POSTANOWIENIE

Naczelnik Pomorskiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku Podatnika, L.dz. 2602/F/05 z dnia 09.05.2005r. (data wpływu do tut. Urzędu 10.05.2005r.), o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług w przypadku wydania lokalu oraz gruntu nabywcy przed zawarciem umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego

stwierdza, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego

Uzasadnienie

Podatnik prowadzi działalność developerską w zakresie sprzedaży lokali w budynkach oraz domów jednorodzinnych wybudowanych na należących do niego nieruchomościach.

Z przyszłymi nabywcami zawierane są umowy przedwstępne, na podstawie których nabywcy wpłacają zaliczki na poczet ceny sprzedaży, przy czym w wielu wypadkach cała cena sprzedaży jest zapłacona przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, również wydanie przedmiotu sprzedaży następuje przed sporządzeniem tej umowy.

Nabywcy, którzy przed 1 maja 2004r. zawarli umowy przedwstępne, przed tą datą zapłacili zaliczki na poczet ceny zakupu lokalu brutto, wynikającej z umowy przedwstępnej, która obejmowała również cenę udziału w gruncie. Niektórzy z nabywców obejmowali lokale jeszcze przed 1 maja 2004r. celem ich wykończenia, natomiast inni odbierali lokale po 1 maja 2004r. Zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku przeniesienie własności lokalu na podstawie aktu notarialnego nastąpiło po 1 maja 2004r. lub też nastąpi w najbliższym czasie.

Podatnik zwraca się z zapytaniem czy wydanie lokalu lub domu jednorodzinnego na podstawie protokołu wydania, przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, skutkuje – w myśl przepisów o podatku VAT – również wydaniem gruntu przynależnego do budynku, w którym znajduje się lokal lub na którym został wybudowany dom jednorodzinny.

Zdaniem Podatnika wydanie lokalu lub domu jednorodzinnego, na podstawie protokołu wydania przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, skutkuje – w myśl przepisów o podatku VAT – również wydaniem gruntu przynależnego do budynku, w którym znajduje się lokal lub na którym został wybudowany dom jednorodzinny.

W opinii Podatnika, wydanie lokalu skutkuje również wydaniem nieruchomości wspólnej, ponieważ nie sposób użytkować lokalu bez pozostałej, wspólnej części budynku. Natomiast, stosownie do przepisów ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólna obejmuje również grunt pod budynkiem. Podobnie sytuacja przedstawia się z wydaniem domu jednorodzinnego, który następuje jednocześnie z wydaniem działki pod budynkiem. Wydanie jest czynnością faktyczną, przyjąć zatem należy, że skutki podatkowe związane z wydaniem lokalu, określone zarówno w starej jak i w nowej ustawie, następują jednocześnie w dniu wydania lokalu, niezależnie od tego, że umowa notarialna przenosząca własność zostanie zawarta w terminie późniejszym.

Po przeanalizowaniu wniosku Podatnika, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa, tut. Organ podatkowy stwierdza, co następuje:

Zakres czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług został określony w art. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, zgodnie z którym opodatkowaniu tym podatkiem podlega m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).

Natomiast pojęcie dostawy towarów zostało zdefiniowane w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

A zatem, w stosunku do przepisów ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz. 50 z późn. zm.) zakres opodatkowania podatkiem VAT został poszerzony. W wyżej wymienionej ustawie, obowiązującej do końca kwietnia 2004r., ustawodawca posługiwał się pojęciem sprzedaży, a nie dostawy.

Istotą umowy sprzedaży jest zobowiązanie sprzedawcy do przeniesienia własności rzeczy oraz wydania jej kupującemu, któremu odpowiada zobowiązanie kupującego do odebrania rzeczy i zapłaty ceny. Użycie pojęcia sprzedaż oznaczałoby zatem zawężenie definicji dostawy towarów wyłącznie do jednej kategorii czynności cywilno-prawnych.

W ustawie z dnia 11 marca 2004r. ustawodawca posłużył się terminem „przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”. Definicja ta odwołuje się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą, a zatem zwraca uwagę na ekonomiczną istotę transakcji, a nie wyłącznie jej charakter prawny.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż pojęcie „prawo do rozporządzania towarami jak właściciel”, należy interpretować znacznie szerzej, gdyż obejmuje ono rzeczywiste władztwo nad rzeczą, nawet jeżeli nabywca nie jest właścicielem rzeczy.

Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Mowa jest o takim rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nią jak właściciel. Należy przy tym uznać, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Zgodnie z generalną zasadą zawartą w art. 19 ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Natomiast w myśl art. 19 ust. 10 ustawy o VAT w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

Zwrócić jednak należy uwagę na fakt, że sprzedaż nieruchomości wiąże się z przeniesieniem prawa własności na nabywcę.

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego ( Dz.U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa o przeniesienie prawa do własności lokalu, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Niesporządzenie aktu notarialnego, stosownie do przepisu art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego, powoduje nieważność umowy. Mimo nieważności tej umowy powstaje jednak obowiązek podatkowy, ponieważ art. 5 ust. 2 ustawy o VAT określa, że czynności wymienione w ust. 1 tegoż przepisu, podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa (między innymi również przepisami Kodeksu cywilnego).

Z tych też względów, niezależnie od daty podpisania aktu notarialnego, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia od dnia wydania lokalu.

Ponadto tut. Organ zauważa, iż zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Natomiast nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 cyt. ustawy).

Z kolei art. 29 ust. 5 ustawy o VAT stanowi, iż w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków i budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

A zatem powyższe regulacje prawne należy odnieść zarówno do lokalu, jak i do przynależnego mu gruntu.

Reasumując należy stwierdzić, iż data sporządzenia aktu notarialnego nie stanowi o dostawie towaru (lokalu, gruntu), a tym samym nie determinuje momentu powstania obowiązku podatkowego, który w analizowanej sytuacji uzależniony jest od otrzymania całości lub części zapłaty oraz od momentu faktycznego wydania lokalu (wraz z przynależnym mu gruntem).