INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 07.10.2009 r. (data wpływu 09.10.2009 r.) uzupełniony pismem (data wpływu 31.12.2009 r., data nadania 29.12.2009 r.) na wezwanie z dnia 18.12.2009 r. Nr IPPB4/415-659/09-2/SP (data nadania 18.12.2009 r., data doręczenia 22.12.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu poniesionych wydatków – jest:

• nieprawidłowe – w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na zaciągnięcie kredytu (ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie kredytowanego wkładu finansowego, oszacowanie wartości nieruchomości, prowizje bankowe, odsetki bankowe, opłaty bankowe, opłata sądowa za wykreślenie hipotek i za wyciągi z KW) oraz koszty przesyłki kurierskiej (dotyczy przesyłki projektu),
  
  

• prawidłowe – w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów zapłaty ceny zakupu zbywcy, zapłaty za czynności notarialne (podatek PCC, opłata sądowa, taksa notarialna + podatek VAT), zapłaty za wykonanie map dla celów projektowych, zapłaty za wypis z planu zagospodarowania przestrzennego, zapłaty za wypis z rejestru gruntów, zapłaty za uzgodnienie UIGM (stosunki wodne), zakupu projektu budowy dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, zakupu kosztorysu do ww. projektu, zapłaty za projekt zagospodarowania terenu, zapłaty za adaptacje projektu budowlanego, zapłaty za wykonanie projektu szamba (2 szt.), wydatków na sfinansowanie kosztów przyłącza energetycznego zgodnie z zawartą umową z zakładem energetycznym.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 09.10.2009 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów nabycia poniesionych wydatków.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 03.09.2007 r. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość – działkę gruntu, niezabudowaną. Na zakup działki Wnioskodawczyni poniosła następujące koszty:

• zapłata ceny zakupu zbywcy,
• zapłata za czynności notarialne (podatek PCC, opłata sądowa, taksa notarialna + podatek VAT),
• zapłata kosztów zaciągnięcia kredytu bankowego (ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie kredytowanego wkładu finansowego, oszacowanie wartości nieruchomości, prowizje bankowe, odsetki bankowe, opłaty bankowe, opłata sądowa za wykreślenie hipotek i za wyciągi z KW).
  
  

W okresie, gdy Wnioskodawczyni była właścicielem działki poniosła udokumentowane nakłady na wzrost wartości działki poprzez uzyskanie pozwolenia na budowę dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Wydatki z tego tytułu to:

• zapłata za wykonanie map dla celów projektowych,
• zapłata za wypis z planu zagospodarowania przestrzennego,
• zapłata za wypis z rejestru gruntów
• zapłata za uzgodnienie UIGM (stosunki wodne),
• zakup projektu budowy dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej,
• zakup kosztorysu do ww. projektu,
• koszty przesyłki kurierskiej (dotyczy przesyłki projektu),
• zapłata za projekt zagospodarowania terenu,
• zapłata za adaptacje projektu budowlanego,
• zapłata za wykonanie projektu szamba (2 szt.).
  
  

Ponadto Wnioskodawczyni poniosła wydatki na sfinansowanie kosztów przyłącza energetycznego zgodnie z zawartą umową z zakładem energetycznym, co również miało wpływ na wzrost wartości działki.

Udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość działki wyniosły łącznie – 238.558,92 zł.

Nieruchomość tę Wnioskodawczyni sprzedała w dniu 25.02.2009 r. przenosząc na nabywcę nieruchomości prawa i obowiązki wynikające z decyzji wydanej przez Starostę zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Na nabywcę Wnioskodawczyni przeniosła również prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy z zakładem energetycznym o przyłączenie do sieci energetycznej. Na rzecz kupujących Wnioskodawczyni scedowała także opłatę wniesioną na realizację tegoż przyłącza.

Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia wyniósł – 330.000,00 zł.

Dochód do opodatkowania – 91.441,08 zł.

Należny podatek – 17.373,81 zł.

Pismem z dnia 18.12.2009 r. Nr IPPB4/415-659/09-2/SP wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez sprecyzowania pytania i złożenie podpisu pod oświadczeniem, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej.

Wnioskodawczyni powyższe uzupełniła w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy poniesione przez Wnioskodawczynię koszty (wydatki) opisane w stanie faktycznym, stanowią koszt uzyskania przychodu w rozumieniu przepisów prawa podatkowego art. 22 pkt 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy, koszty nabycia powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu, a zatem należny podatek wyliczony został w odpowiedniej wysokości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na zaciągnięcie kredytu (ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie kredytowanego wkładu finansowego, oszacowanie wartości nieruchomości, prowizje bankowe, odsetki bankowe, opłaty bankowe, opłata sądowa za wykreślenie hipotek i za wyciągi z KW) oraz koszty przesyłki kurierskiej (dotyczy przesyłki projektu), natomiast prawidłowe w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów zapłaty ceny zakupu zbywcy, zapłaty za czynności notarialne (podatek PCC, opłata sądowa, taksa notarialna + podatek VAT), zapłaty za wykonanie map dla celów projektowych, zapłaty za wypis z planu zagospodarowania przestrzennego, zapłaty za wypis z rejestru gruntów, zapłaty za uzgodnienie UIGM (stosunki wodne), zakupu projektu budowy dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, zakupu kosztorysu do ww. projektu, zapłaty za projekt zagospodarowania terenu, zapłaty za adaptacje projektu budowlanego, zapłaty za wykonanie projektu szamba (2 szt.), wydatków na sfinansowanie kosztów przyłącza energetycznego zgodnie z zawartą umową z zakładem energetycznym.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przestawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 03.09.2007 r. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość – działkę gruntu, niezabudowaną.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z treści wniosku wynika, iż na zakup nieruchomości zostały poniesione koszty zaciągnięcia kredytu bankowego, a mianowicie: ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie kredytowanego wkładu finansowego, oszacowanie wartości nieruchomości, prowizje bankowe, odsetki bankowe, opłaty bankowe, opłata sądowa za wykreślenie hipotek i za wyciągi z KW.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że zaciągnięty kredyt nie stanowi dla Wnioskodawczyni przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane z zaciągnięciem kredytu bankowego. Wnioskodawczyni nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu, tj. ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie kredytowanego wkładu finansowego, oszacowanie wartości nieruchomości, prowizje bankowe, odsetki bankowe, opłaty bankowe, opłata sądowa za wykreślenie hipotek i za wyciągi z KW.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być również odsetki od kredytu.

Wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztami uzyskania przychodów podobnie, jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

Kosztem uzyskania przychodu nie będzie również wydatek poniesiony na przesyłkę kurierską, gdyż wydatek ten nie spełnia dyspozycji zawartej w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

W związku z powyższym tylko te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

W przedmiotowej sprawie, do takich wydatków niewątpliwie można zaliczyć wydatki na zapłatę ceny zakupu zbywcy, zapłatę za czynności notarialne (podatek PCC, opłata sądowa, taksa notarialna + podatek VAT), zapłatę za wykonanie map dla celów projektowych, zapłatę za wypis z planu zagospodarowania przestrzennego, zapłatę za wypis z rejestru gruntów, zapłata za uzgodnienie UIGM (stosunki wodne), zakup projektu budowy dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, zakup kosztorysu do ww. projektu, zapłatę za projekt zagospodarowania terenu, zapłatę za adaptacje projektu budowlanego, zapłatę za wykonanie projektu szamba (2 szt.) oraz wydatki na sfinansowanie kosztów przyłącza energetycznego zgodnie z zawartą umową z zakładem energetycznym.

Reasumując, należy stwierdzić, iż nie wszystkie poniesione przez Wnioskodawczynię koszty (wydatki) opisane w stanie faktycznym, stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w rozumieniu przepisów prawa podatkowego art. 22 pkt 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może zaliczyć następujące wydatki:

• zapłata ceny zakupu zbywcy,
• zapłata za czynności notarialne (podatek PCC, opłata sądowa, taksa notarialna + podatek VAT),
• zapłata za wykonanie map dla celów projektowych,
• zapłata za wypis z planu zagospodarowania przestrzennego,
• zapłata za wypis z rejestru gruntów,
• zapłata za uzgodnienie UIGM (stosunki wodne),
• zakup projektu budowy dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej,
• zakup kosztorysu do ww. projektu,
• zapłata za projekt zagospodarowania terenu,
• zapłata za adaptacje projektu budowlanego
• zapłata za wykonanie projektu szamba (2 szt.),
• wydatki na sfinansowanie kosztów przyłącza energetycznego zgodnie z zawartą umową z zakładem energetycznym, co również miało wpływ na wzrost wartości działki.
  
  

Natomiast kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie będą następujące wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię:

• zapłata kosztów zaciągnięcia kredytu bankowego (ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie kredytowanego wkładu finansowego, oszacowanie wartości nieruchomości, prowizje bankowe, odsetki bankowe, opłaty bankowe, opłata sądowa za wykreślenie hipotek i za wyciągi z KW),
• koszty przesyłki kurierskiej (dotyczy przesyłki projektu).
  
  

Dodatkowo należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wydając interpretację w trybie ww. przepisu tut. organ nie dokonuje wyliczenia kwoty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie nie ustosunkował się do przedstawionych przez Wnioskodawczynię obliczeń.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.