Wydatki na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego zajmowanego na podstawie tytułu prawnego stanowią tytuł do odliczeń w podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże o prawie do odliczenia może decydować wyłącznie literalne brzmienie obowiązujących przepisów. W przypadku ulgi remontowo-modernizacyjnej przepisami tymi jest ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 27a ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy w brzmieniu obowiązującym w 2003r., podatek dochodowy od osób podlegających w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, obliczony zgodnie z art. 27 i obniżony zgodnie z art. 27b o kwotę składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne, zmniejsza się na zasadach określonych w ustawie, jeżeli w roku podatkowym podatnik poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe, przeznaczone na remont i modernizację - zajmowanego na podstawie tytułu prawnego - budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej, utworzonych na podstawie odrębnych przepisów, a ponadto przedmiotowe wydatki:

1. mieszczą się w zakresie rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy, Dz. U. Nr 156, poz. 788 (art. 27a ust. 17 ustawy),

2. zostały udokumentowane fakturą wystawioną wyłącznie przez podatnika podatku od towarów i usług, nie korzystającego ze zwolnienia od tego podatku, lub dowodem odprawy celnej, a w przypadku wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej - dowodem tej wpłaty (art. 27a ust. 6 pkt 1 ustawy),

3. nie zostały odliczone od ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych oraz nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone wydatki zostały zaliczone do przychodów podlegających opodatkowaniu (art. 27a ust. 7 pkt 1 ustawy),

4. dotyczą budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 27a ust. 7 pkt 2 ustawy).

O ile przytoczone warunki zostaną spełnione łącznie, podatnikowi przysługuje prawo do odliczeń od podatku na zasadach określonych w art. 27a ust. 3 pkt 2, ust. 4, ust. 5, ust. 10 oraz ust. 15 ustawy.

Podkreślenia wymaga, iż ustawodawca nie uzależnił prawa do omawianej ulgi od innych, niż wyżej wymienionych, warunków. A to oznacza, iż poniesione przez podatnika wydatki mogą być odliczone w ramach ulgi remontowo-modernizacyjnej, jeżeli tylko spełnione zostaną wyżej omówione warunki. Należy jednocześnie zauważyć, iż za tytuł prawny do lokalu (budynku) mieszkalnego, o którym mowa wyżej, uważa się między innymi:

1. własność,

2. umowę użyczenia,

3. umowę najmu lub dzierżawy,

4. inny stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika prawo podatnika do korzystania z lokalu mieszkalnego, np. umowę na podstawie której członek spółdzielni jest obowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacji związanych z użytkowaniem nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego.

Podatnik legitymujący się posiadaniem tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego (umowa użyczenia) może zatem odliczyć w ramach ulgi remontowej wydatki, jakie poniósł na remont lub modernizację zajmowanego lokalu. W każdej sprawie jednak należy indywidualnie rozstrzygnąć, jaki jest zakres zawartej między stronami umowy użyczenia: czy dotyczy ona części budynku, czy jedynie lokalu mieszkalnego. Dopiero po takiej analizie stanu faktycznego, a zwłaszcza zbadaniu umowy użyczenia, można jednoznacznie stwierdzić, że podatnik który włada jedynie lokalem mieszkalnym może skorzystać z ulgi remontowej i odliczyć 19% poniesionych wydatków, jakie poniósł na remont (modernizację) zajmowanego lokalu mieszkalnego (do limitu 4.725,00 zł łącznie w latach 2003-2005), zaś podatnik władający na podstawie umowy użyczenia częścią budynku mieszkalnego jest uprawniony do odliczenia 19% poniesionych wydatków, jakie odnoszą się do całego budynku do wysokości obowiązującego limitu, tj. 5.670,00 zł łącznie w latach 2003-2005, w ramach wskazanej powyżej ulgi podatkowej.

W świetle powyższego, o ile zawarta przez podatników umowa użyczenia dotyczy wyłącznie lokalu mieszkalnego, nie mogą oni skorzystać z ulgi remontowo-modernizacyjnej w związku z poniesieniem wydatku na remont budynku mieszkalnego, jakim jest zakup pieca centralnego ogrzewania.