INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 04.01.2010 r. (data wpływu 08.01.2010 r.) uzupełniony pismem z dnia 24.03.2010 r. (data wpływu 29.03.2010 r., data nadania 25.03.2010 r.) na wezwanie z dnia 16.03.2010 r. (data nadania 16.03.2010 r., data doręczenia 23.03.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu poniesionych wydatków

• jest nieprawidłowe – w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na zaciągnięcie kredytu (ubezpieczenie kredytu – niskiego wkładu, prowizja bankowa za udzielenie kredytu),
• jest prawidłowe - w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu następujących wydatków: zapłata w gotówce ceny zakupu, wpis sądowy, wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, podatek PCC.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 08.01.2010 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów nabycia poniesionych wydatków.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W styczniu 2007 r. Wnioskodawczyni kupiła mieszkanie na rynku wtórnym. Wartość nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym wyniosła 430.000 zł. Zapłata nastąpiła: 30.000 zł w gotówce, 400.000 zł - kredyt hipoteczny. Kredyt zaciągnięty został w walucie CHF (franki szwajcarskie). Oprócz wymienionych Wnioskodawczyni poniosła również inne udokumentowane wydatki związane z nabyciem nieruchomości:

1. wpis sądowy 360 zł,
2. wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego:1980, 60 z VAT,
3. podatek od czynności cywilnoprawnych: 8600 zł,
4. prowizja bankowa za udzielenie kredytu: 800 zł,
5. ubezpieczenie kredytu – niskiego wkładu: 2627 zł

Razem: 14375,60 zł.

Przez około 2,5 roku Wnioskodawczyni spłacała kredyt z odsetkami. Suma poniesionych przez Wnioskodawczynię rat kapitałowo - odsetkowych w tym okresie wyniosła 98405,73 zł. W związku z kryzysem i trudną sytuacją osobistą Wnioskodawczyni zmuszona była sprzedać mieszkanie, co uczyniła w maju 2009 r. za kwotę 510.000 zł.

Po otrzymaniu środków ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni spłaciła resztę kredytu (w związku z dużym wzrostem waluty CHF całkowita wartość kredytu w PLN bardzo wzrosła) w wysokości 421.109,28 zł (98.405,73 + 421.109,28), a tym samym znacznie przewyższała wartość początkową zaciągniętego kredytu (400.000 PLN).

Podsumowując:

1. przychód ze sprzedaży: 510.000 zł.
2. koszty nabycia nieruchomości:

• gotówka: 30000 zł
• wydatki związane z nabyciem wymienione w pkt 1-5:14375,60 zł,
• spłata kredytu: 519515,01.

Razem koszty nabycia 563890,61.

W przedmiotowym mieszkaniu Wnioskodawczyni była zameldowana na pobyt stały przez kilka miesięcy, tj. od października 2008 r. do maja 2009 r.

Pismem z dnia 16.03.2010 r. wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia stanu faktycznego przedstawionego we wniosku. Powyższe uzupełniono w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jak prawidłowo ustalić podstawę naliczenia podatku od dochodu z tytułu sprzedaży mieszkania...

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia.

Zdaniem Wnioskodawczyni kosztami nabycia mieszkania w przedmiotowej sprawie będzie kwota 563890,61 zł, na którą składa się:

• zapłata gotówki w wysokości 30000 zł,
• wydatki związane z nabyciem nieruchomości w łącznej kwocie 14375,60 zł składające się z pozycji 1-5 wymienionych w opisie stanu faktycznego,
• spłata kredytu hipotecznego w łącznej wysokości 519.515,01 zł, z czego raty kapitałowo odsetkowe w okresie kredytowania wyniosły 98405,73 zł, zaś spłata ostateczna pozostałych rat kapitałowych wyniosła 421109,28 zł.
  
  

W związku z powyższym podstawę opodatkowania stanowi różnica pomiędzy przychodem w wysokości 510000 zł, a kosztami nabycia 563890,61 zł. Oznacza to, że poniesiono stratę z tytułu sprzedaży nieruchomości w wysokości 563890,61 zł i tym samym nie wystąpił podatek z tego tytułu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na zaciągnięcie kredytu (ubezpieczenie kredytu – niskiego wkładu, prowizja bankowa za udzielenie kredytu), natomiast prawidłowe w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów zapłaty w gotówce ceny zakupu, wpisu sądowego, wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, podatku PCC.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przestawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w styczniu 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie na rynku wtórnym.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z treści wniosku wynika, iż na zakup nieruchomości zostały poniesione koszty zaciągnięcia kredytu bankowego, a mianowicie: ubezpieczenie kredytu – niskiego wkładu, prowizja bankowa za udzielenie kredytu. Ponadto Wnioskodawczyni poniosła także takie wydatki jak: wpis sądowy, wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że zaciągnięty kredyt nie stanowi dla Wnioskodawczyni przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane z zaciągnięciem kredytu bankowego. Wnioskodawczyni nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu, tj. ubezpieczenie kredytu – niskiego wkładu, prowizja bankowa za udzielenie kredytu.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być również odsetki od kredytu.

Wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztami uzyskania przychodów podobnie, jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

Jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

W związku z powyższym tylko te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

W przedmiotowej sprawie, do takich wydatków niewątpliwie można zaliczyć następujące wydatki: zapłata w gotówce ceny zakupu, wpis sądowy, wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, podatek PCC.

Zatem nie wszystkie poniesione przez Wnioskodawczynię koszty (wydatki) opisane w stanie faktycznym, stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w rozumieniu przepisów prawa podatkowego art. 22 pkt 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nieruchomości nabytych w 2007 r. ustawodawca przewidział zastosowanie zwolnienia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nakreślone w art. 21 ust. 1 pkt 126.

Zgodnie z zapisem wyżej powołanego art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

• jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.
  
  

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 cytowanej ustawy nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania. Tym samym nie uzależnia zameldowania od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są natomiast stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ww. ustawy)

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni była zameldowana na pobyt stały w przedmiotowej nieruchomości tylko kilka miesięcy, tj. od października 2008 r. do maja 2009 r.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne, przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, iż Wnioskodawczyni nie spełnia wymaganego przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunku dwunastomiesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, co oznacza, że Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do skorzystania z ulgi meldunkowej.

Reasumując należy stwierdzić, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2007 r. podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód czyli różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a udokumentowanymi kosztami nabycia lub udokumentowanymi kosztami wytworzenia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionych w czasie posiadania nieruchomości. Przy ustalaniu dochodu do opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości wydatki związane zaciągnięciem i spłatą kredytu nie są kosztem uzyskania przychodu.

Dodatkowo należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wydając interpretację w trybie ww. przepisu tut. organ nie dokonuje wyliczenia kwoty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie nie ustosunkował się do przedstawionych przez Wnioskodawczynię obliczeń.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), która zmieniła treść art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa od dnia 20 września 2008 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Oznacza to, iż wszystkie wnioski, które wpływają do organów od wymienionej daty podlegają opłacie w wysokości 40 zł. Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 75 zł w dniu 01.01.2010 r., różnica w kwocie 35 zł zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej zostanie zwrócona na wskazany przez Stronę numer rachunku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.