Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4011.246.2017.1.HS
z 25 października 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 21 sierpnia 2017 r. (data wpływu 25 sierpnia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu:

• wydatków poniesionych przed rozpoczęciem najmu na wyposażenie lokalu mieszkalnego (łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik, pościel, czajnik, garnki, ręczniki, dywaniki, itp.) oraz wydatków związanych z ogłoszeniami dotyczącymi najmu tego mieszkania i ich wykazania po stronie kosztów uzyskania przychodu w 2017 r. – jest prawidłowe,
• wydatków związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego poniesionych przed rozpoczęciem najmu – jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 25 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu i ich wykazania w zeznaniu podatkowym.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Posiada w nim wraz z żoną, na prawach współwłasności ustawowej małżeńskiej, udział wynoszący 50%. Zatem udział przypadający na Wnioskodawcę w tym lokalu wynosi 25% i na żonę Wnioskodawcy również 25%. Natomiast pozostałe 50% udziałów w tym mieszkaniu posiada brat Wnioskodawcy.

Lokal został nabyty 24 października 2016 r. na cele wynajmu.

Natomiast w okresie październik-grudzień 2016 r. został przeprowadzony remont tego mieszkania.

Wartość nakładów na remont wyniosła 3 707,67 zł. Nakłady te zostały uwzględnione przy ustalaniu wartości początkowej mieszkania celem naliczania odpisów amortyzacyjnych.

W ww. okresie (październik-grudzień 2016 r.) zostały poniesione również inne wydatki, takie jak:

• wydatki związane z wyposażeniem mieszkania pod kątem najmu (łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik, pościel, czajnik, garnki, ręczniki, dywaniki, itp.),
• wydatki związane z utrzymaniem mieszkania (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda),
• wydatki związane z ogłoszeniami dotyczącymi wynajmu tego mieszkania – poniesione w grudniu 2016 r.
  
  

Po zakończonym remoncie – 30 grudnia 2016 r. – mieszkanie zostało przyjęte do ewidencji środków trwałych.

Od stycznia 2017 r. zostało wynajęte na podstawie „Umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego” na potrzeby mieszkaniowe. Od stycznia 2017 r. naliczana jest amortyzacja mieszkania.

Według posiadanych udziałów rozliczane są wpływy z wynajmu. Mianowicie jak już wyżej wskazano, mieszkanie zostało wynajęte na podstawie „Umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego” na potrzeby mieszkaniowe.

W umowie określono okres wynajmu na 12 miesięcy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Lokal był wynajmowany od stycznia do kwietnia 2017 r.

Następnie mieszkanie zostało wynajęte najemcy – firmie prowadzącej działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania od 1 czerwca 2017 r.

W umowie dotyczącej najmu jest zapis, że wynajmujący oddaje najemcy lokal w celu świadczenia przez najemcę usług, tj. zapewnienia w lokalu krótkoterminowego zakwaterowania, a wynajmujący wyraża zgodę na ww. działalność najemcy, który ma całkowitą swobodę dotyczącą zamieszczania ofert, doboru ich adresatów, sposobu rezerwacji, obsługi gości w związku z prowadzoną działalnością.

W umowie jest również zapis, że cyt.: „Lokal nie jest wynajmowany przez Wynajmującego w ramach działalności gospodarczej.” Zatem ani Wnioskodawca ani pozostali współwłaściciele, nie wynajmują ww. lokalu w ramach działalności gospodarczej. Czynsz najmu będzie przekazywany wynajmującym za każdy miesiąc najmu odrębnie w oparciu o przychód netto najemcy i wynosić będzie 70% przychodu netto najemcy.

Innymi słowy, najemca (ww. firma) po uzyskaniu przychodu od zakwaterowanych osób (klientów) oblicza jego wartość netto (bez kwoty 8% VAT) i od tej kwoty netto oblicza 70%, co stanowi wynagrodzenie dla wynajmujących wg posiadanego udziału. Natomiast pozostałe 30% kwoty (już wcześniej pomniejszonej o podatek od towarów i usług wg stawki 8% VAT) stanowi wynagrodzenie ww. firmy będącej najemcą.

W zakresie podatku dochodowego Wnioskodawca i jego żona skorzystali z możliwości opodatkowania całości dochodu osiągniętego z najmu przez jednego z małżonków, na podstawie art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mianowicie jeśli chodzi o podatek dochodowy, to jest on opłacany tylko przez Wnioskodawcę od całości dochodów z najmu (Wnioskodawcy i jego żony).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy wydatki poniesione w okresie październik-grudzień 2016 r. związane z wyposażeniem mieszkania pod kątem najmu (łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik, pościel, czajnik, garnki, ręczniki, dywaniki, itp.) oraz wydatki związane z utrzymaniem mieszkania (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda), a także wydatki związane z ogłoszeniami dotyczącymi wynajmu tego mieszkania powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w 2017 r. tak, aby wpłynęły na obniżenie przychodu z wynajmu mieszkania uzyskiwanego od stycznia 2017 r.?
2. Czy jeśli wydatki poniesione w okresie październik-grudzień 2016 r. związane z wyposażeniem mieszkania pod kątem najmu (łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik, pościel, czajnik, garnki, ręczniki, dywaniki, itp.) oraz wydatki związane z utrzymaniem mieszkania (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda), a także wydatki związane z ogłoszeniami dotyczącymi wynajmu tego mieszkania nie będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w 2017 r., z uwagi na ich poniesienie w 2016 r., to czy wówczas będą stanowić stratę za 2016 r., o którą będzie można obniżyć dochód osiągnięty w 2017 r. (wysokość obniżenia do 50% kwoty straty)?
   
   

ad. 1) Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki poniesione w okresie październik-grudzień 2016 r. związane z wyposażeniem mieszkania pod kątem najmu (łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik, pościel, czajnik, garnki, ręczniki, dywaniki, itp.) oraz wydatki związane z utrzymaniem mieszkania (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda), a także wydatki związane z ogłoszeniami dotyczącymi wynajmu tego mieszkania powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w 2017 r. tak, aby wpłynęły na obniżenie przychodu z wynajmu mieszkania uzyskiwanego od stycznia 2017 r. Skoro mieszkanie nie było wynajmowane w 2016 r., to brak było przychodu z wynajmu w tym roku. Mieszkanie zostało wynajęte od stycznia 2017 r. Zatem pierwszy przychód z wynajmu mieszkania został osiągnięty w 2017 r. Tym samym wydatki poniesione w okresie październik-grudzień 2016 r. związane z wyposażeniem tego mieszkania, jego utrzymaniem i ogłoszeniami dotyczącymi wynajmu, powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w 2017 r. tak, aby obniżyć przychód osiągnięty z wynajmu uzyskany w 2017 r.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Na tle cytowanej normy prawnej istotne jest to, aby wydatek był poniesiony w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia jego źródła.

Dokładnie taki cel miały poniesione wydatki związane z wyposażeniem mieszkania pod kątem najmu (łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik, pościel, czajnik, garnki, ręczniki, dywaniki, itp.) oraz wydatki związane z utrzymaniem mieszkania (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda), a także wydatki związane z ogłoszeniami dotyczącymi wynajmu tego mieszkania. Tym samym wydatki te powinny obniżyć przychód z wynajmu, który został osiągnięty w 2017 r.

Nie powinno mieć znaczenia, że wydatki te zostały poniesione w 2016 r., gdyż decydujące znaczenie ma fakt, że poniesione zostały w celu osiągnięcia przychodu z wynajmu, a przychód ten jako uzyskany w 2017 r. powinien być obniżony o koszty uzyskania tegoż przychodu.

Reasumując, Wnioskodawca uważa, że wydatki poniesione w 2016 r. powinny obniżyć przychód z wynajmu uzyskany w 2017 r.

ad 2) Zdaniem Wnioskodawcy, jeśli wydatki poniesione w okresie październik-grudzień 2016 r. związane z wyposażeniem mieszkania pod kątem najmu (łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik, pościel, czajnik, garnki, ręczniki, dywaniki, itp.) oraz wydatki związane z utrzymaniem mieszkania (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda), a także wydatki związane z ogłoszeniami dotyczącymi wynajmu tego mieszkania nie będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w 2017 r., z uwagi na ich poniesienie w 2016 r., to wówczas będą stanowić stratę za 2016 r., o którą będzie można obniżyć dochód osiągnięty w 2017 r.

Na podstawie art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dochodem ze źródła przychodów, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

O wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty (art. 9 ust. 3 cyt. ustawy). Ustawodawca zawarł zastrzeżenia do ww. przepisu w ust. 3a, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż dotyczą zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku dochodowego. Zatem w stosunku do przychodów z wynajmu, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, ustawodawca nie zawarł wyjątku. Tym samym jeśli koszty uzyskania przychodów poniesione w 2016 r. nie będą mogły być uwzględnione w 2017 r. to wówczas za 2016 r. pojawi się strata (brak przychodów z wynajmu). Z kolei o 50% straty będzie można obniżyć dochód z wynajmu (przez 5 kolejnych lat podatkowych z tym, że w którymkolwiek z tych lat wysokość obniżenia nie może przekroczyć 50% straty).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (według skali podatkowej) podatnik ma prawo do obniżenia osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania zgodnie z art. 22 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z ww. przepisem art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny – nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem, a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy. Zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane ze źródłem przychodów, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości. W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym, dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów) nawet wówczas, gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Generalnie zatem należy przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów ww. ustawy nie podlegają wyłączeniu z tychże kosztów.

Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została zatem od istnienia związku przyczynowo–skutkowego, polegającego na tym, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Przy czym, związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Zauważyć przy tym należy, że konieczność poniesienia danego wydatku nie może wynikać z zaniedbań, braku nadzoru lub sprzecznych z prawem działań podatnika.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl przywołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• być właściwie udokumentowany.
  
  

Oznacza to, że kosztem uzyskania przychodów nie są wszystkie wydatki, ale tylko takie, które nie są wymienione w art. 23 i których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem (zwiększeniem) przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wskazania owego związku spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. O tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa jednak obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii. Jest to zgodne z zasadą, że ciężar udowodnienia spoczywa na osobie, która z określonych faktów wywodzi skutki prawne.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, który został nabyty 24 października 2016 r., a od stycznia 2017 r. jest wynajmowany.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi możliwość zaliczenia w 2017 r. do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków poniesionych przed rozpoczęciem najmu, tj. w okresie październik – grudzień 2016 r., na wyposażenie mieszkania pod kątem najmu (łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik, pościel, czajnik, garnki, ręczniki, dywaniki, itp.), na utrzymanie mieszkania (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda) oraz na ogłoszenia dotyczące wynajmu tego mieszkania.

Przede wszystkim, mając na uwadze wymienione przez Wnioskodawcę wydatki, oprócz zbadania kiedy poniesione przed rozpoczęciem najmu wydatki można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, należy przeanalizować, czy wszystkie z ww. wydatków mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

Odnosząc się do wydatków poniesionych w 2016 r. na wyposażenie mieszkania pod kątem najmu (łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik, pościel, czajnik, garnki, ręczniki, dywaniki, itp.) podkreślić należy, że ustawodawca przyjął zasadę, że wydatki na nabycie składników majątku wykorzystywanych przez podatników w dłuższym okresie czasu, a nie tylko w roku ich nabycia, zalicza się do kosztów sukcesywnie, w miarę ich zużycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. Przepis art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów. Definicja środków trwałych – dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, określona została w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, które podlegają amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została, więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji. Przy czym wskazać należy, że wydatki na ww. wyposażenie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio gdy ich wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w omawianej sprawie jednostkowa cena nabycia – nie przekracza 3 500 zł. W myśl bowiem art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 3 500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Zgodnie natomiast z art. 22f ust. 3 ww. ustawy – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zgodnie z art. 22h-22m, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3 500 zł. W przypadku gdy wartość początkowa jest równa lub niższa niż 3 500 zł, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22d ust. 1, mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22h-22m albo jednorazowo – w miesiącu oddania do używania tego środka trwałego lub wartości niematerialnej lub prawnej, albo w miesiącu następnym.

Z przywołanych przepisów wynika zatem, że wyposażenie wynajmowanego mieszkania, jeżeli wartość jednostkowa tego wyposażenia nie przekracza 3 500 zł i nie zostało ono zaliczone do środków trwałych – można zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Treść wniosku wskazuje, że wymienione w nim składniki wyposażenia zostały nabyte w 2016 r. w związku z uzyskiwaniem w przyszłości przychodów z najmu lokalu mieszkalnego. Zatem, jeżeli wartość jednostkowa wyposażenia (łóżka, kuchenki elektrycznej, szafy, stolika, pościeli, czajnika, garnków, ręczników, dywaników, itp.) nie przekraczała kwoty 3 500 zł i wyposażenie nie zostało zaliczone do środków trwałych, wydatki na wyposażenie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z najmu bezpośrednio, w miesiącu oddania składników wyposażenia do używania, czyli w 2017 r. Zauważyć bowiem należy, że poniesienie wydatków przed rozpoczęciem najmu nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli wydatki te miały na celu osiągnięcie przychodu, a ww. poniesione wydatki na wyposażenie mające na celu przygotowanie lokalu do wynajęcia, niewątpliwie miały wpływ na osiągnięcie przychodów z najmu. Istnieje bowiem związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatków z tego tytułu, a osiąganiem przychodów.

Jedynie w sytuacji, gdy elementy wyposażenia będą stanowiły środki trwałe podlegające amortyzacji, wówczas kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne według stawek ustawowych, możliwe jest przy tym – w przypadku środków trwałych o wartości początkowej niższej niż 3 500 zł dokonanie jednorazowego odpisu amortyzacyjnego.

Do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca może również zaliczyć wydatki związane z ogłoszeniami dotyczącymi wynajmu tego mieszkania, poniesione w grudniu 2016 r. Przywołany art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości. W sytuacji, gdy Wnioskodawca udowodni, że istotnie czynił starania dla pozyskania najemców, wydatek związany z ogłoszeniami dotyczącymi wynajmu tego mieszkania może stanowić koszt uzyskania przychodów.

Również ten wydatek może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów i wykazany po stronie kosztów w zeznaniu za 2017 r.

W tym miejscu Organ wyjaśnia, że wydatki związane z utrzymaniem mieszkania (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda) poniesione przed rozpoczęciem najmu w 2016 r. i przed uzyskaniem przychodu z najmu w ogóle nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Ww. wydatki poniesione przed rozpoczęciem najmu, a dotyczące opłat czynszowych, opłat za media, gaz, prąd, wodę nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów z najmu, gdyż nie spełniają podstawowego wymogu określonego w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Związane są one bowiem z samym posiadaniem lokalu mieszkalnego w okresie, w którym nie był on jeszcze wynajmowany (konieczność poniesienia tych wydatków jest ponadto niezależna od charakteru podejmowanych przez właściciela działań i nie jest nimi uwarunkowana). Zatem brak jest w tej mierze związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesieniem ww. wydatków, a przychodem uzyskanym z najmu, zachowaniem albo zabezpieczeniem tego źródła przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przywołany przepis wskazuje, że przy ocenie danego wydatku przede wszystkim musi istnieć źródło przychodów. Z zasadą tą, skorelowane są przepisy ustanawiające reguły potrącania wydatków w określonym czasie. Tymczasem wydatki z tytułu opłat czynszowych, opłat za media, gaz, prąd, wodę poniesione zostały w okresie, kiedy nie istniało jeszcze źródło przychodu jakim był najem prywatny. Oznacza to, że gdyby wydatki te były poniesione w czasie, gdy istniał przychód z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, wówczas mogłyby zostać uznane za koszty uzyskania przychodu. Natomiast w sytuacji przedstawionej przez Wnioskodawcę, wymienione wydatki, tj. opłaty czynszowe, opłaty za media, gaz, prąd, wodę związane z utrzymaniem mieszkania w 2016 r. (październik-grudzień) nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu.

Jednakże mając na uwadze, że Wnioskodawca w okresie październik-listopad 2016 r. przeprowadził remont lokalu mieszkalnego i koszt tego remontu uwzględnił przy ustalaniu wartości początkowej lokalu mieszkalnego celem naliczania odpisów amortyzacyjnych, należy wyjaśnić, że jeżeli do zużycia energii, wody i gazu doszło na potrzeby przeprowadzenia tego remontu, to koszty zużycia ww. mediów mogą zostać zaliczone – analogicznie jak koszt samego remontu – do kosztów uzyskania przychodów pośrednio, tj. poprzez odpisy amortyzacyjne. Wówczas należy przyjąć, że koszty zużycia energii, gazu i wody nie stanowiły kosztów utrzymania mieszkania ale koszt remontu lokalu mieszkalnego. Przy czym ciężar udowodnienia związku przyczynowo-skutkowego poniesionego kosztu na zużytą energię, gaz i wodę w związku z przeprowadzonym remontem lokalu mieszkalnego spoczywa na Wnioskodawcy.

Podsumowując, wydatki poniesione w 2016 r. (październik-grudzień) na zakup wyposażenia mieszkania będącego przedmiotem najmu od 2017 r. (tj. łóżko, kuchenka elektryczna, szafa, stolik, pościel, czajnik, garnki, ręczniki, dywaniki, itp.) mogą w myśl art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu uzyskiwanych z najmu bezpośrednio, w miesiącu oddania składników wyposażenia do używania, jeżeli wartość jednostkowa tych składników wyposażenia nie przekracza 3 500 zł i wyposażenie to nie zostanie zaliczone do środków trwałych. W przeciwnym przypadku, tzn. gdy elementy wyposażenia stanowią środki trwałe podlegające amortyzacji, to wówczas kosztem uzyskania przychodów mogą być wyłącznie dokonane odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej.

Również wydatki związane z ogłoszeniami dotyczącymi wynajmu tego mieszkania poniesione w 2016 r. mogą stanowić koszt uzyskania przychodu i być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w 2017 r.

Oznacza to, że te z wydatków poniesione w 2016 r., które mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu, mogą zostać wykazane po stronie kosztów uzyskania przychodów w zeznaniu za 2017 r. W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Nieprawidłowe jest jednak stanowisko Wnioskodawcy w zakresie uznania, że wydatki poniesione w 2016 r. (październik-grudzień) na utrzymanie lokalu mieszkalnego (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, media, gaz, prąd, woda) mogą stanowić koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu, ponieważ wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy wydatki te nie spełniają przesłanek wyrażonych w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a ponadto zostały poniesione w okresie, kiedy nie istniało jeszcze źródło przychodu. Dokonując oceny stanowiska Wnioskodawcy w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na gaz, prąd wodę Organ oparł się na stwierdzeniu Wnioskodawcy, że wydatki te zostały poniesione w związku z utrzymaniem mieszkania przed rozpoczęciem najmu a nie na potrzeby przeprowadzonego remontu.

W związku z powyższym rozstrzygnięciem, odpowiedź na pytanie nr 2 zawarte we wniosku uznać należy za bezprzedmiotową.

Stanowiska Wnioskodawcy nie można było uznać w całości za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.