INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 10.02.2012 r. (data wpływu 22.02.2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu z zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej płaconej przez właścicieli lokalu użytkowego – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22.02.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu z zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej płaconej przez właścicieli lokalu użytkowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2005r. członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej podleli uchwałę w sprawie dwukrotnego zwiększenia zaliczki eksploatacyjnej dla właściciela użytkowego lokalu komunalnego w budynku B. 4 przeznaczonego na szkolę języków obcych. Uchwała zwiększała dwukrotnie opłatę zaliczki eksploatacyjnej za powyższy lokal. Tym sposobem lokal ten jest obciążany dodatkową stawkę 2,24 zł/m². Uzasadnieniem dla Wspólnoty był fakt prowadzonej w lokalu działalności „szkoła stanowi dla mieszkańców dużą uciążliwość. Ilość uczących się osób, przychodzących na zajęcia od godzin rannych do późnych wieczornych, korzystających ze wspólnego domofonu, korytarza, klatki schodowej, palących papierosy, zostawiających otwartą bramę wejściową - stwarza mieszkańcom poczucie braku bezpieczeństwa a dozorcy zwiększoną pracę”.

Wspólnota do przychodów z zaliczki na utrzymanie nieruchomości przyrównuje wszystkie koszty związane z tymi przychodami. Natomiast ze względu na brak możliwości wyliczenia kosztu dla zwiększonych przychodów uzyskiwanych od lokalu użytkowego z podwyższonej stawki 2,24 zł/m² Wspólnota odprowadza podatek dochodowy w wysokości 19%.

Przychody z tytułu zbieranej zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości (lokale mieszkalne i użytkowe zaliczka 2,24 zł/m²) wyniosły 50 232,60 zł. Koszty dotyczące powyższej zaliczki (uzyskania przychodów) 49738,26 zł. Różnica (dochód) 494,34 zł jest wolna od podatku dochodowego.

Ponadto:

Dodatkowy przychód (z pożytków) wyniósł 1 098,00 zł. Dodatkowe obciążenie lokalu użytkowego (zgodnie z uchwałą dodatkowo 2,24 zł/m²) wyniosło 3657,60 zł. Łącznie dodatkowe przychody wyniosły 4 758,89 zł. Koszty uzyskania przychodów 0 zł (ze względu na brak możliwości bezpośredniego przypisania konkretnego kosztu). Różnica 4 758,89 zł - dochód opodatkowany. Od powyższej kwoty dochodu odprowadzono podatek 905,00 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Wspólnota Mieszkaniowa prosi o wyjaśnienie czy postępuje prawidłowo, odprowadzając podatek dochodowy od zbieranej różnicy podwyższonej zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej dla lokali użytkowych będących na prawach własnościowych...

Prosimy również o wyjaśnienie czy od różnicy pom. zaliczkami pobieranymi od lokali użytkowych (będących na prawach własnościowych) a kosztami przypadającymi na te świadczenia, Wspólnota powinna odprowadzać podatek dochodowy. Chodzi nam o sytuacje gdy wspólnota zrezygnuje z dodatkowego obciążenia tego lokalu tj. lokale użytkowe będą płacić taką samą zaliczkę jak lokale mieszkalne.

Zdaniem Wnioskodawcy Wspólnota postępuje prawidłowo licząc podatek od różnicy w zbieranych zaliczkach dla lokalu użytkowego, ponieważ jest to dodatkowy przychód. Natomiast gdy Wspólnota nie będzie obciążała lokalu użytkowego dodatkową zaliczką na utrzymanie nieruchomości wspólnej to dochód od tej zaliczki będzie zwolniony od podatku tak samo jak zwolnione są lokale mieszkalne. Zaznaczamy, że lokale użytkowe są na prawach własności i należą do Wspólnoty Mieszkaniowej - nie są to lokale wynajmowane przez Wspólnotę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), która określa zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2011 r. Nr 74, poz. 397, ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej (bądź są wpłacane do kasy), bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści powyższej regulacji, aby dochód podmiotów, o których w tym przepisie mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1. dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
2. dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
   
   

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).
   
   

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami (np. opłaty, zaliczki) stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota osiąga m. in. dochód z zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej od właścicieli lokali użytkowych na prawach własnościowych. Właściciele lokali użytkowych płacą podwyższona zaliczkę z uwagi na to, że te lokale przeznaczone są na szkołę języków obcych co wiąże się z uciążliwościami dla mieszkańców Wspólnoty. Wnioskodawca opodatkowuje tylko różnicę tej kwoty między zaliczką wpłacaną przez właścicieli lokali mieszkalnych a kwotą wpłacaną przez właścicieli lokali użytkowych.

Lokale użytkowe nie należą do zasobów mieszkaniowych. Zatem przychody z tytułu wszystkich zaliczek płaconych przez właścicieli lokali użytkowych (niezależnie od tego czy są oni właścicielami czy tylko użytkownikami), nie będą korzystały ze zwolnienia określonego art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy i stosownie do treści art. 7 będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. W związku z powyższym nie tylko różnica w zaliczce powinna być opodatkowana ale cała zaliczka płacona przez właścicieli lokali użytkowych. Także w sytuacji gdy Wspólnota nie będzie obciążała lokalu użytkowego dodatkową zaliczką na utrzymanie nieruchomości wspólnej to płacona zaliczka będzie podlegała opodatkowaniu. Ze zwolnienia takiego mogą bowiem jak wyżej wskazano korzystać tylko dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na ten cel czyli na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie informujemy, iż zgodnie z art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40zł, którą należy wnieść w terminie 7 dni od złożenia wniosku. Wpłata dotycząca ww. wniosku w wysokości 75 zł. została dokonana w dniu 14.02.2012 r., zatem różnica w wysokości 35 zł zostanie zwrócona na konto Wnioskodawcy, zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. stawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.