2019.11.08 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0113-KDIPT1-1.4012.565.2019.1.MH

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT1-1.4012.565.2019.1.MH
z 8 listopada 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 22 lipca 2019 r. (data wpływu 19 września 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży zabudowanej działki stanowiącej współwłasność małżeńską – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży zabudowanej działki stanowiącej współwłasność małżeńską.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana …….

Zainteresowanego niebędących stroną postępowania: Panią ………..

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawcy, małżeństwo nabyli umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, nieruchomość składającą się z działki nr … o powierzchni …… ha, położoną w miejscowości ., gmina ……., powiat …….., województwo ……, dla której Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą …., zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wybudowanym w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku o powierzchni użytkowej 30 m², wymagający generalnego remontu, niezamieszkały.

W dniu nabycia przez Wnioskodawców ww. nieruchomość była oznaczona w ewidencji gruntów symbolem: ŁIV, ŁV, RIVb i B-RV oraz zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa ww. nieruchomość znajdowała się w terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej oznaczonej symbolem MN1.

Małżonkowie ww. nieruchomość nabyli za pieniądze pochodzące z majątku wspólnego oświadczając, że są małżeństwem i obowiązuje ich z mocy prawa ustawowa wspólność majątkowa, gdyż umów majątkowych małżeńskich nie zawierali, jak również nie zaszły okoliczności, które z mocy prawa lub orzeczenia sądu powodowałyby taki skutek.

Małżonkowie o oświadczyli w akcie notarialnym nabycia nieruchomości, że są właścicielami gospodarstwa rolnego położonego m.in. na terenie gminy o powierzchni 3,4338 ha i zapewnili, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili nabycia ww. nieruchomości wejdzie ona w skład gospodarstwa rolnego będącego ich własnością.

Wnioskodawcy zaznaczają iż od nabycia ww. nieruchomości do chwili obecnej, ww. nieruchomość nie była wykorzystywana przez nich na cele rolnicze, ani na cele prowadzonej przez nich działalności gospodarczych. Ponadto zaznaczają, iż budynek mieszkalny, wybudowany przez poprzednich właścicieli nieruchomości w latach sześćdziesiątych, usytuowany na ww. nieruchomości, który jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane oraz jest trwale związany z gruntem, od momentu nabycia przez Wnioskodawców do chwili obecnej nie był zamieszkany, wynajmowany, wydzierżawiany, użyczany, ani ulepszany (Wnioskodawcy nie ponieśli żadnych nakładów na budynek) w związku z czym nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług.

Ponadto małżonkowie w żaden sposób nie ogłaszali ww. nieruchomości do sprzedaży.

W 2018 r. do Wnioskodawców zgłosił się przedstawiciel spółki Spółka Akcyjna w siedzibą w ….. i zaproponował z inicjatywy ww. Spółki zakup ww. nieruchomości, na co Wnioskodawcy przystali. W dniu 15 czerwca 2018 r. Wnioskodawcy - małżonkowie zawarli z przedstawicielem Spółki Spółka Akcyjna, umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkami w formie aktu notarialnego. Należy tu zaznaczyć, co zostało zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkami, iż Pan prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą …… i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, oraz że Pani prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą ……… i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ponadto, w umowie przedwstępnej pod warunkami z dnia 15-06-2018 r. wykazano, iż:

w dacie nabycia prawa własności do nieruchomości, Wnioskodawcy pozostawali w związku małżeńskim i małżonków z mocy prawa obowiązywała ustawowa wspólność majątkowa;

nieruchomość nie była i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej;

nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, jak również nie stanowi jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu;

zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa, nieruchomość położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i istniejącej zagrodowej z usługami podstawowymi oznaczonymi symbolem MN1, z wyłączeniem pasa terenu przeznaczonego na poszerzenie drogi powiatowej oznaczonej symbolem KL;

nieruchomość jest zabudowana budynkiem o funkcji mieszkalnej - w stanie do rozbiórki;

nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

W umowie przedwstępnej stawiający małżonkowie oświadczyli, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego Spółce Spółka Akcyjna z siedzibą ……., w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń, praw osób trzecich i hipotek, prawo własności do działki ewidencyjnej o projektowanym obszarze od około 2450,00 m² do około 2650,00 m², stanowiącej nieruchomość opisaną wyżej, za ustaloną cenę, pod następującymi warunkami:

Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości gruntowej, która powstanie w wyniku podziału dziatki ewidencyjnej numer …., obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600,00 m²;
Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer …. o planowanym ww. obszarze;
Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość gruntową, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer ………., według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25.00T, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcie drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego;
Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;
Niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji;
Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
Dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości oraz uzyskanie i przedłożenie mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej - zaewidencjonowanej przez właściwy organ/urząd - opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej;
Wydania przez właściwy organ/urząd prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości z klauzulą ostateczności, jeśli taka decyzja będzie wymagana na podstawie przepisów prawa;
Wydania przez właściwy organ/urząd wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku podziału nieruchomości - opatrzone klauzulami, iż stanowią podstawę do wpisu w księdze wieczystej;
Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 2450,00 m² do około 2650,00 m², która powstanie w wyniku podziału nieruchomości;
Przedłożenia w terminie 30 dni od dnia zawarcia niniejszej umowy zaświadczenia/zaświadczeń wydanego/wydanych przez właściwy organ/urząd potwierdzającego/potwierdzających, że nieruchomość nie stanowi lasu, nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy oraz nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;

niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni, po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia piętnastego czerwca dwa tysiące dziewiętnastego roku, a spółka Spółka akcyjna zobowiązuje się kupić.

Ponadto, w § 4 umowy przedwstępnej pod warunkami, strony zgodnie oświadczyły, że Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków 1-8 i 10-13 szczegółowo określonych w umowie przedwstępnej, w § 3, złożone w formie pisemnej, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo nie spełnienia się warunków określonych w § 3 umowy przedwstępnej.

W związku z zawarciem przez Wnioskodawców i kupującego przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkami, w celu wykonania czynności przez Kupującego w imieniu Wnioskodawców, mających na celu spełnienie warunków umowy przedwstępnej, Wnioskodawcy małżonkowie udzielili w ww. umowie przedwstępnej pełnomocnictwa Kupującemu oraz jego pracownikom do:

Sprzedający oświadczyli, że udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń pisanych powyżej, a zawartych w umowie przedwstępnej pod warunkami, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający oświadczyli, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców. Jednocześnie oświadczyli, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 2450,00 m² do około 2650,00 m², która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do uzyskania pozwolenia na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają pracownikowi Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z podziałem nieruchomości szczegółowo opisanej w § 2 umowy przedwstępnej pod warunkami, zgodnie z planem stanowiącym załącznik do ww. umowy, w szczególności do złożenia do właściwych organów/urzędów/sądów i podpisania wniosków o wydanie dokumentów i do ich odbioru;
Sprzedający oświadczyli, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadczył, że w przypadku nie zawarcia przez Strony przyrzeczonej umowy sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na wskazanych nieruchomościach gruntowych.

Ponadto w § 10 ust. 1 umowy przedwstępnej pod warunkami zapisano, iż stawiający zgodnie oświadczają, że podziału nieruchomości dokonuje Kupujący.

Dodatkowo w dniu 15-06-2018, razem z umową przedwstępną sprzedaży pod warunkami, Wnioskodawcy małżonkowie zawarli z Kupującym - spółką Spółka Akcyjna, umowę dzierżawy nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr …….. o powierzchni ……….położonej w miejscowości objętej Księgą wieczystą prowadzona przez Sąd Rejonowy IV wydział Ksiąg Wieczystych, za ustalony w umowie dzierżawy czynsz dzierżawny. Wnioskodawcy występujący w umowie dzierżawy jako Wydzierżawiający wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Umowa dzierżawy została sporządzona na czas nieoznaczony.

W dniu 24 lipca 2018 kupujący, w imieniu Wnioskodawców małżonków, wystąpił o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu numerem działki. Postanowieniem z dnia l0-08-20l8 r. znak zaopiniowano pozytywnie wstępny projekt podziału nieruchomości jako zgodny z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego sołectwa uchwalonym przez Radę Gminy Uchwałą z dnia (Dz. Urz. Woj. z 2004 r. Nr …, poz. … ze zm.).

Wydzielone działki posiadają odpowiednie parametry (powierzchnię, kształt i dostęp do drogi publicznej) niezbędne do realizacji celów wynikających z zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego sołectwa.

W związku z powyższym Wnioskodawcy małżonkowie otrzymali decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu …, gminy ……. numerem działki … o powierzchni 0,5365 ha w sposób przedstawiony na mapie projektu podziału nieruchomości na następujące działki:

nr ………. o pow. 0,0167 ha - przeznaczona na poszerzenie publicznej drogi powiatowej nr …;

nr ………. o pow. 0,2540 ha - przeznaczona pod zabudowę;

nr …….. o pow. 0,2658 ha - przeznaczoną pod zabudowę.

Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu ……….

W dniu …….. Wnioskodawcy małżonkowie zawarli z Kupującym Aneks w formie aktu notarialnego Rep. A numer … do umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkami zawartej dnia ……..r., w którym zgodnie oświadczyli, ze dokonują zmiany umowy w ten sposób, że:

Zaktualizowano informacje o opisie nieruchomości po podziale działek oraz o wpisach do Księgi wieczystej w tym zakresie.
Wykazano w Księdze wieczystej w dziale III roszczenie o treści: „roszczenie na rzecz spółki pod firmą Spółka Akcyjna z siedzibą ….., o nabycie prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 2450,00 m² do około 2650,00 m², która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, wynikające z umowy przedwstępnej stanowiącej podstawę wpisu” ujawnione na rzecz spółki pod firmą ……… Spółka Akcyjna z siedzibą ………, na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkami zawartej dnia 15 czerwca 2018 r. w formie aktu notarialnego.
§ 3 otrzymał następujące brzmienie: Stawiający o oświadczają, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego spółce Spółka Akcyjna z siedzibą …….., w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń, praw osób trzecich i hipotek, prawo własności do działki ewidencyjnej numer ………. o obszarze 2540,00 m², stanowiącej nieruchomość szczegółowo opisaną w § 2 ust. 1 powyżej, za ustaloną w umowie cenę pod następującymi warunkami:
1. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600,00 m²;
2. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości;
3. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25,00T, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcie drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego;
5. Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;
6. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
8. Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
9. Założenia nowej księgi wieczystej dla nieruchomości;
10. Uzyskania pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,50 % w planowanym budynku handlowym zgodnie z uchwałą w sprawi zasad usytuowania miejsc sprzedaży i podawania napojów alkoholowych na terenie gminy;
11. Przedłożenia zaświadczenia wydanego przez właściwy urząd potwierdzającego, że w budynku mieszkalnym posadowionym na nieruchomości nie jest zameldowana żadna osoba na pobyt stały lub czasowy; niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia piętnastego grudnia dwa tysiące dziewiętnastego roku (15-12-2019 r.), zaś Kupujący oświadcza, że prawo własności do nieruchomości, pod wyżej opisanymi warunkami, za opisaną cenę i w wyżej opisanym terminie zobowiązuje się kupić;
Ponadto, stawiający zgodnie oświadczyli, że Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków 1-8 i 10-11 , złożone w formie pisemnej, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo nie spełnienia się warunków określonych w umowie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż:

Wnioskodawcy Małżonkowie nie dążyli do sprzedaży ww. nieruchomości, nie ogłaszali i nie przygotowywali nieruchomości do sprzedaży, a nabywca sam się zgłosił.
Podpisana umowa przedwstępna zawiera termin umowy przyrzeczonej oraz jest wpisane do Księgi wieczystej roszczenie na rzecz Kupującego.
Podział działki ewidencyjnej był zrealizowany z inicjatywy Kupującego, gdyż był zainteresowany tylko częścią nieruchomości.
W wyniku podziału nie wyznaczono dróg wewnętrznych.
Wnioskodawcy, ani Kupujący nie występowali o warunki zabudowy, gdyż dla danego terenu był uchwalony Plan Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalony z inicjatywy i przez Radę Gminy Uchwałą z dnia …..
Udzielone pełnomocnictwa dla Kupującego miały na celu uzyskanie pozwoleń, decyzji i warunków technicznych koniecznych do realizacji planów inwestycyjnych Kupującego.
Wnioskodawcy małżonkowie, nie wykorzystywali nieruchomości na cele rolnicze, ani na cele prowadzonych działalności gospodarczych. Nie ponieśli również kosztów na podwyższenie wartości nieruchomości czy znajdujących się na niej budynków i budowli, które od momentu nabycia ich przez Wnioskodawców nie były wynajmowane, dzierżawione, użyczane, etc., ani ulepszane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawców małżonków na rzecz spółki, z którą Wnioskodawcy podpisali umowę przedwstępną i której przedstawicielom udzielili pełnomocnictw - będzie stanowiło dla Wnioskodawców czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych, zbycie nieruchomości opisanej w stanie faktycznym wniosku na rzecz spółki, z którą Wnioskodawcy podpisał umowę przedwstępną i której przedstawicielom udzielili pełnomocnictw, nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji nie będą on zobligowani do naliczenia podatku z tytułu dokonania sprzedaży nieruchomości.

Transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości, która jest przedmiotem niniejszego wniosku nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, z uwagi na to, że Wnioskodawcy nie działali w ramach niniejszej transakcji jako podatnicy VAT wykonujący działalność gospodarczą, nieruchomość stanowi ich majątek osobisty, na nieruchomości nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza i nie nabyli przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, lecz jako osoby fizyczne. Wnioskodawcy nie ogłaszali nigdzie nieruchomości do sprzedaży, ani w żaden sposób jej do tego celu nie przygotowywali, a wykonany przez Kupującego podział nieruchomości nie wyznaczał dróg wewnętrznych i był uzasadniony chęcią nabycia tylko części nieruchomości koniecznej do realizacji planów inwestycyjnych Kupującego. Dodatkowo w umowie przedwstępnej strony zawarły termin wykonania umowy przyrzeczonej wraz z zapisem roszczenia na rzecz Kupującego w Księdze wieczystej, jak również z możliwością rezygnacji z części warunków umowy i możliwością zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nie spełnienia warunków umowy przedwstępnej.

Ponadto, Wnioskodawcy uważają, że sprzedaż nieruchomości jest jednorazową sprzedażą majątku osobistego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

określone udziały w nieruchomości,
prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Natomiast w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682 z późn. zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 powołanego wyżej Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że razem z umową przedwstępna sprzedaży pod warunkami, Zainteresowani zawarli z Kupującym - spółką, umowę dzierżawy nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr ……….., za ustalony w umowie dzierżawy czynsz dzierżawny. Zainteresowani występujący w umowie dzierżawy jako Wydzierżawiający wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Umowa dzierżawy została sporządzona na czas nieoznaczony.

Stosownie do art. 693 § 1 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczona jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Sam charakter stosunku prawnego jaki kształtuje umowa dzierżawy wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży przedmiotowej działki zabudowanej nr ……. stanowiącej współwłasność małżeńską, powstałej w wyniku podziału działki nr …., Zainteresowani nie będą zbywali majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Dzierżawa przez Zainteresowanych działki nr …. powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Zainteresowanych w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka ta jest wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowanych działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Zainteresowanych, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej zabudowanej działki nr …….. stanowiącej współwłasność małżeńską podejmowali/będą podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani, małżeństwo nabyli umową sprzedaży nieruchomość składającą się z działki nr ….. zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wybudowanym w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku o powierzchni użytkowej 30 m2, wymagający generalnego remontu, niezamieszkały. W dniu nabycia przez Zainteresowanych ww. nieruchomość była oznaczona zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajdowała się w terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Małżonkowie nieruchomość nabyli za pieniądze pochodzące z majątku wspólnego. Zainteresowani zaznaczają iż od nabycia ww. nieruchomości do chwili obecnej, ww. nieruchomość nie była wykorzystywana przez nich na cele rolnicze, ani na cele prowadzonej przez nich działalności gospodarczych. Ponadto zaznaczają, iż budynek mieszkalny, wybudowany przez poprzednich właścicieli nieruchomości w latach sześćdziesiątych, usytuowany na ww. nieruchomości, który jest budynkiem oraz jest trwale związany z gruntem, od momentu nabycia przez Zainteresowanych do chwili obecnej nie był zamieszkany, wynajmowany, wydzierżawiany, użyczany, ani ulepszany (Zainteresowani nie ponieśli żadnych nakładów na budynek) w związku z czym nie doszło do pierwszego zasiedlenia. W 2018 r. do Zainteresowanych zgłosił się przedstawiciel spółki i zaproponował z inicjatywy ww. Spółki zakup ww. nieruchomości, na co Zainteresowani przystali. W dniu 15 czerwca 2018 r. Zainteresowani zawarli z przedstawicielem Spółki, umowę przedwstępną sprzedaży. W umowie przedwstępnej stawiający małżonkowie oświadczyli, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego Spółce, w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń, praw osób trzecich i hipotek, prawo własności do działki, stanowiącej nieruchomość, za ustaloną cenę.

W związku z zawarciem przez Zainteresowanych i kupującego przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkami, w celu wykonania czynności przez Kupującego w imieniu Zainteresowanych, mających na celu spełnienie warunków umowy przedwstępnej, udzielili w ww. umowie przedwstępnej pełnomocnictwa Kupującemu oraz jego pracownikom do:

Sprzedający oświadczyli, że udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń pisanych powyżej, a zawartych w umowie przedwstępnej pod warunkami, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający oświadczyli, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa w skutek śmierci mocodawców. Jednocześnie oświadczyli, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 2450,00 m2 do około 2650,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do uzyskania pozwolenia na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają pracownikowi Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru;
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z podziałem nieruchomości szczegółowo opisanej w § 2 umowy przedwstępnej pod warunkami, zgodnie z planem stanowiącym załącznik do ww. umowy, w szczególności do złożenia do właściwych organów/urzędów/sądów i podpisania wniosków o wydanie dokumentów i do ich odbioru;
Sprzedający oświadczyli, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadczył, że w przypadku nie zawarcia przez Strony przyrzeczonej umowy sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na wskazanych nieruchomościach gruntowych.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca działki, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Zainteresowanych zabudowanej działki nr ……… stanowiącej współwłasność małżeńską. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Zainteresowani udzielili Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanych, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanych (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Zainteresowanych. Działania te dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanych, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Zainteresowani dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr ………. stanowiącej współwłasność małżeńską nie korzystają z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowani w taki sposób zorganizowali sprzedaż ww. działki, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Zainteresowanych i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanych. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Zainteresowanych działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanych zabudowanej działki nr …….. stanowiącej współwłasność małżeńską będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowani będą działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanych, a sprzedaż przedmiotowej działki nr …….. stanowiącej współwłasność małżeńską będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Zainteresowanych za profesjonalne podmioty prowadzące działalność gospodarczą przemawia również fakt, że Zainteresowani zawarli umowę dzierżawy przedmiotowej działki. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

Ponadto, pomimo iż celem wykonania szeregu czynności była realizacja warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, to jednak przed sprzedażą wystąpi szereg ww. czynności, które spowodują zwiększenie atrakcyjności działki i ostatecznie jej sprzedaż.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy, należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży zabudowanej działki nr ………., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawców należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego, tj. niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży zabudowanej działki nr …… stanowiącej współwłasność małżeńską. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem we wniosku, w tym w szczególności stawka podatku VAT, a w konsekwencji konieczność naliczenia podatku z tytułu sprzedaży zabudowanej działki nr ………. stanowiącej współwłasność małżeńską – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). a ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin