INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2009 r. (data wpływu 10 grudnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla czynności związanych z utrzymaniem lokali i z zarządem nieruchomością wspólną od momentu wydania lokalu do czasu ustanowienia odrębnej własności - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2010 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla czynności związanych z utrzymaniem lokali i z zarządem nieruchomością wspólną od momentu wydania lokalu do czasu ustanowienia odrębnej własności.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia, obok statutowej działalności, tj. zaspakajania potrzeb mieszkaniowych swoich członków, prowadzi działalność gospodarczą. W ramach działalności gospodarczej Spółdzielnia wybudowała budynek mieszkalny, w celu sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i garaży (zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Z przyszłymi właścicielami zawierane były umowy cywilne (umowy przedwstępne o budowę i sprzedaż lokalu).

Sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych nastąpiła w oparciu o umowy cywilne (akt notarialny i ustanowienie prawa odrębnej własności), a nie na podstawie art. 18 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Przeniesienie własności lokalu nie nastąpiło w chwili oddania lokali do użytkowania lecz w okresie późniejszym, jednak zgodnie z umową przedwstępną, nabywcy lokali, począwszy od dnia odbioru kluczy, byli zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem ich lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną. Umowa stanowiła również, iż zarządcą nieruchomości w okresie przejściowym, tj. od dnia odbioru budynku do zawarcia pierwszego aktu notarialnego, będzie podmiot wskazany przez spółdzielnię. W praktyce zarządcą w tym okresie była Spółdzielnia. Po ustanowieniu własności wszystkich lokali i zarejestrowaniu wspólnoty mieszkaniowej, Spółdzielnia przekazała administrowanie budynku wybranemu przez właścicieli zarządcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy opłaty wnoszone przez nabywców mieszkań na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem lokali oraz zarządem nieruchomością wspólną w okresie przejściowym, tj. począwszy od wydania lokalu do ustanowienia odrębnej własności lokali, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, w wyżej wymienionym okresie przejściowym Spółdzielnia świadczyła usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, stąd do opisanego stanu faktycznego znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w § 8 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 w sprawie wykonania niektórych przepisów o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97 poz. 970 ze zm.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do zapisu art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również, ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego.

W myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej mniemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Co do zasady stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - wynosi 22%. Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział zwolnienia oraz opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 11 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

W myśl przepisu art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Stosownie zaś do zapisu art. 1 ust. 5 powołanej ustawy, spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości.

Powołany wcześniej przepis art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w ust. 1-4 stanowi, iż:

1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu;


1¹ Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5;


2. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu;
3. Członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają oni opłaty określone w ust. 1 albo 2;
4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5;

Z przepisów tych wynika, iż osoby w nim określone pokrywają wydatki za czynności, które na ich rzecz realizuje spółdzielnia, pobierając w związku z tym opłaty tzw. czynsze.

Ponadto na mocy art. 4 ust. 3 powołanej ustawy, spółdzielnia ma prawo poboru opłat eksploatacyjnych już od momentu postawienia lokalu do dyspozycji spółdzielcy, a nie od chwili ustanowienia na jego rzecz lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu.

Natomiast stosownie do § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zwalnia się od podatku usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 70.32.11).

Z powyższego przepisu wynika, iż zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które są świadczone na zlecenie.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w ramach działalności gospodarczej Spółdzielnia wybudowała budynek mieszkalny, w celu sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i garaży (zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Z przyszłymi właścicielami zawierane były umowy cywilne (umowy przedwstępne o budowę i sprzedaż lokalu). Sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych nastąpiła w oparciu o umowy cywilne (akt notarialny i ustanowienie prawa odrębnej własności), a nie na podstawie art. 18 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przeniesienie własności lokalu nie nastąpiło w chwili oddania lokali do użytkowania lecz w okresie późniejszym, jednak zgodnie z umową przedwstępną, nabywcy lokali, począwszy od dnia odbioru kluczy, byli zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem ich lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną. Umowa stanowiła również, iż zarządcą nieruchomości w okresie przejściowym, tj. od dnia odbioru budynku do zawarcia pierwszego aktu notarialnego będzie podmiot wskazany przez spółdzielnię. W praktyce zarządcą w tym okresie była Spółdzielnia. Po ustanowieniu własności wszystkich lokali i zarejestrowaniu wspólnoty mieszkaniowej, Spółdzielnia przekazała administrowanie budynku wybranemu przez właścicieli zarządcy.

Z powołanych wcześniej norm prawnych wynika, iż przedmiotem działalności Spółdzielni, jest między innymi zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi Jej mienie. Zarządzanie zasobem należącym do spółdzielni mieszkaniowej odbywa się głównie na podstawie zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawa wewnętrznego każdej spółdzielni, tj. statutu spółdzielni. A zatem należy podkreślić, iż zarządzanie własnym zasobem mieszkaniowym jest działalnością obligatoryjną każdej spółdzielni, natomiast możliwość zarządzania nieruchomościami niestanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków - fakultatywną. Powyższe prowadzi do stwierdzenia, iż w przedmiotowej sytuacji, Spółdzielnia zarządzając własnym zasobem mieszkaniowym, wykonuje obowiązki określone przepisami prawa, a oczekujący na ustanowienie tytułu prawnego członkowie nie zlecają tych czynności w drodze odrębnej umowy. Tym samym czynności zarządzania własnym zasobem mieszkaniowym nie można utożsamiać z czynnościami wykonywanymi na zlecenie, o których mowa w § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, zwolnienie od podatku od towarów i usług wynikające z cytowanego § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia, nie będzie miało zastosowania do opłat pobieranych od dysponentów mieszkań w budynku stanowiącym mienie Spółdzielni, oczekujących na ustanowienie na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu. Przywołany przepis wyłącza bowiem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jedynie te czynności w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, które wykonywane są na zlecenie. Świadczenie przedmiotowych usług – stosownie do dyspozycji przepisu art. 41 ust. 1 ustawy – podlegało będzie opodatkowaniu według podstawowej, 22% stawki podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.