2019.10.29 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0115-KDIT2-2.4011.336.2019.1.MM
z 29 października 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 29 sierpnia 2019 r. (data wpływu 29 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 października 2019 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 15 października 2019 r. o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

W ww. wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 17 marca 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z bratem otrzymała od rodziców darowiznę nieruchomości wraz z budynkiem w budowie. W dniu 4 października 2018 r. sprzedała swój udział w nieruchomości za kwotę 625.000 zł, zatem jak wynika z powyższego sprzedaż nastąpiła w tym samym roku co darowizna i nie minął okres 5 lat od darowizny nieruchomości.

Dnia 27 kwietnia 2007 r. Wnioskodawczyni i jej mąż zawarli przedwstępną umowę sprzedaży budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej 108,09 m2 wraz z działką oraz udziałem w działce drogowo-parkingowej. Z tego tytułu uiścili zaliczkę w wysokości 10.000 zł. Całkowita cena zakupu wynosiła 376.846,54 zł. Na zakup budynku w maju 2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęła kredyt mieszkaniowy (kredyt budowalno-hipoteczny przeznaczony na zakup na rynku pierwotnym nieruchomości od dewelopera) w banku X, denominowany udzielony w złotych w kwocie stanowiącej równowartość 179.026,99 franków szwajcarskich, na okres 30 lat. Kredyt został przyznany w kwocie 400.000 zł. Kwotę 10.000 zł jako refinansowanie nakładów poniesionych przez Wnioskodawczynię oraz 23.153.44 zł jako nakłady na prace wykończeniowe Bank wypłacił Wnioskodawczyni i jej mężowi - jako kredytobiorcom, natomiast kwotę 366.846,54 zł Bank wpłacał zgodnie z harmonogramem zamieszczonym w umowie z deweloperem. Dnia 21 lutego 2008 r. Wnioskodawczyni i jej mąż wypowiedzieli przedwstępną umowę sprzedaży budynku mieszkalnego, o którym mowa powyżej, jednocześnie poprosili dewelopera o przeniesienie wszystkich wpłaconych dotąd środków pieniężnych w związku z tą umową na poczet nowej umowy przedwstępnej zakupu budynku mieszkalnego, którą to umowę zawarli z deweloperem tego samego dnia. Nowa umowa przedwstępna dotyczyła zakupu budynku mieszkalnego o powierzchni 145,69 m2 wraz z działką oraz udziałem w działce drogowo-parkingowej za kwotę 551.990 zł. W związku ze zmianą przedmiotu zakupu Bank w dniu 21 marca 2008 r. wprowadził aneksem do umowy kredytu mieszkaniowego zmiany dotyczące m.in. rodzaju nieruchomości tj. zakup domu jednorodzinnego od firmy deweloperskiej o pow. 145,69 m2, wartości nieruchomości oraz wartości udzielonego kredytu denominowanego udzielonego w złotych w kwocie stanowiącej równowartość 183.207,14 franków szwajcarskich. W dniu 18 kwietnia 2008 r. Wnioskodawczyni i jej mąż przenieśli kredyt hipoteczny do Banku Y. Bank ten udzielił kredytu hipotecznego do kwoty 500.000 zł z przeznaczeniem na:

spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w Banku X udzielonego na pokrycie części kosztów zakupu nieruchomości mieszkalnej z umowy kredytu mieszkaniowego,
sfinansowanie części nabycia nieruchomości z umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej z deweloperem.

Całkowity koszt inwestycji mieszkaniowej będący sumą cen nabycia nieruchomości określonych w pkt 1 i 2 wyniósł 551.990 zł, przy czym kwota udziału własnego Wnioskodawczyni i jej małżonka w przedmiotowej inwestycji wyniosła 9,40 % tej inwestycji i stanowiła kwotę 51.990 zł. Kredyt został zaciągnięty na 30 lat i został wykorzystany w następujących transzach:

w kwocie nie przekraczającej wysokości 390.053,82 zł, zgodnie z przeznaczeniem kredytu określonym w pkt 1 powyżej,
w pozostałej kwocie na rzecz dewelopera zgodnie z terminami określonymi w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawczyni – w związku z ww. kredytem – nie korzystała z odliczeń w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

Dnia 16 września 2008 r. został podpisany akt notarialny nabycia nieruchomości. Za kwotę 514.658 zł została zakupiona działka zabudowana budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym, w zabudowie bliźniaczej, z dostępem do drogi publicznej. Z kolei za cenę brutto 37.332,00 zł został nabyty udział wynoszący 1/6 części w działce stanowiącej drogę i parking. Budynek był w stanie deweloperskim, natomiast Wnioskodawczyni i jej mąż zaczęli mieć kłopoty finansowe. Wnioskodawczyni i jej mężowi zabrakło pieniędzy na wykończenie budynku aby mogli się do niego wprowadzić. Poprosili bank o podwyższenie wartości kredytu. Bank wyraził zgodę na podwyższenie kredytu pod warunkiem, iż dodatkowym zabezpieczeniem będzie mieszkanie Wnioskodawczyni i jej męża z którego to chciała się przenieść z rodziną do wykańczanego budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. W konsekwencji w dniu 15 grudnia 2008 r. kredyt został podwyższony oraz została zmieniona waluta kredytu na kredyt we frankach szwajcarskich w wysokości do kwoty 261.604 CHF. Jednocześnie w celu zabezpieczenia kredytu Bank dokonał obciążenia hipoteką mieszkania w którym aktualnie mieszkali. Aneksem zmieniono również wartość hipoteki umownej kaucyjnej na rzecz Banku na budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej oraz hipotekę kaucyjną wpisano również na mieszkanie. W październiku 2009 r. Wnioskodawczyni przeprowadziła się wraz z rodziną do budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. Obecnie mieszka w budynku mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej stanowiącym współwłasność jej i męża, na który to budynek został zaciągnięty kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich (CHF). Wnioskodawczyni posiada również mieszkanie które jest współwłasnością jej i męża, które jest dodatkowym zabezpieczeniem spłaty kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich (CHF) na budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej. Są to własności hipoteczne. Wnioskodawczyni i jej mąż po wykończeniu domu w zabudowie bliźniaczej próbowali wnioskować o zdjęcie hipoteki z mieszkania, aby je sprzedać. Jednak Bank w odpowiedzi na ich wniosek odpowiedział iż aby zdjąć hipotekę z mieszkania należałoby spłacić część kredytu. Między Wnioskodawczynią a jej mężem istnieje wspólnota majątkowa małżeńska.

Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć część środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży udziału w nieruchomości otrzymanej od rodziców na spłatę ww. kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup domu w zabudowie bliźniaczej będącego współwłasnością małżeńską. Wnioskodawczyni rozważa również przeznaczenie części środków pieniężnych otrzymanych ze sprzedaży udziału w nieruchomości na zakup innej nieruchomości - działki budowlanej - w celu wybudowania na niej domu wolnostojącego. Ze względu na kłopoty z kręgosłupem Wnioskodawczyni chciałaby wybudować dom parterowy i bez barier architektonicznych aby móc z niego korzystać bez ograniczeń do późnej starości. Dom wybudowany byłby w technologii energooszczędnej i miałby niewielki metraż. Nowa nieruchomość będzie służyła w przyszłości jej własnym celom mieszkaniowym. Jednopiętrowy budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej obecnie należący do Wnioskodawczyni i jej męża zaspokajałby jej własne cele mieszkaniowe do czasu zamieszkania w wybudowanym na zakupionej działce domu wolnostojącego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w zakresie dochodu ze zbycia nieruchomości nabytych w drodze darowizny Wnioskodawczyni korzysta ze zwolnienia, jeśli część środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży przeznaczy - nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to odpłatne zbycie - na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na nabycie budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej, a część na zakup działki budowlanej, nabywanej na jej własne cele mieszkaniowe ?

Zdaniem Wnioskodawczyni zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c ustawy PDOF, źródłem przychodów podatkowych jest zbycie nieruchomości oraz niektórych praw do nieruchomości. Przychód powstaje, o ile nie upłynął jeszcze okres 5-letni, liczony od końca roku, w którym dana nieruchomość została przez podatnika nabyta, bądź przez podatnika wybudowana. W niniejszym stanie faktycznym taka sytuacja właśnie ma miejsce tj. Wnioskodawczyni uzyskała przychód ze sprzedaży nieruchomości we wskazanym w przepisach przedziale czasowym zatem przychód uzyskany z takiego zbycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie jednak z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PDOF (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2018 r.) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy PDOF do zwolnienia kwalifikują się m in. wydatki poniesione na: c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego. Ponadto, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy PDOF do skorzystania ze zwolnienia kwalifikują się również wydatki, poniesione m.in. na: a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości, na cele mieszkaniowe, o których mowa wyżej; b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a).

Zatem – w ocenie Wnioskodawczyni - podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PDOF, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jest fakt wydatkowania środków wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 ww. ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia. Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Jak wskazane zostało w przytoczonych powyżej przepisach dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości będzie zwolniony z podatku jeżeli środki uzyskane w wyniku sprzedaży wydatkowane zostaną między innymi na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości, na cele mieszkaniowe. Tak też - w opisywanym zdarzeniu przyszłym- Wnioskodawczyni będzie spłacać kredyt wraz z odsetkami zaciągnięty na zakup domu w którym obecnie, wraz z rodziną zamieszkuje. Dodatkowo, środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na nabycie działki budowlanej na której wybuduje dom. W analizowanym przypadku w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni pozostałą część środków pieniężnych, które pochodzą ze sprzedaży nieruchomości - nabytej w drodze darowizny od jej rodziców - przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na zakup nieruchomości – działki budowlanej, na której następnie wybudowałaby dom, który zaspokoiłby jej własne cele mieszkaniowe - zastosowanie znajdzie zwolnienie wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof. Wówczas nowo wybudowany dom spełniałby jej potrzeby mieszkaniowe w miejsce dotychczasowego budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. Tak jak wskazano, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W niniejszej sprawie Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego domu wraz z odsetkami, w którym to domu obecnie wraz z rodziną zamieszkuje, oraz na zakup gruntu pod budowę domu. Na działce zostanie wybudowany dom i będzie służył w przyszłości własnym celom mieszkaniowym Wnioskodawczyni. W nowo wybudowanym domu na działce zakupionej ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości będzie mieszkać. Tym samym – w ocenie Wnioskodawczyni - należy uznać, że nabycie przedmiotowego gruntu budowlanego będzie związane ostatecznie z realizacją jej celów mieszkaniowych. Przeznaczenie przez nią części kwoty uzyskanej ze sprzedaży darowanej przez rodziców nieruchomości na spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup własnego budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej, a pozostałej części - na zakup działki budowlanej, mieści się w zakresie zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, bowiem dom wolnostojący, który zostanie wybudowany na terenie tej działki, będzie realizował własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, zamiast piętrowego budynku w zabudowie bliźniaczej, który będzie te cele realizował jedynie do czasu ukończenia budowy domu wolnostojącego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego - jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jak wynika z opisanego zdarzenia przyszłego dnia 17 marca 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z bratem otrzymała od rodziców darowiznę nieruchomości wraz z budynkiem w budowie. W dniu 4 października 2018 r. sprzedała swój udział w nieruchomości za kwotę 625.000,00 zł. Dnia 27 kwietnia 2007 r. Wnioskodawczyni i jej mąż zawarli przedwstępną umowę sprzedaży budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej 108,09 m2 wraz z działką oraz udziałem w działce drogowo-parkingowej. Z tego tytułu uiścili zaliczkę w wysokości 10.000 zł. Całkowita cena zakupu wynosiła 376.846,54 zł. Na zakup ww. budynku w maju 2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęła kredyt mieszkaniowy (kredyt budowalno-hipoteczny przeznaczony na zakup na rynku pierwotnym nieruchomości od dewelopera) w banku X, denominowany udzielony w złotych w kwocie stanowiącej równowartość 179.026,99 franków szwajcarskich, na okres 30 lat. Kredyt został przyznany w kwocie 400.000 zł. Kwotę 10.000 zł jako refinansowanie nakładów poniesionych przez Wnioskodawczynię oraz 23.153.44 zł jako nakłady na prace wykończeniowe Bank wypłacił Wnioskodawczyni i jej mężowi - jako kredytobiorcom, natomiast kwotę 366.846,54 zł Bank wpłacał zgodnie z harmonogramem zamieszczonym w umowie z deweloperem. Dnia 21 lutego 2008 r. Wnioskodawczyni i jej mąż wypowiedzieli przedwstępną umowę sprzedaży budynku mieszkalnego, o którym mowa powyżej, jednocześnie poprosili dewelopera o przeniesienie wszystkich wpłaconych dotąd środków pieniężnych w związku z tą umową na poczet nowej umowy przedwstępnej zakupu budynku mieszkalnego, którą to umowę zawarli z deweloperem tego samego dnia. Nowa umowa przedwstępna dotyczyła zakupu budynku mieszkalnego o powierzchni 145,69 m2 wraz z działką oraz udziałem w działce drogowo-parkingowej za kwotę 551.990 zł. W związku ze zmianą przedmiotu zakupu Bank w dniu 21 marca 2008 r. wprowadził aneksem do umowy kredytu mieszkaniowego zmiany dotyczące m.in. rodzaju nieruchomości tj. zakup domu jednorodzinnego od firmy deweloperskiej o pow. 145,69 m2, wartości nieruchomości oraz wartości udzielonego kredytu denominowanego udzielonego w złotych w kwocie stanowiącej równowartość 183.207,14 franków szwajcarskich. W dniu 18 kwietnia 2008 r. Wnioskodawczyni i jej mąż przenieśli kredyt hipoteczny do banku Y. Bank ten udzielił kredytu hipotecznego do kwoty 500.000 zł z przeznaczeniem na:

spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku X udzielonego na pokrycie części kosztów zakupu nieruchomości mieszkalnej z umowy kredytu mieszkaniowego,
sfinansowanie części nabycia nieruchomości z umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej z deweloperem.

w kwocie nie przekraczającej wysokości 390.053,82 zł, zgodnie z przeznaczeniem kredytu określonym w pkt 1 powyżej,
w pozostałej kwocie na rzecz dewelopera zgodnie z terminami określonymi w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości.

Budynek był w stanie deweloperskim, natomiast Wnioskodawczyni i jej mąż zaczęli mieć kłopoty finansowe. Wnioskodawczyni i jej mężowi zabrakło pieniędzy na wykończenie budynku aby mogli się do niego wprowadzić. Poprosili bank o podwyższenie wartości kredytu. Bank wyraził zgodę na podwyższenie kredytu pod warunkiem, iż dodatkowym zabezpieczeniem będzie mieszkanie Wnioskodawczyni i jej męża z którego to chciała się przenieść z rodziną do wykańczanego budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. W konsekwencji w dniu 15 grudnia 2008 r. kredyt został podwyższony oraz została zmieniona waluta kredytu na kredyt we frankach szwajcarskich w wysokości do kwoty 261.604 CHF.

Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć część środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży udziału w nieruchomości otrzymanej od rodziców na spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup domu w zabudowie bliźniaczej będącego współwłasnością małżeńską.

Wnioskodawczyni rozważa również przeznaczenie części środków pieniężnych otrzymanych ze sprzedaży udziału w nieruchomości na zakup innej nieruchomości - działki budowlanej - w celu wybudowania na niej domu wolnostojącego.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawczyni 17 marca 2018 r. wraz z bratem otrzymała od rodziców w drodze darowizny nieruchomość wraz z budynkiem w budowie i 4 października 2018 r. sprzedała swój udział w ww. nieruchomości, to uznać należy, że sprzedaż ww. nieruchomości została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast jego ust. 2, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. - za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Zgodnie z ww. przepisem – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. - wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się m. in.

wydatki poniesione na:
1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
  - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
wydatki poniesione na:
1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2018 r - wynika natomiast, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ww. ustawy).

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W myśl art. 21 ust. 29 tej ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 30 ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z zacytowanych powyżej przepisów wynika, że okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości wyłącznie na cele i w terminach określonych w tym przepisie. Przy tym, enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych uprawniających do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

Do przedmiotowego zwolnienia uprawnia zatem m. in. wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego oraz na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udzielonego na nabycie budynku mieszkalnego oraz nabycie gruntu (lub udziału w gruncie) związanego z tym budynkiem oraz na spłatę kredytu zaciągniętego na spłatę kredytu udzielonego na wskazany powyżej cel mieszkaniowy, a także spłatę kredytu udzielonego na remont własnego budynku mieszkalnego.

Zauważyć również należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje „remontu”. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane jako „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”. Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku jako nieruchomości i jej części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu budynku we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku mieszkalnego. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.

Z brzmienia art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że w przypadku, gdy środki pozyskane z kredytu zostały faktycznie przeznaczone na własne cele mieszkaniowe podatnika, wymienione w tym przepisie to wówczas wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę takiego kredytu uprawnia do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Ponadto – jak wynika z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Mając na uwadze opisane zdarzenie przyszłe oraz zacytowane powyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzić należy, że wydatki poniesione - począwszy od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – na:

zakup działki budowlanej pod budowę domu mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni w przyszłości zamierza realizować własne cele mieszkaniowe oraz
spłatę kredytu hipotecznego przeznaczonego na:
1. spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku X na mocy umowy kredytu mieszkaniowego na pokrycie części kosztów zakupu nieruchomości mieszkalnej [tj. budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej oraz gruntu (udziału w gruncie) związanym z tym budynkiem],
2. sfinansowanie części nabycia tej nieruchomości z umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej z deweloperem oraz
3. wykończenie ww. budynku mieszkalnego (po nabyciu jego własności)

uprawniają do zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwolnieniu przedmiotowemu wynikającemu z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie podlegał zatem dochód, w wysokości odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału ww. wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Końcowo wskazać należy, że wydatków na zakup udziału w części działki stanowiącej drogę i parking nie sposób zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem w sytuacji, gdy zakup udziału w ww. działce został również sfinansowany ze środków pochodzących z ww. kredytu, lub gdy część kredytu przeznaczona została przez Wnioskodawczynię na inne cele niż wskazane w art. 25 ust. 25 ww. ustawy, to za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 należy uznać wydatki przypadające na spłatę kredytu przeznaczonego: na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku X na podstawie umowy kredytu mieszkaniowego, na pokrycie części kosztów zakupu nieruchomości mieszkalnej [tj. budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej oraz gruntu (udziału w gruncie) związanym z tym budynkiem] oraz na sfinansowanie części nabycia tej nieruchomości z umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej z deweloperem oraz na wykończenie ww. budynku mieszkalnego, który nabyła w stanie deweloperskim oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu, która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu przeznaczonego na ww. cele.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego opisanego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin