2016.01.29 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPP3/4512-861/15-5/MC
z 29 stycznia 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 października 2015 r. (data wpływu 16 października 2015 r.), uzupełnionym w dniu 14 stycznia 2016 r. (data wpływu 18 stycznia 2016 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 5 stycznia 2016 r. (skutecznie doręczone w dniu 11 stycznia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa zbywanych centrów handlowych oraz sposobu opodatkowania podatkiem VAT tej transakcji – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa zbywanych centrów handlowych oraz sposobu opodatkowania podatkiem VAT tej transakcji.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 14 stycznia 2016 r., złożonym w dniu 14 stycznia 2015 r. (data wpływu 18 stycznia 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 5 stycznia 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: Spółka, Wnioskodawca), będąca czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali komercyjnych, mieszczących się w centrach handlowych, stanowiących środki trwałe Wnioskodawcy zlokalizowanych w różnych miastach na obszarze Polski, które to Centra stanowią własność Spółki bądź zostały wybudowane przez Spółkę na dzierżawionych przez nią gruntach (dalej: Centrum, Centra, Centra handlowe).

Spółka posiada obecnie następujące Centra handlowe:

Skwer Handlowy G... - stanowiący własność Spółki, nabyty w 2002 r. jako obiekt w stanie surowym zamkniętym, którego budowa następnie została ukończona przez Spółkę w roku 2002 (data pozwolenia na użytkowanie); nabycie tego obiektu wraz z zajętym pod niego gruntem podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i dlatego Spółce nie przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na dokończenie budowy tego Centrum - nakłady te ponoszone były w roku 2002; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; Spółka dokonała nakładów ulepszających budynek tego Centrum, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej i od nakładów tych Spółce również przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - przekroczenie tego progu nastąpiło w 2011 r. (nakłady przekraczające próg oddano do użytkowania w tym samym roku) a po tym roku nakłady dokonane na ulepszenie nie przekroczyły zaktualizowanej wartości tego środka trwałego; budowle wchodzące w skład Centrum nie były przedmiotem żadnych prac ulepszających; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2002 r.; niezwłocznie po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku, ulepszenia te zostały oddane do korzystania najemcom.

Skwer Handlowy G... - stanowiący własność Spółki, wybudowany przez nią w 2002 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 1999 r. od gminy Miasta a, nabycie tego gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Spółce przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego; Spółce przysługiwało ponadto prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 1999 - 2002; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; Spółka dokonała nakładów ulepszających budynek tego Centrum, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej i od nakładów tych Spółce również przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - przekroczenie tego progu nastąpiło w listopadzie 2013 r, (nakłady przekraczające próg oddano do użytkowania w dniu 31 grudnia 2013 r.) a po tym roku nakłady dokonane na ulepszenie nie przekroczyły zaktualizowanej wartości tego środka trwałego (budynku); budowle wchodzące w skład Centrum nie były przedmiotem żadnych prac ulepszających; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2002 r.; niezwłocznie po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku, ulepszenia te zostały oddane do korzystania najemcom;

Skwer Handlowy L... - obiekt wybudowany na gruncie dzierżawionym od 1999 r. od spółdzielni mieszkaniowej; Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 1999 - 2001 (pozwolenie na użytkowanie wydane w roku 2001); nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgami wieczystymi; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; Spółka dokonała nakładów ulepszających budynek tego Centrum, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej i od nakładów tych Spółce również przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - przekroczenie tego progu nastąpiło w 2012 r. (nakłady przekraczające próg oddano do użytkowania w tym samym roku) a po tym roku nakłady dokonane na ulepszenie nie przekroczyły zaktualizowanej wartości środka trwałego (budynku); budowle wchodzące w skład Centrum nie były przedmiotem żadnych prac ulepszających; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2001 r.; niezwłocznie po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku, ulepszenia te zostały oddane do korzystania najemcom.

Skwer Handlowy R... - stanowiący własność Spółki, wybudowany przez nią w 2010 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2007 r. w ramach licytacji sądowej; nabycie tego gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i dlatego Spółce nie przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego; Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 2007 - 2010; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; Spółka nie dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2010 r.

Skwer Handlowy I... - stanowiący własność Spółki, wybudowany przez nią w 2010 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2007 r.; nabycie gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Spółce przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego; Spółce przysługiwało ponadto prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 2007 - 2010; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; Spółka nie dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2010 r.

Skwer Handlowy T... - stanowiący własność Spółki, wybudowany przez nią w 2009 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2007 r.; nabycie tego gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i dlatego Spółce nie przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego; Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 2007 - 2009; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; Spółka nie dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2009 r.

Skwer Handlowy K... - stanowiący własność Spółki, wybudowany przez nią w 2009 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2006 r.; nabycie gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Spółce przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego; Spółce przysługiwało ponadto prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum; nakłady te ponoszone były w latach 2007 - 2010; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; Spółka nie dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2009 r.

Spółka nie była zobowiązana do dokonywania korekt podatku naliczonego ani na podstawie art. 90a ani art. 91 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jak również do rozliczania podatku naliczonego na zasadach proporcji. Spółka wynajmowała i wynajmuje powierzchnie handlowe w opisanych wyżej Centrach. W Centrach tych nie ma żadnych powierzchni przeznaczonych na wynajem, które nigdy nie byłyby przedmiotem najmu - jedynie w Skwerze Handlowym K... osiem lokali o łącznej powierzchni 769,04 m² oraz w Skwerze Handlowym T... jeden lokal o powierzchni 40 m² nigdy nie były wynajmowane. Ponadto, w Skwerze Handlowym K... obecnie żadne powierzchnie nie są wynajmowane, gdyż trwa jego przebudowa (powierzchnie te były jednak wynajmowane przed przebudową). W budynku każdego Centrum około 10% jego powierzchni nie jest przeznaczone na wynajem, gdyż zajęte jest pod pomieszczenia techniczne takie jak np. kotłownie czy węzły cieplne, które konieczne są dla funkcjonowania każdego Centrum jako całości i dlatego służą one interesom wszystkich najemców. Działalność Spółki polegająca na wynajmowaniu lokali we wskazanych Centrach oraz świadczeniu usług dodatkowych na rzecz najemców podlegała i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Centra nigdy nie służyły Spółce do wykonywania czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Centra zarządzane są przez podmiot trzeci na podstawie odrębnej umowy o zarządzanie. Zarządca organizuje całą działalność gospodarczą prowadzoną przez Spółkę w ramach Centrów, w tym w szczególności zatrudnia pracowników niezbędnych do obsługi wynajmowanych obiektów, pośredniczy w zawieraniu w imieniu Spółki umów z dostawcami mediów oraz pośredniczy przy zawieraniu umów najmu pomiędzy Spółką i najemcami. W związku z powyższym, Spółka na dzień złożenia wniosku nie zatrudnia żadnych pracowników. Ponadto, bieżącą obsługą techniczną Centrów zajmuje się podmiot trzeci, zatrudniający niezbędny personel, wykonujący takie czynności jak: sprzątanie, konserwacja, dozór itp.

Zarząd Spółki rozważa dokonanie sprzedaży Centrów handlowych, które zostały wybudowane na gruntach należących do Spółki czyli Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy R..., Skwer Handlowy I..., Skwer Handlowy T... oraz Skwer Handlowy K... na rzecz nabywcy - B. Sp. z o.o. (w chwili składania tego wniosku trwa procedura zmiany firmy tego podmiotu na P. Sp. z o.o.) będącego spółką prawa handlowego z siedzibą na terenie Rzeczpospolitej Polskiej (dalej: Nabywca), który jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym numer identyfikacji podatkowej (NIP). Przeniesienie prawa do dysponowania przedmiotem transakcji na Nabywcę planowane jest na grudzień 2015 r. lub początek 2016 r.

Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży (dalej: Sprzedaż Centrów) mają być, zgodnie z wolą stron:

nieruchomości gruntowe wraz z posadowionymi na nich budynkami Centrów oraz towarzyszącymi im budowlami,
ruchomości znajdujące się na wskazanych wyżej nieruchomościach, stanowiące niezbędne wyposażenie Centrów (np. urządzenia do sprzątania, urządzenia do liczenia klientów, meble),
zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu, ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji, kaucje/depozyty składane przez najemców, a także oświadczenia najemców o poddaniu się egzekucji,
majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Centrów i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
dokumentacja prawna i techniczna związana z Centrami,
prawa z umów ubezpieczeń majątkowych dotyczących Centrów.

W wyniku sprzedaży wskazanych wyżej Centrów, na podstawie art. 678 kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi w stosunki najmu na miejsce Spółki w odniesieniu do umów najmu, których stroną jest Spółka, związanych z nieruchomościami będącymi przedmiotem sprzedaży.

Intencją Nabywcy jest kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej dotychczas przez Spółkę w ramach Centrów, tj. opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek najemcom na cele prowadzonej przez nich działalności handlowo - usługowej. W tym celu Nabywca, po nabyciu Centrów, będzie musiał zawrzeć umowę lub umowy na usługi zarządzania Centrami oraz inne umowy konieczne dla ich funkcjonowania a dotyczące np. obsługi technicznej, dostawy mediów, gdyż umowy zawarte w tym zakresie przez Spółkę zostaną rozwiązane przed dokonaniem Sprzedaży Centrów. Nie można przy tym wykluczyć, że Nabywca zawrze dla nabywanych Centrów takie umowy z tymi samymi dostawcami usług lub mediów, którzy obsługują dotychczas te Centra na podstawie umowy/umów ze Spółką. Decyzja w zakresie wyboru dostawców takich usług będzie leżeć jednak w gestii Nabywcy, a Wnioskodawca nie będzie miał na ten fakt żadnego wpływu.

Planowana Sprzedaż Centrów (stanowiących własność Spółki a więc poza Skwerem Handlowym L...) nie będzie natomiast obejmowała składników majątkowych i niemajątkowych Spółki związanych z całokształtem prowadzonej przez Spółkę działalności, które nie należą do zespołu składników wchodzących w skład Centrów. Sprzedaż nie będzie więc obejmować:

ksiąg handlowych Spółki,
należności i zobowiązań Spółki wynikających z finansowania działalności Spółki (pożyczki i kredyty),
praw i obowiązków wynikających z umów o świadczenie usług dotyczących funkcjonowania Centrów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie,
środków pieniężnych Spółki,
wierzytelności Spółki o zapłatę czynszów najmu za okres do dnia sprzedaży Centrów,
znaków towarowych,
nazwy przedsiębiorstwa Spółki,
praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Spółki (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Spółka dokonuje rozliczeń z najemcami),
tajemnic przedsiębiorstwa Spółki oraz know-how związanego z prowadzeniem działalności z zakresu wynajmu powierzchni handlowych i usługowych,
praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lokalu, gdzie znajduje się siedziba Spółki,
praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Spółkę, np. umów o prowadzenie ksiąg rachunkowych, umów o świadczenie usług doradztwa prawnego,
sprzętu biurowego Spółki, znajdującego się w jej siedzibie,
środków transportu stanowiących własność Spółki,
Centrum, które wybudowane zostało na wydzierżawionym gruncie (Skwer Handlowy L...) - elementy wchodzące w skład Skweru Handlowego L... zostały wymienione w dalszej części niniejszego wniosku.

Centra przeznaczone do sprzedaży na rzecz Nabywcy (a zatem z wyłączeniem Skweru Handlowego L...) nie stanowią oddziału lub oddziałów Spółki, ani też jej wyodrębnionych zakładów. Plan kont Spółki pozwala na identyfikację przychodów i kosztów poszczególnych Centrów i ustalenie ich wyników finansowych. Księgi rachunkowe Spółki pozwalają na przypisanie aktywów do poszczególnych Centrów handlowych, a także pozwalają na przypisanie do nich zobowiązań i wierzytelności.

Spółka posiada odrębne rachunki bankowe przypisane do poszczególnych centrów handlowych, na które wpływają należności Spółki z tytułu najmu powierzchni w poszczególnych Centrach oraz przy pomocy których reguluje swoje zobowiązania dotyczące konkretnych Centrów.

Z uwagi na powyższe uwarunkowania i zakres składników majątkowych, które mają być przedmiotem Sprzedaży Centrów, zamiarem Spółki i Nabywcy jest, aby transakcja ta została ukształtowana jako umowa sprzedaży poszczególnych składników majątkowych, niestanowiących przedsiębiorstwa lub zorganizowanych części przedsiębiorstwa Spółki. Zamiary te zostaną odzwierciedlone w umowie zawieranej pomiędzy stronami. Nabywca i Spółka nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów prawa handlowego ani podatkowego. W przypadku uznania, że planowana transakcja Sprzedaży Centrów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług i podlega zwolnieniu z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Nabywca i Spółka złożą oświadczenia o wyborze opodatkowania tej transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy.

Ponadto, Zarząd Spółki rozważa przeprowadzenie podziału Spółki, w wyniku którego, w trybie art. 529 § 1 pkt 4 kodeksu spółek handlowych, na istniejącą spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością R. Sp. z o.o. (dalej: R.) zostanie wydzielona część majątku i działalności Spółki. Planowana operacja ma za zadanie wyodrębnienie pewnego fragmentu działalności Spółki, jakim jest Skwer Handlowy L..., w taki sposób, aby możliwa była kontynuacja tej działalności już po wydzieleniu tego Centrum do R. W dalszej kolejności, zamiarem wspólnika Spółki jest sprzedaż 100% udziałów R. do Nabywcy. Opisywana konstrukcja związana jest z możliwym zakończeniem działalności Wnioskodawcy, a jedynym sposobem na nieprzerwane funkcjonowanie Skweru Handlowego L... jest takie jego wyodrębnienie, aby stanowiło ono w pełni funkcjonalną, zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa. Centrum handlowe w Łodzi odróżnia się od pozostałych Centrów w szczególności tym, że zostało wybudowane na dzierżawionej nieruchomości, a taka sytuacja implikuje szereg problemów prawnych związanych z przeniesieniem takiego Centrum na inny podmiot. Skwer Handlowy L..., w odróżnieniu od pozostałych Centrów, będzie po wydzieleniu do R. kontynuował swoją działalność w niezmienionych ramach organizacyjnych, w taki sam sposób, w jaki działa w ramach Spółki i przy wykorzystaniu tych samych usługodawców zewnętrznych. Przewiduje się bowiem, że, o ile będzie to możliwe z prawnego punktu widzenia, wszelkie umowy zapewniające nieprzerwane funkcjonowanie Skweru Handlowego L... zostaną wraz z nim przeniesione do R. w ramach procedury podziału Spółki. W konsekwencji, z mocy prawa R. stanie się stroną takich umów w miejsce Spółki.

W związku z planowanym wydzieleniem Spółka przeprowadziła szereg czynności organizacyjnych, które były skierowane na jak najpełniejsze wyodrębnienie funkcjonalno-organizacyjne oraz finansowe Skweru Handlowego L.... W tym celu:

dostosowano strukturę organizacyjną w ten sposób, aby Centrum posiadało przypisanego managera, zatrudnionego w podmiocie zarządzającym, z którym Wnioskodawca zawarł stosowną umowę;
Spółka przypisała aktywa do Centrum, w tym przypisała do tego Centrum nieruchomości (grunty), umowy dzierżawy, naniesienia na grunt (budynki i budowle);
Centrum handlowemu w Łodzi przypisano składniki majątku ruchomego służące wykonywaniu działalności w tym Centrum;
Spółka określiła jakie zobowiązania oraz wierzytelności przypadają na Skwer Handlowy L...;
Spółka przypisała również umowy najmu lokali znajdujących się w Skwerze Handlowym L..., a także umowy o świadczenie usług lub na dostawę towarów, jak również licencje na programy komputerowe, związane z tym Centrum;
Skwerowi Handlowemu L... przypisano osobny rachunek bankowy, na który wpływają należności od najemców lokali znajdujących się w tym Centrum oraz z którego regulowane są zobowiązania przypisane do tego Centrum;
plan kont Spółki, na poziomie analitycznym, pozwala na identyfikację przychodów i kosztów Skweru Handlowego L... i ustalenie jego wyniku finansowego. Dzięki temu Spółka jest w stanie sporządzić odrębny rachunek zysków i strat dla tego Centrum.

Wdrożenie powyższych rozwiązań organizacyjnych zostało dokonane na podstawie stosownej uchwały Zarządu Spółki.

Zamiarem Zarządu jest, aby R. przejęła Centrum wybudowane przez Spółkę na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa, wraz ze wszystkimi zobowiązaniami oraz wierzytelnościami przypadającymi na to Centrum, w szczególności wraz z umową dzierżawy nieruchomości, na której posadowione zostało Centrum oraz innymi składnikami majątkowymi przypisanymi do niego.

Opisane wyżej działania restrukturyzacyjne pozwoliły na stworzenie takiego modelu funkcjonowania Skweru Handlowego L..., który umożliwia jego wydzielenie do R. jako odrębnej jednostki a w konsekwencji pozwalają zaoferować Nabywcy zakup wydzielonego do niej majątku (poprzez sprzedaż udziałów w R.) bez konieczności uzyskiwania na to zgody właściciela gruntu, na którym znajduje się Centrum.

Zarząd Spółki planuje, że w ramach planowanego jej podziału, R. przejmie zorganizowaną część przedsiębiorstwa Spółki w postaci Skweru Handlowego L..., która obejmować będzie w szczególności:

ogół praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy gruntu, na którym zlokalizowany jest Skwer Handlowy L...;
ogół praw Spółki do naniesień - budynku i budowli zlokalizowanych na wskazanym wyżej gruncie - składających się na to Centrum,
ruchomości znajdujące się na tej nieruchomości, stanowiące niezbędne wyposażenie Centrum (np. urządzenia do czyszczenia podłóg, urządzenie do liczenia klientów, meble i sprzęt biurowy),
prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawarte z najemcami powierzchni w Centrum,
zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu, ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji, kaucje/depozyty składane przez najemców a także oświadczenia najemców o poddaniu się egzekucji,
majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Centrum i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
dokumentację prawną i techniczną związaną z Centrum,
prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego otwartego dla potrzeb tego Centrum,
prawa z umów ubezpieczeń majątkowych dotyczących tego Centrum,
prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług dotyczących funkcjonowania Centrów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie, umowy o dostarczanie mediów.

Ponadto, do R. mają zostać wydzielone (w ramach procedury podziału spółek) centra handlowe (stanowiące zorganizowane części przedsiębiorstwa), które wybudowane zostały na gruntach wydzierżawionych od osób trzecich przez spółki siostrzane wobec Wnioskodawcy - S. Sp. z o.o. i D. Sp. z o.o.

R. nie posiada żadnych udziałów w kapitale Wnioskodawcy (jako podmiocie, który będzie podlegał podziałowi). Po zakończeniu planowanych operacji - Sprzedaży Centrów zbudowanych na gruntach należących do Spółki oraz wydzieleniu Skweru Handlowego L... do R. i sprzedaży udziałów w tej spółce przez wspólnika Spółki, Spółka nie będzie prowadzić działalności w zakresie wynajmu nieruchomości. Nie można wykluczyć, że wspólnik podejmie decyzję o likwidacji Spółki.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca odpowiadając na pytanie tut. Organu czy budowle znajdujące się na nieruchomościach Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy R..., Skwer Handlowy I..., Skwer Handlowy T..., Skwer Handlowy K... w postaci tablic reklamowych stanowią wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, wskazał, że tablice reklamowe znajdujące się w Skwerze Handlowym T..., Skwerze Handlowym K..., Skwerze Handlowym I... oraz w Skwerze Handlowym R... stanowią wolnostojące pylony, które można uznać za wolnostojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe. Ponadto, w Skwerze Handlowym T... począwszy od miesiąca września 2015 r. zostały umiejscowione 2 tablice reklamowe, które można uznać za wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe.

W odpowiedzi na pytanie tut. Organu czy z tytułu wybudowanych budowli znajdujących się na nieruchomościach Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy R..., Skwer Handlowy I..., Skwer Handlowy T..., Skwer Handlowy K... przysługiwało Spółce prawo do odliczenie podatku VAT naliczonego, Wnioskodawcy wskazał, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z budową (wytworzeniem) tych tablic.

W odpowiedzi na pytanie tut. Organu czy w stosunku do budowli wybudowanych przez Spółkę znajdujących się na nieruchomościach Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy R..., Skwer Handlowy I..., Skwer Handlowy T..., Skwer Handlowy K... nastąpiło pierwsze zasiedlenie, tj. czy budowle były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (jeśli tak, to kiedy zawarte zostały te umowy), Wnioskodawca wskazał, że tablice nie były przedmiotem odrębnych umów najmu. Jednakże pośrednio były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - tablice służyły do ekspozycji logotypów najemców (bez odrębnych opłat) lub reklamy samego Centrum. Zatem w stosunku do budowli wybudowanych przez Wnioskodawcę nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W odpowiedzi na pytanie tut. Organu czy po ulepszeniu budynków poszczególnych Centrów, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej tych poszczególnych budynków - budynki te zostały oddane w całości w najem, jeśli tak to czy od momentu oddania budynków Centrów do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po dokonanym ulepszeniu do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, Wnioskodawca wskazał, że Wszystkie lokale przeznaczone na wynajem w Skwerze Handlowym G..., Skwerze Handlowym G... oraz w Skwerze Handlowym L... są i były cały czas wynajmowane i tak było też z częściami ulepszonymi - niezwłocznie po ulepszeniu powierzchnie te zostały oddane do używania najemcom.

W stosunku do Skweru Handlowego R..., Skweru Handlowego I..., Skweru Handlowego T..., Skweru Handlowego, K... .nigdy nie dokonano ulepszeń, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej tych poszczególnych budynków. Dodatkowo należy wskazać (informacja ta zawarta była we wniosku), że w przypadku Skweru Handlowego T... nigdy nie oddano w najem 40m² tego Centrum, natomiast w przypadku Skweru Handlowego K... nigdy nie oddano w najem 769,04 m² tego Centrum.

Ostatnie nakłady na ulepszenie budynków Centrów, przekraczające 30% wartości początkowej poszczególnych budynków zostały dokonane w stosunku do Skweru Handlowego G... i zostały oddane do używania z końcem 2013 r. w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zatem w chwili sprzedaży w każdym przypadku upłynie okres 2 lat od dokonania opisanych ulepszeń.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż Centrów handlowych, które zostały wybudowane na gruntach należących do Spółki czyli Skweru Handlowego G..., Skweru Handlowego G..., Skweru Handlowego R..., Skweru Handlowego I..., Skweru Handlowego T... oraz Skweru Handlowego K..., opisanych w stanie faktycznym niniejszego wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Czy planowana sprzedaż Skweru Handlowego G..., Skweru Handlowego R..., Skweru Handlowego I..., Skweru Handlowego T... oraz Skweru Handlowego K... będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: UVAT), przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 UVAT?
Czy Sprzedaż Skweru Handlowego G... będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy transakcja sprzedaży Centrów handlowych wskazanych w treści pytania, podlega opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 UVAT, oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 UVAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 UVAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 UVAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, że transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT. Powyższe prowadzi do wniosku, że w celu odpowiedzi na zadane pytanie należy określić w pierwszej kolejności, czy wskazane w pytaniu Centra handlowe, stanowią przedsiębiorstwo lub zorganizowane jego części.

Termin „przedsiębiorstwo” nie został jednak zdefiniowany w UVAT. Ustalając znaczenie tego pojęcia należy więc odnieść się do przepisu art. 55¹ kodeksu cywilnego (dalej: KC), zgodnie z którym przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespól składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

koncesje, licencje i zezwolenia,

patenty i inne prawa własności przemysłowej,

majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

tajemnice przedsiębiorstwa,

księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem doktryny prawa cywilnego, nie wszystkie składniki materialne i niematerialne przedsiębiorstwa wymienione w art. 55¹ KC są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. O tym, jakie składniki muszą być przedmiotem transakcji, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne w danej sprawie.

Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie ona obejmować istotnych składników majątku sprzedającego wskazanych w art. 55¹ KC.

UVAT z kolei zawiera własną definicję pojęcia „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Zgodnie z art. 2 pkt 27e UVAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem na gruncie UVAT mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeśli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące wyżej wymienione zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e UVAT.

Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w indywidualnej interpretacji z dnia 30 października 2012 r., sygn. ITPP2/443-966/12/AK: „Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym”.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa (podobnie jak w przypadku przedsiębiorstwa) tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego, które jednakże są pod względem organizacyjnym i finansowym wyodrębnione w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa.

Odnosząc się do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy podkreślić, że składniki będące przedmiotem sprzedaży (Centra handlowe wymienione w treści pytania i opisane we wniosku), nie są autonomicznie wyodrębnione pod względem organizacyjnym i finansowym w przedsiębiorstwie Spółki. Stąd też, mając na uwadze powyższe definicje, nie można mówić, że stanowić mogą zorganizowaną część przedsiębiorstwa Wnioskodawcy dla celów podatkowych.

Z perspektywy Spółki, przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki należące do jej majątku, tj. Centra wskazane w pytaniu oraz wybrane elementy nierozerwalnie z nimi związane.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, transakcja sprzedaży Centrów handlowych wymienionych w treści pytania nie obejmie następujących składników majątkowych i praw:

ksiąg handlowych Spółki,
należności i zobowiązań Spółki wynikających z finansowania działalności Spółki (pożyczki i kredyty),
praw i obowiązków wynikających z umów o świadczenie usług dotyczących funkcjonowania Centrów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie,
środków pieniężnych Spółki,
wierzytelności Spółki o zapłatę czynszów najmu za okres do dnia sprzedaży Centrów,
znaków towarowych,
nazwy przedsiębiorstwa Spółki,
praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Spółki (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Spółka dokonuje rozliczeń z najemcami),
tajemnic przedsiębiorstwa Spółki oraz know-how związanego z prowadzeniem działalności z zakresu wynajmu powierzchni handlowych i usługowych,
praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lokalu, gdzie znajduje się siedziba Spółki,
Opraw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Spółkę, np. umów o prowadzenie ksiąg rachunkowych, umów o świadczenie usług doradztwa prawnego,
zakładu pracy Spółki,
sprzętu biurowego Spółki, znajdującego się w jej siedzibie, n)Ośrodków transportu stanowiących własność Spółki,
Centrum, które wybudowane zostało na wydzierżawionym gruncie (Skwer Handlowy L...) - elementy wchodzące w skład Skweru Handlowego L... zostały wymienione w opisie stanu faktycznego.

W związku z planowaną sprzedażą Centrów, niektóre istotne umowy związane z ich funkcjonowaniem zostaną rozwiązane przez Spółkę a Nabywca doprowadzi do zawarcia nowych umów regulujących te sfery funkcjonowania Centrów.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, iż mające być przedmiotem Sprzedaży Centrów nieruchomości, ruchomości oraz wybrane prawa majątkowe nie będą posiadały potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego, a tym samym pozbawione będą cech przedsiębiorstwa czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Dalsze prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę przy ich wykorzystaniu wymagać będzie zawarcia przez niego, po nabyciu Centrów, istotnych umów związanych z bieżącym funkcjonowaniem Centrów np. umów na dostawę mediów, zarządzanie Centrami czy też na ich bieżącą obsługę techniczną. Bez zawarcia tych umów Centra opisane w pytaniu nie będą w stanie prowadzić normalnej działalności.

Po nabyciu Centrów, Nabywca będzie musiał włączyć zakupione składniki majątkowe do struktury swojego przedsiębiorstwa, gdyż wraz z Centrami Nabywca nie przejmie takiej struktury od Spółki. Nabywca będzie musiał także zapewnić finansowanie bieżących kosztów związanych z funkcjonowaniem Centrów, ponieważ transakcja ze Spółką nie będzie obejmować żadnych środków pieniężnych ani należności za okres poprzedzający jej zawarcie. Nabywca będzie musiał zorganizować procesy związane z poborem czynszów od najemców lokali w Centrach oraz regulowaniem bieżących kosztów ich działalności. Nabywca będzie musiał zapewnić także własne zasoby ludzkie dla zarządzania i nadzoru nad działalnością Centrów oraz wykorzystywać do prowadzenia tej działalności własne doświadczenia, ponieważ nie przejmie od Spółki ani żadnych pracowników ani know-how / doświadczenia Spółki w tym zakresie. Po dniu transakcji Nabywca będzie zobowiązany samodzielnie zapewnić obsługę administracyjno-księgową obszaru działalności związanego z nabytymi Centrami.

Okoliczności te wskazują zdaniem Wnioskodawcy, że przedmiotem planowanej transakcji Sprzedaży Centrów nie będzie przedsiębiorstwo Spółki ani jego zorganizowane części. Takiej oceny prawnej podobnych stanów faktycznych dokonały także organy podatkowe w licznych interpretacjach indywidualnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 20 sierpnia 2013 r. (sygn. ILPP1/443-422/13-2/AW) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał, że „(...) dla uznania majątku za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie wystarczy, że ze względu na pewną samodzielność pod względem technicznym, czy nawet organizacyjnym, zespół składników majątkowych mógłby potencjalnie stanowić odrębne przedsiębiorstwo bądź zorganizowaną część przedsiębiorstwa, ponieważ art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników majątkowych i niemajątkowych, uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia pewnych składników majątkowych przedsiębiorstwa (...)”. W treści tej interpretacji wskazano ponadto: „(...) opisana we wniosku transakcja polegająca na zbyciu przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości I oraz Nieruchomości II nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Ponadto, należy stwierdzić, że z uwagi na fakt, iż zbywane przez Sprzedającego Nieruchomość / oraz Nieruchomość II - jak wskazał Zainteresowany - nie są wyodrębnione organizacyjnie i finansowo z przedsiębiorstwa Sprzedającego, to pozbawia zbywane składniki cech zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie można bowiem uznać, iż dojdzie do powstania y zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwa”.

Z kolei w interpretacji indywidualnej z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1109/12-2/EK) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał za prawidłowe stanowisko podatnika, który wskazywał, że: „część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Wnioskodawcę. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem transakcji będzie tylko Nieruchomość, której bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umów z dostawcami mediów, umowy z zarządcą nieruchomości) nie sposób nadać przymiotu zorganizowania. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 10 października 2012 r. (sygn. IPPP2/443-923/12-2/BH) wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, została potwierdzona prawidłowość stanowiska podatnika, że „w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem nabycia będzie jedynie Nieruchomość wraz z umowami najmu i zabezpieczeniami oraz wyżej wymienionymi prawami i obowiązkami, które ściśle wiążą się z Nieruchomością takie jak np.: gwarancje i inne zabezpieczenia budowlane, dokumentacja związana z Nieruchomością. Elementy te są oczywistym uzupełnieniem Nieruchomości, nie prowadzącym jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. (...) Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem transakcji będzie tylko Nieruchomość, której bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umów z dostawcami mediów, umowy z zarządcą nieruchomości) nie sposób nadać przymiotu «zorganizowania». W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa. (...) przedmiotem planowanej umowy sprzedaży dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest również poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską - odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku. Na podstawie konkluzji zawartej w odpowiedzi Ministra Finansów można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w stanie faktycznym - Sprzedaży Centrów nie będzie towarzyszył transfer zobowiązań Spółki oraz co do zasady jego wierzytelności, poza tymi, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa (prawa i obowiązki z tytułu umów najmu).

Sprzedawane Centra nie będą posiadały zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwa, zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takiej zdolności, z uwagi na nieobjęcie transakcją szeregu istotnych elementów koniecznych dla funkcjonowania Centrów, majątek nabyty przez Nabywcę nie będzie posiadał.

Podsumowując, w ocenie Spółki, w sytuacji opisanej w stanie faktycznym niniejszego wniosku, nie dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Tym samym, sprzedaż Centrów handlowych wskazanych w treści pytania, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2

Planowana sprzedaż Centrów wskazanych w treści pytania, stanowić będzie, zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w odniesieniu do pytania nr 1, czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji transakcja taka, zdaniem Wnioskodawcy, powinna zostać zakwalifikowana jako dostawa towarów – odpłatna dostawa budynków i budowli wraz z prawem do gruntów, na których posadowione są wskazane obiekty oraz ruchomościami, które znajdują się w Centrach i prawami majątkowymi do dokumentacji architektonicznej dotyczącej tych obiektów.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 UVAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z tego względu o sposobie opodatkowania dostawy gruntów wchodzących w skład Centrów decydować będzie to, jak opodatkowana będzie dostawa budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie.

Uznanie dostawy budynków i budowli za czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług powoduje, że transakcja taka może potencjalnie podlegać jednemu ze zwolnień, o i których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a UVAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust, 1 pkt 10 UVAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba, że:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 UVAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje, pierwsze zasiedlenie poszczególnych Centrów nastąpiło:

przypadku Skweru Handlowego G... - po wybudowaniu budynku tego Centrum, w momencie wydania lokalu (i wydzielonych powierzchni pasażu handlowego) najemcy w wykonaniu pierwszej umowy najmu dotyczącej tego Centrum (2002 r.) - zasiedlenie dotyczyło zarówno budynku jak i budowli tego Centrum. Następnie, w związku z poniesieniem przez Wnioskodawcę nakładów ulepszających budynek tego Centrum, doszło do kolejnego pierwszego zasiedlenia budynku tego Centrum w 2011 r;

w przypadku Skweru Handlowego R... - po wybudowaniu budynku tego Centrum, w momencie wydania lokalu (i wydzielonych powierzchni pasażu handlowego) najemcy w wykonaniu pierwszej umowy najmu dotyczącej tego Centrum (2010 r.);

w przypadku Skweru Handlowego I... - po wybudowaniu budynku tego Centrum, w momencie wydania lokalu (i wydzielonych powierzchni pasażu handlowego) najemcy w wykonaniu pierwszej umowy najmu dotyczącej tego Centrum (2010 r.);

w przypadku Skweru Handlowego T... - po wybudowaniu budynku tego Centrum, w momencie wydania lokalu (i wydzielonych powierzchni pasażu handlowego) najemcy w wykonaniu pierwszej umowy najmu dotyczącej tego Centrum (2009 r.), przy czym pierwsze zasiedlenie nie nastąpiło nigdy w odniesieniu do 40 m² tego Centrum;

w przypadku Skweru Handlowego K... - po wybudowaniu budynku tego Centrum, w momencie wydania lokalu (i wydzielonych powierzchni pasażu handlowego) najemcy w wykonaniu pierwszej umowy najmu dotyczącej tego Centrum (2009 r.), przy czym pierwsze zasiedlenie nie nastąpiło nigdy w odniesieniu do 769,04 m² tego Centrum.

Jak wynika zatem z opisu stanu faktycznego, Sprzedaż Centrów będzie dokonywana po upływie przynajmniej dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, przy czym w przypadku Skweru Handlowego T... oraz Skweru Handlowego K... wniosek ten nie dotyczy wskazanej wyżej części ich powierzchni, która nigdy nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, Centra, których dotyczy niniejsze pytanie będą spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, z tym zastrzeżeniem, że w przypadku Skweru Handlowego T... oraz Skweru Handlowego K... zwolnienie to nie będzie obejmować tej części ich powierzchni, która nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia.

Na możliwość zastosowania wskazanego zwolnienia nie ma, zdaniem Wnioskodawcy, fakt, że w Centrach znajdują się powierzchnie wspólne, które przeznaczone są do użytku wszystkich najemców wspólnie. Bez oddania do użytkowania powierzchni wspólnych najemcom, nie byłoby możliwe korzystanie przez nich z wynajętych lokali handlowych. Korzystanie przez najemców z powierzchni wspólnych stanowi więc immanentny element najmu lokali handlowych. Ponadto, jak wynika z umów najmu zawieranych przez Spółkę w odniesieniu do lokali w Centrach, na najemcach ciąży obowiązek ponoszenia opłat eksploatacyjnych (podlegających opodatkowaniu VAT) a obowiązek ten skorelowany jest z niewyłącznym prawem każdego najemcy do korzystania z powierzchni wspólnych. Mając na uwadze powyższe, w opinii Wnioskodawcy, wraz z oddaniem lokali handlowych do użytkowania, nastąpiło również pierwsze zasiedlenie powierzchni wspólnych służących wszystkim najemcom. Tym samym, również w przypadku powierzchni wspólnych, w momencie Sprzedaży Centrów upłyną ponad dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia. Jednakże powyższa konstatacja nie będzie mieć zastosowania do Skweru Handlowego K... oraz Skweru Handlowego T... - w odniesieniu do części tych Centrów, które nie były nigdy wynajmowane najemcom, a które nie stanowią części wspólnych obiektów (769,04 m² w Centrum w K...u oraz 40 m² w Centrum w Piotrkowie Trybunalskim). W stosunku do opisanych części Centrów nigdy nie doszło do pierwszego zasiedlenia i tym samym art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a nie znajdzie zastosowania do ich dostawy. W ocenie Spółki, dostawa tych części dwóch Centrów nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług - dostawa nigdy nie wynajmowanych części Centrów powinna zostać obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT.

Zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 UVAT, podatnik (zbywca) może z niego zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem od towarów i usług.

Zarówno Nabywca jak i Spółka, będą w momencie Sprzedaży Centrów zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a zatem, zdaniem Wnioskodawcy, transakcja ta nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, jeśli jej strony złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 UVAT, zgodne oświadczenia o wyborze opodatkowania tej dostawy podatkiem od towarów i usług. W przypadku złożenia takich oświadczeń, transakcja w całości podlegać będzie opodatkowaniu wg stawki podstawowej - w odniesieniu do nigdy nie wynajętych części Centrów w K...u i Piotrkowie Trybunalskim na mocy ustawy a w odniesieniu do pozostałego przedmiotu transakcji na mocy wskazanych oświadczeń.

W konsekwencji także, zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do Centrów, których dotyczy niniejsze pytanie, nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie z podatku od towarów i usług, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a UVAT. Zwolnienie to stosuje się bowiem tylko do takiej dostawy budynków, budowli lub ich części, która nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT.

Ad 3

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Skwer Handlowy G... - stanowiący własność Spółki - został wybudowany przez nią w 2002 r. (data pozwolenia na użytkowanie). Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum, które ponoszone były w latach 1999 - 2002. Pierwsze zasiedlenie tego Centrum (zarówno budynku jak i budowli) nastąpiło w 2002 r. w wyniku oddania pierwszego lokalu w tym Centrum w najem czyli dokonania czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Następnie Spółka dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej Centrum i od nakładów tych Spółce również przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - przekroczenie tego progu nastąpiło w listopadzie 2013 r. (nakłady przekraczające próg oddano do użytkowania w dniu 31 grudnia 2013 r.) a po tym roku nakłady dokonane na ulepszenie nie przekroczyły zaktualizowanej wartości środków trwałych. Dokonanie tych nakładów (oddanych do użytkowania niezwłocznie po ich dokonaniu) skutkowało ponownym pierwszym zasiedleniem budynku tego Centrum.

W związku z faktem poniesienia wydatków na nakłady ulepszające Skwer Handlowy G... (po pierwotnym pierwszym zasiedleniu) przekraczających 30% początkowej wartości środka trwałego, od których Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, jeżeli od czasu oddania tych nakładów do użytkowania do momentu zawarcia planowanej transakcji zbycia Centrum nie upłynie okres 2 lat, do transakcji sprzedaży budynku wskazanego Centrum nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, bowiem dostawa wskazanego budynku będzie miała miejsce przed upływem 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów UVAT. Zwolnienie to będzie miało jednak zastosowanie do budowli tego Centrum. Jeżeli natomiast planowana transakcja zbycia tego Centrum nastąpi po upływie 2 lat od oddania do użytku wskazanych nakładów ulepszających, dostawa zarówno budynku jak i budowli tego Centrum korzystać będzie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, z którego jednakże strony transakcji będą mogły zrezygnować, składając oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 UVAT.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że do transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a UVAT, gdyż żadna z przesłanek wskazanych w omawianym przepisie nie została spełniona przez Spółkę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Zgodnie z przepisem art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

W świetle powyższych przepisów, grunt oraz znajdujące się na nim nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy – przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcji zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Definicję taką zawiera ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).

Na mocy art. 55¹ k.c. – przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto art. 55² k.c. stanowi, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest także wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że R. sp. z o.o. (Wnioskodawca), będąca czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali komercyjnych, mieszczących się w centrach handlowych, stanowiących środki trwałe Wnioskodawcy zlokalizowanych w różnych miastach na obszarze Polski, które to Centra stanowią własność Spółki bądź zostały wybudowane przez Spółkę na dzierżawionych przez nią gruntach (Centra handlowe). Spółka posiada obecnie między innymi następujące Centra handlowe: Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy R..., Skwer Handlowy I..., Skwer Handlowy T... oraz Skwer Handlowy K...

Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży (Sprzedaż Centrów) mają być, zgodnie z wolą stron:

nieruchomości gruntowe wraz z posadowionymi na nich budynkami Centrów oraz towarzyszącymi im budowlami,
ruchomości znajdujące się na wskazanych wyżej nieruchomościach, stanowiące niezbędne wyposażenie Centrów (np. urządzenia do sprzątania, urządzenia do liczenia klientów, meble),
zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu, ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji, kaucje/depozyty składane przez najemców, a także oświadczenia najemców o poddaniu się egzekucji,
majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Centrów i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
dokumentacja prawna i techniczna związana z Centrami,
prawa z umów ubezpieczeń majątkowych dotyczących Centrów.

ksiąg handlowych Spółki,
należności i zobowiązań Spółki wynikających z finansowania działalności Spółki (pożyczki i kredyty),
praw i obowiązków wynikających z umów o świadczenie usług dotyczących funkcjonowania Centrów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie,
środków pieniężnych Spółki,
wierzytelności Spółki o zapłatę czynszów najmu za okres do dnia sprzedaży Centrów,
znaków towarowych,
nazwy przedsiębiorstwa Spółki,
praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Spółki (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Spółka dokonuje rozliczeń z najemcami),
tajemnic przedsiębiorstwa Spółki oraz know-how związanego z prowadzeniem działalności z zakresu wynajmu powierzchni handlowych i usługowych,
praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lokalu, gdzie znajduje się siedziba Spółki,
praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Spółkę, np. umów o prowadzenie ksiąg rachunkowych, umów o świadczenie usług doradztwa prawnego,
sprzętu biurowego Spółki, znajdującego się w jej siedzibie,
środków transportu stanowiących własność Spółki,
Centrum, które wybudowane zostało na wydzierżawionym gruncie (Skwer Handlowy L...).

Centra przeznaczone do sprzedaży na rzecz Nabywcy nie stanowią oddziału lub oddziałów Spółki, ani też jej wyodrębnionych zakładów. Plan kont Spółki pozwala na identyfikację przychodów i kosztów poszczególnych Centrów i ustalenie ich wyników finansowych. Księgi rachunkowe Spółki pozwalają na przypisanie aktywów do poszczególnych Centrów handlowych, a także pozwalają na przypisanie do nich zobowiązań i wierzytelności. Spółka posiada odrębne rachunki bankowe przypisane do poszczególnych centrów handlowych, na które wpływają należności Spółki z tytułu najmu powierzchni w poszczególnych Centrach oraz przy pomocy których reguluje swoje zobowiązania dotyczące konkretnych Centrów.

Zatem dostawa Centrów (Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy R..., Skwer Handlowy I..., Skwer Handlowy T... oraz Skwer Handlowy K...) nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ KC.

Składniki będące przedmiotem sprzedaży (Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy R..., Skwer Handlowy I..., Skwer Handlowy T... oraz Skwer Handlowy K...), nie są autonomicznie wyodrębnione pod względem organizacyjnym, funkcjonalnym i finansowym w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy. Stąd też, mając na uwadze powyższe definicje, nie można mówić, że mogą one stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa Wnioskodawcy dla celów podatkowych.

Sprzedaży Centrów nie będzie towarzyszył transfer zobowiązań Wnioskodawcy oraz co do zasady jego wierzytelności, poza tymi, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa (prawa i obowiązki z tytułu umów najmu). Sprzedawane Centra nie będą posiadały zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takiej zdolności, z uwagi na nieobjęcie transakcją szeregu istotnych elementów koniecznych dla funkcjonowania Centrów, majątek zbyty przez Wnioskodawcę nie będzie posiadał.

Zatem, w świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności zgodzić się należy z Wnioskodawcą, że transakcja sprzedaży Centrów nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Z perspektywy Wnioskodawcy, przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki należące do jego majątku, tj. Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy G..., Skwer Handlowy R..., Skwer Handlowy I..., Skwer Handlowy T... oraz Skwer Handlowy K... oraz wybrane elementy nierozerwalnie z nimi związane. Przedmiot sprzedaży nie stanowi wyodrębnionego na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej, jak i na płaszczyźnie funkcjonalnej zespołu składników niematerialnych i materialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego numerem 1 należało uznać za prawidłowe.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone ww. artykule, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z późn. zm.).

I tak w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Przez budowle – stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz powinna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy powinno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – gdyż zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto art. 43 ust. 7a ustawy stanowi, że warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki i budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, który stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wynika z tego przepisu, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jak wyżej wskazano, ustawa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a przewiduje zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli i ich części. Zwolnienia te mają zastosowanie po spełnieniu warunków wskazanych w tych przepisach.

Kluczową kwestią jest zbadanie w pierwszej kolejności, czy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Opierając się na definicji wynikającej z przepisu art. 2 pkt 14 ustawy należy przyjąć, że z punktu widzenia pierwszego zasiedlenia, pierwszym nabywcą lub użytkownikiem budynku, budowli lub ich części będzie podmiot, który stanie się takim nabywcą lub użytkownikiem w następstwie czynności podlegającej opodatkowaniu. Sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, co oznacza, że dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, nie należy natomiast utożsamiać niniejszego sformułowania z faktycznym naliczeniem podatku od danej czynności.

Z wniosku wynika, że Skwer Handlowy G... stanowi własność Spółki, nabyty został w 2002 r. jako obiekt w stanie surowym zamkniętym, którego budowa następnie została ukończona przez Spółkę w roku 2002 (data pozwolenia na użytkowanie). Nabycie tego obiektu wraz z zajętym pod niego gruntem podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i dlatego Spółce nie przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na dokończenie budowy tego Centrum - nakłady te ponoszone były w roku 2002. Nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane oraz budynek. Budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały. Spółka dokonała nakładów ulepszających budynek tego Centrum, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej i od nakładów tych Spółce również przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - przekroczenie tego progu nastąpiło w 2011 r. (nakłady przekraczające próg oddano do użytkowania w tym samym roku) a po tym roku nakłady dokonane na ulepszenie nie przekroczyły zaktualizowanej wartości tego środka trwałego. W skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2002 r. Niezwłocznie po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku, ulepszenia te zostały oddane do korzystania najemcom.

W omawianej sprawie dotyczącej sprzedaży Centrum handlowego - Skwer Handlowy G..., oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2002 r. Następnie, w związku z poniesieniem przez Wnioskodawcę nakładów ulepszających budynek tego Centrum, doszło do pierwszego zasiedlenia budynku w 2011 r., gdyż Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie budynku, od których miał prawo do odliczenia podatku od towarów i usług i których łączna wartość przekroczyła 30% początkowej wartości Centrum. Niezwłocznie po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budynku Centrum powierzchnie te zostały oddane do używania najemcom w całości. Tak więc rok 2011 należy uznać za datę ponownego pierwszego zasiedlenia budynku w rozumieniu ustawy o VAT, stanowiącego środek trwały Wnioskodawcy, po jego ulepszeniu przekraczającym 30% początkowej wartości tego budynku. Skoro zatem budynek nie będzie sprzedawany w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem (w tym wypadku momentem oddania ulepszeń do użytkowania w 2011 r.), a planowanym momentem dostawy (grudzień 2015 r. lub początek 2016 r.) upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to dostawa budynku Centrum handlowego - Skwer Handlowy G... będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika również, że przedmiotem nabycia będzie również Centrum handlowe - Skwer Handlowy R... - stanowiący własność Spółki, wybudowany przez nią w 2010 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2007 r. w ramach licytacji sądowej. Nabycie tego gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i dlatego Spółce nie przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 2007 – 2010. Nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic. Budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały. Każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym. Spółka nie dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. W skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2010 r.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że tablice reklamowe znajdujące się w Skwerze Handlowym R... stanowią wolnostojące pylony, które można uznać za wolnostojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe. Tablice nie były przedmiotem odrębnych umów najmu. Jednakże pośrednio były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - tablice służyły do ekspozycji logotypów najemców (bez odrębnych opłat) lub reklamy samego Centrum. Zatem w stosunku do budowli wybudowanych przez Wnioskodawcę nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z uwagi na powyższe okoliczności, w Centrum handlowym - Skwer Handlowy R... oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2010 r. W Centrum tym nie ma żadnych powierzchni na wynajem, które nigdy nie były przedmiotem najmu. Ponadto jak wynika z opisu sprawy tablice również były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Poza tym od momentu oddania budynku m.in. budynku ww. Centrum oraz budowli do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tak więc w omawianej sprawie dotyczącej nabycia Centrum handlowego - Skwer Handlowy R... dostawa ww. Centrum będzie również zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto w omawianej sprawie ma również dojść do sprzedaży Centrum handlowego Skwer Handlowy I.... Skwer Handlowy I... stanowi własność Spółki, wybudowany został przez nią w 2010 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2007 r. Nabycie gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Spółce przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółce przysługiwało ponadto prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 2007 – 2010. Nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic. Budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały. Każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym. Spółka nie dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. W skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2010 r.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że tablice reklamowe znajdujące się w Skwerze Handlowym I... stanowią wolnostojące pylony, które można uznać za wolnostojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe. Tablice nie były przedmiotem odrębnych umów najmu. Jednakże pośrednio były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - tablice służyły do ekspozycji logotypów najemców (bez odrębnych opłat) lub reklamy samego Centrum. Zatem w stosunku do budowli wybudowanych przez Wnioskodawcę nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W odniesieniu do ww. okoliczności, dotyczących nabycia Centrum handlowego - Skwer Handlowy I... wskazać należy, że oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2010 r. W Centrum tym nie ma żadnych powierzchni na wynajem, które nigdy nie były przedmiotem najmu. Ponadto jak wynika z opisu sprawy tablice również były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Poza tym od momentu oddania budynku m.in. budynku ww. Centrum oraz budowli do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tak więc w omawianej sprawie dotyczącej sprzedaży Centrum handlowego - Skwer Handlowy Inowrocław 2 dostawa ww. Centrum będzie również zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Poza tym w omawianej sprawie ma dojść również do sprzedaży Centrum handlowego – Skwer Handlowy T.... Skwer handlowy T... stanowi własność Spółki, wybudowany został przez nią w 2009 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2007 r. Nabycie tego gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i dlatego Spółce nie przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 2007 – 2009. Nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic. Budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały. Każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym. Spółka nie dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. W skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2009 r. W Skwerze Handlowym T... jeden lokal o powierzchni 40 m² nigdy nie był wynajmowany.

Tablice reklamowe znajdujące się w Skwerze Handlowym T... stanowią wolnostojące pylony, które można uznać za wolnostojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe. Ponadto, w Skwerze Handlowym T... począwszy od miesiąca września 2015 r. zostały umiejscowione 2 tablice reklamowe, które można uznać za wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe. Tablice nie były przedmiotem odrębnych umów najmu. Jednakże pośrednio były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - tablice służyły do ekspozycji logotypów najemców (bez odrębnych opłat) lub reklamy samego Centrum. Zatem w stosunku do budowli wybudowanych przez Wnioskodawcę nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W omawianej sprawie dotyczącej nabycia Centrum handlowego – Skwer Handlowy T... - wskazać należy, że oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2009 r. W Centrum tym nie ma żadnych powierzchni na wynajem, które nigdy nie były przedmiotem najmu (poza 40 m² budynku ww. Centrum). Dodatkowo jak wynika z opisu sprawy tablice również były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Poza tym od momentu oddania budynku m.in. budynku ww. Centrum oraz budowli (poza 40 m² tego Centrum oraz 2 dodatkowymi tablicami reklamowymi zainstalowanymi we wrześniu 2015 r.) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tak więc w omawianej sprawie dotyczącej nabycia Centrum handlowego - Skwer Handlowy T... dostawa ww. Centrum (poza 40 m² tego Centrum oraz 2 dodatkowymi tablicami reklamowymi zainstalowanymi we wrześniu 2015 r.) będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży ww. Centrum w zakresie 40 m² powierzchni, która nigdy nie było przedmiotem najmu, w stosunku do której nie doszło do pierwszego zasiedlenia oraz w zakresie budowli tj. tablic zainstalowanych 2015 r., czyli w odniesieniu do budowli, w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budowli upłynie okres krótszy niż 2 lata, należy rozpatrzyć możliwość korzystania ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Jak wskazano w omawianej sprawie, w odniesieniu do budowy części ww. budynku oraz budowli Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ww. wybudowanych budynku oraz budowli. Dlatego też w odniesieniu do transakcji nabycia 40 m² powierzchni budynku Centrum oraz w zakresie budowli - tablic zainstalowanych w 2015 r., dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W tym zakresie Wnioskodawca nie będzie mógł również korzystać ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, gdyż nieruchomości te nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, a ponadto Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku z tytułu ww. wybudowanych budynku oraz budowli.

Tym samym dostawa 40 m² powierzchni budynku Centrum oraz budowli - tablic zainstalowanych w 2015 r. - nie będzie korzystała z żadnego ze zwolnień w podatku od towarów i usług, tylko będzie objęta 23% stawka podatku VAT. Poza tym w niniejszej sprawie ma również dojść do nabycia Centrum handlowego - Skwer Handlowy K.... Skwer handlowy K... stanowi własność Spółki, wybudowany został przez nią w 2009 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2006 r. Nabycie gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Spółce przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółce przysługiwało ponadto prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum; nakłady te ponoszone były w latach 2007 – 2010. Nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic. Budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały. Każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym. Spółka nie dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2009 r.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że tablice reklamowe znajdujące się w Skwerze Handlowym K... stanowią wolnostojące pylony, które można uznać za wolnostojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe. Tablice nie były przedmiotem odrębnych umów najmu. Jednakże pośrednio były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - tablice służyły do ekspozycji logotypów najemców (bez odrębnych opłat) lub reklamy samego Centrum. Zatem w stosunku do budowli wybudowanych przez Wnioskodawcę nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Ponadto nigdy nie oddano w najem 769,04 m² tego Centrum.

W omawianej sprawie dotyczącej nabycia Centrum handlowego – Skwer Handlowy K... - wskazać należy, że oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2009 r. W Centrum tym nie ma żadnych powierzchni na wynajem, które nigdy nie były przedmiotem najmu (poza 769,04 m² powierzchni budynku ww. Centrum). Dodatkowo jak wynika z opisu sprawy tablice również były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Poza tym od momentu oddania budynku m.in. budynku ww. Centrum oraz budowli (poza 769,04 m² tego Centrum) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tak więc w omawianej sprawie dotyczącej nabycia Centrum handlowego - Skwer Handlowy K... dostawa ww. Centrum (poza 769,04 m² tego Centrum) będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast w odniesieniu do transakcji nabycia ww. Centrum w zakresie 769,04 m² powierzchni , która nigdy nie była przedmiotem najmu, w stosunku do której nie doszło do pierwszego zasiedlenia, należy rozpatrzyć możliwość korzystania ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Jak wskazano w omawianej sprawie, w odniesieniu do budowy części ww. budynku Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ww. wybudowanych budynku. Dlatego też w odniesieniu do transakcji nabycia 769,04 m² powierzchni budynku Centrum, dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Tym samym dostawa 769,04 m² powierzchni budynku Centrum nie będzie korzystała z żadnego ze zwolnień w podatku od towarów i usług, tylko będzie objęta 23% stawka podatku VAT.

Dodać również należy, że ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie korzystała dostawa około 10% powierzchni wspólnych wszystkich poszczególnych Centrów zajętych pod pomieszczenia techniczne takie jak np. kotłownie, czy węzły cieplne, gdyż korzystanie z nich jest konieczne dla funkcjonowania Centrów jako poszczególnych całości i służą one interesom wszystkich najemców. Wynajęcie wszystkich lokali w budynkach oznacza również wynajęcie ww. części wspólnych budynku, gdyż nie jest możliwe korzystanie przez najemcę z lokalu bez możliwości korzystania z części wspólnych budynków Centrów. W konsekwencji należy uznać, że w odniesieniu do części wspólnych budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie w tym samym momencie, w którym nastąpiło to w poszczególnych ww. Centrach.

Należy jednak pamiętać, że ze zwolnienia z VAT w ramach art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy podatnik może zrezygnować i dokonać dobrowolnego opodatkowania sprzedaży budynków.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, zgodnie z treścią ust. 11 ww. artykułu musi zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc Wnioskodawca oraz Nabywca po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy będą mogli wybrać opodatkowanie części budynków Centów i zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wówczas transakcja dot. budynków Centrum, których dostawa korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy łącznie z częścią gruntu, na którym są one posadowione, będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podatku w wysokości 23%.

Należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zatem w sytuacji wyboru przez Strony opcji opodatkowania części Budynku i budowli dla których od dnia pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata, całość Budynku i budowli będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23%, a w związku z tym również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione będzie opodatkowana tą samą stawką podatku.

Końcowo, dodać należy, że w odniesieniu do ruchomości oraz praw autorskich do opracowań architektonicznych, które wchodzą w skład poszczególnych Centrów, Wnioskodawca nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tylko w przypadku ich zbycia dostawa ww. ruchomości i praw do opracowań architektonicznych będzie opodatkowana według właściwych stawek dla sprzedawanych towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego numerem 2 należało uznać za prawidłowe.

We wniosku wskazano również, że przedmiotem sprzedaży ma być także Skwer Handlowy G... - stanowiący własność Spółki, wybudowany przez nią w 2002 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 1999 r. od gminy Miasta G...a, nabycie tego gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Spółce przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółce przysługiwało ponadto prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 1999 – 2002. Nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane oraz budynek. Budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały. Spółka dokonała nakładów ulepszających budynek tego Centrum, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej i od nakładów tych Spółce również przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - przekroczenie tego progu nastąpiło w listopadzie 2013 r, (nakłady przekraczające próg oddano do użytkowania w dniu 31 grudnia 2013 r.) a po tym roku nakłady dokonane na ulepszenie nie przekroczyły zaktualizowanej wartości tego środka trwałego (budynku). W skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2002 r. Niezwłocznie po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku, ulepszenia te zostały oddane do korzystania najemcom.

Z uwagi na powyższe okoliczności, w Centrum handlowym - Skwer Handlowy G... oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2002 r. Następnie, w związku z poniesieniem przez Wnioskodawcę nakładów ulepszających budynek tego Centrum, doszło do pierwszego zasiedlenia budynku w 2013 r., gdyż Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie budynku, od których miał prawo do odliczenia podatku od towarów i usług i których łączna wartość przekroczyła 30% początkowej wartości Centrum (nakłady przekraczające próg oddano do użytkowania w dniu 31 grudnia 2013 r.). Niezwłocznie po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budynku Centrum powierzchnie te zostały oddane do używania najemcom w całości. Tak więc rok 2013 należy uznać za datę ponownego pierwszego zasiedlenia budynku w rozumieniu ustawy o VAT, stanowiącego środek trwały Wnioskodawcy, po jego ulepszeniu przekraczającym 30% początkowej wartości tego budynku. Zatem w sytuacji gdy budynek nie będzie sprzedawany w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem (w tym wypadku momentem oddania ulepszeń do użytkowania w 2013 r.), a planowanym momentem dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata, tj. gdy do dostawy dojdzie po 2015 r. to dostawa budynku Centrum handlowego - Skwer Handlowy G... będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast w sytuacji gdy do dostawy ww. budynku doszłoby w 2015 r., wówczas transakcja byłaby dokonana przed upływem 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia, zatem dostawa ta nie mogłaby korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Transakcja ta również nie mogłaby korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a, z uwagi na niespełnienie przesłanek w nim przewidzianych.

Ponadto w tym zakresie Wnioskodawca nie mógłby również korzystać ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, gdyż nieruchomość ta nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, a ponadto Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku z tytułu wybudowania tego budynku.

Dlatego też gdyby do transakcji ww. obiektu doszło jeszcze w 2015 r. transakcja ta nie korzystałaby z żadnego ze zwolnień w podatku od towarów i usług.

Jednocześnie wskazać należy, że dostawa gruntu, na którym usytuowany jest ww. obiekt będzie opodatkowana według stawki podatku VAT właściwej dla sprzedawanego budynku stosownie do zapisu art. 29a ust. 8 tej ustawy.

Należy również pamiętać, że ze zwolnienia z VAT w ramach art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy podatnik może zrezygnować i dokonać dobrowolnego opodatkowania sprzedaży budynków. Zatem w sytuacji, gdy do dostawy ww. obiektu dojdzie po 2015 r. Wnioskodawca oraz Nabywca po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy będą mogli wybrać opodatkowanie ww. budynków Centrów i zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wówczas transakcja dot. budynku ww. Centrum, która to dostawa korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy łącznie gruntem, na którym jest on posadowiony, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podatku w wysokości 23%.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego numerem 3 należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga jedynie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku numerami 1, 2, 3 natomiast w zakresie pytań oznaczonych we wniosku numerami 4, 5, 6, 7, 8, 9 dotyczących Skweru Handlowego L... zostało wydane odrębne rozstrzygniecie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin