2012.08.14 - Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu
ILPP2/443-508/12-4/AK
z 14 sierpnia 2012 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 2 maja 2012 r. (data wpływu 17 maja 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 19 lipca 2012 r. (data wpływu 24 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania i rozliczania należnych pożytków z tytułu bezumownego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli z nieruchomości, ponad przypadający im udział w prawie własności – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania i rozliczania należnych pożytków z tytułu bezumownego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli z nieruchomości, ponad przypadający im udział w prawie własności. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 19 lipca 2012 r. o doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i własnego stanowiska.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, osiągającą dochody z najmu. Jest także płatnikiem podatku od towarów i usług. W dniu 1 lipca 2010 roku na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nabył udział wynoszący 6/24 części w prawie własności zabudowanej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość składa się z działki i wzniesionej na niej kamienicy. Na parterze budynku znajdują się lokale handlowo -usługowe, z których część jest zajmowana i użytkowana przez współwłaścicieli Zainteresowanego, a część wynajmowana osobom trzecim.

Na wyższych kondygnacjach znajdują się lokale mieszkalne, które także są zajmowane i użytkowane przez współwłaścicieli Wnioskodawcy, bądź wynajmowane osobom trzecim. Zainteresowany jako współwłaściciel budynku nie zajmuje i nie użytkuje żadnych lokali. Na wspomnianej nieruchomości nie ma dokonanego podziału. Wszelkie korzyści z tytułu wykorzystywania lokali dla własnych celów oraz czynsze od osób trzecich czerpali wyłącznie współwłaściciele Zainteresowanego. Po nabyciu udziału w nieruchomości Wnioskodawca poinformował swoich współwłaścicieli o swym udziale w nieruchomości oraz wezwał ich do dokonywania wzajemnych rozliczeń z tytułu pobranych pożytków oraz przedstawienia mu umów najmu na lokale mieszkalne i użytkowe. Jednakże współwłaściciele nie przedstawili mu żadnych umów oraz nie dokonywali z nim żadnych rozliczeń finansowych za rok 2010, jak i za rok 2011 utrudniając mu jednocześnie rozliczenie się z urzędem skarbowym w zakresie podatku dochodowego. O przedstawienie umów Wnioskodawca wystąpił także do najemców lokali użytkowych, lecz oni także mu ich nie przedstawili.

Zainteresowany nadmienił, iż jako współwłaściciel poczuwa się do odpowiedzialności zarówno za budynek jak i osoby tam przebywające, w związku z tym ubezpieczył budynek, płaci także podatek od nieruchomości w wysokości przypadającej na jego udział.

W związku z powyższym, iż jest on płatnikiem podatku od towarów i usług zaczął wystawiać współwłaścicielom faktury VAT za należne mu pożytki z nieruchomości, tj.: za lokale mieszkalne ze stawką zwolnioną proporcjonalnie do jego udziału. Stawkę za pożytki z lokali mieszkalnych ustalił na podstawie treści jednego z pism współwłaścicieli, gdzie wskazał on, iż obecna wysokość czynszu wynosi 7,00 zł za m2. Zainteresowany uważa, iż jest to stawka ustalona poniżej dopuszczalnych stawek podawanych przez wojewodę (...) przy ogromnych potrzebach remontowych budynku.

Natomiast dla lokali użytkowych wystawia faktury VAT z stawką 23% proporcjonalnie do jego udziału. Stawkę dla lokali użytkowych Wnioskodawca przyjął z lokali mieszczących się w sąsiednich budynkach, w związku z tym, iż nie otrzymał żadnej informacji o tej stawce. Zgodnie z tak wystawionymi fakturami rozlicza się z urzędem skarbowym odprowadzając od tych faktur podatek VAT. Faktury za pożytki każdorazowo Zainteresowany wysyłał współwłaścicielom listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Faktury VAT każdorazowo były odbierane przez współwłaścicieli. Współwłaściciele faktur tych nigdy nie kwestionowali. Współwłaściciele nie kwestionowali także jego wezwań do zapłaty, które zawierały kwoty należnych mu pożytków ujętych w fakturach VAT.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, iż jest podatnikiem podatku VAT.

Nie figuruje imiennie jako współwłaściciel w umowach najmu z uwagi na to, że pozostali współwłaściciele nie udostępnili mu żadnych danych na temat zawartych umów oraz nie informują go o żadnych nowych poczynaniach, nawet w przypadku zawierania nowych umów najmu. O przedstawienie umów najmu Zainteresowany wezwał także najemców lokali użytkowych, lecz także mu ich nie udostępnili. Ponadto do dnia dzisiejszego współwłaściciele budynku nie przedstawili mu także żadnych finansowych rozliczeń.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zainteresowany nie wie czy słusznie wystawia swoim współwłaścicielom faktury VAT za należne mu pożytki z nieruchomości, której jest współwłaścicielem? Jego obawy dotyczą tego, iż zawarte umowy najmu, do których nie ma wglądu zawierać inne stawki, niż te, które mu podał jeden współwłaściciel.

Czy jest zobowiązany do wystawiania faktur VAT za należne mu pożytki oraz czy prawidłowo rozlicza podatek VAT przyjmując ww. stawki, nie będąc w posiadaniu zawartych umów i kwot najmu i czy z tego tytułu nie poniesie konsekwencji, bowiem jak może się okazać, nieprawidłowo rozlicza podatek VAT w związku z błędnie przyjętą stawką czynszu?

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawę prawną stanowi przepis art. 207 kodeksu cywilnego, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Współwłaścicielowi przysługuje prawo do przypadającej na niego części pożytków i przychodów także wtedy, gdy nie przyczynił się własnym działaniem do ich powstania. Przez pożytki w przepisie tym rozumie się zarówno pożytki naturalne (art. 53 par. 1 k.c.), jakie pobierane, jako dochody z rzeczy na podstawie nawiązanego z osobami trzecimi stosunku prawnego, pożytki cywilne (art. 53 par. 2 k.c.), tj. w szczególności czynsze najmu i dzierżawy, a do innych przychodów zalicza się wszelkie niestanowiące pożytków naturalnych przychody osiągane z gospodarowania rzeczą.

W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, iż słusznie wystawia faktury VAT na swoich współwłaścicieli, bowiem zgodnie z przytoczonymi wyżej przepisami wspomniane pożytki należą się mu proporcjonalnie do jego udziału, a że jest płatnikiem podatku od towarów i usług, więc wszelkie transakcje zobowiązany jest dokumentować fakturą VAT.

Wnioskodawca uważa, iż prawidłowo stosuje VAT ponieważ stawka podatku VAT na lokale mieszkalne jest „zwolniona”, a na lokale użytkowe jest 23%. Uważa również, iż jako współwłaściciel budynku ma prawo, tak jak już wspomniał, do pobierania pożytków proporcjonalnie do wielkości nabytego przez niego udziału, którym to w pełni rozporządzają pozostali współwłaściciele bez jego pełnomocnictwa.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl postanowień art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub do podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Przy czym należy zwrócić uwagę w szczególności na przepis art. 8 ust. 1 pkt 2, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

Zauważyć należy, iż stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, co do zasady podlega opodatkowaniu wówczas gdy ma charakter odpłatny.

Kwestią „odpłatności” TSUE zajmował się w swoim orzecznictwie wielokrotnie (np. w sprawach: C-16/93, C-213/99, C-404/99) podkreślając, iż o dostawie towarów i usług za wynagrodzeniem można mówić jedynie w sytuacji, gdy istnieje ścisły związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty na relacjach cywilnoprawnych pomiędzy podmiotami. Związek, o którym mowa musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że odpłatność następuje za to świadczenie.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2 -21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z treści tego przepisu wynika, że podstawę opodatkowania stanowi całość należności z tytułu realizacji zawartej umowy.

W przedmiotowej sprawie kwestią wymagającą interpretacji jest ustalenie czy w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym kwota roszczeń finansowych, z tytułu korzystania przez współwłaścicieli z nieruchomości ponad przysługujący im udział w prawie własności nieruchomości, których domaga się od nich Wnioskodawca, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przystępując do rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy na wstępie należy wskazać, iż kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy regulują przepisy m.in. art. 224, 225 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Stosownie do art. 224 § 1 Kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Jak wynika z treści § 2 powołanego przepisu – od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Jak wynika natomiast, z art. 225 Kodeksu cywilnego, obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Z ww. regulacji wynika, iż w sytuacji wytoczenia powództwa – przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze – jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.

Podkreślenia wymaga również, że przepisy podatkowe nie definiują pojęcia odszkodowania. Zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Zgodnie z treścią art. 471 Kodeksu cywilnego dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Zasady rozliczania się współwłaścicieli reguluje art. 207 k.c. zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Wyrażona w tym przepisie zasada partycypacji przez współwłaścicieli w stosunku do wielkości przysługujących im udziałów dotyczy, po pierwsze, pożytków rzeczy wspólnej, oraz po drugie, innych przychodów z rzeczy wspólnej. Przez pożytki podlegające normie art. 207 k.c. należy rozumieć pożytki naturalne oraz cywilne, o których mowa w art. 53 k.c. Zgodnie z art. 53 § 1 k.c., pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody (np. przychówek zwierząt, zboże) i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. piasek, glina). W myśl zaś art. 53 § 2 k.c., pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. czynsz najmu, czynsz dzierżawy).

Użyte w art. 207 k.c. pojęcia pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej nie obejmuje natomiast swymi zakresem korzyści osiąganych przez współwłaścicieli z tytułu posiadania lokalu we wspólnej nieruchomości.

Zasady korzystania z rzeczy wspólnej reguluje art. 206 k.c., zgodnie z którym jeżeli sposób posiadania rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli nie jest określony umową współwłaścicieli ani orzeczeniem sądu, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

A zatem sam ten przepis nie może uzasadniać możliwości żądania przez współwłaściciela od innych współwłaścicieli wynagrodzenia z tytułu posiadania przez nich wspólnej rzeczy „ponad udział”, ponieważ, jak jednoznacznie wynika z jego brzmienia, nie uprawnia on współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej w granicach udziału (zob. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., III CO 33/62, OSNC 1964, nr 2, poz. 22, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, OSNC 1974, nr 151, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07, OSNC - ZD 2008, nr D, poz. 96).

Współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania rzeczy w sposób przewidziany w art. 206 k.c., narusza jednak jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, która jest postacią własności i tym samym podlega ochronie na podstawie art. 222 i nast. k.c. W konsekwencji współwłaściciel, którego uprawnienie wynikające ze współwłasności zostało w ten sposób naruszone przez innego współwłaściciela, może m.in. dochodzić od niego w postępowaniu o zniesienie współwłasności roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy na zasadach określonych w art. 224 § 2 k.c. w związku z art. 618 k.p.c. lub na zasadach określonych w art. 224 § 2 k.c. w związku z art. 225 k.c. i art. 618 k.p.c. (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009, nr 4, poz. 53).

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

Kluczową kwestią jest fakt istnienia zgody (umowy) na użytkowanie przez np. nierzetelnego posiadacza, bądź czynienie jakichkolwiek kroków przez uprawniony podmiot celem odzyskania tejże nieruchomości, w przypadku braku takiej zgody (umowy). W przypadku wystąpienia przeciwko podmiotowi korzystającemu z określonej rzeczy bez tytułu prawnego np. z powództwem sądowym lub też czynienie jakichkolwiek innych kroków celem wyegzekwowania tejże nieruchomości od bezprawnego użytkownika (posiadacza) – mających na celu odzyskanie przedmiotu – nie można powiedzieć, że pomiędzy stronami zdarzenia istnieje określony stosunek prawny o charakterze umownym – jawny czy też dorozumiany – skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń.

Z okoliczności sprawy wynika, Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadząca działalności gospodarczej, osiągającą dochody z najmu i jest podatnikiem podatku VAT. W dniu 1 lipca 2010 roku na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nabył udział wynoszący 6/24 części w prawie własności zabudowanej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość składa się z działki i wzniesionej na niej kamienicy. Na parterze budynku znajdują się lokale handlowo-usługowe, z których część jest zajmowana i użytkowana przez współwłaścicieli Zainteresowanego, a część wynajmowana osobom trzecim.

Na wyższych kondygnacjach znajdują się lokale mieszkalne, które także są zajmowane i użytkowane przez współwłaścicieli Wnioskodawcy, bądź wynajmowane osobom trzecim. Zainteresowany jako współwłaściciel budynku nie zajmuje i nie użytkuje żadnych lokali. Na wspomnianej nieruchomości nie ma dokonanego podziału. Wszelkie korzyści z tytułu wykorzystywania lokali dla własnych celów oraz czynsze od osób trzecich czerpali wyłącznie współwłaściciele Zainteresowanego. Po nabyciu udziału w nieruchomości Wnioskodawca poinformował swoich współwłaścicieli o swym udziale w nieruchomości oraz wezwał ich do dokonywania wzajemnych rozliczeń z tytułu pobranych pożytków oraz przedstawienia mu umów najmu na lokale mieszkalne i użytkowe. Jednakże współwłaściciele nie przedstawili mu żadnych umów oraz nie dokonywali ze nim żadnych rozliczeń finansowych za rok 2010, jak i za rok 2011 utrudniając mu jednocześnie rozliczenie się z urzędem skarbowym w zakresie podatku dochodowego. O przedstawienie umów Wnioskodawca wystąpił także do najemców lokali użytkowych, lecz oni także mu ich nie przedstawili.

Z uwagi na to, iż jest on płatnikiem podatku od towarów i usług zaczął wystawiać współwłaścicielom faktury VAT za należne mu pożytki z nieruchomości, tj.: za lokale mieszkalne ze stawką zwolnioną proporcjonalnie do jego udziału. Stawkę za pożytki z lokali mieszkalnych ustalił na podstawie treści jednego z pism współwłaścicieli, gdzie wskazał on, iż obecna wysokość czynszu wynosi 7,00 zł za m ². Zainteresowany uważa, iż jest to stawka ustalona poniżej dopuszczalnych stawek podawanych przez wojewodę (...) przy ogromnych potrzebach remontowych budynku.

Zainteresowany nie figuruje imiennie jako współwłaściciel w umowach najmu z uwagi na to że pozostali współwłaściciele nie udostępnili mu żadnych danych na temat zawartych umów oraz nie informują go o żadnych nowych poczynaniach, nawet w przypadku zawierania nowych umów najmu. O przedstawienie umów najmu Zainteresowany wezwał także najemców lokali użytkowych, lecz także mu ich nie udostępnili. Ponadto do dnia dzisiejszego współwłaściciele budynku nie przedstawili mu także żadnych finansowych rozliczeń.

Biorąc pod uwagę zaistniały stan faktyczny stwierdzić należy, że Wnioskodawca zgadzał się z powstałą sytuacją, tj. korzystaniem z nieruchomości będącej również własnością Wnioskodawcy przez innych współwłaścicieli ponad przysługujący im w prawie własności udział, żądając jednakże z tego tytułu od współwłaścicieli należnych mu pożytków.

Mimo, iż korzystanie z nieruchomości przez innych współwłaścicieli ponad przysługujący im w prawie własności udział, nie nastąpiło na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego (np. umowa dzierżawy, najmu, użyczenia), na podstawie którego strony mogłyby określić wzajemne obowiązki, tj. zakres świadczonych usług oraz wysokość wynagrodzenia z tego tytułu, to jednak Wnioskodawca tolerował fakt korzystania przez innych współwłaścicieli nieruchomości ponad przysługujący im w prawie własności udział, domagając się jednakże partycypowania – w stosunku do wielkości przysługującego mu udziału w nieruchomości – w czerpaniu pożytków w rzeczy wspólnej. To, iż Wnioskodawca wezwał pozostałych współwłaścicieli do dokonywania wzajemnych rozliczeń z tytułu pobranych pożytków nie oznacza, iż kroki jakie podejmował uznać należy za wystarczające do uznania braku zgody Wnioskodawcy na postępowanie pozostałych współwłaścicieli tejże nieruchomości. Kroków tych w żadnej mierze nie można uznać za radykalne, wręcz przeciwnie Wnioskodawca wezwał wyłącznie o cyt.: „wezwałem ich do dokonywania wzajemnych rozliczeń z tytułu pobranych pożytków oraz przedstawienia mi umów najmu na lokale mieszkalne i użytkowe”.

Tym samym uznać należy, że pomiędzy stronami istnieje określony stosunek prawny o charakterze umownym – dorozumiany – skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń. Stwierdzić bowiem należy, iż wolą Wnioskodawcy jako współwłaściciela nieruchomości, bezumownie wykorzystywanej przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości ponad przysługujący im w prawie własności udział, było udostępnienie tejże nieruchomości im, wprawdzie nie jawne, na podstawie zawartej pomiędzy stronami umowy cywilnoprawnej, lecz właśnie dorozumiane, polegające na tolerowaniu przez Wnioskodawcę zaistniałej sytuacji.

Zatem w niniejszej sprawie zastosowanie znajdzie art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdzie przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumieć należy tolerowanie zaistniałej sytuacji.

Tym samym, w okolicznościach przedmiotowej sprawy, bezumowna czynność, dokonywana za dorozumianą zgodą Wnioskodawcy, stanowi transakcję opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a żądana zapłata z tego tytułu stanowi należność za jej wykonanie.

W związku z powyższym taka wymagana należność z tytułu bezumownego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli z nieruchomości, ponad przypadający im udział w prawie własności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz stan faktyczny sprawy stwierdzić należy, iż należne Wnioskodawcy kwoty pieniężne od pozostałych współwłaścicieli nieruchomości z racji bezumownego korzystania z nieruchomości, stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy, winny być traktowane jako należność za świadczenie wzajemne w postaci świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Skutkiem powyższego mamy do czynienia z czynnością opodatkowaną podatkiem VAT zdefiniowaną w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług oraz, że zaczął wystawiać współwłaścicielom faktury VAT za należne mu pożytki z nieruchomości, tj.: za lokale mieszkalne ze stawką zwolnioną proporcjonalnie do jego udziału. Stawkę za pożytki z lokali mieszkalnych ustalił na podstawie treści jednego z pism współwłaścicieli, gdzie wskazał on, iż obecna wysokość czynszu wynosi 7,00 zł za m ². Zainteresowany uważa, iż jest to stawka ustalona poniżej dopuszczalnych stawek podawanych przez wojewodę (...) przy ogromnych potrzebach remontowych budynku.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Zatem, w świetle powołanych przepisów oraz stanu faktycznego sprawy stwierdzić należy, iż Wnioskodawca zasadnie wystawia współwłaścicielom nieruchomości faktury VAT z tytułu bezumownego korzystania przez nich z nieruchomości, ponad przypadający im udział w prawie własności tej nieruchomości.

Zgodnie z ogólna zasadą wyrażoną w art. 19 ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

W myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

Należy zauważyć, iż ustawodawca w art. 19 ust. 13 ww. ustawy, w sposób szczególny uregulował powstanie obowiązku podatkowego dla określonych czynności wymienionych w tym przepisie.

I tak, zgodnie z art. 19 ust. 13 pkt 4 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze - z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, a także usług ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, usług w zakresie pośrednictwa ubezpieczeniowego oraz usług stałej obsługi prawnej i biurowej.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której Wnioskodawca dokonuje obciążenia z tytułu bezumownego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli z nieruchomości, ponad przypadający im udział w prawie własności.

Jak wynika z powołanego wyżej przepisu art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy, w przypadku świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze.

Jeżeli zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca do tej pory nie otrzymał należnego wynagrodzenia (w całości lub części) z tytułu bezumownego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli z nieruchomości, ponad przypadający im udział w prawie własności, a ponadto brak jest umownie ustalonych terminów płatności, wówczas w tej sytuacji koniecznym jest odwołanie się do stosownych postanowień Kodeksu cywilnego, gdzie w art. 669 § 2 stwierdzono: Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Zgodnie natomiast z art. 699 Kodeksu cywilnego dotyczącym terminu płatności czynszu z tytułu dzierżawy, jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu.

Odnosząc zatem przedstawiony stan faktyczny do przytoczonych przepisów prawa stwierdzić należy, że obowiązek podatkowy w tej konkretnej sytuacji powstaje (powstawał) zgodnie z przepisem art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT, tj. nie później niż z upływem terminów płatności określonych w umowie lub fakturze, zaś wobec braku takich terminów - nie później niż z upływem ustawowych terminów płatności.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Zainteresowanego dotyczą także tego, czy wystawiając swoim współwłaścicielom faktury prawidłowo rozlicza podatek VAT przyjmując stawki dla lokali użytkowych 23%, a dla lokali mieszkalnych zwolnienie od podatku, nie będąc w posiadaniu zawartych umów i kwot najmu (stawki czynszu).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, (...). Na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 (...) wynosi 23%. Jednocześnie ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi albo zwolnienie od podatku.

I tak, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec powyższego odnosząc się do kwestii dotyczącej zastosowania prawidłowej stawki podatku należy stwierdzić, że należne wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozostałych współwłaścicieli z części nieruchomości, tj. lokali użytkowych ponad przypadający im udział w prawie własności, stanowi wynagrodzenie z tytułu świadczenia usług, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką podstawową 23%. Natomiast w przypadku gdy dotyczy ono bezumownego korzystania z lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, wówczas stanowi zapłatę z tytułu świadczenia usług, które korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Odnośnie natomiast wątpliwości Wnioskodawcy, co do konsekwencji, w przypadku, gdy okaże się, że nieprawidłowo rozlicza podatek VAT w związku z błędnie przyjętą stawką czynszu, wskazać należy na przywołany już w nin. interpretacji art. 29 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym, podstawą opodatkowania jest obrót,(…). Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej (…). Zatem stosownie do treści ww. uregulowania w przypadku gdy okaże się, że Zainteresowany nieprawidłowo rozlicza podatek VAT w związku z błędnie przyjętą stawką czynszu, zobowiązany będzie do skorygowania podstawy opodatkowania i kwot podatku należnego a tym samym do prawidłowego ostatecznego rozliczenia podatku. Bowiem nawet w przypadku dopełnienia przez Wnioskodawcę należytej staranności, w celu zrealizowania swojego obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT z tytułu bezumownego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli z nieruchomości, ponad przypadający im udział w prawie własności, nie zwalnia to Zainteresowanego z obowiązku prawidłowego rozliczenia podatku, w przypadku otrzymania informacji o rzeczywistej wielkości należnych mu pożytków w sprawie będącej przedmiotem wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin