pomniejszyć swój przychód do opodatkowania. Przychód ze sprzedaży może pomniejszyć o prowizję agencyjną, a następnie o cenę za jaką zakupił nieruchomość, koszty notarialne zakupu oraz odsetki zapłacone do dnia sprzedaży od tej części kredytu, która finansowała zakup nieruchomości.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Do wniosku dołączony został plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Należy wyjaśnić, iż stosownie do treści art. 14b § 1 ww. Ordynacji podatkowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, wyłącznie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Powyższe oznacza, iż w zakresie właściwości działającego w imieniu Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach nie leży wyliczenie należnego do zapłaty podatku dochodowego, lecz wyłącznie wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.