INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 stycznia 2010r. (data wpływu do tut. Biura– 12 stycznia 2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego– jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 stycznia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w lutym 2007r. postanowił wraz z żoną zmienić na mniejsze mieszkanie, które zakupili w dniu 14 listopada 2005r. W tym celu w dniu 09 marca 2007r. małżonkowie zawarli umowę kredytową na kwotę 450 000,00 zł na ratalne wpłaty na nowe mieszkanie. Stare mieszkanie zostało sprzedane dopiero w dniu 15 października 2008r. za kwotę 610 000,00 zł.

Od dnia 14 marca 2007r. do dnia uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania (15 października 2008r.) wnioskodawca wraz z żoną wydał na spłatę kredytu i odsetek kwotę 50 734,79 zł. Pozostałą część kredytu i odsetek w kwocie 445 090,94 zł małżonkowie spłacili do dnia 24 października 2008r. Razem kredyt z odsetkami wyniósł 495 825,73 zł.

Na prowizję z tytułu udzielonego kredytu wydano 4 500,00 zł. Na prowizję z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu wydano 4 461,82 zł.

Koszty notarialne nabycia nowego mieszkania w dniu 05 czerwca 2008r. wyniosły 4 545,00 zł.

Razem wydatki na cele mieszkaniowe wynoszą 509 332,55 zł. Przychód ze sprzedaży starego mieszkania 610 000,00 zł.

Wnioskodawca wskazał, iż wraz z żoną złożył oświadczenie do urzędu skarbowego, że przychód ze sprzedaży mieszkania został przeznaczony na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jakiej wysokości uzyskany przychód ze sprzedaży mieszkania jest zwolniony z 10% podatku dochodowego... Od jakiej kwoty przychodu należy zapłacić 10% podatek dochodowy...

Zdaniem wnioskodawcy, cały zapłacony kredyt wraz z odsetkami, zarówno przed dniem sprzedaży starego mieszkania (kwota 50 734,79 zł) jak i po dniu sprzedaży (kwota 445 090,94 zł.) jest zwolniony z podatku dochodowego.

Koszty notarialne nabycia nowego mieszkania (4 545,00 zł) też powinny być zwolnione z podatku. Natomiast wydatki na prowizje z tytułu udzielonego kredytu (4 500,00 zł) i z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu (4 461,82 zł) nie są jednoznacznie określone w dostępnych informacjach podatkowych. Od niewydatkowanęj części przychodu wnioskodawca chce zapłacić podatek dochodowy.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

W przedmiotowej sprawie – dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu, uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (mieszkania) – istotne znaczenie ma zatem data nabycia przedmiotowego mieszkania.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że wnioskodawca nabył wraz z żoną przedmiotowe mieszkanie w dniu 14 listopada 2005r. Tym samym do opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży tego mieszkania będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można m.in. poniesione przez zbywającego wydatki na opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową, koszty prowizji agencji nieruchomości z tytułu pośrednictwa w sprzedaży.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23), chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

• od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
• począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
  
  

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  
  

W myśl art. 21 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, a także na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części – przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z kolei art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)– c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Powołany wyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanych przychodów na cele wymienione w tym przepisie.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika zatem m.in., iż podatnik ma prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., w przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki), co oznacza, że w przypadku zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy zachowanie chronologii zdarzeń nie jest istotne. Tym samym prawo do zwolnienia przychodu z opodatkowania zostanie zachowane, mimo że kredyt na cele mieszkaniowe będzie zaciągnięty przed datą sprzedaży nieruchomości.

Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie spłaca kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Ważny jest bowiem moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku oraz cel, na który zaciągnięty był spłacony kredyt. Przy czym zauważyć należy, iż zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że wnioskodawca, będąc w związku małżeńskim, w dniu 15 października 2008r. sprzedał nieruchomość – lokal mieszkalny za kwotę 610 000,00 zł. Przed dokonaniem tej sprzedaży, w marcu 2007r., wnioskodawca zaciągnął kredyt w wysokości 450 000,00 zł na zakup nowego mieszkania. Jednocześnie jednak wnioskodawca podał, że do dnia uzyskania przychodu ze sprzedaży swego poprzedniego mieszkania wydał na spłatę ww. kredytu wraz z odsetkami kwotę 50 734,39 zł, a po dokonaniu tej sprzedaży – do dnia 24 października 2008r. spłacił pozostałą część kredytu i odsetek w kwocie 445 090,94 zł. Wnioskodawca poniósł również dodatkowe koszty związane z ww. kredytem – prowizje z tytułu udzielonego kredytu oraz wcześniejszej jego spłaty – w łącznej kwocie 8 961,82 zł oraz, przed dokonaniem ww. sprzedaży, poniósł koszty notarialne nabycia nowego mieszkania w wysokości 4 545,00 zł. Wnioskodawca złożył również oświadczenie do Urzędu skarbowego, że przychód ze sprzedaży nieruchomości – lokalu mieszkalnego został przeznaczony na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym, wyjaśnia się, że ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie korzystała część przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości w 2008r., przeznaczona na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu, zaciągniętego i wydatkowanego na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, pod warunkiem, że odsetki od tego kredytu nie były odliczone w ramach tzw. „ulgi odsetkowej” na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla możliwości zastosowania wskazanego zwolnienia przedmiotowego decydujący jest również moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą bowiem pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Istota zwolnienia polega bowiem na wydatkowaniu środków pochodzących ze sprzedaży. Zatem przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości będzie korzystał z przedmiotowego zwolnienia – jedynie w części wydatkowanej na spłatę kredytu i odsetek – po uzyskaniu przychodu ze zbycia przedmiotowej nieruchomości. Oznacza to, że spłata rat kredytu oraz odsetek w wysokości 50 784,79 zł dokonana przed datą sprzedaży nieruchomości i tym samym przed datą osiągnięcia przychodu, co wprost wskazał wnioskodawca - a więc przed 15 października 2008r., nie ma wpływu na wysokość przychodu podlegającego zwolnieniu przedmiotowemu.

Ze zwolnienia z opodatkowania będzie zatem korzystała część przychodu przeznaczona przez wnioskodawcę na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu w kwocie 445 090,94 zł czyli spłata jakiej dokonano po dniu osiągnięcia przychodu.

Z tego samego powodu stwierdza się iż kwota 4 545,00 zł, poniesiona przez wnioskodawcę w dniu 05 czerwca 2008r., z tytułu kosztów notarialnych nabycia nowego mieszkania również nie może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwota ta nie podlega zwolnieniu z opodatkowania z uwagi na fakt, iż wydatek również został poniesiony przez wnioskodawcę przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, nie pochodził zatem ze środków stanowiących przychód ze sprzedaży mieszkania.

Jednocześnie wskazać należy, że zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie podlega kwota 8 961,82 zł przeznaczona przez wnioskodawcę na wydatki związane z kredytem – prowizje z tytułu udzielonego kredytu oraz wcześniejszej jego spłaty. Wydatki z tego tytułu nie są bowiem w powyższym przepisie wskazane wśród warunków stanowiących podstawę do zastosowania zwolnienia. Przepis ten zwalnia bowiem wydatki na spłatę kredytu i odsetek, nic nie mówi zaś o opłatach dodatkowych pobieranych przez banki z tytułu udzielenia kredytu lub wcześniejszej spłaty.

Z uwagi na powyższe, należy stwierdzić, iż przychód uzyskany przez wnioskodawcę w 2008r. ze sprzedaży nieruchomości – lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia z opodatkowania tylko w części, która została wydatkowana na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy, a więc w kwocie 445 090,94 zł.

Natomiast pozostała część przychodu uzyskanego przez wnioskodawcę w 2008r. z tytułu ww. sprzedaży, tj. kwota 164 909,06 zł, stanowi różnicę pomiędzy łączną kwotą przychodu a kwotą wydatkowaną na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy (610 000,00 zł - 445 090,94 zł = 164 909,06 zł).

Zatem ta część przychodu, która została wydatkowana na cele inne niż wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również część przychodu nie wydatkowana w ogóle podlega opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r.

W świetle powyższego, stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawcy. Stosownie do powyższego żona wnioskodawcy, chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.