Wydanie przeznaczonych na wynajem powierzchni w Budynkach Marketu Budowlanego R na podstawie umowy najmu opodatkowanej podatkiem VAT (w oparciu o protokół przekazania) miało miejsce dnia 4 lipca 2007 r.

Według wiedzy Sprzedającego - po tym jak suma wydatków poniesionych przez Sprzedającego na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego opisanego w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości R jako „Budynek i urządzenia CH R.” przekroczyła 30% jego wartości początkowej (tzw. wartości historycznej) - wszystkie przeznaczone na wynajem (ewentualnie dzierżawę) lub do użytkowania na potrzeby własne Sprzedającego powierzchnie wchodzące w skład Budynków R będących częścią tego środka trwałego były użytkowane na podstawie umów najmu (ewentualnie dzierżawy) lub były użytkowane na potrzeby własne Sprzedającego przez okres co najmniej 2 lat.

Budowle R oraz Budynek R 9

Budowle R (z zastrzeżeniem Części ścieżki rowerowej - por. uwagi poniżej), a także Budynek R 9, który stanowi stację transformatorową, nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków R, w których powierzchnie są przeznaczone na wynajem (dzierżawę), służąc ich prawidłowemu funkcjonowaniu (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie lub dzierżawie powierzchni w Nieruchomości R).

Część ścieżki rowerowej

Sprzedający nie użytkuje Części ścieżki rowerowej na potrzeby własne. Część ścieżki rowerowej, stanowiąca niewielki fragment ścieżki rowerowej biegnącej przy ul. (…), jest natomiast użytkowana jako tereny ogólnodostępne (w szczególności przez klientów najemców użytkujących powierzchnie przeznaczone na wynajem lub dzierżawę). Jednocześnie, jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z informacjami uzyskanymi przez Sprzedającego od (…), roboty w ramach których wybudowana została Część ścieżki rowerowej zakończono w dniu 30 maja 2018 r., a protokół odbioru dla robót wykonanych w ramach zadania spisano w dniu 12 czerwca 2018 r. Sprzedający nie zna dokładnej daty oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego, jednocześnie zakłada, że nie nastąpiło to przed podpisaniem protokołu odbioru, tj. przed dniem 12 czerwca 2018 r.

(IV) Zakres Transakcji R

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Alfa, w ramach planowanej Transakcji R nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Alfa:

1. prawa użytkowania wieczystego Gruntu R;
2. prawa własności Budynków R, Budowli R i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości R, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t.: Dz. U. z 2019 . poz. 1145 ze zm., dalej „Kodeks cywilny”);
3. prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynków R;
4. w wyniku Transakcji R nastąpi wstąpienie Kupującego Alfa w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości R z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji R powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości R nie będą jeszcze wydane najemcy (najemcom) - jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce - może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Alfa praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji R;
5. w wyniku Transakcji R nastąpi wstąpienie Kupującego Alfa w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy dotyczący powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości R z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego;
6. praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Alfa wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
7. praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
8. praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją R (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji R).
   
   

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Alfa, w ramach planowanej Transakcji R Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Alfa standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość R, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości R, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń, a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego Alfa obejmuje:

1. prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością R (po nabyciu Nieruchomości R Kupujący Alfa będzie zarządzał Nieruchomością R we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości R;
3. prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości R oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
4. prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości R;
5. pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością R (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości R) należne za okres przed zawarciem Transakcji R.
   
   

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Alfa, w związku z planowaną Transakcją R Sprzedający rozwiąże umowy wymienione w pkt 1 - 4 powyżej albo wyłączy Nieruchomość R z ich zakresu. Zamierzeniem Sprzedającego i Kupującego Alfa jest by umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości R, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości R zostały rozwiązane tak szybko jak będzie to praktycznie możliwe po dacie Transakcji R.

Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Alfa umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości R lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości R zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego.

Jednocześnie, może się również zdarzyć, że zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (jedynie w przypadku gdyby okazało się, że jej zastosowanie nie jest możliwe z powodów prawnych lub faktycznych). Kupujący Alfa wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego w stosunku do niektórych z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości R lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości R. Jednakże me jest to opcja preferowana przez Sprzedającego i Kupującego Alfa i jeżeli będzie miała miejsce, to będzie to miało charakter wyjątkowy.

Prawa i obowiązki z umowy (umów) pożyczek wewnątrzgrupowych dotyczących przedmiotu Transakcji R me zostaną przeniesione na Kupującego Alfa w ramach Transakcji R.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji R, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1. know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości R znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Alfa w ramach Transakcji R;
   
2. dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego (inna niż dokumentacja związana z przedmiotem Transakcji R standardowo przekazywana nowemu właścicielowi nieruchomości), w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością R zbywaną w ramach planowanej Transakcji R);
   
3. tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Alfa w ramach Transakcji R;
   
4. firma Sprzedającego;
   
5. znaki i logo wykorzystywane przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości R, przy czym Kupujący Alfa zobowiązany jest do usunięcia znaków i logo wykorzystywanych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości R z tej nieruchomości w terminie 6 miesięcy od daty Transakcji R;
   
6. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
   
7. środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców);
   
8. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości R), np. prawa i obowiązki/zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
   
9. inne nieruchomości należące do Sprzedającego niebędące przedmiotem ani Transakcji R ani innej realizowanej równolegle (zgodnie z informacjami na wstępie) transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Beta.
   
   
   

Jak zostało wskazane powyżej, zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Alfa jest by w ramach Transakcji R nie zostały przeniesione na Kupującego Alfa pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością R (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości R) należne za okres przed zawarciem Transakcji R. W związku z przeprowadzeniem Transakcji R może się jednak zdarzyć, że część pożytków/obciążeń związanych z Nieruchomością R zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji R). W związku z powyższym, Sprzedający oraz Kupujący Alfa szczegółowo określili w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości R zasady rozliczenia kwot pożytków/obciążeń do podziału pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Alfa odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości R. Następnie, po dokonaniu wyliczenia, Sprzedający oraz Kupujący Alfa dokonają odpowiedniego rozliczenia, w zależności od tego, czy wystąpi niedopłata/nadpłata.

(V) Inne zagadnienia związane z Transakcją R

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji R nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji R nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego Alfa w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości R nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości R są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości R nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Jednocześnie, w związku z tym, że Sprzedający jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych, dla celów zarządczych przygotowywane są odrębne budżety, analizy, podsumowania, pozwalające określić zyskowność oraz przepływy pieniężne poszczególnych inwestycji, tj. centrów handlowych.

Po Transakcji R na Kupującym Alfa będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości R.

Kupujący Alfa zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości R, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością R, zapewnienia finansowania Nieruchomości R, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Alfa umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów / usług na rzecz Sprzedającego.

Niewykluczone jest również, że finansowanie zakupu przedmiotu Transakcji R przez Kupującego Alfa zostanie zapewnione przez podmiot(y) z grupy kapitałowej Sprzedającego albo przez podmioty zewnętrzne (banki, instytucje finansowe). Kupujący Alfa wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości R.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji R Kupujący Alfa będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu oraz dzierżawy powierzchni w Nieruchomości R. Działalność Kupującego Alfa w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Kupujący Alfa nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości R ani jej części na cele mieszkaniowe.

Ze względów biznesowych, zawarcie Transakcji R zostanie zrealizowane w kilku etapach. W pierwszej kolejności, Sprzedający oraz Kupujący Alfa zawarli w dniu 24 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży. Na jej mocy, Sprzedający oraz Kupujący Alfa zobowiązali się do zawarcia umowy warunkowej sprzedaży w odniesieniu do działki o numerze ewidencyjnym 8 po spełnieniu się określonych warunków. Umowa warunkowa zostanie zawarta pod warunkiem nieskorzystania z Ustawowego prawa pierwokupu przez podmiot uprawniony. Po otrzymaniu decyzji dotyczącej skorzystania (lub nieskorzystania) z prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot. Sprzedający i Kupujący Alfa zawrą ostateczną umowę sprzedaży, na podstawie której dokonają Transakcji R oraz uregulują podstawowe zasady realizacji Transakcji R. W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż do planowanej umowy ostatecznej sprzedaży zostaną wprowadzone zmiany dotyczące Transakcji R/warunków jej realizacji, przy czym ewentualne dalsze zmiany nie wpłyną na przedmiot Transakcji R, szczegółowo opisany w niniejszym wniosku.

Sprzedający oraz Kupujący Alfa podejmą starania by Transakcja R została sfinalizowana w pierwszym lub w drugim kwartale 2020 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja R może nastąpić w późniejszym terminie.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Alfa jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości R (dostawy Budynków R, Budowli R i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23% (z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej dotyczących Części ścieżki rowerowej).

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynki R, Budowle R lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości R podlegać będą na planowaną datę Transakcji R zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący Alfa zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków R, Budowli R i ich części wchodzących w skład Nieruchomości R, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji R zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego Alfa na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków R, Budowli R i ich części wchodzących w skład Nieruchomości R (dalej: „Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT”).

Planowana Transakcja R zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

(VI) Transakcja G - przedmiot osobnego wniosku o interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnej)

Jak zostało wskazane powyżej, jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży w ramach Transakcji R, ale w ramach odrębnej umowy sprzedaży (objętej jednak jednym aktem notarialnym z Transakcją R), Kupujący Beta, który jest podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym z Kupującym Alfa, planuje nabyć od Sprzedającego w ramach Transakcji G nieruchomość położoną w G., województwo … wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego.

(VII) Nieruchomość G

Planowana Transakcja G dotyczyć będzie nieruchomości położonej w G., województwo …, składającej się z 3 działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 9, 10, 11, dla których Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ….

Wszystkie wyżej wymienione działki gruntu w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Gruntem G”.

Sprzedający jest właścicielem Gruntu G.

Na Gruncie G znajdują się:

1. budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, opisany w dalszej części niniejszego wniosku w oparciu o wypis z kartoteki budynków, tj. budynek handlowo-usługowy posadowiony na działkach gruntu o nr ewidencyjnych: 9, 10, 11, o pow. zabudowy 5.154 m², wybudowany w 2012 r., nr identyfikacyjny w kartotece budynków … (dalej „Budynek G”);
   
2. budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, które posadowione są na Gruncie G (dalej łącznie „Budowle G”). tj. w szczególności:
   
   
   1. pylon reklamowy i maszty reklamowe;
      
   2. zbiornik;
      
   3. drogi i parkingi;
      
   4. elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu; 3) urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, które posadowione są na Gruncie G, tj. w szczególności przyłącza dotyczące mediów, ogrodzenia.
      
      
      

Grunt G, oraz posadowione na tym gruncie Budynek G, Budowle G, oraz urządzenia budowlane w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością G”.

Na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu G jest (i na datę planowanej Transakcji G będzie) posadowiony budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego lub budowla (ewentualnie posadowione budowle) w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Jednocześnie, wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu G są objęte obowiązującym, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (stanowią teren, dla którego ustalenia zostały określone w Uchwale Nr … Rady Miasta z dnia 28 listopada 2001 r.) (dalej „MPZP”). Zgodnie z MPZP, działki o nr ewidencyjnych: 9, 10 i cześć działki o nr ewidencyjnym 11 położone są w strefie planistycznej oznaczonej symbolem l.U,K - teren rozbudowy ponaddzielnicowego ośrodka handlowo-usługowego oraz budowy układu komunikacji wewnętrznej i parkingów - teren lokalizacji Obiektów usługowo-handlowych o powierzchni użytkowej do 5000 m²; pozostały fragment działki o nr ewidencyjnym 11 znajduje się w strefie oznaczonej symbolem (…) - ulica lokalna o szerokości w liniach rozgraniczających min. 12 m - fragment drogi łączącej Centrum Handlowe HIT z Drogą Obwodową.

(VIII) Historia nabycia przedmiotu Transakcji G oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

1. Nabycie przedmiotu Transakcji G
   
   

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 kwietnia 2008 r. (Rep. A nr …) zawartej pomiędzy Sprzedającym a T. (Polska) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Sprzedający nabył prawo własności Gruntu G, która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana VAT wg stawki 22% (dalej: „Umowa nabycia G”).

Sprzedający obniżył kwotę podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury (faktur) VAT związanych z nabyciem Gruntu G.

2. Realizacja inwestycji polegającej na budowie na Gruncie G Budynku G, Budowli G i urządzeń budowlanych wchodzących w skład przedmiotu Transakcji G
   
   

Sprzedający zrealizował na Gruncie G inwestycję obejmującą wybudowanie Budynku G, Budowli G oraz urządzeń budowlanych z zamiarem rozpoczęcia komercyjnego wynajmu powierzchni podmiotom gospodarczym.

Pozwolenie na użytkowanie Budynku G zostało wydane Sprzedającemu decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu z dnia 31 października 2012 r. (przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych - pylonu i masztów reklamowych). Dnia 22 kwietnia 2013 r. (data wpływu 30 kwietnia 2013 r.) Sprzedający zawiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu o zakończeniu robót budowlanych związanych z pylonem reklamowym i masztami reklamowymi wykonanych po przystąpieniu do użytkowania Budynku G.

Sprzedający obniżył kwotę podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT związanych z realizacją inwestycji polegającej na budowie na Gruncie G Budynku G, Budowli G oraz urządzeń budowlanych wchodzących w skład przedmiotu Transakcji G.

3. Ewidencja środków trwałych prowadzona przez Sprzedającego dla Nieruchomości G; wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym
   
   

W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości G, inwestycja polegająca na budowie na Gruncie G Budynku G i Budowli G wchodzących w skład przedmiotu Transakcji G została ujęta jako:

1. środek trwały Budynek G, oraz
   
2. środek trwały opisany jako „Budowle” (Budowle G), przy czym należy wyjaśnić, że przedmiotowy środek trwały stanowi pozycję zbiorczą (nie zostały określone osobne wartości początkowe poszczególnych Budowli G).
   
   
   

Środek trwały opisany jako „Budowle”/Budowle G)

Jak wynika z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości G, Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji G nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego opisanego we wspomnianej ewidencji środków trwałych jako „Budowle” (Budowle G), które na datę planowanej Transakcji G byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

Środek trwały Budynek G

Jak wynika z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości G, wydatki poniesione przez Sprzedającego na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego (Budynku G), przekroczyły w 2012 r. 30% jego wartości początkowej (wartości początkowej środka trwałego z dnia przyjęcia środka trwałego do używania, czyli tzw. wartości historycznej).

Następnie, po ustaleniu dla potrzeb podatku VAT nowej, zaktualizowanej wartości początkowej środka trwałego (Budynku G) (tj. aktualizacji wartości początkowej środka trwałego z dnia przyjęcia tego środka trwałego do używania o wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego, które spowodowały przekroczenie 30% progu ustalonego w ustawie o VAT), Sprzedający ponosił kolejne wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, tego środka trwałego.

Suma wspomnianych wydatków Sprzedającego na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego (Budynku G) na datę planowanej Transakcji G nie będzie równa ani nie przekroczy 30% zaktualizowanej w 2012 r. wartości początkowej tego środka trwałego (tj. ustalonej dla potrzeb podatku VAT nowej, zaktualizowanej wartości początkowej środka trwałego).

Wymienione wyżej wydatki ponoszone przez Sprzedającego na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego (Budynku G), wiązały się między innymi, z wykonywaniem prac wykończeniowych w odniesieniu do lokali przeznaczonych na wynajem, etc. Ponadto, należy wskazać, ze decyzją z dnia 4 lipca 2016 r. Prezydent Miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla Sprzedającego, które obejmowało przebudowę Budynku G (na dwa lokale). Przebudowa Budynku G wiązała się ze zredukowaniem powierzchni oddanej do użytkowania jedynemu wówczas najemcy w oparciu o umowę najmu opodatkowaną podatkiem VAT (dalej „Powierzchnia Zwracana”) i oddaniem Powierzchni Zwracanej do użytkowania drugiemu najemcy w oparciu o umowę najmu opodatkowaną podatkiem VAT.

Mając na uwadze, że wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Budynku G, ponoszone były przez Sprzedającego na przestrzeni wielu lat. Sprzedający nie jest w stanie miarodajnie ocenić czy Budynek G był przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia (w ocenie Sprzedającego oraz Kupującego Beta, nie powinno mieć to jednak decydującego znaczenia dla oceny prawnej przedstawionego opisu zdarzenia.

4. Wykorzystanie przedmiotu Transakcji G w działalności gospodarczej Sprzedającego
   
   

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości G. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość G nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Budynek G

Oddanie do użytkowania jedynemu wówczas najemcy przeznaczonych na wynajem powierzchni w Budynku G na podstawie umowy najmu opodatkowanej podatkiem VAT (w oparciu o protokół przekazania) miało miejsce dnia 3 lipca 2012 r. Po tym jak wydatki poniesione przez Sprzedającego na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Budynku G, przekroczyły 30% jego wartości początkowej, przeznaczone na wynajem powierzchnie w Budynku G były w dalszym ciągu oddane do użytkowania jedynemu wówczas najemcy, o którym mowa powyżej, na podstawie umowy najmu opodatkowanej podatkiem VAT. Co więcej, dnia 31 marca 2017 r. miało miejsce oddanie do użytkowania drugiemu najemcy przeznaczonej na wynajem Powierzchni Zwracanej w Budynku G na podstawie umowy najmu opodatkowanej podatkiem VAT (w oparciu o protokół przekazania).

Budowle G

Budowle G nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynku G (w którym powierzchnie są przeznaczone na wynajem) służąc jego prawidłowemu funkcjonowaniu (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości G).

(IX) Zakres Transakcji G

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji G nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta:

1. prawa własności Gruntu G wraz z prawem własności Budynku G, Budowli G i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości G, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego;
2. prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynku G;
   
3. w wyniku Transakcji G nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości G z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji G powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości G nie będą wydane najemcy (najemcom) - jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce - może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji G;
   
4. praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Beta wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
5. praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
6. praw z tytułu gwarancji i rękojmi dostarczonych przez odpowiednich wykonawców, wraz z prawami z instrumentów je zabezpieczających, tj. z zabezpieczeń usunięcia wad budowlanych dotyczących Nieruchomości G, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
   
7. wszelkich autorskich praw majątkowych do projektu (projektów) budowlanych dotyczących Nieruchomości G, w zakresie w jakim zostały przeniesione, przyznane lub przysługują Sprzedającemu na podstawie umów z autorami projektu (projektów), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
8. praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją G (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji G).
   
   

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji G Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Beta standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość G, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości G, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń), a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego Beta obejmuje:

1. prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością G (po nabyciu Nieruchomości G Kupujący Beta będzie zarządzał Nieruchomością G we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
   
2. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości G;
3. prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości G oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
4. prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości G;
   
5. pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością G (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości G) należne za okres przed zawarciem Transakcji G.
   
   

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Beta, w związku z planowaną Transakcją G Sprzedający rozwiąże umowy wymienione w pkt 1 - 4 powyżej albo wyłączy Nieruchomość G z ich zakresu. Zamierzeniem Sprzedającego i Kupującego Beta jest by umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości G, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości G zostały rozwiązane tak szybko jak będzie to praktycznie możliwe po dacie Transakcji G.

Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Beta umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości G lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości G zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego.

Jednocześnie, może się również zdarzyć, że zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (jedynie w przypadku gdyby okazało się, że jej zastosowanie nie jest możliwe z powodów prawnych lub faktycznych). Kupujący Beta wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego w stosunku do niektórych z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości G lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości G. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Sprzedającego i Kupującego Beta i jeżeli będzie miała miejsce, to będzie to miało charakter wyjątkowy.

Prawa i obowiązki z umowy (umów) pożyczek wewnątrzgrupowych dotyczących przedmiotu Transakcji G nie zostaną przeniesione na Kupującego Beta w ramach Transakcji G.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji G, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1. know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości G znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Beta w ramach Transakcji G;
   
2. dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego (inna niż dokumentacja związana z przedmiotem Transakcji G standardowo przekazywana nowemu właścicielowi nieruchomości), w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością G zbywaną w ramach planowanej Transakcji G);
   
3. tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Beta w ramach Transakcji G;
   
4. firma Sprzedającego;
   
5. znaki i logo wykorzystywane przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości G, przy czym Kupujący Beta zobowiązany jest do usunięcia znaków i logo wykorzystywanych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości G z tej nieruchomości w terminie 6 miesięcy od daty Transakcji G;
   
6. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
   
7. środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców);
   
8. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości G), np. prawa i obowiązki / zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
   
9. inne nieruchomości należące do Sprzedającego niebędące przedmiotem ani Transakcji G ani innej realizowanej równolegle (zgodnie z informacjami na wstępie) transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Alfa.
   
   
   

Jak zostało wskazane powyżej, zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Beta jest by w ramach Transakcji G nie zostały przeniesione na Kupującego Beta pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością G (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości G) należne za okres przed zawarciem Transakcji G. W związku z przeprowadzeniem Transakcji G może się jednak zdarzyć, że część pożytków / obciążeń związanych z Nieruchomością G zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji G). W związku z powyższym, Sprzedający oraz Kupujący Beta szczegółowo określili w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości G zasady rozliczenia kwot pożytków / obciążeń do podziału pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Beta odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był / będzie właścicielem Nieruchomości G. Następnie, po dokonaniu wyliczenia, Sprzedający oraz Kupujący Beta dokonają odpowiedniego rozliczenia, w zależności od tego, czy wystąpi niedopłata / nadpłata.

(X) Inne zagadnienia związane z Transakcją G

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji G nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji G nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego Beta w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości G nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości G są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości G nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Jednocześnie, w związku z tym, że Sprzedający jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych, dla celów zarządczych przygotowywane są odrębne budżety, analizy, podsumowania, pozwalające określić zyskowność oraz przepływy pieniężne poszczególnych inwestycji, tj. centrów handlowych.

Po Transakcji G na Kupującym Beta będzie spoczywał, obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości G.

Kupujący Beta zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości G, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością G, zapewnienia finansowania Nieruchomości G, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Beta umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów / usług na rzecz Sprzedającego. Niewykluczone jest również, że finansowanie zakupu przedmiotu Transakcji G przez Kupującego Beta zostanie zapewnione przez podmiot(y) z grupy kapitałowej Sprzedającego albo przez podmioty zewnętrzne (banki, instytucje finansowe). Kupujący Beta wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości G.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji G, Kupujący Beta będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Nieruchomości G. Działalność Kupującego Beta w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Kupujący Beta nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania Nieruchomości G ani jej części na cele mieszkaniowe.

Ze względów biznesowych, zawarcie Transakcji G zostanie zrealizowane w dwóch etapach. W pierwszej kolejności, Sprzedający oraz Kupujący Beta zawarli w dniu 24 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży. Na jej mocy, Sprzedający oraz Kupujący Beta zobowiązali się do zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży, na podstawie której dokonają Transakcji G oraz uregulują podstawowe zasady realizacji Transakcji G. W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż do planowanej umowy ostatecznej sprzedaży zostaną wprowadzone zmiany dotyczące Transakcji G / warunków jej realizacji, przy czym ewentualne dalsze zmiany nie wpłyną na przedmiot Transakcji G, szczegółowo opisany w niniejszym wniosku.

Sprzedający oraz Kupujący Beta podejmą starania by Transakcja G została sfinalizowana w pierwszym lub w drugim kwartale 2020 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja G może nastąpić w późniejszym terminie.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Beta jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości G (dostawy Budynku G, Budowli G i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynek G, Budowle G lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości G podlegać będą na planowaną datę Transakcji G zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący Beta zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku G, Budowli G i ich części wchodzących w skład Nieruchomości G, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji G zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego Beta na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku G, Budowli G i ich części wchodzących w skład Nieruchomości G.

Planowana Transakcja G zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

W odpowiedzi na pytanie Organu, jakie konkretnie Budynki oraz Budowle będą się znajdować się na działkach nr 1, 2, 5, 6, 7, 8, 7x, 8y w momencie sprzedaży, Wnioskodawca wskazał, że w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego zostało wyjaśnione iż, na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu R jest (i na datę planowanej Transakcji R będzie) posadowiony budynek (ewentualnie posadowione budynki) w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego lub budowla (ewentualnie posadowione budowle) w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego. Opis zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego zawiera również informację co do nr ewidencyjnych działek, na których posadowione są poszczególne Budynki R. Jednocześnie, mając na uwadze treść Wezwania wyjaśnia się, że:

1. na działce o nr ewidencyjnym 1 posadowione są (i na datę planowanej Transakcji R będą posadowione):
   1. następujące Budynki R: - Budynek Centrum Handlowego R (częściowo); - Budynek R 2; - Budynek R 3; - Budynek R 4;
      
   2. następujące Budowle R: - parkingi naziemne; - drogi; - elementy Stacji paliw, w tym znaki reklamowe - totemy; - sieci uzbrojenia terenu; - Część ścieżki rowerowej; - Pylon reklamowy; - Maszty flagowe;
2. na działce o nr ewidencyjnym 2 posadowione są (i na datę planowanej Transakcji R będą posadowione):
   
   
   1. następujące Budynki R: - Budynek Centrum Handlowego R (częściowo); - Budynek R 5 (wchodzący w skład Stacji paliw); - Budynek Marketu Budowlanego R 1/3; - Budynek Marketu Budowlanego R 2/3; - Budynek Marketu Budowlanego R 3/3;
      
   2. następujące Budowle R: - parkingi naziemne; - drogi; - elementy Stacji paliw, w tym znaki reklamowe - totemy; - sieci uzbrojenia terenu; - wieża na bilbordy; - Maszty flagowe;
   
   
3. na działce o nr ewidencyjnym 5 posadowione są (i na datę planowanej Transakcji R będą posadowione):
   
   
   1. Budynek R 9;
      
   2. następujące Budowle R: - plac asfaltowy; - sieci uzbrojenia terenu;
   
   
4. na działce o nr ewidencyjnym 6 posadowione są (i na datę planowanej Transakcji R będą posadowione) następujące Budowle R: - plac asfaltowy; - sieci uzbrojenia terenu;
   
5. na działce o nr ewidencyjnym 7 posadowione są (i na datę planowanej Transakcji R będą posadowione) następujące Budowle R: - plac asfaltowy;
   
6. na działce o nr ewidencyjnym 8 posadowione są (i na datę planowanej Transakcji R będą posadowione) następujące Budowle R: - plac asfaltowy;
   
7. na działce o nr ewidencyjnym 7x posadowione są (i na datę planowanej Transakcji R będą posadowione) następujące Budynki R: - Budynek RIO; - Budynek R H ;
   
8. na działce o nr ewidencyjnym 8y posadowione są (i na datę planowanej Transakcji R będą posadowione) następujące Budowle R: - plac asfaltowy; - sieci uzbrojenia terenu.
   
   

W odpowiedzi na pytanie Organu, czy wszystkie Budynki/Budowle posadowione na działkach zostały oddane do użytkowania w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 w okresie dłuższym niż 2 lata od planowanej Transakcji R, Wnioskodawca wskazał, że pomiędzy ostatnim możliwym pierwszym zasiedleniem poszczególnych Budynków R oraz Budowli R posadowionych na Gruncie R (oddaniem do użytkowania lub rozpoczęciem użytkowania przez Sprzedającego na potrzeby własne w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) a planowaną datą Transakcji R upłynie okres co najmniej 2 lat, z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej dotyczących Części ścieżki rowerowej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego, pomiędzy oddaniem do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego Części ścieżki rowerowej (oddaniem do użytkowania w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) a planowaną datą Transakcji R:

i) może upłynąć okres krótszy niż dwa lata (przypadek opisany w Pytaniu nr 3, Pytaniu nr 4, Pytaniu nr 7, Pytaniu nr 10, Pytaniu nr 11);

ii) może upłynąć okres równy lub dłuższy niż dwa lata (przypadek opisany w Pytaniu nr 5, Pytaniu nr 8, Pytaniu nr 12).

W odpowiedzi na pytanie Organu, czy w odniesieniu do Budynków i Budowli znajdujących się na działkach nr 1, 2, 5, 6, 7, 8, 7x, 8y były ponoszone w okresie 2 lat przed planowaną sprzedażą wydatki na ich ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. naniesień od których przysługiwało prawo do odliczenia, jeśli tak należy wskazać odrębnie dla każdego Budynku i Budowli, Wnioskodawca wskazał, że jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego, z zastrzeżeniem środka trwałego opisanego w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości R jako „Wieża na bilbordy”, w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości R nie zostały ujęte osobno poszczególne Budynki R oraz poszczególne Budowle R. Z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości R wynika, że w okresie dwóch lat przed planowaną datą Transakcji R Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji R nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środków trwałych obejmujących Budynki R lub Budowle R, tj. środków trwałych opisanych w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości R jako: „Budynek i urządzenia CH R.”, „Budynek O. (była inwestycja)", .„Budowle CH R.”, „Wieża na bilbordy", które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Jednocześnie, aby uczynić zadość żądaniu sformułowanemu w Wezwaniu oraz korzystając w szczególności z okoliczności, iż wartości Budowli R na moment nabycia zostały określone w odrębnym zestawieniu przygotowywanym na potrzeby podatku od nieruchomości, Sprzedający dokonał alokacji wydatków poniesionych na poszczególne Budynki R oraz Budowle R.

Przyjmując hipotetyczne założenie, że każdy Budynek R oraz Budowla R zostały ujęte w ewidencji środków trwałych Sprzedającego jako osobny środek trwały (co w rzeczywistości nie nastąpiło), zgodnie z alokacją przeprowadzoną przez Sprzedającego, w okresie dwóch lat przed planowaną datą Transakcji R Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji R nie poniesie) wydatków na ulepszenie poszczególnych Budynków R oraz Budowli R, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Należy również wskazać, że jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego, Stacja paliw, w skład której wchodzi Budynek R5, pozostałe elementy Stacji paliw (stanowiące Budowle R), w tym znaki reklamowe - totemy oraz urządzenia budowlane, jak również Cześć ścieżki rowerowej nie są wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego, gdyż Stacja paliw została wzniesiona przez Dzierżawcę, zaś Część ścieżki rowerowej wzniósł podmiot trzeci (Sprzedający nie ponosił nakładów na budowę tych naniesień). Tym samym, Sprzedający nie ponosił (w szczególności w okresie dwóch lat przed planowaną datą Transakcji R) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym: i) Stacji paliw, w skład której wchodzi Budynek R 5, pozostałe elementy Stacji paliw (stanowiące Budowle R), w tym znaki reklamowe - totemy oraz urządzenia budowlane, jak również ii) Części ścieżki rowerowej.

Należy w tym miejscu wskazać, że w przepisie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT mowa jest o ulepszeniu budynku, budowli bądź ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Zatem budynki, budowle lub ich części, które nie stanowią u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (w tym zakresie por. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 31 grudnia 2018 r., sygn. 0114-KD1P1-1.4012.762.2018.1.IZ).

W odpowiedzi na pytanie Organu, w jaki sposób ww. naniesienia były wykorzystywane po dokonaniu tych nakładów, Wnioskodawca wskazał, że w świetle odpowiedzi udzielonej w punkcie powyżej, pytanie czwarte w rozumieniu Zainteresowanych należałoby uznać za bezprzedmiotowe. Jednocześnie dla uniknięcia wszelkich wątpliwości w tym zakresie należy wyjaśnić, że jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego, Sprzedający prowadzi opodatkowaną podatkiem VAT działalność w zakresie komercyjnego wynajmu oraz dzierżawy powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości R.

Nieruchomość R nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT. Budynki R i Budowle R, do których referuje pytanie trzecie, były (będą) wykorzystywane w powyższy sposób przez okres co najmniej dwóch lat przed planowaną datą Transakcji R (z zastrzeżeniem przedstawionych powyżej uwag dotyczących Części ścieżki rowerowej).

W odpowiedzi na pytanie Organu, czy na dzień przeprowadzenia transakcji kupna - sprzedaży Nieruchomości, nakłady na budowę Stacji paliw pomiędzy Sprzedającym a Dzierżawcą będą rozliczone, czy Budynek oraz Budowle te będą przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawca wskazał, że według wiedzy Sprzedającego, nakłady poniesione w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie Stacji paliw nie zostały rozliczone i nie będą rozliczone na datę planowanej Transakcji R (sprzedaży) pomiędzy Sprzedającym a Dzierżawcą.

Zainteresowany będący Stroną wyjaśnia również, że Stacja paliw, w skład której wchodzi Budynek R 5, pozostałe elementy Stacji paliw (stanowiące Budowle R), w tym znaki reklamowe - totemy oraz urządzenia budowlane będą przedmiotem sprzedaży (Transakcji R).

Należy uznać, że Sprzedający jako użytkownik wieczysty Gruntu R jest również właścicielem wchodzących w skład Stacji paliw Budynku R 5, pozostałych elementów Stacji paliw (stanowiących Budowle R) w tym znaków reklamowych - totemów oraz urządzeń budowlanych posadowionych na powierzchni będącej przedmiotem Umowy Dzierżawy. Art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego należy bowiem interpretować w ten sposób, że w przypadku gdy wieczysty użytkownik odda grunt będący w jego użytkowaniu wieczystym w dzierżawę i dzierżawca na tym gruncie wzniesie budynki lub budowle to stanowią one własność użytkownika wieczystego. Powyższe stanowisko potwierdza utrwalona linia orzecznicza sądów powszechnych oraz sądów administracyjnych. Pogląd ten opiera się w szczególności na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt III CZP 60/11. Uchwała ta jest akceptowana w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. wyrok z dnia: 26 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 931/13; czy wyroki z dnia 24 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 935/13, II FSK 936/13 i II FSK 937/13).

Jak zostało wskazane w przywołanej wyżej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. III CZP 60/11: „Można zatem zasadnie traktować budynek wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez dzierżawcę wywodzącego swoje prawa od użytkownika wieczystego jako wzniesiony - w rozumieniu art. 235 § 1 zdanie pierwsze k. c. - przez tego użytkownika. (...) Na potrzebę szerszej wykładni art. 235 § 1 k.c. wskazuje pośrednio unormowanie zawarte w art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej: „u.g.n.”), zgodnie z którym oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. Stanowcze brzmienie tego przepisu wyraża zamiar ustawodawcy uniknięcia sytuacji, w której na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste znajdowałyby się budynki lub inne urządzenia niestanowiące własności użytkownika wieczystego, lecz część składową gruntu. Przyjęcie takiego rozwiązania zostało podyktowane wolą zapobieżenia komplikacjom związanym z tym, że użytkownikowi wieczystemu nie przysługiwałaby pełnia uprawnień do budynków (innych urządzeń), ponieważ musiałby się on liczyć z własnością właściciela gruntu. Podobne argumenty są przytaczane w doktrynie dla objaśnienia rationis legis art. 235 k.c. i sensu przewidzianego w tym przepisie odstępstwa od zasady superficies solo cedit. Wykładnia art. 31 u.g.n. i art. 235 k.c. przemawia zatem za poglądem, że wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczystego powinny być w kontekście art. 235 § 1 zdanie pierwsze k.c. oceniane tak, jakby wzniesienia dokonał sam użytkownik wieczysty.”

Zainteresowany będący Stroną jednocześnie informuje, że w uzasadnieniu Wniosku wspólnego (strona 34/43) omyłkowo wskazane zostało jakoby Sprzedający był właścicielem Gruntu R. Aby uniknąć wszelkich wątpliwości w tym zakresie, Zainteresowany będący Stroną pragnie podkreślić, że zgodnie z informacją zawartą w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku wspólnego, Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu R. Należy przy tym zauważyć, że w Wezwaniu Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej prawidłowo przyjął, że: „Z treści wniosku wynika, iż przedmiotem sprzedaży jest prawo majątkowe-prawo użytkowania wieczystego gruntu (Grunt R).”

W odpowiedzi na pytanie Organu, czy na dzień przeprowadzenia transakcji kupna - sprzedaży Nieruchomości, nakłady na budowę ścieżki rowerowej pomiędzy Sprzedającym a MZDiK będą rozliczone, czy ścieżka rowerowa będzie przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawca wskazał, że według wiedzy Sprzedającego, nakłady poniesione w związku z wykonaniem Części ścieżki rowerowej nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a podmiotem, który takie nakłady poniósł i nie będą rozliczone na datę planowanej Transakcji R (datę sprzedaży).

Zainteresowany będący Stroną wyjaśnia również, że Część ścieżki rowerowej będzie przedmiotem planowanej Transakcji R (będzie przedmiotem sprzedaży).

W odpowiedzi na pytanie Organu, dotyczące precyzyjnego wskazania daty Transakcji, Wnioskodawca wskazał, że mając na uwadze aktualny terminarz planowanej Transakcji R, Zainteresowani podejmą starania by Transakcja R została sfinalizowana w drugim kwartale 2020 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja R może nastąpić w późniejszym terminie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy przedmiotem planowanej Transakcji R nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy planowana Transakcja R będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
   
2. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Nieruchomości R wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji R (poza sprzedażą Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R, w odniesieniu do której sformułowane zostały osobne pytania - w tym zakresie por. Pytanie nr 3, Pytanie nr 4 oraz Pytanie nr 5) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%?
   
3. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R - w przypadku gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego a datą Transakcji R upłynie okres krótszy niż dwa lata - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%?
   
4. W przypadku negatywnej odpowiedzi na Pytanie nr 3, czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R - w przypadku gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego a datą Transakcji R upłynie okres krótszy niż dwa lata - będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT, przy czym czy określając podstawę opodatkowania podatkiem VAT w części zwolnionej od podatku VAT, Sprzedający powinien uwzględnić wynagrodzenie (zapłatę) za Część ścieżki rowerowej oraz taką część wynagrodzenia (zapłaty) za działkę o nr ewidencyjnym 1 wchodzącą w skład Gruntu R, która odpowiada proporcji, w jakiej pozostaje wynagrodzenie (zapłata) za Część ścieżki rowerowej do łącznego wynagrodzenia (zapłaty) za Budynki R, Budowle R i ich części znajdujące się na działce o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R?
   
5. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R -w przypadku gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego a datą Transakcji R upłynie okres równy lub dłuższy niż dwa lata - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%?
   
6. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, po dokonaniu planowanej Transakcji R oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący Alfa będzie uprawniony do:
   
   
   • obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji R (poza sprzedażą Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R, w odniesieniu do której sformułowane zostały osobne pytania - w tym zakresie por. Pytanie nr 7 i Pytanie nr 8) (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
     
   • zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
7. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku, o którym mowa w Pytaniu nr 3, po dokonaniu planowanej Transakcji R oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie. Kupujący Alfa będzie uprawniony do:
   
   
   • obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
     
   • zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
8. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, w przypadku, o którym mowa w Pytaniu nr 5, po dokonaniu planowanej Transakcji R oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący Alfa będzie uprawniony do:
   • obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
     
   • zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
     
     
     

Zdaniem Zainteresowanych,

1. Przedmiotem planowanej Transakcji R nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana Transakcja R będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
   
2. W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Nieruchomości R wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji R (poza sprzedażą Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.
   
3. W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R - w przypadku gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego a datą Transakcji R upłynie okres krótszy niż dwa lata - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.
   
4. W przypadku negatywnej odpowiedzi na Pytanie nr 3, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R - w przypadku gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego a datą Transakcji R upłynie okres krótszy niż dwa lata - będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt l0a ustawy o VAT, przy czym określając podstawę opodatkowania podatkiem VAT w części zwolnionej od podatku VAT, Sprzedający powinien uwzględnić wynagrodzenie (zapłatę) za Część ścieżki rowerowej oraz taką część wynagrodzenia (zapłaty) za działkę o nr ewidencyjnym 1 wchodzącą w skład Gruntu R, która odpowiada proporcji, w jakiej pozostaje wynagrodzenie (zapłata) za Część ścieżki rowerowej do łącznego wynagrodzenia (zapłaty) za Budynki R, Budowle R i ich części znajdujące się na działce o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R.
   
5. W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R - w przypadku gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego a datą Transakcji R upłynie okres równy lub dłuższy niż dwa lata - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.
   
6. W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, po dokonaniu planowanej Transakcji R oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący Alfa będzie uprawniony do:
   • obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji R (poza sprzedażą Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R) (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
   • zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
7. W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku, o którym mowa w Pytaniu nr 3, po dokonaniu planowanej Transakcji R oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący Alfa będzie uprawniony do:
   • obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
   • zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
8. W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, w przypadku, o którym mowa w Pytaniu nr 5, po dokonaniu planowanej Transakcji R oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący Alfa będzie uprawniony do:
   • obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
     
   • zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
   
   
   

Z uwagi na to, że Kupujący Alfa i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j.: Dz. U. 2019, poz. 900 ze zm.) występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja R będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wypływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego Alfa oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego Alfa, określenie, czy planowana Transakcja R będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji R (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji R ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

(I) Pytanie nr 1

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja R będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. W szczególności niezbędne jest ustalenie czy przedmiotem planowanej Transakcji R me będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Jak wynika z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (dalej również „ZCP”) oznacza, ze sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego ani nie dokumentuje transakcji fakturą.

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT- przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja R nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja R nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

1. Brak podstaw do klasyfikacji przedmiotu Transakcji R jako przedsiębiorstwa
   
   

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. W doktrynie prawa podatkowego, w orzecznictwie organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej (dalej „DIS”) w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2016 r., sygn. ILPP5/4512-1-4/16-4/WB), interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej „Dyrektor KIS”) z dnia 30 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.646.2018.1.KM czy z dnia 20 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.18.2019.2.AM) oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. I SA/Gd 1225/17 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 14 marca 2019 r., sygn. I SA/Ke 482/18) prezentowany jest pogląd, że pojęcie „przedsiębiorstwa” powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
   
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
   
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
   
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
   
5. koncesje, licencje i zezwolenia,
   
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej,
   
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
   
8. tajemnice przedsiębiorstwa,
   
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
   
   
   

Stosownie do dyspozycji art. 55(2) Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55(1) Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

Jednocześnie jak wynika z objaśnień podatkowych Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej „Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów”) pojęcie „przedsiębiorstwa” określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55(1) Kodeksu cywilnego wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. We wspomnianych objaśnieniach zauważono również, iż jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1113/16) „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcji R nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, składających się na definicję przedsiębiorstwa zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego i w ocenie Zainteresowanych przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego (także w rozumieniu funkcjonalnym). Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego Alfa obejmuje w szczególności:

1. prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością R (po nabyciu Nieruchomości R Kupujący Alfa będzie zarządzał Nieruchomością R we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości R;
3. prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości R oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
4. prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości R;
5. pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością R (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości R) należne za okres przed zawarciem Transakcji R.
   
   

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Alfa, w związku z planowaną Transakcją R Sprzedający rozwiąże umowy wymienione w pkt 1 - 4 powyżej albo wyłączy Nieruchomość R z ich zakresu. Zamierzeniem Sprzedającego i Kupującego Alfa jest by umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości R, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości R zostały rozwiązane tak szybko jak będzie to praktycznie możliwe po dacie Transakcji R.

Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Alfa umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości R lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości R zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, prawa i obowiązki z umowy (umów) pożyczek wewnątrzgrupowych dotyczących przedmiotu Transakcji R nie zostaną przeniesione na Kupującego Alfa w ramach Transakcji R.

W ocenie Zainteresowanych, brak transferu szeregu kluczowych składników składających się na przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego, należy uznać za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszone na Kupującego Alfa składniki umożliwią mu kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego bez uzupełnienia o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa Kupującego Alfa).

Prawidłowość stanowiska Zainteresowanych w tym zakresie potwierdzają między innymi Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów, w których podkreślono, że: „IV celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;
2. umowy o zarządzanie nieruchomością;
3. umowy zarządzania aktywami;
4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.”
   
   

Ponadto, Zainteresowani pragną zauważyć, że po zbyciu przedmiotu Transakcji R, w majątku Sprzedającego pozostanie szereg składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości R znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Alfa w ramach Transakcji R czy prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami).

Jednocześnie Zainteresowani zauważają, że dokumentacja ściśle związaną z Nieruchomością R zbywana w ramach planowanej Transakcji R nie stanowi w ich ocenie know-how Sprzedającego, ale ma na celu potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości R lub stanowić będzie podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami.

Ze względu na to, że ww. elementy konstytutywne przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego nie przejdą na Kupującego Alfa w wyniku planowanej Transakcji R, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji R, nie będzie stanowił masy pozwalającej na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych, w ramach Transakcji R nie dojdzie do przeniesienia rzeczonego minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Kupujący Alfa będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące niezbędne elementy (w szczególności zawrzeć umowę z zarządcą Nieruchomości R). Prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości R będzie zatem możliwe dopiero w razie doposażenia jej w szereg dodatkowych, niezbędnych elementów. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych nie sposób uznać, że przedmiotem planowanej Transakcji R będzie przedsiębiorstwo.

Stanowisko prezentowane przez Zainteresowanych znajduje oparcie w szczególności w Objaśnieniach Podatkowych Ministra Finansów, w których wskazano, że: „Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.”

Powyższa teza, że przedmiotu planowanej Transakcji R nie można uznać za przedsiębiorstwo Sprzedającego znajduje potwierdzenie również w stanowisku prezentowanym przez organy interpretacyjne w analogicznych transakcjach - dla przykładu wskazać można na interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z dnia 9 października 2015 r., sygn. ILPP1/4512-1-544/15-3/HW, interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 10 listopada 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.472.2017.2.MN, z dnia 16 października 2018r., sygn. 0114-KDIP1- 2.4012.506.2018.3.WH, z dnia 27 września 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.440.2018.3.WH. W tym względzie, warta szczególnej uwagi jest też interpretacja indywidualna DIS w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r. sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, w której Dyrektor potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż: „(...) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55(1) Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. W konsekwencji, opisany przedmiot transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego”.

2. Brak podstaw do klasyfikacji przedmiotu Transakcji R jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa
   
   

W ocenie Zainteresowanych, składniki majątku przenoszone w wyniku planowanej Transakcji R, nie stanowią również ZCP. Pojęcie „ZCP” - w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” - zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, ściślej w jej art. 2 pkt 27e. Zgodnie ze wskazanym przepisem, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretacje indywidualne DIS w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., sygn. IBPP3/443-1122/11/AM, interpretację indywidualną DIS w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., sygn. IPTPP2/443-85O/11-2/PR, interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 17 lipca 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.232.2017.1.SR, z dnia 29 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.75.2018.1.KM oraz z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.668.2018.3JK), z powyższej definicji wynika, że aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1. istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań.
   
2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
   
4. zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.
   
   

Jak interpretować powyższe przesłanki wskazują organy interpretacyjne. Przykładowo, DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach, organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC.

W świetle powyższych wskazań, zdaniem Zainteresowanych, przedmiot Transakcji R nie stanowi ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ze względu na niespełnienie ustawowych przesłanek.

Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem elementów. Ponadto, jak podkreślane jest w orzecznictwie organów interpretacyjnych, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach indywidualnych DIS w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-6O/16-2/PC, orazz dnia 25 stycznia 2016 r., sygn. IPPP1/4512-1162/15-3/IGo.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, powyższy warunek nie jest spełniony. Trudno uznać przedmiot Transakcji R za samodzielny, jeżeli jest on przenoszony na Kupującego Alfa bez praw i obowiązków wynikających z kluczowych umów związanych z przedmiotem Transakcji R, w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością R, bez środków na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców), bez źródeł finansowania, a także bez pracowników (jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji R nie będzie zatrudniać żadnych pracowników).

W ocenie Zainteresowanych, podkreślenia w tym miejscu wymaga, że umowa o zarządzanie Nieruchomością R (z której prawa i obowiązki nie podlegają przeniesieniu na rzecz Kupującego Alfa) ma podstawowe znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości R.

Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, działalność polegająca na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości R nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Co więcej, przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości R są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości R nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Jednocześnie, w związku z tym, że Sprzedający jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych, dla celów zarządczych przygotowywane są odrębne budżety, analizy, podsumowania, pozwalające określić zyskowność oraz przepływy pieniężne poszczególnych inwestycji, tj. centrów handlowych.

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w ocenie Zainteresowanych nie zostanie spełniony - co przemawia za brakiem możliwości uznania za ZCP transferowanej Nieruchomości R wraz z pozostałym składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem planowanej Transakcji R -jest wyodrębnienie funkcjonalne przedmiotu planowanej Transakcji R. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej DIS w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r., sygn. IPTPP2/4512-178/15-2/JS, interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 16 sierpnia 2017 r., sygn. 0115-KDIT1-2.4012.400.2017.1.KK, z dnia 14 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.442.2017.1.KOM, oraz z dnia 27 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012 13.2019.2.JO.

Opisaną okoliczność akcentuje się również w orzecznictwie sądów administracyjnych - tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część.

Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny, tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

Innymi słowy, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze podnoszone już okoliczności, że na Kupującego Alfa w wyniku sprzedaży Nieruchomości R nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów w zakresie m.in.:

1. zarządzania Nieruchomością R;
2. dostawy mediów do Nieruchomości R;
3. ubezpieczenia Nieruchomości R oraz ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
   
4. świadczenia usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości R, należy uznać, że przedmiot Transakcji R pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Alfa nie będzie obejmował wszystkich elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych przez Kupującego Alfa przy wykorzystaniu Nieruchomości R.
   
   

Nie można więc w opinii Zainteresowanych przyjąć, że transferowane składniki majątku Sprzedającego (przede wszystkim Nieruchomość R) będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności związanej z komercyjnym wynajmem lub dzierżawą powierzchni, bez konieczności angażowania dodatkowych środków/składników majątkowych przez samego Kupującego Alfa.

Trudno chociażby przyjąć, by Nieruchomość R, dla której Kupujący Alfa nie zapewni we własnym zakresie w szczególności umowy w zakresie zarządzania, będzie nadawała się do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym wynajmowaniu powierzchni. Skoro zaś przedmiot Transakcji R nie będzie posiadał potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, to nie zostanie spełniona także przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP. Powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdzają w szczególności Objaśnienia Podatkowe Ministra Finansów.

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji R nie stanowi ani przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, planowana Transakcja R nie będzie objęta wyłączeniem przewidzianym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedającego, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

(II) Pytanie nr 2, Pytanie nr 3, Pytanie nr 4 oraz Pytanie nr 5

1. Uwagi o charakterze ogólnym
   
   

Co do zasady, podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest me mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

2. Sprzedaż Nieruchomości R w ramach planowanej Transakcji R
   
   

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W rezultacie, dostawa Gruntu R wchodzącego w skład Nieruchomości R będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków R i Budowli R znajdujących się na Gruncie R.

Sprzedaż Nieruchomości R w ramach planowanej Transakcji R będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnienie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane nie powinno znaleźć w analizowanym przypadku zastosowania z uwagi na okoliczność, iż na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu R jest (i na datę planowanej Transakcji R będzie) posadowiony budynek (ewentualnie posadowione budynki) w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego lub budowla (ewentualnie posadowione budowle) w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości R w ramach planowanej Transakcji R potencjalnie mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Dodatkowo, w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
   
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
   
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
   
   

Jak wskazuje ponadto art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, ww. oświadczenie musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
   
3. adres budynku, budowli lub ich części.
   
   

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy o VAT jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
   
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Z definicji „pierwszego zasiedlenia” wynika, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek czy budowla może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisowo podatku dochodowym.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym rozważyć należy czy w analizowanym przypadku zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

2.1. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT

2.1.1. Dostawa Budynków R, Budowli R i ich części - z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej dotyczących dostawy Części ścieżki rowerowej

W ocenie Zainteresowanych, z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że pomiędzy ostatnim możliwym pierwszym zasiedleniem Budynków R oraz Budowli R posadowionych na Gruncie R a planowaną datą Transakcji R upłynie okres równy lub dłuższy niż 2 lata (z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej dotyczących Części ścieżki rowerowej).

Zamiarem Zainteresowanych jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości R (dostawy Budynków R, Budowli R i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23% (z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej dotyczących Części ścieżki rowerowej).

Z uwagi na powyższe, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w zakresie w jakim Budynki R, Budowle R lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości R podlegać będą na planowaną datę Transakcji R zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nastąpi Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT.

W rezultacie, w ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości R będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23% (z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej dotyczących sprzedaży Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R - por. uwagi poniżej).

W ocenie Zainteresowanych, powyższe wnioski znajdują również zastosowanie do dostawy Budynku R5, określonych Budowli R (w tym znaków reklamowych - totemów) oraz urządzeń budowlanych wchodzących w skład Stacji paliw, posadowionych na powierzchni stanowiącej fragmenty działek o nr ewidencyjnych 1 i 2, które wchodzą w skład Gruntu R. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w oparciu o postanowienia Umowy Dzierżawy, Dzierżawca zrealizował inwestycję polegającą na budowie Stacji paliw.

Należy podkreślić, że Stacja paliw została wybudowana i oddana do użytkowania przed zawarciem Umów Nabycia R.

Należy podkreślić, że okoliczności wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, gdzie Kupujący Alfa jest podmiotem innymi niż Dzierżawca, różnią się zasadniczo od sytuacji dokonania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem lub budowlą na rzecz dzierżawcy lub najemcy, który wybudował przedmiotowy budynek lub budowlę z własnych środków bez udziału właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu, a cena zbycia została tak skalkulowana, że nie obejmuje wartości tego budynku lub budowli.

Zdaniem Zainteresowanych, skutki w podatku VAT będą bowiem różne w zależności od tego czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej przez dzierżawcę czy najemcę naniesieniami dokonywana jest na rzecz:

1. dzierżawcy czy najemcy (w takim przypadku naniesienia, chociaż są przedmiotem sprzedaży w sensie cywilnoprawnym, powinny być co do zasady dla potrzeb opodatkowania VAT pominięte), czy
   
2. osoby trzeciej (w takim przypadku należy co do zasady uznać, że naniesienia są przedmiotem zarówno sprzedaży w sensie cywilnoprawnym, jak i dostawy na gruncie VAT).
   
   
   

Powyższe stanowisko potwierdza w szczególności orzecznictwo organów podatkowych oraz sądów administracyjnych:

1. interpretacja indywidualna DIS w Warszawie z 8 czerwca 2015 r., sygn. IPPP2/4512-184/15-6/DG;
   
2. interpretacja indywidualna DIS w Poznaniu z 31 maja 2013 r., sygn. ILPP1/443-122/13-6/AI;
   
3. interpretacja indywidualna DIS w Warszawie z 16 marca 2012 r., sygn. IPPP2/443-1388/11-25/IZ;
   
4. interpretacja indywidualna DIS w Łodzi z 14 czerwca 2013 r., sygn. IPTPP1/443-257/13-4/AK;
   
5. interpretacja indywidualna DIS w Poznaniu z 22 października 2012 r., sygn. ILPP1/443-624/12- 8/KG;
   
6. interpretacja indywidualna DIS w Bydgoszczy z 5 grudnia 2016 r., sygn. 0461- ITPP3.4512.534.16.3.MD czy
   
7. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 lipca 2017 r., sygn. III SA/Wa 2557/16.
   
   
   

Mając na uwadze przepisy prawa cywilnego, należy uznać, że Sprzedający jako właściciel Gruntu R jest również właścicielem wchodzących w skład Stacji paliw Budynku R5, określonych Budowli R i urządzeń budowlanych posadowionych na powierzchni będącej przedmiotem Umowy Dzierżawy. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Jako części składowe nie mogą być one odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego), czyli - inaczej mówiąc - sytuacja prawna rzeczy głównej rozciąga się na część składową. Jednocześnie, zgodnie z art. 191 Kodeksu cywilnego, w którym wyrażona została zasada superficies solo cedit, własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, ze stała się jej częścią składową.

Z okoliczności wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego nie wynika by Dzierżawcy przysługiwały uprawnienia, które uniemożliwią Sprzedającemu przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel wchodzącymi w skład Stacji paliw Budynkiem R5, określonymi Budowlami R i urządzeniami budowlanymi posadowionymi na powierzchni będącej przedmiotem Umowy Dzierżawy, czy korzystanie ze wspomnianych naniesień przez Kupującego Alfa, jak właściciel.

Trudno chociażby uznać, by to Dzierżawca mógł dysponować wchodzącymi w skład Stacji paliw Budynkiem R5, określonymi Budowlami R i urządzeniami budowlanymi posadowionymi na powierzchni będącej przedmiotem Umowy Dzierżawy „jak właściciel”, skoro w Umowie Dzierżawy zastrzeżono, że przedmiot tej umowy w całości, a także w poszczególnych częściach, może być przedmiotem poddzierżawy, podnajmu, użyczenia wyłącznie za uprzednią pisemną zgodą wydzierżawiającego.

Zdaniem Zainteresowanych, przewidziane w Umowie Dzierżawy prawo do żądania przez Dzierżawcę zwrotu nakładów nie będzie mieć wpływu na prawną możliwość rozporządzania przez Sprzedającego wchodzącymi w skład Stacji paliw Budynkiem R 5, określonymi Budowlami R i urządzeniami budowlanymi posadowionymi na powierzchni będącej przedmiotem Umowy Dzierżawy. Ekonomiczne znaczenie tego uprawnienia nie może być, zdaniem Zainteresowanych odczytywane, jako faktyczna oznaka ograniczenia możliwości rozporządzania przez Sprzedającego Budynkiem R5, określonymi Budowlami R i urządzeniami budowlanymi posadowionymi na powierzchni będącej przedmiotem Umowy Dzierżawy. Należy przy tym zwrócić uwagę, że uprawnienie do zwrotu wartości nakładów poczynionych na rzecz przez jej dzierżawcę jest uprawnieniem typowym przy umowie dzierżawy, które nie zbliża pozycji dzierżawcy w aspekcie faktycznym do pozycji właściciela przedmiotu dzierżawy.

W rezultacie, brak jest podstaw by przyjąć, że Dzierżawca, który zrealizował na powierzchni będącej przedmiotem Umowy Dzierżawy inwestycję polegającą na budowie Stacji paliw, w skład której, zgodnie z wiedzą Sprzedającego, wchodzi Budynek R5, określone Budowle R oraz urządzenia budowlane, w sensie ekonomicznym włada nimi jak właściciel z wyłączeniem Sprzedającego, co na gruncie ustawy o VAT skutkowałoby tym, że tylko on mógłby dokonać ich dostawy, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Uwzględniając okoliczności sprawy należy zatem stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości R spełnia definicję dostawy towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT w szczególności w części dotyczącej wchodzących w skład Stacji paliw Budynku R5, określonych Budowli R i urządzeń budowlanych posadowionych na powierzchni będącej przedmiotem Umowy Dzierżawy, albowiem Sprzedającego nie wiążą z Dzierżawcą żadne więzy prawne, które uniemożliwiałyby mu rozporządzanie tymi naniesieniami.

Należy w tym miejscu również wskazać, że niezależnie od Budynku R5 oraz określonych Budowli R wchodzących w skład Stacji paliw, zarówno na działce o nr ewidencyjnym 1 jak i na działce o nr ewidencyjnym 2, które wchodzą w skład Gruntu R, posadowione są inne Budynki R (por. uwagi powyżej) a także inne Budowle R (w szczególności parking naziemny).

Należy zauważyć, że z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej dotyczących Części ścieżki rowerowej (por. uwagi poniżej), do sprzedaży Nieruchomości R (dostawy Budynków R, Budowli R i ich części) nie powinno mieć również zastosowania obligatoryjne zwolnienie od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwolniona od podatku VAT może być tylko dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym, zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT z założenia nie znajdzie zastosowania w przypadku dostawy Budynków R, Budowli R i ich części wchodzących w skład Nieruchomości R objętych zakresem zwolnienia (z opcją opodatkowania) przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, okoliczność czy określone Budynki R wchodzące w skład środka trwałego opisanego w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości R jako „Budynek i urządzenia CH R.”, były przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia nie ma znaczenia dla oceny prawnej przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego. W obu przypadkach pomiędzy ostatnim możliwym pierwszym zasiedleniem określonych Budynków R wchodzących w skład środka trwałego opisanego w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości R jako „Budynek i urządzenia CH R.” a planowaną datą Transakcji R upłynie bowiem okres dłuższy niż 2 lata.

Zainteresowani pragną również podnieść, że w przypadku przyjętego przez Sprzedającego sposobu amortyzacji, sztuczny podział wartości ulepszeń na poszczególne składniki majątku (osobno poszczególne Budynki R oraz Budowle R) nie byłby w świetle przepisów ustawy o VAT oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych uzasadniony.

Zainteresowani pragną w tym miejscu podkreślić, że ustawa o VAT nie definiuje pojęcia „ulepszenia”. Pojęcie „ulepszenia”, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych. Przepisy ustawy o VAT mówiące o pierwszym zasiedleniu referują również bezpośrednio do pojęcia „wartości początkowej” określonej według przepisów o podatku dochodowym (w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT mowa o 30% wartości początkowej), nie zaś do wartości „sztucznie” określonej przez podatnika. „Wartość początkowa” to pojęcie przyjęte dla amortyzacji środków trwałych, jako podstawa odpisów amortyzacyjnych w danym roku podatkowym, zaś pojęcie „ulepszenia” uregulowane w ustawach o podatkach dochodowych dotyczy wyłącznie środków trwałych.

2.1.2. Dostawa Części ścieżki rowerowej

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie użytkuje Części ścieżki rowerowej na potrzeby własne. Część ścieżki rowerowej, stanowiąca niewielki fragment ścieżki rowerowej biegnącej przy ul. … w R…, jest natomiast użytkowana jako tereny ogólnodostępne (w szczególności przez klientów najemców użytkujących powierzchnie przeznaczone na wynajem lub dzierżawę).

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Części ścieżki rowerowej, która ma charakter ogólnodostępny, należy przyjąć, że do doszło do jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (zwłaszcza uwzględniając orzecznictwo TSUE w tym zakresie). Powyższa teza znajduje potwierdzenie w szczególności w stanowisku prezentowanym przez organy interpretacyjne - dla przykładu wskazać można na interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 22 października 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.507.2019.2.KOM, interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 9 października 2019 r., sygn. 0115-KDIT1- 2.4012.496.2019.l.AGW, interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 4 września 2019 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.364.2019.l.SJ czy interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 14 maja 2018 r., sygn. 0112- KDIL2-1.4012.142.2018.l.SS.

Jednocześnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z informacjami uzyskanymi przez Sprzedającego od MZDiK, roboty, w ramach których wybudowana została Część ścieżki rowerowej zakończono w dniu 30 maja 2018 r., a protokół odbioru dla robót wykonanych w ramach zadania spisano w dniu 12 czerwca 2018 r. Sprzedający nie zna dokładnej daty oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego (pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT), jednocześnie zakłada, że nie nastąpiło to przed podpisaniem protokołu odbioru, tj. przed dniem 12 czerwca 2018 r.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego. Zainteresowani podejmą starania by Transakcja R została sfinalizowana w pierwszym lub w drugim kwartale 2020 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja R może nastąpić w późniejszym terminie.

Nie powinno ulegać wątpliwości, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, sprzedaż Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R - w przypadku gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego a datą Transakcji R upłynie okres równy lub dłuższy niż dwa lata - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23% (przypadek opisany w Pytaniu nr 5).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT zwolniona od podatku VAT może być bowiem jedynie dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT jest zatem uzupełnieniem zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 (jeżeli dostawa jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, nie należy badać czy spełnione są przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT) Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, należy rozważyć przypadek gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania a planowaną datą Transakcji R upłynie okres krótszy niż dwa lata (przypadek opisany w Pytaniu nr 3 oraz przypadek opisany w Pytaniu nr 4).

Jak zostało wyjaśnione w opisie zdarzenia przyszłego, inaczej niż w przypadku wszystkich Budynków R, pozostałych Budowli R lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości R - Sprzedający nie miał możliwości obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do Części ścieżki rowerowej. Brak możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego po stronie Sprzedającego w stosunku do Części ścieżki rowerowej wynikał z tego, że wydatki na wykonanie Części ścieżki rowerowej nie zostały poniesione przez Sprzedającego ani rozliczone pomiędzy Sprzedającym a podmiotem, który takie wydatki poniósł.

Zainteresowani pragną zwrócić uwagę, że w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT mowa jest o prawie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zdaniem Zainteresowanych, brak prawa do odliczenia naliczonego podatku VAT dotyczącego zbywanego towaru jako przesłanka zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT dotyczy stanów faktycznych, w których transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT i wystąpił podatek naliczony, ale przepisy VAT uniemożliwiają nabywcy dokonanie jego odliczenia. W ocenie Zainteresowanych, nie można zatem w ogóle rozważać istnienia prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego po stronie Sprzedającego, jeśli ciężar ekonomiczny podatku naliczonego poniósł inny podmiot, z uwagi na to, ze wydatki na wykonanie Części ścieżki rowerowej nie zostały poniesione przez Sprzedającego ani rozliczone pomiędzy Sprzedającym a podmiotem, który takie wydatki poniósł. Stanowisko Zainteresowanych znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych - tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 13 marca 2012 r., sygn. I SA/Wr 1789/11, w którym stwierdzono: „W ocenie Sądu jeżeli ustawodawca wprowadził w art. 43 ust. 1 pkt 10a uVAT zwolnienie od podatku w sytuacji, gdy podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku, to warunek ten należy wiązać z brakiem prawa do odliczenia, określonym w art. 86 ust. 1 uVAT.” W tym miejscu przywołać można również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 30 października 2015 r.” sygn. III SA/GI 1273/15, w którym Wojewódzki Sąd Administracyjny wypowiedział się na temat prawa do odliczenia podatku naliczonego przy transakcji, która miała miejsce przed wprowadzeniem przepisów VAT w Polsce: „Dokonując oceny spełnienia przez stronę przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy VAT w odniesieniu do nabytych/wytworzonych towarów przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 1993 r. o podatku od towarów i usług i podatku akcyzowym, nie można w ogóle rozpatrywać warunku „przysługiwania prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczanego” związanego z nabyciem/wytworzeniem takich budynków, a zatem przesłankę tę należy w ogóle pominąć.”

W rezultacie, zdaniem Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R - w przypadku gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego a datą Transakcji R upłynie okres krótszy niż dwa lata - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23% (przypadek opisany w Pytaniu nr 3). Tym samym, zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT z założenia nie znajdzie w tym przypadku zastosowania.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23% zarówno:

1. w przypadku gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego a datą Transakcji R upłynie okres równy lub dłuższy niż dwa lata (mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT) (przypadek opisany w Pytaniu nr 5); jak też
2. w przypadku gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego a datą Transakcji R upłynie okres krótszy niż dwa lata (przypadek opisany w Pytaniu nr 3).
   
   

Jedynie w przypadku negatywnej odpowiedzi na Pytanie nr 3 (tzn. jeżeli w ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej prezentowane powyżej stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 3 jest nieprawidłowe np. w rezultacie uznania, że przepis art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT obejmuje wszystkie przypadki, w których podatnik nie mógł skorzystać z prawa do odliczenia podatku VAT, w tym również te, w których podatek ten w ogóle nie wystąpił, którego to stanowiska Zainteresowani nie podzielają - por. stanowisko do Pytania nr 3), Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego:

1. sprzedaż Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R - w przypadku gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego a datą Transakcji R upłynie okres krótszy niż dwa lata - będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT;
2. określając podstawę opodatkowania podatkiem VAT w części zwolnionej od podatku VAT, Sprzedający powinien uwzględnić wynagrodzenie (zapłatę) za Część ścieżki rowerowej oraz taką część wynagrodzenia (zapłaty) za działkę o nr ewidencyjnym 1 wchodzącą w skład Gruntu R, która odpowiada proporcji, w jakiej pozostaje wynagrodzenie (zapłata) za Część ścieżki rowerowej do łącznego wynagrodzenia (zapłaty) za Budynki R, Budowle R i ich części znajdujące się na działce o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R (przypadek opisany w Pytaniu nr 4).
   
   
   

Należy w tym miejscu również wskazać, że dla zastosowania do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT spełnione muszą być oba wymienione w tym przepisie warunki, tj. oprócz warunku by w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, spełniony musi być również drugi warunek, tzn. by dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Część ścieżki rowerowej posadowiona na Gruncie R nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości R, gdyż jak zostało wskazane powyżej, Sprzedający nie ponosił nakładów związanych z jej wybudowaniem. W rezultacie należy uznać, że w rozważanym przypadku, gdy pomiędzy datą oddania Części ścieżki rowerowej do użytkowania jako terenu ogólnodostępnego a datą Transakcji R upłynie okres krótszy niż dwa lata, warunek przewidziany w art. 43 ust 1 pkt l0a lit. b) ustawy o VAT należy uznać za spełniony. Skoro bowiem Część ścieżki rowerowej nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości R, to Sprzedający nie mógł również jej ulepszyć, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Należy podkreślić, że w orzecznictwie panuje ugruntowany pogląd, w myśl którego pod pojęciem „gruntu” zawartym w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT należy rozumieć działkę ewidencyjną. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 października 2010 r., sygn. I FSK 1698/09 stwierdził, że pojęcie „gruntu związanego z budynkiem” obejmuje działkę, na której stoi obiekt budowlany. W orzecznictwie konsekwentnie przyjmuje się, że w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Zatem określenie stawki, bądź zwolnienie nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji (por. w szczególności wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 października 2015 r., sygn. III SA/GI 987/15). Stanowisko to potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 kwietnia 2015 r. sygn. I FSK 362/14: „Na aprobatę zasługuje stwierdzenie, że zwolnienie z opodatkowania jest wyjątkiem od reguły opodatkowania każdej sprzedaży i nie może być rozszerzone na całą nieruchomość objętą jedną księga wieczystą, która stanowi przedmiot sprzedaży, lecz winno być przyporządkowane do konkretnej działki, na której jest budowla, która w chwili sprzedaży podlega temu zwolnieniu. W sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek (zarzut 7). Zatem opodatkowanie dostawy działek podatkiem VAT winno odbywać się w oderwaniu od tego, czy składają się one na jedną nieruchomość zapisaną pod jednym numerem księgi wieczystej, a jedynie w oparciu o to, czy stanowią one grunty zabudowane czy też grunty niezabudowane (str. 9 uzasadnienia wyroku).”

Zdaniem Zainteresowanych, odnośnie do zastosowania przez Sprzedającego odpowiedniego klucza alokacji opodatkowania/zwolnienia do działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R, należy wskazać, iż zarówno przepisy ustawy o VAT, jak i przepisy wykonawcze do ustawy o VAT nie precyzują w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy częściowo nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo nieruchomości korzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Z uwagi na powyższe, w ocenie Zainteresowanych, w tej sytuacji dopuszczalne są różne rozwiązania, w szczególności według klucza wartościowego. W orzecznictwie przyjmuje się, że każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny, powinna być dopuszczalna (wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda miarodajna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji).

Powyższe stanowisko zostało podzielone w interpretacjach organów podatkowych, np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 17 sierpnia 2017 r., sygn. 0113-KDIPT2-3.4011.140.2017.IMS, interpretacji indywidualnej DIS w Katowicach z dnia 22 kwietnia 2015 r., sygn. IBPP1/4512-35/15/ES, interpretacji indywidualnej DIS w Katowicach z dnia 14 kwietnia 2014 r., sygn. IBPP1/443-11/14/BM, interpretacji indywidualnej DIS w Poznaniu z dnia 24 maja 2012 r., sygn. ILPP1/443-209/12-2/AW, a także interpretacji indywidualnej DIS w Katowicach z dnia 20 października 2010 r., sygn. IBPP3/443-528/10/BWO

2.2. Brak podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Dodatkowo, w ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości R w ramach planowanej Transakcji R nie będzie miało również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze, iż jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość R nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT, należy uznać, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości R w ramach planowanej Transakcji R nie zostaną również spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

3. Sprzedaż wchodzących w skład przedmiotu Transakcji R składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości R
   
   

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach planowanej Transakcji R - oprócz przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego Alfa prawa użytkowania wieczystego Gruntu R, prawa własności Budynków R, Budowli R i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości R (z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego) - nastąpi również przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Alfa określonych składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości R, tj. w szczególności:

1. praw własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynków R, czy
   
2. praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy.
   
   

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Według art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości R, w ramach planowanej Transakcji R. stanowić będzie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, tj. odpłatną dostawę towarów albo odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości R, w ramach planowanej Transakcji R, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23% (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na brak podstaw do zastosowania zwolnienia; brak jest również podstaw do objęcia sprzedaży takich składników majątkowych stawką obniżoną).

(III) Pytanie nr 6, Pytanie nr 7 oraz Pytanie nr 8

1. Uwagi o charakterze ogólnym
   
   

Dla oceny, czy Kupującemu Alfa będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego: i) z tytułu Transakcji R (poza sprzedażą Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R); ii) w stosunku do Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R - należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z zastrzeżeniami niemającymi zastosowania w sprawie Sprzedającego i Kupującego Alfa). Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, po nabyciu przedmiotu Transakcji R Kupujący Alfa będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu oraz dzierżawy powierzchni w Nieruchomości R. Działalność Kupującego Alfa w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W konsekwencji, Kupującemu Alfa będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej (faktur dokumentujących) dostawę przedmiotu Transakcji R.

Stosownie do art. 86 ust. 10 w związku z ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie u Kupującego Alfa w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytego przedmiotu Transakcji R powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym Kupujący Alfa otrzyma fakturę. Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

2. Ad Pytanie nr 6
   
   

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, po dokonaniu planowanej Transakcji R oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący Alfa będzie uprawniony do:

• obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji R (poza sprzedażą Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R, w odniesieniu do której sformułowane zostały osobne pytania - w tym zakresie por uwagi poniżej) (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. l0b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
  

• zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
  
  
  

3. Ad Pytanie nr 7
   
   

Ponadto, w ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku o którym mowa w Pytaniu nr 3, po dokonaniu planowanej Transakcji R oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie. Kupujący Alfa będzie uprawniony do:

• obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
  

• zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
  
  
  

4. Ad Pytanie nr 8
   
   

Jednocześnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego Alfa ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, w przypadku, o którym mowa w Pytaniu nr 5, po dokonaniu planowanej Transakcji R oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący Alfa będzie uprawniony do:

• obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do Części ścieżki rowerowej oraz przypadającej na nią proporcjonalnie części działki o nr ewidencyjnym 1 wchodzącej w skład Gruntu R (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
  

• zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
  
  
  

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie nieuznania dostawy Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz opodatkowania sprzedaży Nieruchomości R zabudowanej Budynkami i Budowlami (z wyłączeniem Budynku R5 oraz Budowli stanowiącymi elementy Stacji paliw w tym znakami reklamowymi – totemami oraz ścieżką rowerową) stawką 23% oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego, natomiast nieprawidłowe w zakresie sprzedaży Budynku R5 oraz Budowli będących elementami Stacji paliw w tym znaków reklamowych – totemów a także części ścieżki rowerowej w stosunku do których nie rozliczono nakładów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
   
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
   
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
   
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
   
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
   
   

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
   
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
   
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
   
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
   
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
   
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
   
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
   
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
   
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
   
   
   

Ponadto art. 55² Kodeksu cywilnego stanowi, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 ust. 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług będziemy mieli do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.
   
   

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).
   
   

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C 444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 ChristelSchriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedający zamierza zbyć Nieruchomość zabudowaną. Wnioskodawca wskazał, że w ramach planowanej Transakcji R nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Alfa: prawa użytkowania wieczystego Gruntu R; prawa własności Budynków R, Budowli R i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości R, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny; prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynków R; w wyniku Transakcji R nastąpi wstąpienie Kupującego Alfa w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości R z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji R powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości R nie będą jeszcze wydane najemcy (najemcom) - jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce - może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Alfa praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji R; w wyniku Transakcji R nastąpi wstąpienie Kupującego Alfa w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy dotyczący powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości R z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego; praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Alfa wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy; praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy; praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją R.

W ramach Transakcji R na Kupującego Alfa nie przejdą następujące składniki majątkowe: prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością R (po nabyciu Nieruchomości R Kupujący Alfa będzie zarządzał Nieruchomością R we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy); prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości R; prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości R oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego; prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości R; pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością R (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości R) należne za okres przed zawarciem Transakcji R (w tym zakresie por. również uwagi poniżej). Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji R, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki: know-how Sprzedającego; dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego (inna niż dokumentacja związana z przedmiotem Transakcji R standardowo przekazywana nowemu właścicielowi nieruchomości), w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością R zbywaną w ramach planowanej Transakcji R); tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Alfa w ramach Transakcji R; firma Sprzedającego; znaki i logo wykorzystywane przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości R, przy czym Kupujący Alfa zobowiązany jest do usunięcia znaków i logo wykorzystywanych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości R z tej nieruchomości w terminie 6 miesięcy od daty Transakcji R; prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami); środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców); prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości R), np. prawa i obowiązki/zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego; inne nieruchomości należące do Sprzedającego niebędące przedmiotem Transakcji R. Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji R nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji R nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego Alfa w rozumieniu art. 23l Kodeksu pracy. Działalność polegająca na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości R nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości R są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości R nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Po Transakcji R na Kupującym Alfa będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości R. Kupujący Alfa zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości R, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością R, zapewnienia finansowania Nieruchomości R, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Alfa umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów/usług na rzecz Sprzedającego.

Wątpliwości Wnioskodawcy sformułowane w pytaniu nr 1 dotyczą kwestii, czy przedmiotowa Transakcja R nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a w rezultacie będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że brak jest podstaw do uznania – sprzedaży Nieruchomości R, tj. działek o nr 1, 2, 5, 6, 7, 8, 7x, 8y zabudowanych budynkami, budowlami za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny, jak również za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Jak wynika z wniosku, przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość R wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i budowlami. Planowana transakcja nie obejmie istotnych elementów przedsiębiorstwa Zbywcy takich jak: know-how Sprzedającego; dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedającego, w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej; tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Alfa w ramach Transakcji R; firmy Sprzedającego; znaku i logo wykorzystywane przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości R; praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami); środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych; praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności. W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości R Kupujący Alfa nie nabędzie praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących: umów o zarządzanie Nieruchomością R, dostawy mediów do Nieruchomości R, ubezpieczenia Nieruchomości R oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego, umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości R. Ponadto Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Sprzedającego. Ponadto jak wynika z okoliczności przedmiotowej sprawy Kupujący Alfa nie będzie miał możliwości kontynuacji działalności wyłącznie w oparciu o aktywa nabyte od Sprzedającego, tj. bez zapewnienia przez Nabywcę istotnych dodatkowych elementów nieodzownych dla prowadzania centrum handlowego, które nie zostaną pozyskane w ramach transakcji ze Sprzedającym (w tym w szczególności bez zapewnienia przez Nabywcę obsługi w zakresie zarządzania Nieruchomością oraz bez zapewnienia odpowiednich środków finansowych umożliwiających finansowanie bieżącej działalności Nieruchomości R).

W świetle powyższego należy stwierdzić, że przedmiotowa transakcja nie będzie obejmować składników majątkowych pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej bez konieczności angażowania przez nabywcę innych składników majątku, lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W związku z powyższym, zbycie składników majątku (Nieruchomości), o których mowa w analizowanej sprawie, nie będzie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ K.c.

Przedmiotowa sprzedaż nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy, bowiem – jak wskazał Wnioskodawca – na moment sprzedaży Nieruchomość R nie będzie wyodrębniona organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie. Wyodrębnione składniki nie będą posiadały zdolności do niezależnego funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Kupujący Alfa będzie musiał zaangażować dodatkowe środki oraz zawrzeć stosowne umowy związane z utrzymaniem i obsługą nieruchomości, m.in. umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy o dostawę mediów czy umowy dotyczące zapewnienia czystości i bezpieczeństwa.

W konsekwencji przedmiot planowanej Transakcji R nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku, planowana sprzedaż Nieruchomości R nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 według właściwej stawki VAT.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Ad 2-5

W związku z tym, że transakcja sprzedaży Nieruchomości R nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, to należy ją opodatkować właściwą stawką podatku VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie zaś z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
   
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
   
   

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać.

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.
   
   

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Co więcej, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość składającą się z ośmiu działek gruntu nr 1, 2 5, 6, 7, 8, 7x, 8y. Na działce o nr ewidencyjnym 1 posadowione są Budynek Centrum Handlowego R (częściowo); Budynek R2; Budynek R3; Budynek R4; oraz Budowle R: parkingi naziemne; drogi; elementy Stacji paliw, w tym znaki reklamowe - totemy; sieci uzbrojenia terenu; część ścieżki rowerowej; pylon reklamowy; maszty flagowe. Na działce o nr ewidencyjnym 2 posadowione są: Budynek Centrum Handlowego R (częściowo); Budynek R 5 (wchodzący w skład Stacji paliw); Budynek Marketu Budowlanego R 1/3; Budynek Marketu Budowlanego R 2/3; Budynek Marketu Budowlanego R 3/3; Budowle R: parkingi naziemne; drogi; elementy Stacji paliw, w tym znaki reklamowe - totemy; sieci uzbrojenia terenu; wieża na bilbordy; maszty flagowe. Na działce o nr ewidencyjnym 5 posadowione są Budynek R 9; Budowle R: plac asfaltowy; sieci uzbrojenia terenu. Na działce o nr ewidencyjnym 6 posadowione są następujące Budowle R: plac asfaltowy; sieci uzbrojenia terenu. Na działce o nr ewidencyjnym 7 posadowione są następujące Budowle R: plac asfaltowy. Na działce o nr ewidencyjnym 8 posadowione są następujące Budowle R: plac asfaltowy. Na działce o nr ewidencyjnym 7 posadowione są następujące Budynki R: Budynek Z.; Budynek R H. Na działce o nr ewidencyjnym 8 posadowione są następujące Budowle R: plac asfaltowy; sieci uzbrojenia terenu.

Na podstawie „umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynków” z dnia 16 stycznia 2007 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a „E.” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w wykonaniu zobowiązania wynikającego z warunkowej umowy sprzedaży, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o nr ewidencyjnych 1, 2, 5, 6, 7, 8, 7, oraz prawo własności tych spośród Budynków R, Budowli R i urządzeń budowlanych, które były wówczas posadowione na tych, która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana VAT wg stawki 22%. Na podstawie „umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego” z dnia 14 lutego 2007 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a „E.” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w wykonaniu zobowiązania wynikającego z warunkowej umowy sprzedaży, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o nr ewidencyjnym 8, oraz prawo własności określonych Budowli R posadowionych na tej działce, która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana VAT wg stawki 22%. Sprzedający obniżył kwotę podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT związanych z nabyciem prawa użytkowania wieczystego Gruntu R oraz prawa własności tych spośród Budynków R, Budowli R i urządzeń budowlanych, które były wówczas posadowione na Gruncie R. Pomiędzy ostatnim możliwym pierwszym zasiedleniem poszczególnych Budynków R oraz Budowli R posadowionych na Gruncie R (oddaniem do użytkowania lub rozpoczęciem użytkowania przez Sprzedającego na potrzeby własne) a planowaną datą Transakcji R upłynie okres co najmniej 2 lat. Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji R nie poniesie) wydatków na ulepszenie poszczególnych Budynków R oraz Budowli R, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Należy wskazać, że Stacja paliw, w skład której wchodzi Budynek R5, pozostałe elementy Stacji paliw (stanowiące Budowle R), w tym znaki reklamowe - totemy oraz urządzenia budowlane, jak również Cześć ścieżki rowerowej nie są wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego, gdyż Stacja paliw została wzniesiona przez Dzierżawcę, zaś Część ścieżki rowerowej wzniósł podmiot trzeci (Sprzedający nie ponosił nakładów na budowę tych naniesień). Tym samym, Sprzedający nie ponosił (w szczególności w okresie dwóch lat przed planowaną datą Transakcji R) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym: Stacji paliw, w skład której wchodzi Budynek R5, pozostałe elementy Stacji paliw (stanowiące Budowle R), w tym znaki reklamowe - totemy oraz urządzenia budowlane, jak również Części ścieżki rowerowej. Należy w tym miejscu wskazać, że w przepisie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT mowa jest o ulepszeniu budynku, budowli bądź ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Zatem budynki, budowle lub ich części, które nie stanowią u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że nakłady poniesione w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie Stacji paliw oraz nakłady poniesione w związku z wykonaniem części ścieżki rowerowej nie zostały rozliczone i nie będą rozliczone na datę planowanej Transakcji R (sprzedaży) pomiędzy Sprzedającym a Dzierżawcą a także pomiędzy Sprzedającym a podmiotem, który takie nakłady poniósł.

Wnioskodawca ma wątpliwość, czy sprzedaż wskazanej we wniosku Nieruchomości R wraz z naniesieniami będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podstawowej.

Wyjaśniając wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności wskazać, że w świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48 k.c. stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solocedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”). Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solocedit.

Według art. 231 § 1 k.c., samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Natomiast, w myśl § 2 wskazanego wyżej artykułu, właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Ze wskazanego wyżej przepisu wynika, że ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 k.c. przeniesienie własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa, legitymizując pod względem ekonomicznym prawnorzeczową legalizację budowy na cudzym gruncie. Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej. Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Czynność taką należy potraktować jako dostawę towarów. Treść art. 231 k.c., w świetle którego własność budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną) wskazuje, iż jest to, praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, obowiązany jest zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.

Zatem z punktu widzenia prawa cywilnego Sprzedający jako właściciel gruntu jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków, a przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość (grunt z budynkami).

Jednakże mając na uwadze przytoczone wyżej przepisy i stan sprawy zauważyć jednak należy, że – jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy – dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwości dowolnego rozporządzania i dysponowania otrzymanym towarem.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 2 ustawy, opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje niezależnie od tego, czy czynności podlegające opodatkowaniu zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W obecnym stanie prawnym w zasadzie nie budzi wątpliwości, że czynności, które są nieważne na gruncie prawa cywilnego z powodu niezachowania wymaganej formy, mogą podlegać opodatkowaniu. Czynności opodatkowane na gruncie VAT zostały bowiem oderwane od ważności i skuteczności tych czynności na gruncie prawa cywilnego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie prawny (na gruncie prawa cywilnego), lecz ekonomiczny aspekt transakcji. Tym samym czynność nieważna na gruncie prawa cywilnego (na przykład z powodu niezachowania wymaganej formy czynności) może być uznana za wykonaną skutecznie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Uwagi powyższe wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez Wnioskodawcę transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budowle w rozumieniu ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, to Dzierżawca zabudował grunt należący do Wnioskodawcy Budynkiem R5, pozostałymi elementami Stacji paliw (stanowiącymi Budowle R), w tym znakami reklamowymi - totemami oraz urządzeniami budowlanymi, natomiast (…) zabudował grunt należący do Wnioskodawcy ścieżką rowerową. Zatem uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości zabudowanej, w części dotyczącej Budynku R5 i Budowli wybudowanych przez Dzierżawcę i (…), nie spełnia definicji dostawy towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, albowiem Wnioskodawca nie przenosi prawa do rozporządzania Budynkiem R5 i Budowlami jak właściciel. Prawo to jest po stronie Dzierżawcy oraz (…), którzy wybudowali przedmiotowy Budynek R5 oraz Budowle.

Skoro zatem Dzierżawca oraz (…), którzy „wytworzyli” towary, jakimi niewątpliwie jest wskazany Budynek R5 oraz Budowle uczynili to z własnych środków bez udziału Wnioskodawcy, to nie ma podstaw do przyjęcia, że Wnioskodawca dokona ich dostawy.

Wobec powyższego, przedmiotem dostawy na rzecz osoby trzeciej w odniesieniu do działki nr 1 będzie grunt zabudowany Budynkiem Centrum Handlowego R (częściowo); Budynkiem R2; Budynkiem R3; Budynkiem R4; oraz Budowlami R: parkingiem naziemnym, drogą, siecią uzbrojenia terenu, pylonem reklamowym, masztami flagowymi a także Grunt pod Budowlami stanowiącymi elementy Stacji Paliw w tym znaki reklamowe – totemy oraz ścieżki rowerowej. Natomiast w odniesieniu do działki nr 2 przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany Budynkiem Centrum Handlowego R (częściowo), Budynkiem Marketu Budowlanego R1/3, Budynkiem Marketu Budowlanego R2/3, Budynkiem Marketu Budowlanego R3/3, Budowlami R (parkingi naziemne, drogi, sieci uzbrojenia terenu, wieża na bilbordy, maszty flagowe a także Grunt pod Budynkiem R5 (wchodzący w skład Stacji paliw) Budowlami stanowiącymi elementy Stacji paliw, w tym znakami reklamowymi – totemami.

Jednakże należy jednak podkreślić, iż pomimo, że wybudowane przez Dzierżawcę oraz MZDiK na gruncie należącym do Wnioskodawcy Budynek R5 i Budowle nie będą stanowiły przedmiotu dostawy, to grunt stanowiący działkę nr 1 oraz działkę nr 2 pozostaje w dalszym ciągu gruntem zabudowanym, gdyż jak wynika z wniosku na gruncie posadowione są inne budynki i budowle będące własnością Wnioskodawcy.

Aby ustalić, czy w odniesieniu do poszczególnych Budynków i Budowli zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, czy też opodatkowanie właściwa stawką podatku VAT kluczowe jest określenie, czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu Budynków R i Budowli R doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy planowana transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnosząc się do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynków (Budynku Centrum Handlowego R, Budynków R2, R3, R4, R9, R10, R11, Budynku Marketu Budowlanego R) znajdujących się na działkach nr 1, 2, 5, 7 oraz Budowli doszło najpóźniej w 2007 r. w chwili zakupu przez Sprzedającego Gruntu wraz z powyższymi naniesieniami. Jak z wniosku wynika Sprzedający nie ponosił nakładów na ulepszenie poszczególnych Budynków i Budowli, które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej poszczególnego Budynku lub Budowli.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży Nieruchomości R zabudowanej Budynkami i Budowlami (z wyłączeniem Budynku R5 oraz Budowli stanowiącymi elementy Stacji Paliw w tym znaki reklamowe – totemy oraz ścieżki rowerowej które nie podlegają sprzedaży) będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to dostawa Budynków i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponieważ, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana na rzecz Nabywcy dotycząca prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe Budynki i Budowle również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż Budynków i Budowli. W przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy opodatkują transakcje właściwą stawką podatku VAT, wówczas dostawa gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką.

Skoro planowana sprzedaż zabudowanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia na podstawie innych przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie jest zasadne.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy z zakresie opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości R stawką podatku VAT 23% należało uznać za prawidłowe, natomiast w zakresie sprzedaży Budynków i Budowli w stosunku do których nakłady nie zostały rozliczone należało uznać za nieprawidłowe.

Ad 6-8

Ponadto wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości R.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika że, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Według art. 86 ust. 11 ustawy – jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu przedmiotu Transakcji R Kupujący będzie prowadził działalność w zakresie komercyjnego wynajmu lub dzierżawy powierzchni w Nieruchomości R. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Wątpliwości Strony dotyczą prawa do odliczenia i zwrotu nadwyżki podatku naliczonego z tytułu planowanej Transakcji R.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości R. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym w zakresie komercyjnego wynajmu lub dzierżawy powierzchni w Nieruchomości R, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 10 i 10b lub ust. 11 ustawy. Tym samym w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości R należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ wskazuje, że niniejsza interpretacja dotyczy skutków podatkowych dotyczących Transakcji R, nie odnosi się natomiast do Transakcji G.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że w odniesieniu do podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
   
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs. ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych Dz. U. z 2020r. poz. 374 z późn. zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.