Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy
ITPB2/4511-1102/15/MZ
z 9 lutego 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2015 r. (data wpływu 9 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 24 lutego 2011 r. Wnioskodawca na podstawie zawartej z matką umowy darowizny otrzymał gospodarstwo rolne o powierzchni 36,3315 ha w miejscowości Z. Na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn skorzystał ze zwolnienia i nie zapłacił podatku. W dniu 24 lutego 2015 r. Urząd Miasta i Gminy w S. w związku z planowaną inwestycją pod nazwą cmentarz komunalny, zwrócił się do Wnioskodawcy z propozycją nabycia odpłatnie gruntów tj. działek nr 119/3 o pow. 2,89 ha klasa IV oraz nr 119/4 o pow. 0,40 ha klasa III. Gruntów tych nie trzeba odralniać. Gmina S. nie posiada na terenie działek 119/3 i 119/4 planu zagospodarowania przestrzennego, a jedynie będzie korzystać z decyzji o lokalizacji inwestycji - budowa cmentarza komunalnego, który zgodnie z art. 6 ust. 9 jest celem publicznym, a ponadto zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomości na cele publiczne podlegają wywłaszczeniu. Na podstawie rokowań między stronami przeprowadzonych w dniach 9 lipca i 24 lutego 2015 r. ustalono, że działki o numerach 119/3 i 119/4 położone w obrębie Z. zostaną zakupione pod planowany cmentarz komunalny za cenę 80 zł za 1 m2.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, czy też zostanie zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - działek wymienionych wyżej, skoro zbycie przez Wnioskodawcę na rzecz Gminy S. następuje na cele publiczne?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jego przychody uzyskane w przyszłości z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na rzecz Gminy S., na cele uzasadniające wywłaszczenie, będą wolne od podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d).

Nadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie jednak do art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca na podstawie zawartej z matką umowy darowizny otrzymał gospodarstwo rolne o powierzchni 36,3315 ha w miejscowości Z. Na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn skorzystał ze zwolnienia i nie zapłacił podatku. W dniu 24 lutego 2015 r. Urząd Miasta i Gminy w S. w związku z planowaną inwestycją pod nazwą cmentarz komunalny, zwrócił się do Wnioskodawcy z propozycją nabycia odpłatnie gruntów tj. działek nr 119/3 o pow. 2,89 ha klasa IV oraz nr 119/4 o pow. 0,40 ha klasa III. Gruntów tych nie trzeba odralniać. Gmina S. nie posiada na terenie działek 119/3 i 119/4 planu zagospodarowania przestrzennego, a jedynie będzie korzystać z decyzji o lokalizacji inwestycji - budowa cmentarza komunalnego, który zgodnie z art. 6 ust. 9 jest celem publicznym, a ponadto zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomości na cele publiczne podlegają wywłaszczeniu. Na podstawie rokowań między stronami przeprowadzonych w dniach 9 lipca i 24 lutego 2015 r. ustalono, że działki o numerach 119/3 i 119/4 położone w obrębie Z. zostaną zakupione pod planowany cmentarz komunalny za cenę 80 zł za 1 m2.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na szczególne cele zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.).

W myśl art. 112 ust. 1 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (zatytułowanego: wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego.

Jak wynika z art. 6 pkt 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z celów publicznych w rozumieniu tej ustawy jest zakładanie i utrzymywanie cmentarzy.

Jednakże, aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość zostanie odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Z analizy tego przepisu wynika, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:


• nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
  
• cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, wówczas uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

W analizowanym stanie faktycznym odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie dwóch lat od nabycia tej nieruchomości. Ponadto nabycie ww. nieruchomości przez Wnioskodawcę w drodze darowizny było nieodpłatne, należy zatem stwierdzić, że nie wystąpi sytuacja, w której cena nabycia nieruchomości będzie niższa niż 50% ceny zbycia. Oznacza to, że nie są spełnione oba warunki wyłączające przedmiotowe zwolnienie.

W związku z powyższym, przychód z tytułu odpłatnego zbycia posiadanej przez Wnioskodawcę nieruchomości tj. działek nr 119/3 o pow. 2,89 ha klasa IV oraz nr 119/4 o pow. 0,40 ha klasa III – nabytej w drodze darowizny – na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, w sytuacji zawarcia umowy sprzedaży ww. nieruchomości stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, korzystać będzie ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym Wnioskodawca uzyskując przychód ze sprzedaży tych działek, nie będzie miał obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jeżeli przedstawiony we wniosku zaistniały stan faktyczny, będzie różnił się od występującego w rzeczywistości tj. gdy sprzedaż nieruchomości nie nastąpi na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.