Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Polesie, działając na podstawie art. 14 a § 1 i § 4, art. 217 § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 21.06.2006r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie:

• możliwości zawarcia umowy użyczenia części nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej z pełnoletnim członkiem rodziny, który jest współwłaścicielem nieruchomości,
  
• ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, którego właścicielem został Pan w 1983 roku

- zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) uznaje za prawidłowe stanowisko przedstawione w złożonym przez Pana wniosku z dnia 21.06.2006r. (data doręczenia do tutejszego organu podatkowego: 22.06.2006r.).

Pismem z dnia 21.06.2006r. (data doręczenia do tutejszego organu podatkowego:22.06.2006r.),które zostało przez Pana uzupełnione w dniach:16.08.2006r., 18.08.2006r. i 18.09.2006r. zwrócił się Pan do Naczelnika Urzędu Skarbowego Łódź-Polesie z wnioskiem dotyczącym udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie możliwości zawarcia umowy użyczenia części nieruchomości na potrzeby pozarolniczej działalności gospodarczej, w sytuacji gdy część nieruchomości zostanie Panu udostępniona przez pełnoletniego syna na podstawie umowy użyczenia oraz ustalenia wartości początkowej w/w lokalu mieszkalnego.
Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, że w miesiącu czerwcu 1983 roku nabył Pan na podstawie umowy kupna sprzedaży udział (1/2) w nieruchomości zlokalizowanej w ......... przy ul.
Z opisu przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, że w roku 2006 przedmiotowa nieruchomość stanowi współwłasność w częściach ułamkowych trzech osób, tj. Pana, Pana małżonki - Pani........ oraz Pana syna z pierwszego małżeństwa - Pana ......
W skład powyższej nieruchomości wchodzą:

• działka gruntu,
  
• budynek mieszkalny wybudowany w 1938 roku,
  
• budynek gospodarczy.

Z budynku mieszkalnego na podstawie sporządzonej w dniu 11 października 1983r. umowy ustanowienia odrębnej własności lokali wydzielono dwa lokale mieszkalne o numerach 1 i 2, stanowiące odrębny przedmiot własności.
Z dołączonej przez Pana kserokopii wypisu z Ewidencji Gruntów sporządzonej w dniu 23.05.2003r. przez Miejski Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w ......... wynika, że jest Pan właścicielem lokalu nr 1 (stanowiącego odrębną własność) oraz współwłaścicielem o udziale 1/2 w częściach wspólnych budynków i prawie własności działki gruntu nieruchomości zlokalizowanej w ........ przy ul.
Współwłaścicielami lokalu nr 2 o udziale 1/2 (stanowiącego odrębną własność) są:

• Pani ...........,
  
• Pan .............

Osoby te, są również współwłaścicielami o udziale 1/4 w częściach wspólnych budynków i prawie własności działki gruntu nieruchomości zlokalizowanej w ........ przy ul.
Pan ...........został współwłaścicielem odrębnej własności lokalu nr 2, jak również współwłaścicielem nieruchomości zlokalizowanej w Łodzi przy ul........ - w drodze nabytego w roku 1988 spadku.
W dniu 4 listopada 2006r. Pan .......... uzyska pełnoletność.
Pani ............ została współwłaścicielem odrębnej własności lokalu nr 2, jak również współwłaścicielem nieruchomości zlokalizowanej w ........ przy ul.......... - na podstawie zawartej w roku 2002 umowy zamiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (była jego właścicielem) na udziały w w/w lokalu nr 2 i nieruchomości zlokalizowanej w ......... przy ul.
W swoim wniosku oświadczył Pan,że z małżonką pozostaje Pan we wspólności ustawowej, jednakże do wspólności tej nie wchodzą: prawo własności lokalu nr 1, udział we współwłasności lokalu nr 2 oraz udziały we współwłasności nieruchomości zlokalizowanej w ........ przy ul.
Powyższe prawa rzeczowe stanowią majątek odrębny małżonków.
W dalszej części wniosku poinformował Pan tutejszy organ podatkowy, że prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie szycia odzieży.
Opodatkowany Pan jest w formie zasad ogólnych i w związku z tym faktem prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów oraz ewidencję środków trwałych.
Zamierza Pan rozszerzyć prowadzoną działalność gospodarczą o usługi hotelowe, które to usługi wg Polskiej Klasyfikacji Działalności zostały sklasyfikowane pod numerem 55.23.Z, jako pozostałe miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, gdzie indziej niesklasyfikowane.
Na potrzeby działalności hotelowej planuje Pan przeznaczyć część (ok. 46 m kw.) w/w lokalu nr 1, stanowiącego odrębną własność, którego jest Pan właścicielem oraz na podstawie umów użyczenia zawartych z żoną i synem, część (ok.46 m kw.) w/w lokalu nr 2, stanowiącego odrębną własność, którego współwłaścicielami są członkowie Pana rodziny.
Nadmienił Pan,że zmiana przeznaczenia lokali mieszkalnych została zgłoszona do Urzędu Miasta ......... i w związku z tym faktem będzie Pan ,, płacił odpowiednio wyższy podatek od nieruchomości".
Na tle powyższych okoliczności faktycznych zwrócił się Pan do Naczelnika Urzędu Skarbowego Łódź-Polesie z następującymi pytaniami:

• czy w opisanym stanie faktycznym, po uzyskaniu przez Pana syna w dniu 4 listopada pełnoletności może Pan zawrzeć z nim umowę użyczenia lokalu mieszkalnego, którego jest współwłaścicielem ?
  
• jak ustalić wartość początkową lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, którego właścicielem został Pan w roku 1983, a którego wartość została oszacowana przez biegłego w miesiącu czerwcu 2003r. i który był przez Pana modernizowany od miesiąca lipca 2003r. do miesiąca czerwca 2006r., w sytuacji, gdy jest Pan w posiadaniu dokumentów w postaci opinii biegłego oraz faktur potwierdzających modernizację?

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie stwierdził Pan, że nie ma przeszkód prawnych do zawarcia z Pana pełnoletnim synem umowy użyczenia lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, którego jest on współwłaścicielem.
Odnośnie ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną własność, którego jest Pan właścicielem oświadczył Pan, że wartość tę ustali Pan w oparciu o dokonaną przez siebie wycenę lokalu mieszkalnego z uwzględnieniem cen rynkowych dla tego typu lokali w Łodzi z grudnia 2005r., tj. roku poprzedzającego wprowadzenie lokalu do ewidencji środków trwałych oraz faktur potwierdzających fakt modernizacji tego lokalu do momentu oddania go używania.
Poinformował Pan również, że budynek mieszkalny z którego zostały wyodrębnione lokale mieszkalne, stanowiące odrębną własność, został wybudowany w roku 1938 i od tego roku jest używany.
W związku z powyższym uważa Pan, że w przedmiotowym stanie faktycznym może zastosować art. 22j ust. 3 pkt 1 wyżej powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Polesie, po sprawdzeniu,że zostały spełnione warunki określone w art. 14a § 1 i § 2 wyżej powołanej ustawy Ordynacja podatkowa,udziela poniższej interpretacji.
W świetle art. 10 § 1 ustawy z dnia 23.04.1964r. ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) pełnoletnim jest, kto ukończył lat osiemnaście.
Z chwilą uzyskania pełnoletności nabywa się pełną zdolność do czynności prawnych - art. 11 w/w ustawy Kodeks cywilny.
Zdolność do czynności prawnych oznacza zdolność do wywoływania swoim własnym zachowaniem skutków prawnych; w grę wchodzi nabywanie praw i zaciąganie zobowiązań.
Tak więc czynność prawna, a taką czynnością jest zawarcie umowy użyczenia, dokonana przez osobę, która ma pełną zdolność do czynności prawnych jest ważna w świetle obowiązującego prawa.
W związku z powyższym może Pan w przyszłości zawrzeć ze swoim pełnoletnim synem umowę użyczenia lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną własność,którego jest on współwłaścicielem, jednakże z uwagi na fakt,że przedmiotowy lokal mieszkalny jest współwłasnością w częściach ułamkowych,gdzie drugim współwłaścicielem jest Pana małżonka, syn Pana przed zawarciem umowy użyczenia ,zobowiązany będzie do uzyskania zgody drugiego współwłaściciela, tj. Pani .......... z uwagi na fakt,że w myśl art.199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Zauważyć należy,że zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), przychodem z działalności gospodarczej są również:
wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczonych zgodnie z art. 11 ust. 2- 2 b, z wyjątkiem otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.
Na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 ze zm.) do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

• do grupy I - małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,
  
• do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.

Konkludując, stwierdzić należy, że jeżeli w przyszłości zawrze Pan ze swoim synem umowę użyczenia lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną własność, którego jest on współwłaścicielem, a który będzie przez Pana wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, wartość w/w nieodpłatnego świadczeniaw świetle art. 14 ust. 2 pkt 8 wyżej powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie dla Pana przychodem z działalności gospodarczej, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Nadmienić należy, że umowa użyczenia zaliczana jest do kategorii nieodpłatnych świadczeń.
Jedynie dla porządku stwierdzić należy, że z treści przepisu art. 16 ust. 2 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wynika, że jeżeli właściciel nieruchomości używa jej na własne potrzeby lub potrzeby członków rodziny (.........), nie ustala się wartości czynszowej tej nieruchomości lub jej części, a wydatki związane z nieruchomością nie stanowią kosztu uzyskania przychodów.
W myśl przepisu art. 22a ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c (rzeczy i prawa nie podlegające amortyzacji), stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
   
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
   
3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 (umowy leasingu), zwane środkami trwałymi.
Zgodnie z przepisami art. 22c pkt 1 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają: grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Natomiast przepisy art. 22g ust. 8 , art. 22g ust. 16, art. 22g ust. 17, art. 22j ust. 1 pkt 3, art. 22j ust. 3 pkt 1 oraz art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c w/w ustawy stanowią że:

• art. 22g ust. 8 - Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n (ewidencjonowanie informacji dla określenia wysokości odpisów amortyzacyjnych) wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.
  
• art. 22g ust. 16 - Przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3 i 4 oraz ust. 2, 8, 9 i 14-15 stosuje się odpowiednio art. 19.
  
• art. 22g ust. 17 - Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji,wartość początkową tych środków,ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
  
• art. 22j ust. 1 pkt 3 - Podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż: dla budynków (lokali) i budowli - 10 lat, z wyjątkiem budynków wymienionych w rodzajach 103 i 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem, kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych oraz budynków zastępczych, dla których okres ten nie może być krótszy niż 36 miesięcy.
  
• art. 22j ust. 3 pkt 1 - Środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3 uznaje się za używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy.
  
• art. 23 ust. 1 pkt 1 lit c - Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawidłowe ustalenie wartości początkowej środka trwałego jest bardzo istotne,ponieważ jej wysokość kształtować będzie wartość odpisów amortyzacyjnych. Sposób ustalenia wartości początkowej uzależniony jest m.in. od formy nabycia a także od specyfiki danego składnika majątku.
Wartość początkową środków trwałych w razie nabycia w drodze kupna, stanowi cena nabycia, którą zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest cena zakupu obejmująca kwotę należną zbywcy oraz koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Wyżej powołany art. 22g ust. 8 ustawy przewiduje możliwość ustalenia wartości początkowej nabytego w drodze kupna środka trwałego, w sposób odmienny od wyżej przedstawionego, ale tylko w przypadku, gdy nie można ustalić ceny nabycia środka trwałego, nabytego przez podatnika przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o którym mowa w art.22n - wówczas wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.
Fakt posiadania przez Pana ewidencji środków trwałych w przedmiotowym stanie faktycznym, nie będzie stanowił przeszkody do ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną własność, którego jest Pan właścicielem na podstawie w/w art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez Pana, z uwzględnieniem cen rynkowych na terenie Łodzi, stosowanych w obrocie lokalami mieszkalnymi,stanowiącymi odrębną własność, z uwzględnieniem w szczególności stanu i stopnia zużycia posiadanego przez Pana lokalu - z grudnia roku poprzedzającego rok przekazania przedmiotowego lokalu mieszkalnego na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.
W związku z powyższym przedmiotowy lokal mieszkalny będzie odpowiadał stanowi i stopniowi zużycia z uwzględnieniem już poniesionych przez Pana w okresie lipiec 2003r. - czerwiec 2006r. nakładów modernizacyjnych.
Ponieważ nie cała powierzchnia w/w lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną własność będzie przekazana na potrzeby działalności gospodarczej, należy pamiętać o tym, aby wartość początkowa opisywanego lokalu mieszkalnego uwzględniała proporcję, w jakiej pozostaje część powierzchni tego lokalu przeznaczona na potrzeby działalności gospodarczej w ogólnej powierzchni lokalu.
W przedmiotowym stanie faktycznym będzie Pan mógł zastosować wyżej wymienione przepisy art. 22j ust.1 pkt 3 i art. 22j ust. 3 pkt 1 z uwagi na fakt, że będący Pana własnością lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność, został wyodrębniony z budynku mieszkalnego w 1983r., zaś sam budynek mieszkalny użytkowany jest od 1938 roku.
Zgodnie z art. 14 a § 1 wyżej wymienionej ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsze postanowienie zawiera interpretację co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego dla określonego we wniosku stanu faktycznego i w stanie prawnym obowiązującym w dniu jej udzielenia.
Niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia na podstawie art. 14 b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.