INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 08.08.2011 r. (data wpływu 08.08.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowy sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 08.08.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 05.04.2005 r. Wnioskodawczyni nabyła lokal użytkowy o powierzchni 131,84 m² za kwotę 300.000 zł. W dniu 21.04.2010 r. Wnioskodawczyni sprzedała lokal za kwotę 528.000 zł – dostała w gotówce 30.000 zł przed podpisaniem aktu notarialnego a następnie 100.000 zł przelewem na konto. Resztę pieniędzy kupujący zobowiązali się spłacić w ratach miesięcznych do 31.12.2013 r. W sumie kupujący wpłacili Wnioskodawczyni 150.000 zł, a reszta tej kwoty tj. 378.000 zł pozostała niezapłacona. Sytuacja finansowa kupujących zmusiła ich do zbycia ww. lokalu, tak więc w dniu 06.04.2011 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni nabyła z powrotem prawo do tego lokalu. W rozliczeniu Wnioskodawczyni oddała kupującym 150.000 zł, które zostały jej przez nich zapłacone. Podatek PCC od obu transakcji został uregulowany. W lokalu tym od 08.02.2010 r. do momentu zbycia tj. do 21.04.2010 r. Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych, amortyzacja lokalu była uwzględniona w kosztach działalności. Od dnia 22.04.2010 r. Wnioskodawczyni prowadzi tam nadal działalność gospodarczą, ale na zasadzie najmu od właścicieli nieruchomości. Od momentu odkupienia tj. 06.04.2011 r. lokal ten nadal podlega amortyzacji w ramach prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności.

Tak więc Wnioskodawczyni faktycznie sprzedała ten lokal za kwotę 150.000 zł, które następnie zwróciła odkupując go ale nie za kwotę 528.000 zł, której nigdy nie otrzymała. Wg przepisów US Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek w następującej wysokości: 528.000 zł – 300.000 zł = 228.000 zł + koszty amortyzacji x 18% co stanowi kwotę około 50.000 zł podatku dochodowego. Ponieważ nie ma możliwości anulowania aktu notarialnego, jedynym sposobem odzyskania lokalu lub pieniędzy była transakcja kupna-sprzedaży lub drogą sądową. W porozumieniu z drugą stroną Wnioskodawczyni wybrała akt notarialny „odwracający” całą sytuację.

Związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy w związku z zaistniałą sytuacją Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek od kwoty, której nigdy nie dostała...
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni nie powinna ona płacić podatku dochodowego od sprzedaży ww. lokalu, gdyż został przywrócony stan pierwotny dotyczący własności lokalu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnymi źródłami przychodów, są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

• pozarolnicza działalność gospodarcza,

• odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- z ustali jako jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Treść art. 14 ust. 1c ww. ustawy stanowi, iż za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. Przytoczony powyżej przepis należy traktować jako generalną zasadę określającą moment powstania przychodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. Wyjątek od tak skonstruowanej zasady wprowadza art. 14 ust. 1e, 1h i 1i powołanej ustawy.

Na podstawie wymienionego art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy określaniu daty powstania przychodów należnych decydujące znaczenie ma wydanie rzeczy, zbycie prawa majątkowego lub wykonanie usługi albo częściowe wykonanie usługi. Te okoliczności w pierwszej kolejności decydują o dacie powstania przychodów należnych. Jeżeli jednak zdarzenia te wystąpią po dniu wystawienia faktury, czy po dniu dokonania zapłaty należności, wówczas w dacie tych wcześniejszych okoliczności powstanie przychód należny.

Umowa sprzedaży została zdefiniowana w art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) – jako umowa dwustronnie zobowiązująca. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu rzeczy. Kupujący zobowiązuje się natomiast odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę. Szczegółowe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 155-158) określają moment, w którym następuje skuteczne, w świetle prawa cywilnego, przeniesienie własności.

Powołane przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają na wyprowadzenie wniosku, iż za moment zbycia uznaje się dzień przeniesienia własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową, co następuje z chwilą zawarcia aktu notarialnego. Nie ulega zatem wątpliwości, że umowa sprzedaży przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Stosownie do treści art. 24 ust. 2 (zdanie drugie) ww. ustawy, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni dokonała aktem notarialnym w dniu 21.04.2010 r. sprzedaży lokalu użytkowego wykorzystywanego w działalności gospodarczej i amortyzowanego (za kwotę 528.000 zł). Przed podpisaniem aktu notarialnego Wnioskodawczyni otrzymała w gotówce 30.000 zł, a następnie 100.000 zł przelewem na konto – kupujący w sumie wpłacili 150.000 zł. Resztę pieniędzy (378.000 zł) kupujący zobowiązali się spłacić do 31.12.2013 r. W związku sytuacją finansową kupujący zmuszeni byli do sprzedaży ww. lokalu. Wnioskodawczyni w dniu 06.04.2011 r. aktem notarialnym nabyła z powrotem prawa do tego lokalu użytkowego. W rozliczeniu Wnioskodawczyni oddała 150.000 zł, które zostały jej zapłacone.

Reasumując sprzedając lokal niemieszkalny wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni uzyskała przychód z działalności gospodarczej. Zgodnie z brzmieniem art. 24 ust. 2 zd. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochód z tej transakcji należy ustalić jako różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych.

Tak ustalony dochód podlega opodatkowaniu na zasadach stosowanych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawczynię pozarolniczej działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.