Podatnik jest jednym z pięciu współwłaścicieli budynku wielorodzinnego z dziewięcioma lokalami na wynajem. Z tytułu tej inwestycji korzystał z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych. Obecnie współwłaściciele zamierzają znieść współwłasność - poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali na rzecz poszczególnych współwłaścicieli. Ponadto jeden z udziałowców zamierza sprzedać swoje udziały.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Stosownie do treści art. 26 ust.1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. - o podatku dochodo-wym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001r.- stanowił, iż: podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30 stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9.art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po od-liczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim, co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod bu-dowę tego budynku.

W przypadku budowy budynku wielorodzinnego stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli w ogólnej kwocie odliczeń, ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności ( art. 26 ust. 3 ww. ustawy).

Utrata prawa do przedmiotowej ulgi następuje jedynie w ściśle określonych przypadkach, o których mowa w art. 26 ust. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991r., w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000r. I tak, jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową, którego dokonano odliczeń:

1. nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2. wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociaż-by do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3. dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przezna-czono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela
   • podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budy-nek lub lokal. Kwoty doliczone do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy braku-jący do upływu określonego powyżej dziesięcioletniego okresu. Przy czym ustalając liczbę lat bra-kujących do upływu okresu dziesięcioletniego wlicza się rok, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące utratę prawa do ulgi.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż podatnicy w 2003r. zamierzają znieść współwła-sność budynku z lokalami na wynajem poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali w ten sposób, że każdy ze współwłaścicieli zostanie właścicielem jednego lub więcej lokali (w zależności od udziału we współwłasności).

W treści przywoływanego art. 26 ust.1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991r. ustawodawca wyraźnie wska-zał, iż ulga z tytułu budowy budynku z lokalami na wynajem przysługiwała wyłącznie na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego, stąd wątpliwości podatników budzi fakt czy w przypadku ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali nie stracą oni prawa do przedmiotowej ulgi.

Jednakże zgodnie z treścią art. 3 ust.1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi loka-lu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Ponadto nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zatem nawet w przypadku ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali ich właściciele pozostaną współwłaścicielami nieruchomości wspólnej tego budynku i wymóg zakreślony przez ustawodawcę w treści powoływanego art. 26 ust. 1 pkt 8 będzie spełniony.

Poza tym również sprzedaż lokalu mieszkalnego przez jednego z udziałowców nie jest zdarzeniem wymienionym w treści art. 26 ust. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991r - w brzmieniu obowiązującym w 2000r. skutkującym utratą prawa do ulgi z tytułu budowy budynku z lokalami na wynajem przez po-zostałych współwłaścicieli. Podobnie, przejęcie w wyniku podziału majątku dodatkowego udziału należącego dotychczas do żony nie spowoduje u podatnika utraty prawa do tej ulgi, w takim przy-padku ulgę utraci jedynie była żona podatnika.