Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/436-219/14-2/LS
z 4 lipca 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 24 kwietnia 2014 r. (data wpływu 25 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 kwietnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od F. z o.o, (dalej: Zbywca lub Sprzedający), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość komercyjną [dalej: Nieruchomość].

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję do końca 2014 r.

W dacie Transakcji Nieruchomość obejmować będzie:

• prawo użytkowania wieczystego 40 zabudowanych działek gruntu oraz prawo własności jednej zabudowanej działki gruntu [dalej łącznie jako Działki], dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o następujących numerach:...
  
• własność znajdujących się na odpowiednich Działkach: budynku handlowo-usługowego [dalej: Budynek Główny Centrum Handlowego] i innych obiektów budowlanych, w tym budynków [dalej: Pozostałe Budynki] oraz budowli, w szczególności w postaci miejsc parkingowych, dróg wewnętrznych, chodników dla pieszych [dalej: Budowle] wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi.
  
  

Prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności wchodzących w skład Nieruchomości Działek zostało nabyte przez Zbywcę w latach 2004-2007 (niektóre z Działek powstały w wyniku późniejszego podziału działek gruntu, których prawo użytkowania wieczystego Zbywca nabył we wskazanym okresie). Transakcje podlegały opodatkowaniu VAT według odpowiedniej stawki VAT lub zwolnieniu z opodatkowania VAT. Wyjątek w tym zakresie stanowi niepodlegająca opodatkowaniu VAT dostawa jednej z Działek, której udziały w użytkowaniu wieczystym Zbywca nabył od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej [dalej: Działka nabyta od osób fizycznych].

W ramach opisanych transakcji Zbywca nabył również prawo własności szeregu obiektów budowlanych znajdujących się na Działkach. Część z tych obiektów została następnie wyburzona przez Zbywcę (dotyczy to między innymi obiektów znajdujących się na Działce nabytej od osób fizycznych]. Zachowane budynki (nadal znajdujące się na Działkach) zostały objęte procesem inwestycyjnym w ramach realizacji projektu przebudowy dawnego Zakładu Przemysłu oraz jego adaptacji na centrum handlowe.

W ramach inwestycji prowadzonej przez Zbywcę, adaptacji podlegał Budynek Główny Centrum Handlowego. Pozostałe Budynki (budynki znajdujące się na Działkach, które nie zostały objęte wyburzeniami), po ich nabyciu przez Zbywcę, nie podlegały przebudowie i adaptacji - ze względu na walory zabytkowe większości z nich, zostały one jedynie zabezpieczone przed ewentualnymi uszkodzeniami. W ramach inwestycji Zbywca wybudował Budowle wchodzące w skład Nieruchomości.

Budowa (w szczególności renowacja Budynku Głównego Centrum Handlowego oraz budowa wchodzących w skład Nieruchomości Budowli) została ukończona przed 2009 r. Od początku 2009 r. nie dokonano nakładów na ulepszenie zaadaptowanego Budynku Głównego Centrum Handlowego, jak również wybudowanych Budowli, których wartość byłaby równa lub przekraczałaby 30% wartości początkowej każdego z tych budynków i budowli. Od momentu nabycia Pozostałych Budynków, nie były one ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, wszystkie powierzchnie komercyjne w Budynku Głównym Centrum Handlowego były przynajmniej okresowo przedmiotem najmu w okresie po adaptacji Budynku Głównego Centrum Handlowego. Na dzień Transakcji upłyną już dwa lata od momentu oddania najemcom tych powierzchni do użytkowania. Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku Głównym Centrum Handlowego (w okresie po adaptacji Budynku Głównego Centrum Handlowego), jak również Budowle, instalacje i urządzenia (po ich wybudowaniu przez Zbywcę) nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.

Zbywca od momentu zakończenia procesu inwestycyjnego budowy (w szczególności renowacji Budynku Głównego Centrum Handlowego oraz budowy wchodzących w skład Nieruchomości Budowli), co jak wskazano powyżej miało miejsce przed 2009 r., wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT w postaci wynajmu powierzchni komercyjnych Nieruchomości. W konsekwencji Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu ponoszonych kosztów związanych z procesem inwestycyjnym, w szczególności kosztów związanych z adaptacją Budynku Głównego Centrum Handlowego oraz nakładów na pozostałe obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości.

Sprzedający i Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w dacie Transakcji.

Nabywca i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy całej Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Nabywca i Sprzedający złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. l0ill Ustawy o VAT.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny [t. j. Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zm. - dalej: KC lub Kodeks cywilny], wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

• prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców;
  
• prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego;
  
• dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i podwykonawcza (w szczególności projekty budowlane);
  
• ubezpieczenie wieloletnie Nieruchomości zawarte przez Sprzedającego;
  
• określone ruchomości związane z Nieruchomością (w szczególności z Budynkiem Głównym Centrum Handlowego) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu;
  
• umowy dzierżawy powierzchni pod reklamy w pasie drogowym zawarte przez Sprzedającego.
  
  

W zakresie zobowiązań wynikających z umów pożyczek Sprzedającego dotyczących Nieruchomości możliwe jest, że Nabywca wejdzie w prawa i obowiązki Sprzedającego będącego pożyczkobiorcą.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

• prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością;
  
• prawa i obowiązki wynikające z umowy obejmującej wypłatę tantiem na rzecz artystów/producentów/autorów;
  
• prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej licencji na znak towarowy;
  
• prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
  • dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody i odbiór ścieków, dostawa ciepła, usługi telekomunikacyjne),
    
  • ochrony Nieruchomości,
    
  • ochrony przeciwpożarowej,
    
  • utrzymania systemów alarmowych,
    
  • utrzymania instalacji elektrycznych,
    
  • konserwacji wind,
    
  • utrzymania czystości,
    
  • zagospodarowania odpadów.
  
  

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami zostaną rozwiązane, a stosowne należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone nie przechodząc na Nabywcę.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa. Nabywca i Zbywca będą współpracować w celu zapewnienia, aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności, aby nie wystąpiły przerwy w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

• umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
  
• umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych, doradczych,
  
• umowy dotyczące windykacji należności,
  
• środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
  
• tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
  
• księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
  
• firma Sprzedającego,
  
• prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.
  
  
  

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Nieruchomość nie będzie stanowiła formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja.

Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Wnioskodawcę fakturę z wykazanym podatkiem VAT.

Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie poinformować, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Sprzedający, tj. F. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1. Czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji) - zgodnie z art. 86 Ustawy o VAT?
   
2. Czy z tytułu Transakcji nabycia Nieruchomości na Nabywcy będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC?
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 24 czerwca 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-473/14-2/AS.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Z tytułu Transakcji nabycia Nieruchomosci na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej ~ zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

W konsekwencji na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
   
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
     
   • (uchylone),
     
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że P. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od F. Spółka z o.o, (dalej: Zbywca lub Sprzedający), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość komercyjną [dalej: Nieruchomość]. Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję do końca 2014 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 czerwca 2014 r. Nr IPPP1/443-473/14-2/AS w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że „Podsumowując, z uwagi na fakt, iż:

• do dostawy części Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ani obligatoryjne zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT,
  
• Nabywca oraz Sprzedający złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do dostawy pozostałej części Nieruchomości (tj. tej części Nieruchomości, której dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT),
  
  

Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.