Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4014.175.2019.4.MZA
z 4 listopada 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 sierpnia 2019 r. (data wpływu 12 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym 25 października 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 02 października 2019 r., Znak: 0113-KDIPT1-3.4012.483.2019.1.MK oraz 0111-KDIB2-2.4014.175.2019.3.MZA wezwano Zainteresowanych do uzupełnienia wniosku. Wniosek uzupełniono 25 października 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Wnioskodawcy i planowana transakcja

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”) jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”), opisanej szczegółowo poniżej. Poza Nieruchomością, Zbywca jest właścicielem jeszcze innych nieruchomości, które są wykorzystywane w prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości do najemców.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”) planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość.

Następnie Nabywca dokona sprzedaży Nieruchomości na rzecz zarejestrowanej w Polsce spółki z ograniczoną odpowiedzialnością („Ostateczny Nabywca”) po uprzednim spełnieniu się warunków określonych w umowie przedwstępnej nabycia Nieruchomości, jaką zawarł Ostateczny Nabywca („Umowa przedwstępna”).

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”) Nieruchomości wraz z prawami majątkowymi, opisanych szczegółowo poniżej, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca są i na moment Transakcji będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

2. Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

• prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: x/7, x/12, x/14, x/18, x/20, x/27 oraz prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym x/19 (dalej: „Działki”),
• prawo własności budynków, budowli i urządzeń zlokalizowanych na Działkach (zwanych dalej odpowiednio „Budynkami”, „Budowlami”, „Urządzeniami”).
  
  

Na Działkach znajdują się między innymi:

• budynek hipermarketu (dalej jako: „Budynek CH”);
• parking;
• kanalizacja zewnętrzna;
• wodociąg zewnętrzny;
• wieża reklamowa;
• ogrodzenie;
• oświetlenie zewnętrzne.
  
  

Działki położone są na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania przestrzennego („MPZP”), uchwalonym przez Radę Miejską uchwałą z 14 września 2010 r., zgodnie z którym:

• działki o nr ewidencyjnych x/19, x/7, x/12, x/14, x/18 – przeznaczone są pod teren usług i rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² (teren oznaczony symbolem „U/UC”);
• działka o nr ewidencyjnym x/20 – przeznaczona jest częściowo pod teren usług i rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni stanowiące Działki będą zabudowane (za wyjątkiem Działki nr x/20, która jak wskazano powyżej jest objęta MPZP jako przeznaczona pod zabudowę). Poza Budynkami, Budowlami i Urządzeniami na Działkach na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.
  
  

3. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Historycznie Działki nabywane były przez A Sp. z o.o. (dalej: A), od Gminy Miasta oraz Przedsiębiorstwa B.

Prawo użytkowania wieczystego Działki nr x/19 zostało nabyte przez A w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 27 maja 1998 r. Działka x/19 na moment nabycia przez A była zabudowana budynkiem biurowym dwukondygnacyjnym. Nabycie budynku przez A było zwolnione z VAT jako dostawa towarów używanych. Niemniej, po nabyciu przez A została dokonana rozbiórka wszelkich naniesień, które się na niej znajdowały.

Prawo własności pozostałych Działek zostało nabyte przez A w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 17 lipca 1997 r. Działki – objęte niniejszym aktem – na moment nabycia były niezabudowane.

Na mocy uchwały zgromadzenia wspólników A zawartej w formie aktu notarialnego

z 10 kwietnia 2009 r. A połączyła się ze Zbywcą poprzez przeniesienie całego majątku A (spółka przejmowana) na Zbywcę (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych. W wyniku połączenia Zbywca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki A.

W dniu 2 stycznia 2002 r. A (poprzednik prawny Zbywcy) zawarł z C Sp. z o.o. (obecnie: D Sp. z o.o., dalej jako: „D” lub „Najemca Nieruchomości”) umowę najmu („Umowa Najmu”). Zgodnie z Umową Najmu wynajmujący (obecnie Zbywca) oddaje w najem najemcy (D) Działki ze wszystkimi budynkami i obiektami budowlanymi, miejscami postojowymi, powierzchniami komunikacyjnymi oraz terenami wolnymi, które wybuduje wynajmujący (Zbywca/poprzednik prawny Zbywcy). Planowany (na dzień zawarcia Umowy Najmu) obiekt najmu obejmuje budynek przeznaczony na samoobsługowy dom handlowy (Hipermarket), „Strefę Pasażu Handlowego” i na markety specjalistyczne o powierzchni najmu około 14.037 m². Na podstawie Umowy Najmu D ma prawo do podnajmu powierzchni wspomnianego budynku (za zgodą wynajmującego, który może odmówić zgody jedynie z ważnego powodu). Wynajem powierzchni na podstawie Umowy Najmu podlegał opodatkowaniu VAT.

Po zawarciu Umowy Najmu zarówno Najemca Nieruchomości jak i Zbywca/poprzednik prawny Zbywcy wznosili Budynki/Budowle, mając prawo do odliczenia VAT naliczonego na wydatkach związanych z taką budową.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane m.in.: 21 października 2002 r. na A – pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego; zespołu handlowo-usługowego A wraz z infrastrukturą techniczną zewnętrzną, przyłączami „mediów”, placem postojowym dla samochodów osobowych oraz z dojazdem zaopatrzeniowym, na działce, co do której decyzją z 16 sierpnia 2000 r. nałożony został obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Budynki/Budowle wzniesione przez Zbywcę/poprzednika prawnego Zbywcy to m.in.:

• budynek marketu oraz instalacje („Budynek CH”) zgodnie z rejestrem środków trwałych Zbywcy wartość początkowa budynku wynosi około 13,5 mln PLN, budynek oddany został do użytkowania w październiku 2002 r.;
• parking;
• kanalizacja zewnętrzna;
• wodociąg zewnętrzny;
• wieża reklamowa;
• ogrodzenie;
• oświetlenie zewnętrzne.
  
  

Zgodnie z rejestrem środków trwałych D, spółka ta, jako najemca, poniosła nakłady na inwestycję w obcych środkach trwałych (tj. wzniesienie bądź rozbudowę części Budynków i Budowli). W rejestrze D nakłady te zostały wskazane jako:

• budynek (będący częścią/rozbudową Budynku CH, nakłady poniesione w 2002 r. w wysokości około 1,17 mln);
• parking (nakłady poniesione w 2003 r.);
• wiata przystankowa (nakłady poniesione w 2018 r.).
  
  

Zainteresowani wskazali, iż w stosunku do wiaty przystankowej, która została wybudowana przez D i oddana do użytkowania w 2018 r. przed dniem Transakcji możliwe są dwa scenariusze:

• wiata zostanie usunięta bądź też
• Zbywca rozliczy z D nakłady poniesione na jej budowę w ten sposób, że Zbywca zwróci D wartość nakładów poniesionych na wybudowanie wiaty; w ramach omawianego rozliczenia D wystawi dla Zbywcy fakturę VAT z tytułu rozliczenia poniesionych nakładów; Zbywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej faktury.
  
  

Najemca Nieruchomości w ciągu ostatnich 2 lat poprzedzających planowaną Transakcję, poza wyżej wskazaną wiatą przystankową, nie wznosił żadnych budynków ani budowli na Działkach, które zostałyby oddane do użytkowania.

Część pomieszczeń Budynku CH była sukcesywnie przekazywana przez D najemcom („Najemcy”) w wykonaniu umów podnajmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez D polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Pozostałe Budynki i Budowle, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH są wykorzystywane przez D i podmioty podnajmujące od niego przestrzeń w Budynku CH. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, polegającej na wynajmie Nieruchomości do D.

Zbywca/ewentualnie A jako jego poprzednik prawny mogli ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano powyżej, poza Nieruchomością, Zbywca jest właścicielem jeszcze innych nieruchomości, które są wykorzystywane w prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości do najemców.

4. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 505 ze zm., „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunek najmu wynikający z Umowy Najmu Nieruchomości. W ramach Transakcji, z mocy prawa, na Nabywcę może zostać także przeniesione zobowiązanie do rozliczenia określonych nakładów poczynionych na Nieruchomości przez D (innych niż nakłady związane ze wzniesieniem wiaty przystankowej). Umowy najmu obecnie zawarte pomiędzy D oraz poszczególnymi Najemcami powierzchni w Nieruchomości będą po sprzedaży Nieruchomości do Nabywcy nadal obowiązywały pomiędzy D oraz poszczególnymi Najemcami. D będzie po przeprowadzeniu Transakcji nadal prowadziła (czasowo) własną działalność handlową w Nieruchomości i wynajem powierzchni do Najemców.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami,
• prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców za jakość i prawidłowość robót związanych z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym wszelkie prawa wynikające z zapewnienia jakości oraz ewentualne gwarancje budowlane generalnych wykonawców,
• dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości.
  
  

Na Kupującego zostaną przeniesione prawa i obowiązki z umowy dzierżawy z 6 lipca 2005 r. zmienionej trzema aneksami zawartej z Gminą dotyczącej dzierżawy nieruchomości drogowych, oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki numer x/33 i 47/1, które służą jako droga dojazdowa do Nieruchomości na cele dostaw towarów, pod warunkiem zawieszającym nabycia prawa własności do Nieruchomości przez Kupującego lub zostanie ustanowiona służebność przejazdu i przechodu przez wyżej wymienione działki na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości, za wynagrodzeniem uiszczonym w całości przez Sprzedającego przed dniem przeprowadzenia Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż ewentualne zobowiązanie do zwrotu nakładów poniesionych na Nieruchomość przez D). Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

• inne nieruchomości będące w posiadaniu Zbywcy oraz własność aktywów materialnych i niematerialnych związanych z tymi nieruchomościami, jak również umowy związane z ich funkcjonowaniem i działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę w tych nieruchomościach;
• prawa do domeny internetowej, prawo do oprogramowania komputerowego związanego z funkcjonowaniem Nieruchomości, prawo do znaku towarowego wyróżniającego Nieruchomość (nie ma odrębnego znaku towarowego dla Nieruchomości),
• prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości,
• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z Najemcą Nieruchomości),
• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działek i budowy/modernizacji/przebudowy Budynków i Budowli,
• środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
• księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
• prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) – obecnie umowy takie nie istnieją.
  
  

Nieruchomość jest obecnie objęta (podobnie jak inne nieruchomości będące własnością Zbywcy jak również nieruchomości będące w posiadaniu innych spółek powiązanych ze Zbywcą) pakietowym ubezpieczeniem nieruchomości zawartym z ubezpieczycielem przez E (spółkę powiązaną ze Zbywcą). Zbywca nie jest ubezpieczającym. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości, będzie ona nadal objęta tym ubezpieczeniem (z uwagi na to, iż dotyczy ono całego pakietu nieruchomości, a nie jedynie Nieruchomości i odnosi się do nieruchomości posiadanych przez spółki pozostające w tej grupie).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie umowy dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości (sprzątanie, ochrona bądź dostawa mediów) są zawarte zarówno przez Zbywcę jak i przez D, tj. Zbywca jest stroną części takich umów, zaś D jest stroną pozostałej części takich umów.

Obecnie, Nieruchomość ma zostać zbyta na rzecz Nabywcy.

5. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić czasowo z jej wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości do D.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych, Zbywcę bądź podmiot powiązany ze Zbywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi ze Zbywcą, w tym z samym Zbywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management).

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów) oraz umowy najmu z D, a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Zainteresowani zaznaczyli, że działalność Nabywcy będzie docelowo zmierzała do odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego (Ostatecznego Nabywcy), z czym wiązało się będzie zakończenie prowadzenia na Nieruchomości działalności Zbywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomości do D.

Przed przeprowadzeniem transakcji sprzedaży Nieruchomości do Ostatecznego Nabywcy, D opuści zajmowaną na własną działalność handlową przestrzeń hipermarketu i nie będzie prowadził w niej działalności handlowej. Ponadto, do daty sprzedaży Nieruchomości na rzecz Ostatecznego Nabywcy, zostaną rozwiązane umowy najmu z Najemcami i Umowa Najmu z D (jak wynika z przedwstępnej umowy sprzedaży podpisanej z Ostatecznym Nabywcą na moment sprzedaży do Ostatecznego Nabywcy Nieruchomość nie powinna być przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów).

Tym samym, zasadniczym celem nabycia Nieruchomości przez Nabywcę jest jej dalsza sprzedaż na rzecz Ostatecznego Nabywcy (niepowiązanego z F). Jednocześnie, działalność Nabywcy w okresie przejściowym pomiędzy nabyciem Nieruchomości a jej dalszym zbyciem będzie zmierzała do tego, aby Nieruchomość stała się przed tą odsprzedażą wolna od Najemców, z którymi zawarto umowy najmu obciążające Nieruchomość oraz do rozwiązania/wypowiedzenia wszelkich umów związanych z Nieruchomością, tak aby Nieruchomość została wydana Ostatecznemu Nabywcy w stanie wolnym od wszelkich obciążeń.

Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 23 października 2019 r. (data wpływu 25 października 2019 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0113-KDIPT1-3.4012.483.2019.3.MK obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Uzasadniając swoje stanowisko, Zainteresowani zaznaczyli, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT obligatoryjnie bądź będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Tym samym, jeżeli Zainteresowani złożą przed Transakcją Oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT transakcji, w związku z czym dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT (albo będzie podlegała opodatkowaniu VAT obligatoryjnie), planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 30 października 2019 r., Znak: 0113-KDIPT1-3.4012.483.2019.3.MK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2. innych praw majątkowych − 1%.
   
   

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu, prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz prawo własności budynków, budowli i urządzeń zlokalizowanymi na Działkach.

Ponadto z opisu wniosku wynika, że Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 października 2019 r. Znak: 0113-KDIPT1-3.4012.483.2019.3.MK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, wskazano, że: „(…) W konsekwencji nie zostaną spełnione warunki pozwalające na uznanie, że przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa. W odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nie będzie mieć zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Planowana transakcja zbycia składników majątkowych będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według właściwej stawki podatku VAT.

(…) Mając na uwadze powyższe, dostawa budynku i budowli znajdujących się na działkach nr x/7, x/12, x/14, x/18, x/27, x/19 będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie mając na uwadze brzmienie art. 29a ust. 8 ustawy dostawa prawa własności działek nr x/7, x/12, x/14, x/18, x/27 i prawa wieczystego użytkowania działki nr x/19 związanych z przedmiotowymi budynkiem i budowlami powinna zostać opodatkowana według zasad właściwych dla dostawy tego budynku i budowli, a więc będzie korzystała również ze zwolnienia o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast dostawa działki niezabudowanej nr x/20 nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działka ta w miejscowym planie zagospodarowania przeznaczona jest pod zabudowę, a wiec stanowi teren budowalny.

Zatem należy stwierdzić, że dostawa działki niezabudowanej nr x/20 będzie opodatkowana według podstawowej stawki podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to do dostawy budynku i budowli znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości można zastosować podstawową stawkę podatku VAT w wysokości 23 % zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa pkt 1 ustawy.

(…) Zatem, w sytuacji wyboru opodatkowania dostawy budynku i budowli znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości zgodnie z ww. przepisami to całość transakcji będzie opodatkowana w stawce 23 %.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku na Nabywcy – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.