Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy
ITPB2/415-548/14/MN
z 21 sierpnia 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2014 r. (data wpływu 21 maja 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest po podziale majątku wspólnego. Od 1985 r. była to wspólność ustawowa majątkowa małżeńska. (była współwłaścicielem). Sąd okręgowy ustalił, że udziały w majątku małżeńskim są równe. Wartość całego majątku małżeńskiego wspólnego wynosi 235 000 zł. Były mąż Wnioskodawczyni otrzymał nieruchomość niezabudowaną o wartości 53 000 zł, zaś Wnioskodawczyni nieruchomość zabudowaną o wartości 182 000 zł, którą nabyli do majątku wspólnego w 1985 r. W celu wyrównania udziałów Wnioskodawczyni jest zobowiązana do spłaty kwoty 64 500 zł, która rozłożona jest na 10 rat po 6 450 zł, płatnych do 6 marca każdego roku. Swoją nieruchomość zabudowaną o wartości 182 000 zł Wnioskodawczyni chce sprzedać, jak się uda drożej. Pieniądze ze sprzedaży chce przeznaczyć na kupno mieszkania, które będzie służyło zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, na spłatę byłego męża (z zaznaczeniem, że spłata nie będzie jednorazowa, zgodnie z postanowieniem sądu) oraz pozostałe wolne środki odłożyć na konto w banku na tzw. życie, ponieważ Wnioskodawczyni nie ma stałej pracy. Wnioskodawczyni chce zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatki poniesione na remont tej nieruchomości stanowiące nakłady poczynione w czasie jej posiadania, co Wnioskodawczyni może wykazać posiadanymi fakturami oraz spłatę Wnioskodawczyni na rzecz byłego męża tytułem wyrównania udziałów zgodnie z postanowieniem sądu. Ponadto Wnioskodawczyni poniesie w przyszłości wydatki w związku z zamierzonym odpłatnym zbyciem nieruchomości obejmujące koszty ogłoszeń (w prasie, telewizji lub Internecie) o zamiarze zbycia nieruchomości, koszty pośrednictwa przy sprzedaży, gdyby Wnioskodawczyni skorzystała z płatnego pośrednictwa oraz koszty związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy, opłatę notarialną i podatek od czynności cywilnoprawnych, gdyby obowiązywały one Wnioskodawczynię.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy zamierzone przez Wnioskodawczynię odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w drodze podziału majątku wspólnego małżonków, będzie stanowiło źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy wydatki jakie Wnioskodawczyni poniesie w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości oraz kwota, którą zapłaci na rzecz byłego męża jako dopłatę tytułem wyrównania wartości jego udziału w majątku wspólnym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości będą stanowiły koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
3. Czy Wnioskodawczyni będzie przysługiwało zwolnienie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmujące kwotę dochodu ze sprzedaży nieruchomości w części nabytej w 2013 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Mając na uwadze przytoczony przepis, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu, ma moment ich nabycia.

Wnioskodawczyni podkreśla, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zgodnie z treścią art. 31 § 1 tej ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa została ukształtowana przez ustawodawcę jako współwłasność łączna. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, iż niemożliwe jest ustalenie wielkości udziałów małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać udziałami, ani też żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Z chwilą ustania małżeństwa opisana wspólność majątkowa ustaje. Od tej chwili prawo byłych małżonków do majątku wspólnego kształtuje się na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, która z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku. Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tej rzeczy. Mając jednak na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego (m.in. wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 1997 r., I SA/Kr 35/97) nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
• jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Zatem, za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego) pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Wnioskodawczyni zauważa, że w przypadku, gdy przedmiotem podziału majątku dorobkowego małżonków jest więcej niż jedna rzecz lub prawo dla obliczenia udziału nabytego w drodze podziału majątku wspólnego w nieruchomościach należy: obliczyć wartość całego udziału małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, czyli zsumować wartość udziałów nabytych w każdej rzeczy czy prawie (wartość udziałów w poszczególnych rzeczach może być wszakże różna, bo zależeć będzie od wartości każdej z nieruchomości). Dopiero suma wartości tych udziałów będzie odzwierciedlała udział nabyty w drodze istniejącej uprzednio wspólności majątkowej małżeńskiej. Następnie należy ustalić wartość udziału w poszczególnych rzeczach lub prawach jakie małżonek otrzymał w drodze podziału majątku dorobkowego. Jeśli z porównania wartości udziału nabytego w czasie trwania związku małżeńskiego z udziałem nabytym na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o podziale majątku dorobkowego powstanie nadwyżka wartości tak otrzymanych praw lub rzeczy ponad wartość udziału w majątku wspólnym małżonków, to tylko ta nadwyżka będzie podlegała opodatkowaniu.

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni uważa, iż podział majątku wspólnego Wnioskodawczyni i jej byłego męża nie był ekwiwalentny w naturze i dokonany został z obowiązkiem dopłaty na rzecz byłego męża. Wnioskodawczyni bowiem w wyniku tego podziału przypadła nieruchomość o wartości 182 000 zł, zaś jej byłemu mężowi nieruchomość o wartości 53 000 zł. Jednocześnie sąd zasądził od Wnioskodawczyni na rzecz byłego męża tytułem dopłaty kwotę 64 500 zł. Wartość majątku jaka przypadła Wnioskodawczyni w wyniku podziału majątku przewyższa więc wartość udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku dorobkowym małżeńskim. Wobec tego za datę nabycia tej części nieruchomości, która mieści się w udziale, jaki przysługiwał Wnioskodawczym w majątku dorobkowym małżeńskim należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego tj. w 1985 r. Zaś za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział Wnioskodawczyni w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć datę, kiedy dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego tj. 2013 r.

W opinii Wnioskodawczyni zamierzone przez Nią odpłatne zbycie nieruchomości – w części nabytej w 1985 r. – nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w tym przepisie. Zatem nie spowoduje po stronie Wnioskodawczyni obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast, zamierzone odpłatne zbycie nieruchomości – w części nabytej w 2013 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego – o ile nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 ww. ustawy. W tym zakresie Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19 % podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e ust. 1 tej ustawy.

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 tej ustawy, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d tej ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 tej ustawy, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Jeśli Wnioskodawczyni poniesie wydatki, które mogą stanowić koszty odpłatnego zbycia, to koszty te będą dotyczyły sprzedaży całej nieruchomości, którą w udziale ½ nabyła w 1985 r. oraz w udziale ½ w 2013 r. Przychód podlegający opodatkowaniu będzie mógł zostać obniżony o tę część poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów odpłatnego zbycia, które proporcjonalnie przypadają na udział nabyty w 2013 r. Pozostała część tych kosztów przypada na udział w nieruchomości, który Wnioskodawczyni nabyła w 1985 r. i który w ogóle nie podlega opodatkowaniu, stąd nie może generować kosztów. Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Powołany przepis w sposób jednoznaczny stanowi jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Kosztem tym bezspornie jest kwota wydatkowana na nabycie nieruchomości.

Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawczyni w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości w części nabytej ponad udział w majątku dorobkowym małżonków, kosztem uzyskania przychodu może być m. in. udokumentowana kwota faktycznej dopłaty na rzecz byłego męża, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Takie też stanowisko prezentują organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Zatem według Wnioskodawczyni na gruncie niniejszej sprawy, kwota dopłaty na rzecz byłego męża, która zostanie faktycznie poniesiona i udokumentowana, będzie stanowiła koszt nabycia zbywanej nieruchomości, o który Wnioskodawczyni będzie mogła pomniejszyć uzyskany ze sprzedaży przychód. Wnioskodawczyni uważa, że wydatki poniesione na remont nieruchomości stanowiący nakład poczyniony w czasie jej posiadania będą stanowiły koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Zaś pozostałe wydatki, które Wnioskodawczyni zamierza ponieść będą stanowiły koszty odpłatnego zbycia pomniejszające przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Powyższe zwolnienie, obejmować może więc taką część dochodu, faktycznie uzyskanego, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadała udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe – w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – w osiągniętych z odpłatnego zbycia przychodach.

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni uważa, że będzie przysługiwało Jej zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych dochodu, jaki uzyska z odpłatnego zbycia nieruchomości, obejmujące kwotę przychodu ze sprzedaży nieruchomości w części nabytej w 2013 r., na podstawie powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 przy spełnieniu przewidzianych w tym przepisie warunków.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz. 788 z późn. zm). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, iż niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego:

1. małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową,
2. z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie wspólności,
3. wspólność ustała z mocy prawa na skutek ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Zniesienie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku. Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego, działu spadku, zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
  

• jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.
  

Zatem, za datę nabycia nieruchomości (prawa), która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości (prawa) w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości (prawa) przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości (prawa), która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni jest po podziale majątku wspólnego. Od 1985 r. była to wspólność ustawowa majątkowa małżeńska. (była współwłaścicielem). Sąd okręgowy ustalił, że udziały w majątku małżeńskim są równe. Wartość całego majątku małżeńskiego wspólnego wynosi 235 000 zł. Były mąż Wnioskodawczyni otrzymał nieruchomość niezabudowaną o wartości 53 000 zł, zaś Wnioskodawczyni nieruchomość zabudowaną o wartości 182 000 zł, którą nabyli do majątku wspólnego w 1985 r. W celu wyrównania udziałów Wnioskodawczyni jest zobowiązana do spłaty kwoty 64 500 zł, która rozłożona jest na 10 rat po 6 450 zł, płatnych do 6 marca każdego roku. Swoją nieruchomość zabudowaną o wartości 182 000 zł Wnioskodawczyni chce sprzedaż, jak się uda drożej. Pieniądze ze sprzedaży chce przeznaczyć na kupno mieszkania, które będzie służyło zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, na spłatę byłego męża (z zaznaczeniem, że spłata nie będzie jednorazowa, zgodnie z postanowieniem sądu) oraz pozostałe wolne środki odłożyć na konto w banku na tzw. życie, ponieważ Wnioskodawczyni nie ma stałej pracy. Wnioskodawczyni chce zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatki poniesione na remont tej nieruchomości stanowiące nakłady poczynione w czasie jej posiadania, co Wnioskodawczyni może wykazać posiadanymi fakturami oraz spłatę Wnioskodawczyni na rzecz byłego męża tytułem wyrównania udziałów zgodnie z postanowieniem sądu. Ponadto Wnioskodawczyni poniesie w przyszłości wydatki w związku z zamierzonym odpłatnym zbyciem nieruchomości obejmujące koszty ogłoszeń (w prasie, telewizji lub Internecie) o zamiarze zbycia nieruchomości, koszty pośrednictwa przy sprzedaży, gdyby Wnioskodawczyni skorzystała z płatnego pośrednictwa oraz koszty związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy, opłatę notarialną i podatek od czynności cywilnoprawnych, gdyby obowiązywały one Wnioskodawczynię.

Mając na względzie przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, iż podział majątku wspólnego, nie był ekwiwalentny w naturze, czego potwierdzeniem jest dokonywana przez Wnioskodawczynię spłata na rzecz męża. Wartość majątku jaka przypadła Wnioskodawczyni w wyniku zawarcia ugody przewyższa więc wartość udziału jaki przysługiwał jej w majątku dorobkowym małżeńskim.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie zdarzenia przyszłego należy wskazać, że przychód ze sprzedaży nieruchomości, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1985 r. w ramach wspólności małżeńskiej nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ zbycie przez Wnioskodawczynię tego udziału nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości zabudowanej, w części odpowiadającej udziałowi, który Wnioskodawczyni nabyła w 2013 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego, dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mają zastosowanie przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 2 omawianej ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy). Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 omawianej ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
  

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
  

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
  

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.
  

Podstawowym kryterium pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych  oprócz bezpośredniego związku ze zbyciem  jest jego obligatoryjny względem zbycia charakter. Istotnym jest zatem, aby zbywca nieruchomości był zobowiązany ponieść określony koszt związany z jej zbyciem, a także aby ten koszt był ze zbyciem bezpośrednio związany.

Należy wyjaśnić, iż kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania zostały uregulowane w art. 22 ust. 6c i 6d.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy). Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6f omawianej ustawy)

Biorąc pod uwagę opisane we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż koszty ogłoszeń w prasie, telewizji lub Internecie o zamiarze zbycia nieruchomości, ewentualne koszty pośrednictwa przy sprzedaży oraz koszty związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy, a także opłatę notarialną oraz podatek od czynności cywilnoprawnej należy zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części proporcjonalnie przypadającej na udział nabyty w 2013 r.

Do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć m.in. udokumentowaną kwotę faktycznej spłaty na rzecz byłego męża dokonaną tytułem nabycia ww. nieruchomości, ponieważ mieści się w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Aby jednak spłatę tę móc odliczyć od przychodów ze sprzedaży spłata ta musi zostać udokumentowana, czyli wydatek ten musi być faktycznie poniesiony. Nie istotne jest bowiem, jaki termin spłaty został określony w postanowieniu sądu, bowiem nie można uznać za koszt wydatku nieponiesionego. Jeżeli zatem Wnioskodawczyni dokona spłaty przed dniem złożenia PIT-39, w którym rozliczyć należy przychód z odpłatnego zbycia, to ów wydatek na spłatę będzie mógł zostać wykazany w tym zeznaniu. Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć również udokumentowane fakturami VAT nakłady związane z jej remontem (np. zakup materiałów budowlanych) zwiększające wartość tej nieruchomości, które zostały poniesione w trakcie jej posiadania, w części proporcjonalnie przypadającej na udział nabyty w 2013 r. Wskazać przy tym należy, że zawarte w dyspozycji art. 22 ust. 6c ww. ustawy sformułowanie „nakłady poczynione” dotyczy nakładów faktycznie poniesionych przez podatnika, zwiększających m.in. wartość danej rzeczy. Przez poniesienie - zgodnie ze Słownikiem języka polskiego - należy rozumieć bycie obarczonym, obciążonym. Nakładem poniesionym będzie zatem taki wydatek, którym podmiot jest obarczany, obciążony.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on, że wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 cytowanej ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na m.in.:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

• położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

• przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawczyni środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej zamierza przeznaczyć na zakup mieszkania, które będzie służyło zaspokojeniu jej własnych potrzeb mieszkaniowych.

Biorąc pod uwagę przytoczony przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 pkt 1 lit. a i b należy wskazać, iż warunkiem zwolnienia z opodatkowania 19% podatkiem dochodowym dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wydatkowanie uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe, które obejmują m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, położonym w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zatem wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w części nabytej w 2013 r. w drodze podziału majątku wspólnego małżeńskiego, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na nabycie lokalu mieszkalnego, który będzie służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych wypełnia dyspozycję art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i b w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 i uprawnia do zastosowania przedmiotowego zwolnienia. Zwolnieniem objęty będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na ww. cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.