Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0115-KDIT1-3.4012.562.2019.2.BK
z 22 października 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy − przedstawione we wniosku z dnia 23 sierpnia 2019 r. (data wpływu 27 sierpnia 2019 r.) uzupełnionym w dniu 25 września 2019 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania dostawy nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek uzupełniony w dniu 25 września 2019 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania dostawy nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jako osoba fizyczna nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotowa nieruchomość niezabudowana - działka o pow. 3.000 m² jest odrębnym majątkiem Wnioskodawcy. Dotyczy: przyszłej sprzedaży działki niezabudowanej o pow. 3.000 m², na której nie są podłączone żadne media - przeznaczonej w planach zagospodarowania przestrzennego na działalność usługową. Działka niezabudowana o pow. 3.000 m² do 2000 r. była własnością rodziców Wnioskodawcy . Na tej działce nigdy nie była prowadzona działalność gospodarcza i nie jest prowadzona nadal. Rodzice Wnioskodawcy na tej działce uprawiali warzywa dla swoich potrzeb (wydzielili sobie mały ogródek). W 2000 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy, a w 2001 r. przeprowadzone zostało postępowanie spadkowe po ojcu Wnioskodawcy, gdzie spadek nabyli: żona (wdowa) w wysokości 5/8 części udziału i trzech synów, każdy po 1/8 udziału spadku po ojcu (w tym jest udział 1/8 Wnioskodawcy ). Postępowanie spadkowe przeprowadzono w Sądzie Rejonowym w ……Wydział I Cywilny Sygn. akt ….z dnia 31 sierpnia 2001 r. Naczelnik U.S. w ….wydał Zaświadczenie znak sprawy: ….stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn z tyt. dziedziczenia nie należy się, gdyż zastosowano zwolnienie z podatku. W czerwcu 2008 r. na podstawie Aktu Notarialnego Repertorium A nr …..została dokonana Umowa Darowizny przez matkę Wnioskodawcy na rzecz tegoż Wnioskodawcy w wysokości 5/8 udziału - co stanowiło całość udziałów w działce niezabudowanej o pow. 3000 m². W chwili dokonania darowizny przez matkę Wnioskodawca uzyskał sumarycznie 6/8 udziałów w tejże nieruchomości niezabudowanej. Z tytułu Umowy Darowizny Naczelnik U.S. w ….wydał Zaświadczenie znak sprawy: …..stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn z tyt. darowizny nie należy się, gdyż zastosowano zwolnienie od podatku. W 2018 r. - Postanowieniem Sądu Rejonowego w …..I Wydział Cywilny Sygn. akt …..z dnia 11 grudnia 2018 r. doszło do Ugody Sądowej między pozostałymi udziałowcami w tejże nieruchomości niezabudowanej, co oznacza, że powyższa działka niezabudowana o pow. 3.000 m² w całości przechodzi na wyłączną własność Wnioskodawcy - po spłacie w wysokości 1/8 każdego udziałowca. Dnia 7 stycznia 2019 r. została złożona deklaracja w sprawie podatku od czynności cywilno-prawnej PCC-3 w U.S. w …..- dotycząca Ugody Sądowej o dział spadku. Nr Ugody Sądowej …..z dn.11 grudnia 2018 r. Z tytułu PCC-3 została dokonana wpłata na konto U.S. w…...

W lutym 2019 r. zgłosił się do Wnioskodawcy Kupujący zainteresowany zakupem działki niezabudowanej o pow. 3.000 m² w dalszym ciągu nie zagospodarowanej i bez żadnych podłączeń do mediów, na której Kupujący chciałby postawić budynek handlowy.

Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży przedmiotowej działki niezabudowanej o pow. 3.000 m².

W dniu 13 marca 2019 r. w Kancelarii Notarialnej w …..został podpisany z Kupującym Akt Notarialny i „Umowa Przedwstępna Sprzedaży Pod Warunkiem” nr sprawy: Repertorium A numer ….z dn. 13 marca 2019 r., na mocy której Wnioskodawca wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotową działką niezabudowaną o pow. 3.000 m² na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2, pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści „Umowy Przedwstępnej Sprzedaży pod Warunkiem” tj.

1. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości (działki niezabudowanej o pow.3.000 m2) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego w tym obiektem handlowym.

2. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ, o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość, według koncepcji Kupującego, bez konieczności przebudowy układu drogowego.

3. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

3. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

4. Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego pozwalających na realizację planowanej inwestycji.

5. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego.

W/w zezwolenia i decyzje zgodnie z umową miały zostać wykonane na koszt Kupującego. Wnioskodawca do chwili wystąpienia z niniejszym Wnioskiem nie ma wiedzy, czy Kupujący uzyskał jakiekolwiek decyzje wymienione jw .

Wnioskodawca poza zawarciem przedmiotowej „Umowy Przedwstępnej Sprzedaży pod Warunkiem” nie podejmował jakichkolwiek innych działań mających na celu znalezienie nabywcy dla przedmiotowej działki niezabudowanej.

Wnioskodawca do dnia złożenia wniosku nigdy wcześniej nie sprzedawał żadnych nieruchomości. Około trzydziestu lat temu nabył do majątku wspólnego z żoną mieszkanie czynszowe o pow. 49 m² od Urzędu Miasta i Gminy, w którym mieszka do dzisiaj.

Wnioskodawca potwierdza, że przedmiotowa działka niezabudowana o pow.3.000 m² nigdy nie była i nie jest obecnie wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej. Jak wynika z uzupełnienia do wniosku:

Wnioskodawca od 2001 r. był współudziałowcem w 1/8 udziału w nieruchomości niezbudowanej o pow. 3.000 m² Nr działki….. W czerwcu 2008 r. na podstawie Aktu Notarialnego Repertorium A nr ….została dokonana Umowa Darowizny przez matkę Wnioskodawcy na rzecz tegoż Wnioskodawcy w wysokości 5/8 udziału. W chwili dokonania darowizny przez matkę Wnioskodawca uzyskał sumarycznie 6/8 udziałów w tejże nieruchomości niezabudowanej. W 2018 r. Postanowieniem Sądu Rejonowego w… I Wydział Cywilny Sygn. akt. …..z dnia 11 grudnia 2018 r. doszło do Ugody Sądowej między pozostałymi udziałowcami w tejże nieruchomości niezabudowanej, co oznacza, że powyższa nieruchomość niezabudowana o pow. 3000 m² w całości przechodzi na wyłączoną własność Wnioskodawcy - po spłacie w wysokości 1/8 każdego udziałowca. Powyższa nieruchomość niezabudowana nie była i nie jest do chwili obecnej wykorzystywana do działalności gospodarczej ani działalności rolniczej. Od chwili nabycia udziałów przez Wnioskodawcę tj. od 2001 r. do chwili obecnej działka jest nieużytkowana, pole leży pozostawione bez żadnej pielęgnacji tzw. ugór.

Z ogólnej powierzchni tej nieruchomości tj. 3.000 m², areał o pow.0,2750 ha - oznaczony w Ewidencji Gruntów symbolem R- grunty orne na podstawie ustawy o podatku rolnym z dnia 15 listopada 1984 r podlegał zwolnieniu z opodatkowania podatkiem rolnym. Natomiast obszar 0,0250 ha oznaczony w Ewidencji Gruntów symbolem N (nieużytki) na podstawie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. - podlegał zwolnieniu od podatków i opłat lokalnych.

Powyższa nieruchomość niezabudowana o pow. 3000 m² Nr działki …..nie była przedmiotem najmu. W okresie od 13 marca 2019 r. do 13 czerwca 2019 r. (3 miesiące) była zawarta Umowa Dzierżawy z Kupującym w związku z łączącą strony Przedwstępną Umową Sprzedaży działki gruntu niezabudowanej Nr….. Celem Umowy Dzierżawy było wyrażenie zgody przez Wnioskodawcę „Wydzierżawiającego” na dysponowanie przez Kupującego „Dzierżawcę” przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści Umowy Przedwstępnej Repertorium A numer…...

Dla przedmiotowych gruntów istnieje plan zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta ..., dotyczącego terenu w rejonie ulic ….uchwalonego Uchwałą Nr ….Rady Miejskiej w …w dniu 23 lutego 2006 r., ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa ….Nr 53, poz. 999 z dnia 14 kwietnia 2006 r. przedmiotowa nieruchomość ( działka Nr…..) oznaczona jest symbolem 18-U- tereny usług. Powyższe grunty przeznaczone są pod zabudowę w zależności od koncepcji Kupującego. Do dnia dzisiejszego dla tych gruntów nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca własnym staraniem nawiązał kontakt z Nabywcą poprzez korespondencję listowną. Poza tym Wnioskodawca nie podejmował innych działań mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy dla przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej Nr…...

W związku z zawartą Umową Przedwstępną Sprzedaży Wnioskodawca udzielił Kupującemu - Nabywcy pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania w swoim imieniu przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w & 3 Umowy w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień tj.

1. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości (działki nr….) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym obiektem handlowym o pow. zabudowy nie mniejszej niż 600,00 m²,
2. Uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ, o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość, według koncepcji kupującego, na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t., bez konieczności przebudowy układu drogowego,
3. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
4. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
5. Uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji,
6. Uzyskania pozwoleń na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych.

Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością niezabudowaną Nr działki ….na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnienia kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy sprzedaży celem przeprowadzenia badań gruntu.

Ponadto Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa pracownikowi Kupującego, z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej Nr …warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, a także wydaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Moment dostawy nieruchomości w obecnej chwili jest zdarzeniem przyszłym. Nabywca dołoży wszelkich starań , aby wszystkie działania określone w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży były spełnione. Jednakże Nabywca zgodnie z zawartą Umową Przedwstępną Sprzedaży może nabyć tę nieruchomość w przypadku, gdy któreś z tych działań nie zostanie spełnione, a jest w trakcie postępowania administracyjnego w dniu przeniesienia własności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przedmiotowej działki niezabudowanej przez Wnioskodawcę będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej działki niezabudowanej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielną działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 tego artykułu obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a także działalność osób wykonującą wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zdaniem Wnioskodawcy nie spełnia on w/w warunków, ponieważ nie wykonuje działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość tj. działkę niezabudowaną o pow. 3.000 m² w drodze spadku i darowizn i stanowi ona majątek prywatny Wnioskodawcy. Nie prowadził żadnej działalności gospodarczej na w/w nieruchomości ani też nie czynił żadnych starań aby uatrakcyjnić zbywaną nieruchomość tj. nie dokonywał podziałów , nie uzbrajał, nie podłączał mediów.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej żadnej sprzedaży innych nieruchomości i nie zamierza wykonywać podobnych czynności w sposób ciągły. Ze względu na fakt, że w/w działka w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona na działalność usługową, a Wnioskodawca nie zamierza prowadzić żadnej działalności, rozważał decyzję o sprzedaży w/w nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności marketingowych w tym temacie, nie zlecał agencji nieruchomości sprzedaż w/w nieruchomości ani nie ogłaszał chęci sprzedaży w mediach. W lutym br. zgłosił się potencjalny kupiec, z którym Wnioskodawca zawarł „Umowę przedwstępną Pod Warunkiem” w formie Aktu Notarialnego. Warunki jakie postawił Kupujący zostały wymienione w części „OPIS STANU FAKTYCZNEGO”, dodatkowym warunkiem zawartym w w/w Umowie jest uzyskanie przez Sprzedającego interpretacji wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej co do statusu Sprzedającego - czy sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości będzie podlegała podatkowi od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (…).

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 tego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, str. 1, z późn. zm.) – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i osób świadczących usługi włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie, w sposób ciągły, własności dóbr materialnych lub niematerialnych do celów zarobkowych.

Stosownie do treści art. 12 ust. 1 cytowanej Dyrektywy – państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1. dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem,
2. dostawa terenu budowlanego.

Określony w ustawie o podatku od towarów i usług zakres opodatkowania tym podatkiem wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analiza przywołanych przepisów prowadzi do wniosku, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Wskazać należy, że w przedmiocie opodatkowania sprzedaży działek służących do działalności rolniczej, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego gminy pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, a nabytych jako grunty rolne, wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10).

Udzielając odpowiedzi na postawione w tym temacie pytania prejudycjalne, Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Warunkiem uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od towarów i usług – w świetle przywołanego orzeczenia TSUE – jest to czy ta osoba podejmuje aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, tj. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i osoba ta nie podejmuje aktywnych działań w celu dokonania sprzedaży, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu w sprawie C 291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Podkreślić należy, że wskazane orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, np. NSA z dnia 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1658/11), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt. I FSK 1656/11) oraz WSA z dnia 1 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 670/11), z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11), które zapadły na tle wyroku Trybunału.

Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Niemniej jednak o tym, że działania prowadzone przez sprzedawcę gruntu przybierają profesjonalną formę decydować może również sposób wykorzystywania gruntu, stąd – jak zaznaczono powyżej – niezbędna jest każdorazowa ocena okoliczności faktycznych danej sprawy.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu – czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. ustawy – umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. ustawy, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 ww. ustawy – jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu – pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. ustawy – pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika – że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) zostaje upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego, treści przywołanych przepisów prawa oraz orzecznictwa TSUE, prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż działek gruntu – wbrew stanowisku zaprezentowanemu we wniosku – będzie miała znamiona działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać dostawy działki gruntu nr o pow. 3000 m². Jak wskazano we wniosku, informacja, dzięki której Nabywca dowiedział się o możliwości zakupu przedmiotowej działki wyniknęła z inicjatywy Wnioskodawcy. Umowę przedwstępną sprzedaży Wnioskodawca zawarł w dniu 13 marca 2019 r w której udzielił kupującemu pełnomocnictw do określonych czynności. Wskazane pełnomocnictwo zawiera upoważnienie do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń prowadzących do uzyskania pozwolenia na budowę.

Zatem fakt, że opisane działania, nie są/nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na jego sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy, jako mocodawcy. Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy jako współwłaściciela, wpłyną na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku od towarów i usług zostały/zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Ponadto należy zaznaczyć, że – jak wynika z treści wniosku – to z inicjatywy Wnioskodawcy nabywca dowiedział się o możliwości zakupu przedmiotowej działki, a grunt ten w okresie od 13 marca 2019 r. do 13 czerwca 2019 r. był oddany w dzierżawę na rzecz Kupującego, co oznacza, że traci on charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie tej nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych powoduje, że grunt był wykorzystywany w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Wobec tego należy stwierdzić, że w związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował (za pośrednictwem pełnomocnika – przyszłego nabywcy) szereg czynności charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, mających na celu uatrakcyjnienie i przygotowanie gruntu do sprzedaży.

Zatem w rozpatrywanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a planowana sprzedaż gruntu będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Ponadto stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie nie rozstrzygano kwestii czy sprzedaż przedmiotowej działki korzysta ze zwolnienia od podatku gdyż nie było to przedmiotem zapytania.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 71-899 Szczecin, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.