POSTANOWIENIE

Naczelnik Pomorskiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku Podatnika z dnia 14.04.2006r. (data wpływu do tut. Urzędu 19.04.2006r.), o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej wraz z prawem własności gruntów, na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT

stwierdza, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego

Uzasadnienie

Podatnik dokona w najbliższym czasie sprzedaży nieruchomości zabudowanej (budynek handlowo - usługowy) wraz z prawem własności gruntów na rzecz nabywcy.

Nieruchomość ta została wybudowana przez Podatnika i oddana do używania w 2005r., zaś podatek VAT związany z jej budową został w całości odliczony.

W chwili obecnej, Podatnik prowadzi w nieruchomości działalność polegającą na wynajmie powierzchni handlowych przedsiębiorcom prowadzącym działalność handlową i usługową.

Poza przedmiotową nieruchomością składniki majątkowe Spółki obejmują m.in. nakłady na wybudowanie dróg dojazdowych, należności z tytułu dostaw towarów i usług, inne należności, środki na rachunkach bankowych oraz kredyt zaciągnięty na budowę centrum handlowego i inne zobowiązania.

Administrowanie i zarządzanie Spółką, a także sprawowanie zarządu przedmiotowej nieruchomości i jej utrzymanie są wykonywane, na mocy odpowiednich umów, przez podmioty zewnętrzne.

Umowa sprzedaży będzie obejmować jedynie nieruchomość, która po sprzedaży będzie wykorzystywana przez nabywcę do świadczenia usług najmu - nie będzie natomiast przewidywała przelewu na nabywcę praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Podatnika umów najmu, ani z żadnych innych umów, których stroną jest Podatnik, a które dotyczą nieruchomości. Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki Spółki w zakresie jakichkolwiek umów (w szczególności Umowy o zarządzanie nieruchomością) za wyjątkiem umów najmu, co następuje z mocy ustawy.

Umowa nie będzie obejmowała żadnych innych składników majątkowych Spółki, poza wymienionymi powyżej. Na mocy zawartej umowy nabywca nie nabędzie firmy (nazwy przedsiębiorstwa), nie przejmie zobowiązań z tytułu kredytu inwestycyjnego w banku, nie przejmie innych zobowiązań, praw z umów dotyczących nieruchomości zawartych przez Spółkę, środków na rachunkach bankowych Spółki, pozostałych wierzytelności, tajemnic przedsiębiorstwa, czy ksiąg rachunkowych Spółki ani też jej pracowników.

Podatnik zwraca się z zapytaniem czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości powinna być traktowana jako sprzedaż składnika mienia podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też jako sprzedaż przedsiębiorstwa nie podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zdaniem Podatnika, sprzedaż nieruchomości nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości należy traktować jako czynność opodatkowaną podatkiem VAT, która powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Po przeanalizowaniu wniosku Podatnika, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa tut. Organ podatkowy stwierdza, co następuje:

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Podatnik dokona w najbliższym czasie sprzedaży nieruchomości zabudowanej (budynek handlowo - usługowy) wraz z prawem własności gruntów na rzecz nabywcy.

Umowa sprzedaży będzie obejmować jedynie nieruchomość, natomiast nabywca nie nabędzie firmy (nazwy przedsiębiorstwa), nie przejmie zobowiązań z tytułu kredytu inwestycyjnego w banku, nie przejmie innych zobowiązań, praw z umów dotyczących nieruchomości zawartych przez Spółkę, środków na rachunkach bankowych Spółki, pozostałych wierzytelności, tajemnic przedsiębiorstwa, czy ksiąg rachunkowych Spółki ani też jej pracowników.

Zakres przedmiotowy opodatkowania podatkiem od towarów i usług został określony w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym opodatkowaniu tym podatkiem podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju,
2. eksport towarów,
3. import towarów,
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju,
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W miejscu tym należy zwrócić uwagę na treść art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zakładu (oddziału) samodzielnie sporządzającego bilans.

W ustawie o VAT nie zdefiniowano pojęcia "transakcji zbycia" korzystającej z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W ocenie tut. Organu "transakcję zbycia" należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu dostawy towarów, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tzn. zbycie przedsiębiorstwa obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem tych czynności jak właściciel np. sprzedaż, zamiana, darowizna, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aport).

Brak jest również w ustawie o VAT definicji "przedsiębiorstwa". A zatem należy odwołać się do definicji tego terminu zawartej w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Użyte określenie "w szczególności" wskazuje jedynie na przykładowe składniki przedsiębiorstwa. Oznacza to, że w skład przedsiębiorstwa wchodzić mogą inne jeszcze elementy, nie objęte przepisem art. 551 pkt 1-9 Kodeksu cywilnego.

Takie ujęcie przedsiębiorstwa uzasadnia twierdzenie, że o tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa - zadecydują okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego nabywca spośród w/wym składników przedsiębiorstwa nie nabędzie np. nazwy przedsiębiorstwa, środków na rachunkach bankowych Spółki, pozostałych wierzytelności, tajemnic przedsiębiorstwa czy ksiąg rachunkowych, które zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego są składnikami przedsiębiorstwa.

Uwzględniając przywołany stan faktyczny w kontekście istoty przedsiębiorstwa i jego definicji z punktu widzenia jego składników stwierdzić należy, iż nie nastąpi jego przejście na nabywcę.

O przeniesieniu na nabywcę można mówić dopiero wtedy, gdy zbyciem byłby objęty istotny zespół składników, w tym indywidualizujący przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa).

A zatem, należy uznać, iż mimo że przedmiotowa nieruchomość może w przyszłości (po nabyciu przez kontrahenta) stanowić odrębne przedsiębiorstwo, to w momencie sprzedaży stanowi jedynie składnik majątkowy przedsiębiorstwa Podatnika.

Z powyższego wynika zatem, iż w przedmiotowej sprawie nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, na mocy którego wyłączono stosowanie przepisów tej ustawy w odniesieniu do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zakładu (oddziału) samodzielnie sporządzającego bilans.

W analizowanej sprawie nie mamy bowiem do czynienia ze sprzedażą przedsiębiorstwa lecz jedynie jego składnika majątkowego tj. nieruchomości.

Należy zatem stwierdzić, iż transakcja zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto należy wskazać, iż co do zasady odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju opodatkowane jest stawką podstawową w wysokości 22%, co wynika z treści art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - poza wyjątkami wyszczególnionymi w ww. ustawie oraz rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 2 ustawy o VAT przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Jednakże jak wynika z treści złożonego wniosku, nieruchomość została wybudowana przez Spółkę i oddana do używania w 2005r, a podatek VAT związany z budową tej nieruchomości został w całości odliczony.

A zatem - jak wynika z cyt. powyżej przepisów oraz zaprezentowanego stanu faktycznego - w analizowanej sprawie, w odniesieniu do transakcji zbycia przedmiotowej nieruchomości, nie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie, tut. Organ zauważa, iż zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu - co oznacza, iż odpłatna dostawa gruntu, stanowiąca integralny składnik transakcji (obok budynku handlowo - usługowego), będzie podlegała opodatkowaniu na tych samych zasadach co budynek, jako element podstawy opodatkowania, a więc również w zakresie stawki podatku (w wysokości 22%).