INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 września 2009 r. (data wpływu 15 września 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 listopada 2009 r. (data wpływu 26 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 16 listopada 2009 r. nr ILPB2/415-910/09-2/ES, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku.

Wezwanie wysłano w dniu 16 listopada 2009 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 18 listopada 2009 r.), natomiast w dniu 26 listopada 2009 r. (data nadania 25 listopada 2009 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Zainteresowany uzupełnił przedmiotowy wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W lipcu 2007 r. została sprzedana działka budowlana nabyta przez Wnioskodawcę w dniu w dniu 23 maja 2003 r. Celem ww. sprzedaży było nabycie innego gruntu wraz z domem. Do tej transakcji nie doszło. w związku z powyższym Zainteresowany ma do zapłacenia 10% podatek dochodowy. Jednak część kwoty uzyskanej ze sprzedaży gruntu została wydatkowana na remont mieszkania, w którym obecnie Wnioskodawca mieszka oraz na zakup podwójnego garażu w budynku, w którym znajduje się to mieszkanie. Zainteresowany wyjaśnił, iż zakup garaży zwiększył Jego udział w częściach wspólnych nieruchomości z 1,579% do 2,125%. Łączna powierzchnia działki wynosi 6 558 m². Celem przeprowadzonego remontu oraz zakupu garaży było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Zainteresowanego. Wyjaśnił On, iż garaż służy oczywiście jako miejsce parkowania samochodu, ale spełnia również funkcję tzw. „komórki lokatorskiej”, czyli garderoby i magazynu. w budynku, w którym mieszka Wnioskodawca nie ma piwnic, ani komórek lokatorskich.

Składowane w garażach rzeczy nie zabierają miejsca w mieszkaniu. Garaże znajdują się w bryle budynku, są jego integralną częścią, dostęp do nich jest bezpośrednio z klatki schodowej.

Zainteresowany poinformował również, że organ podatkowy zaakceptował środki związane z remontem jako środki pomniejszające kwotę należnego podatku od sprzedaży gruntu. Natomiast koszty związane z zakupem garaży nie zostały zakwalifikowane jako środki pomniejszające należny podatek.

Ponadto Wnioskodawca dodał, że garaże zostały nabyte na podstawie osobnego aktu notarialnego, oczywiście innego niż mieszkanie jak również posiadają księgi wieczyste.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Dlaczego Organ podatkowy nie zakwalifikował wydatków poniesionych na zakup garaży jako środków pomniejszających podstawę opodatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży działki budowlanej, mimo określonego w Dz. u. przepisu o zwolnieniu wynikającym z „nabycia gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie związanym z nabytym budynkiem lub lokalem”...

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatek na zakup garaży powinien zostać zaliczony do wydatków równorzędnych z remontem, pomniejszającym należny podatek dochodowy od zbytego gruntu gdyż:

1. z zakupem garaży (łącznie 36 m²) nabyty został udział w częściach wspólnych budynku i prawa użytkowania wieczystego gruntu;
   Przed nabyciem garaży udział Zainteresowanego wynosił 1,579%, a po ich nabyciu wzrósł do 2,125%.
2. garaże pełnią również funkcję, tzw. „komórki lokatorskiej”, czyli garderoby i magazynu, co zaspokaja Jego potrzeby mieszkaniowe, ponieważ składowane w garażach rzeczy nie zabierają miejsca w mieszkaniu;

W budynku nie ma dodatkowo piwnic, ani komórek lokatorskich.
3. garaże są integralną częścią budynku, w którym mieszka Wnioskodawca.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) zwanej dalej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2003 r. nabył działkę budowlaną, którą następnie sprzedał w lipcu 2007 r.

Zatem w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. pkt 8 lit a)–c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Jednakże należy podkreślić, że zgodnie z art. 28 ust. 2a ww. ustawy, powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dnia od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 updof, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
   • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
   • na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
   • na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
   
   

Konstrukcja przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wskazuje, iż jest to katalog zamknięty wydatków, których poniesienie warunkuje możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Oznacza to, iż wymienione w tym przepisie wydatki stanowią enumeratywne wyliczenie zawierające wszystkie możliwe (nie przykładowe) i zarazem jedyne uprawniające do skorzystania ze zwolnienia wydatki.

W ww. przepisie wskazano, iż skorzystanie z ulgi jest uzależnione od poniesienia wydatków m. in. na nabycie lokalu mieszkalnego, a także stanowiącego odrębną nieruchomość lub na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem.

Z treści wniosku wynika, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości Zainteresowany wydatkował m. in. na nabycie dwóch garaży wraz z związanym z nimi udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu.

Garaże te znajdują się w budynku, w którym Wnioskodawca posiada lokal mieszkalny nabyty przez Niego we wcześniejszym terminie, na podstawie odrębnego aktu notarialnego.

W związku z zakupem przedmiotowych garaży i związanych z nimi udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu zwiększył się przysługujący Zainteresowanemu udział w częściach wspólnych nieruchomości.

Jednakże nie zmienia to faktu, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości został wydatkowany na nabycie lokali niemieszkalnych wraz ze związanymi z tymi lokalami niemieszkalnymi udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na nabycie garaży i związanych z nimi udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu – Zainteresowanemu nie przysługuje prawo do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, gdyż wydatki te nie mieszczą się w katalogu określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tutejszy organ pragnie nadmienić, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skarg do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.