INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 12.06.2010 r. (data wpływu 16.06.2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 14.08.2010 r. (data wpływu 17.08.2010 r.) na wezwanie z dnia 09.08.2010 r. Nr IPPB2/415-547/10-2/MS1 o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku poprzez możliwość:

• pomniejszenia podstawy opodatkowania o kwotę zapłaconego podatku od spadku, koszt remontu oraz koszt biura nieruchomości – jest prawidłowe,
• pomniejszenia podstawy opodatkowania o kwotę wypłaconego zachowku – jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 16.06.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w zeznaniu podatkowym uwzględniła:

• koszt biura nieruchomości,
• remont mieszkania, pierwszy po 40 latach użytkowania,
• podatek od spadku.
  
  

W dniu 28.05.2008 r. w drodze zapisu testamentowego Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie po zmarłym Piotrze G. (osoba trzecia).

Dnia 27.01.2009 r. Sąd Rejonowy dla W. stwierdził nabycie spadku (w zał. postanowienie). W dniu 27.07.2009 r. na podstawie decyzji US W., Wnioskodawczyni opłaciła należny podatek od spadku (w zał. decyzja US). Ponieważ córka zmarłego Piotra G. wystąpiła o zachowek, Wnioskodawczyni musiała podjąć decyzję o sprzedaży mieszkania, ponieważ nie dysponowała innymi środkami aby zaspokoić roszczenie (jest emerytką). Dnia 21.10.2009 r. na posiedzeniu sądowym doszło do ugody, na podstawie której Wnioskodawczyni wypłaciła zachowek w wysokości 110.000 zł ( w zał. postanowienie Sądu). W świetle tych faktów dochód Wnioskodawczyni ze sprzedaży jest pomniejszony o wypłacony zachowek.

Jednocześnie Wnioskodawczyni poinformowała, iż nie jest właścicielem innego lokalu. Mieszka w lokalu komunalnym, który odzyskał spadkobierca byłych właścicieli.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy od podatku dochodowego odlicza się koszt biura nieruchomości, koszt remontu i podatek od spadku...
2. Czy w podatku dochodowym należy uwzględnić wysokość wypłaconego zachowku w wysokości 110.000 zł, który defakto zmniejsza dochód Wnioskodawczyni wynikający ze sprzedaży mieszkania...
   
   

Przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów formalnych, wobec czego pismem z dnia 09.08.2010 r. Nr IPPB2/415-547/10-2/MS1 wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia tego wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

• uzupełnienie stanu faktycznego poprzez wskazanie daty śmierci spadkodawcy,
• przedstawienie własnego stanowiska w sprawie.
  
  

Wnioskodawczyni odpowiedziała w terminie pismem z dnia 14.08.2010 r. (data wpływu 17.08.2010 r.), w którym wskazała, iż Piotr G. zmarł 28 maja 2008 roku, oraz przedstawiła własne stanowisko w przedmiotowej sprawie.

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Wnioskodawczyni uważa, że mogła odliczyć koszt biura nieruchomości, które zajęło się sprzedażą, gdyż zdaniem Wnioskodawczyni, kwota ta pomniejszyła dochód.

O możliwości odliczenia od podatku dochodowego kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn Wnioskodawczyni została poinformowana przez Urząd Skarbowy i uważa, że postąpiła prawidłowo dokonując tego odliczenia.

Zdaniem Wnioskodawczyni, słuszne było także odliczenie kosztów remontu dokonanego po nabyciu spadku. W momencie otrzymania spadku Wnioskodawczyni wiązała z przedmiotowym mieszkaniem ogromne nadzieje. Sytuacja mieszkaniowa Wnioskodawczyni jest skomplikowana. Lokal kwaterunkowy, w którym Wnioskodawczyni mieszka wraz z mężem, mieści się w budynku odzyskanym przez spadkobierców dawnych właścicieli.

Ponieważ czynsz, który Wnioskodawczyni z mężem płacą jest dla nich wysoki (stale z tendencją zwyżkową), łudzili się, że będą mogli zamieszkać w mieszkaniu, które Wnioskodawczyni otrzymała w drodze zapisu testamentowego. Dlatego ogromnym wysiłkiem zdecydowali się na remont.

Wnioskodawczyni oraz jej mąż są emerytami (emerytura Wnioskodawczyni 1.100 zł, męża renta zdrowotna 850 zł.), za mieszkanie, w którym mieszkają płacą czynsz w wysokości 750 zł plus inne opłaty. Wyprowadzenie się do odziedziczonego mieszkania byłoby dla nich ogromną ulgą. Niestety tak się nie stało. Córka zmarłego wystąpiła o zachowek. Wnioskodawczyni z mężem musieli podjąć decyzję o sprzedaży mieszkania ponieważ nie posiadali innych środków na zaspokojenie roszczenia, a bank nie udzielił im kredytu przy takich dochodach. Tak więc stracili nie tylko możliwość zamieszkania ale i pieniądze, które włożyli w remont.

Odnosząc się do możliwości odliczenia od dochodu wypłaconego zachowku w kwocie 110.000 zł Wnioskodawczyni uważa, że przepisy podatkowe w tym, zakresie powinny być jednoznaczne. Skoro przepisy prawa nakładają obowiązek wypłacenia zachowku, to logicznym jest, iż dochód Wnioskodawczyni osiągnięty ze sprzedaży jest w znacznym stopniu pomniejszony o zachowek. Zatem Wnioskodawczyni twierdzi, że nie powinna płacić podatku od czego, czego fizycznie nie ma.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zatem w przedmiotowej znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest dzień śmierci spadkodawcy. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Niezależnie od powyższego wyjaśnić należy, iż koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym co koszty uzyskania przychodu. Kosztem odpłatnego zbycia są wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie odliczenia od dochodu kosztu biura nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

W rozpatrywanym wniosku prawidłowe ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania odbywać się będzie zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Przy czym, jak wynika z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ww. ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku zaliczane są wyłącznie:

• udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość,
• kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na to mieszkanie.
  
  

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 28.05.2008 r. zmarł spadkodawca – Piotr G. Wnioskodawczyni, w wyniku zapisu testamentowego nabyła mieszkanie po zmarłym. Wnioskodawczyni uiściła podatek od spadku a następnie dokonała remontu nabytej nieruchomości z myślą zamieszkania w niej. Jednakże córka spadkodawcy wystąpiła o zachowek. Wnioskodawczyni, aby zaspokoić roszczenie, podjęła decyzję o sprzedaży. Dokonała sprzedaży mieszkania korzystając z usług biura nieruchomości jako pośrednika sprzedaży. W dniu 21 października doszło do ugody, na podstawie której Wnioskodawczyni wypłaciła córce spadkodawcy 110.000 zł.

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku i jak te koszty muszą być udokumentowane.

Niewątpliwie w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku kosztem uzyskania przychodu jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz ewentualnie udokumentowane fakturą VAT nakłady poczynione w czasie jego posiadania, które zwiększyły wartość tego mieszkania. Powołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni odnośnie obniżenia przychodu ze sprzedaży o zapłacony podatek od spadków i darowizn oraz koszt remontu należało uznać za prawidłowe.

Wnioskodawczyni w przedstawionym stanie faktycznym prawo do lokalu mieszkalnego nabyła w drodze spadku, co jest prawnie nabyciem nieodpłatnym i nie jest uzależnione od wypłacenia zachowku. Roszczenie, z którym wystąpiono o wypłatę przez Wnioskodawczynię zachowku stanowi odrębną kwestię prawną. Wypłacony zachowek na rzecz córki zmarłego nie stanowi ani kosztu odpłatnego zbycia nieruchomości, ani w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Tym samym wbrew sugestii Wnioskodawczyni, uzyskany przez Nią przychód ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania nie może być pomniejszony o wartość wypłaconego zachowku. Jednakże zaznaczyć należy, iż wypłacony przez Wnioskodawczynię zachowek może być odliczony od podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn jako ciężar spadkowy.

Zatem w tym zakresie stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Reasumując Wnioskodawczyni płacąc należny podatek dochodowy z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania, podstawę opodatkowania może pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu tj. zapłacony podatek od spadku i koszt remontu oraz o koszty odpłatnego zbycia czyli koszt biura nieruchomości. Natomiast kwota wypłaconego zachowku nie będzie miała wpływu na wysokość podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.