Z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego wynika, że Podatnik od 1 sierpnia 2000r.prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży materiałów budowlanych oraz robót ogólnobudowlanych związanych z budową budynków, opodatkowaną na zasadach ogólnych. Od 2004r. Podatnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej buduje budynki mieszkalne z przeznaczeniem do sprzedaży. Przedmiotowe budynki są wznoszone na gruntach będących współwłasnością Podatnika, nabytych wraz z małżonką w 1999r. od osoby fizycznej. Zakupiony grunt zgodnie z wykazem ksiąg wieczystych 2006r. został uprzednio podzielony na kilka mniejszych działek o pow. ok.800-1000m2 każda. Na przedmiotowych działkach Podatnik wznosi budynki mieszkalne, które następnie sprzedaje osobom fizycznym. Do budowy niniejszych budynków mieszkalnych Podatnik wykorzystuje materiały budowlane stanowiące towar handlowy w prowadzonym przez siebie sklepie. Na koniec roku Podatnik w myśl § 29 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26.08.2003r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów nie zakończoną budowę wycenia wg kosztów jej wytworzenia (dokumentów zakupu) i zgodnie z § 27 ww. rozporządzenia ujmuje w spisie z natury wraz z towarami handlowymi znajdującymi się w sklepie. Problem stanowi dla Podatnika wycena gruntu zakupionego w 1999r., na którym obecnie powstają budynki mieszkalne z przeznaczeniem na sprzedaż.

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowy grunt winien być wyceniony przez niego bądź rzeczoznawcę wg cen rynkowych. Wartość gruntu wraz z innymi kosztami związanymi z budową budynków mieszkalnych stanowi koszt uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej

Dokonując oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego tutejszy Organ podatkowy stwierdza co następuje:

Pojęcie „w celu osiągnięcia przychodów” oznacza bezpośredni związek pomiędzy kosztem a przychodem, przy czym istotną przesłanką zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów jest wystąpienie związku przyczynowo-skutkowego między tym wydatkiem, a osiągniętym przychodem.

Tak więc, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 ust. 1 ww. ustawy.

Takiej oceny musi dokonać sam podatnik decydując się na poniesienie określonych kosztów, bo to na nim w ostateczności spoczywa ciężar udowodnienia tego faktu, skoro wywodzi z niego określone skutki prawne w postaci zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

W myśl art. 23 ust. 1 powołanej ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,

b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt. 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt. 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy nie podlegają amortyzacji grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Ze złożonego wniosku wynika, że zakupione grunty są w całości wykorzystane dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Przedmiotowe grunty nie zostały zakupione w celu powiększenia majątku trwałego firmy, stanowią one natomiast dla niej towar handlowy służący dalszej odsprzedaży. W tym przypadku aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, dla celów podatkowych, podatnik musi wykazać bezpośredni związek wydatku z prowadzoną działalnością oraz to, że jego poniesienie miało lub mogło mieć bezpośredni wpływ na osiągnięcie przychodu lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów.

W związku z powyższym z uwagi na fakt, iż przedmiotem Pana działalności gospodarczej jest budowa budynków mieszkalnych i ich sprzedaż, może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszystkie wydatki związane z zakupem gruntu jak i koszty związane z wybudowaniem budynków z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy.

Zgodnie z objaśnieniami do podatkowej księgi przychodów i rozchodów zawartymi w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 z późn. zm.) kol.10 jest przeznaczona do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu.

Na podstawie § 3 pkt 2 wyżej cytowanego rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów cena zakupu oznacza cenę jaką nabywca płaci za zakupione składniki majątku, pomniejszoną o podatek od towarów i usług, podlegający odliczeniu zgodnie z odrębnymi przepisami, a przy imporcie powiększoną o należne cło, podatek akcyzowy oraz opłaty celne dodatkowe, obniżoną o rabaty opusty, inne podobne obniżenia, w przypadku zaś otrzymania składnika majątku w drodze spadku – wartość odpowiadającą cenie zakupu takiego samego lub podobnego składnika.

Zatem faktyczna cena zakupu gruntu wynikająca z dokumentów potwierdzających nabycie będzie stanowić koszt uzyskania przychodu, bez względu na fakt, iż zakup gruntów dokonany został na zasadach współwłasności małżeńskiej. Ze względu na fakt, iż działki stanowiące towar handlowy w prowadzonej działalności nie zostały ujęte w remanencie początkowym, Podatnik winien w momencie sprzedaży gruntu zaewidencjonować jednocześnie po stronie kosztów uzyskania przychodów kwotę stanowiącą cenę jego zakupu powiększoną o udokumentowane nakłady poniesione w związku z dokonanym podziałem nieruchomości.

Nie znajduje zastosowania w tym przypadku wycena gruntu dokonana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują możliwość określenia wartości składników majątku przez biegłego powołanego przez podatnika w ściśle określonych sytuacjach. I tak, art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwala na ustalenie przez biegłego, powołanego przez podatnika, wartości początkowej środka trwałego z uwzględnieniem cen rynkowych, jeżeli podatnik nie może ustalić jego kosztu wytworzenia. Przepis ten ma zastosowanie jedynie wówczas, gdy podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia środka trwałego zgodnie z generalną regułą wyrażoną w art. 22g ust. 4 ustawy. Przypadek taki ma miejsce wtedy, gdy podatnik dla celów prywatnych wytworzył dany środek trwały, a w późniejszym okresie zdecydował się na jego wykorzystanie dla celów prowadzonej działalności i ujęcie w ewidencji środków.

Ponadto tutejszy Organ podatkowy informuje, że w myśl § 27 powołanego wyżej rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów podatnicy są obowiązani do sporządzenia i wpisania do księgi spisu z natury towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadów, zwanego dalej "spisem z natury", na dzień 1 stycznia, na koniec każdego roku podatkowego, na dzień rozpoczęcia działalności w ciągu roku podatkowego, a także w razie zmiany wspólnika, zmiany proporcji udziałów wspólników lub likwidacji działalności.

Podatnik, mając na uwadze § 29 ust. 1 cytowanego rozporządzenia, zobowiązany jest wycenić materiały i towary handlowe objęte spisem z natury według cen zakupu lub nabycia albo według cen rynkowych z dnia sporządzenia spisu, jeżeli są one niższe od cen zakupu lub nabycia.

W przypadku działalności w zakresie świadczenia usług budowlanych produkcję nie zakończoną wycenia się według kosztów wytworzenia, z tym że nie mogą być one niższe od kosztów materiałów zużytych do produkcji. Mając na uwadze powyższe, do kosztów uzyskania przychodów może Pan zaliczyć wszystkie wydatki związane z zakupem gruntu jak też kwoty związane z wybudowaniem budynków, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.23 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Niniejsza interpretacja odnosi się wyłącznie do przedstawionego przez wnioskodawcę i przytoczonego w treści postanowienia stanu faktycznego.

Interpretacja jest aktualna według stanu prawnego na dzień jej wydania i do czasu zmiany stanu prawnego lub stanu faktycznego przedstawionego przez pytającego.