Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB4/4511-830/16-2/AK
z 13 września 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 6 czerwca 2016 r. (data wpływu 20 lipca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej przeznaczenia przychodu na przyznanie i spłatę kredytu – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 lipca 2016 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej przeznaczenia przychodu na przyznanie i spłatę kredytu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Aktem notarialnym z dnia 25 października 2012 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia (akt notarialny z dnia 5 lutego 2009 r.) niezabudowanych działek gruntu za kwotę 79.143,00zł. Dochód ze sprzedaży ww. działek gruntu w znacznej części przeznaczył na zakup i remont lokalu mieszkalnego.

Przedmiotowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca nabył w dniu 20 grudnia 2013 r. aktem notarialnym za kwotę 163.000,00 zł. Przed podpisaniem aktu z ww. środków Wnioskodawca wypłacił na rzecz sprzedającego zaliczkę w kwocie 5.000,00 zł. Mając na uwadze stan kupowanego lokalu mieszkalnego (Wnioskodawca musiał zabezpieczyć środki na ewentualne remonty) Wnioskodawca podjął decyzję, że pozostała kwota w wysokości 158.000,00 zł zostanie pokryta z kredytu mieszkaniowego.

Po zakupieniu ww. lokalu mieszkalnego, w trakcie 2014 r. Wnioskodawca poniósł koszty związane z jego generalnym remontem. W trakcie prac remontowo-budowlanych Wnioskodawca wykonał następujące roboty: wymiana instalacji elektrycznej, wykonanie tynków i okładzin gipsowych we wszystkich pomieszczeniach lokalu oraz malowanie ścian i sufitów, wykonanie instalacji hydrauliczno-sanitarnych, wymiana podłóg, wymiana drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, remont łazienki i w.c. Łączna kwota wydatków na remont przedmiotowego lokalu wyniosła 33.063,97 zł (potwierdzają to zgromadzone faktury).

W akcie notarialnym dotyczącym zakupu lokalu, jest wykazana zaliczka na rzecz zakupu lokalu (5.000,00 zł), koszty sporządzenia aktu oraz podatek (4.821,67 zł) – razem wydatki wynikające aktu notarialnego wynoszą 9.821,67 zł. Jednocześnie należy wskazać, że ww. kredyt na zakup lokalu mieszkalnego Wnioskodawca zaciągnął 1 rok po sprzedaży przedmiotowych gruntów (w okresie dwóch lat od zbycia gruntów). Kredyt ten jest przeznaczony na cele mieszkaniowe. Przy zawarciu kredytu Wnioskodawca poniósł koszt zawarcia umowy w kwocie 1.580,00 zł. W okresie kolejnego roku Wnioskodawca regularnie dokonywał spłat tego kredytu z środków, które uzyskał ze sprzedaży gruntów. W analizowanym pod kątem wydatków okresie (2 lat od sprzedaży gruntów) Wnioskodawca dokonał spłaty rat ww. kredytu na cele mieszkaniowe w łącznej kwocie 14.583,67 zł. Zgodnie z przedstawionym powyżej wyliczeniem łączna kwota wydatków na cele mieszkaniowe wyniosła: 59.049,31 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy wydatki poniesione na przyznanie i spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe w okresie 2 lat od uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia stanowią wydatek na cel mieszkaniowy w myśl przepisu art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
      
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
      położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2. wydatki poniesione na:
   • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
     
   • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
     
   • spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
     w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo–kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo–kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z ww. przepisami dla zakwalifikowania wydatku jako wydatku na cele mieszkaniowe istotne znaczenie ma cel jego poniesienia. Jednocześnie przepis wskazuje, że oprócz wydatków na nabycie, budowę i rozbudowę w kategorii tych wydatków mieszczą się także spłaty kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe, które podatnik zaciągnął przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Przedmiotowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Wnioskodawca nabył w dniu 20 grudnia 2013 r. aktem notarialnym, za kwotę 163.000,00 zł. Przed podpisaniem aktu z ww. środków Wnioskodawca wypłacił na rzecz sprzedającego zaliczkę w kwocie 5.000,00 zł. Mając na uwadze stan kupowanego lokalu mieszkalnego (Wnioskodawca musiał zabezpieczyć środki na ewentualne remonty) Wnioskodawca podjął decyzję, że pozostała kwota w wysokości 158.000,00 zł zostanie pokryta z kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Po zakupieniu ww. lokalu mieszkalnego w trakcie 2014 r. Wnioskodawca poniósł koszty związane z jego generalnym remontem. Łączna kwota wydatków na remont przedmiotowego lokalu wyniosła 33.063,97 zł. W akcie notarialnym dotyczącym zakupu lokalu, jest wykazana ww. zaliczka na rzecz zakupu lokalu, koszty sporządzenia aktu oraz podatek w łącznej kwocie 9.821,67 zł. Jednocześnie należy wskazać, że ww. kredyt na zakup lokalu mieszkalnego Wnioskodawca zaciągnął 1 rok po sprzedaży przedmiotowych gruntów. Kredyt ten jest przeznaczony na cele mieszkaniowe, przy zawarciu kredytu Wnioskodawca poniósł koszt zawarcia umowy w kwocie 1.580,00 zł. W okresie kolejnego roku regularnie Wnioskodawca dokonywał spłaty tego kredytu z środków, które uzyskał ze sprzedaży gruntów (których w całości nie wydał na remont). W analizowanym pod kątem wydatków okresie 2 lat od sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca dokonał spłaty rat ww. kredytu na cele mieszkaniowe, w łącznej kwocie 14.583,67 zł. Wnioskodawca uważa, że wydatki poniesione na zawarcie i spłatę kredytu są związane z celem mieszkaniowym - określonym w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit b) ww. ustawy i podlegają odliczeniu od przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z brzmienia art. 21 ust. 25 ww. ustawy wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 uważa się wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, w tym spłatę kredytu zaciągniętego na ten cel, budowę lub rozbudowę. Powyższy przepis dodatkowo rozszerza zakres wydatków o możliwość spłaty kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży – jednak ogranicza ich odliczenie wskazując na możliwość wyboru zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży albo do wydatków na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że wydatki sfinansowane ze środków uzyskanych ze sprzedaży, a poniesione na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego, tj. zapłacenie ceny, koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu mieszkalnego i podatek od czynności cywilnoprawnych oraz wszelkie koszty związane z pośrednictwem banku w jego zakupie lub spłata kredytu zaciągniętego na ten cel (w okresie 2 lat po sprzedaży) – uprawniają Wnioskodawcę do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do wykazanych w opisanym stanie faktycznym wydatków. Z uwagi na treść przytoczonego przepisu Wnioskodawca uważa, że kredyt zaciągnięty na cele mieszkaniowe po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży mieści się w pojęciu wydatków na nabycie lokalu mieszkalnego. Jednak z uwagi na fakt, że środki te pochodzą z kredytu i faktycznie będą spłacane przez kolejne kilkanaście lat, to do przedmiotowego odliczenia powinny być uwzględnione tylko wydatki poniesione w okresie 2 lat od sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z poźn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
   
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
   
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy- przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zmiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zmiany.

W świetle powyższych przepisów, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył niezabudowane działki gruntu aktem notarialnym z dnia 5 lutego 2009 r. Nieruchomości te Wnioskodawca sprzedał dnia 25 października 2012 r. Dochód ze sprzedaży Wnioskodawca w znacznej części przeznaczył na zakup i remont lokalu mieszkalnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Wnioskodawca nabył w dniu 20 grudnia 2013 r. Na zakup ww. lokalu Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny. Ww. kredyt został zaciągnięty rok po sprzedaży przedmiotowych gruntów.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że odpłatne zbycie niezabudowanych działek gruntu przez Wnioskodawcę, nabytych dnia 5 lutego 2009 r., przed upływem 5 lat licząc od końca roku w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. przed dniem 1 stycznia 2015 r. stanowić będzie źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast ust. 2 ww. przepisu podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, o ile Wnioskodawca takie wydatki poniesie w związku ze sprzedażą nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Zgodnie natomiast do art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 22 ust. 6f ww. ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
   
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 tejże ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Zauważyć jednak należy, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie może obejmować taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostałby w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód w całości korzystałby ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
      
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
   
2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
      
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
      
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego, dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest nie tylko wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale również dokonanie tej czynności nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przy czym podkreślenia wymaga, że zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Zgodnie z art. 21 ust. 26 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Z kolei na podstawie art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stosownie do art. 21 ust. 29 ww. ustawy – w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a)–c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki związane z nabyciem np. budynku mieszkalnego (lokalu mieszkalnego) określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy).

Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy wydatki poniesione na przyznanie i spłatę kredytu zaciągniętego po uzyskaniu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na cele mieszkaniowe w okresie 2 lat od uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia stanowią wydatek na cel mieszkaniowy, w myśl art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 pkt 1, 2 i 3 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Podkreślić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest więc m.in. przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub prawa wyłącznie na cele i w terminach określonych w tym przepisie. Przy tym enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

Inne wydatki, które nie są wymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ustawodawca uzależnia zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego jakim jest m.in. spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia (art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Nie chodzi zatem o spłatę jakiegokolwiek kredytu, lecz o spłatę kredytu, który był zaciągnięty przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży, przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży oraz aby nie wystąpiło wyłączenie, o którym mowa w art. 21 ust. 30 ww. ustawy.

Wydatki na cele mieszkaniowe, które zostały ujęte w dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który to zawiera enumeratywnie wymieniony katalog wydatków stanowiących realizację własnych celów mieszkaniowych, pozwala odliczyć wydatek na spłatę kwoty głównej kredytu i odsetek. Nie pozwala natomiast na odliczenie dodatkowych zobowiązań związanych z kredytem (jak np. ubezpieczenie kredytu, wcześniejsza spłata, koszty związane z uzyskaniem kredytu, itp.). Wydatki poniesione na przyznanie kredytu związane są wyłącznie z pozyskaniem środków pieniężnych i są wydatkiem dodatkowym, a nie kwotą kredytu. Wysokość kapitału kredytu to wysokość kwoty kredytu, a nie wydatków jakie kredytowi towarzyszą. W żadnym więc wypadku, wydatek związany z przyznaniem kredytu nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe. Dlatego też Wnioskodawczyni nie może wydatku związanego z przyznaniem kredytu traktować jako wydatku na własne cele mieszkaniowe, gdyż owy wydatek nie został przez ustawodawcę wskazany w art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – przepis ten wymienia spłatę kredytu i odsetek, a nie kosztu jego przyznania. W związku z powyższym, wydatki takie nie mogą pomniejszać przychodu do opodatkowania, jako wydatek na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Zatem, nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dla Wnioskodawcy wydatek poniesiony na przyznanie i spłatę kredytu zaciągniętego po sprzedaży nieruchomości, gdyż wydatki te nie spełniają warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131, w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że przychód przeznaczony przez Wnioskodawcę na wydatek w postaci przyznania i spłaty kredytu nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, gdyż wydatkiem na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25, nie może być wydatek na przyznanie i spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawcę, ponieważ kredyt ten został zaciągnięty po sprzedaży nieruchomości, ponadto wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa wyżej są tylko i wyłącznie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości, a nie wydatki związane z uzyskaniem (przyznaniem) kredytu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.